Spółka A Sp. z o.o., prowadząca działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, nabyła w kwietniu 2023 roku przedsiębiorstwo w upadłości, w skład którego wchodziła zabudowana nieruchomość z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (Budynek) oraz budynkiem użytkowym (Budynek 2). Budynki były wcześniej użytkowane przez poprzedniego właściciela. Spółka przeprowadza w obiektach prace remontowo-budowlane…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy lokali wyodrębnionych w Budynku i Budynku 2.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca - A Sp. z o.o. (dalej „Spółka”) prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, niemniej jednak dokonane przez nią dotychczas transakcje sprzedaży nieruchomości były zwolnione od podatku od towarów i usług.
W kwietniu 2023 r. Spółka kupiła w trybie przetargu, na podstawie art. 56a oraz art. 311 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe, przedsiębiorstwo podmiotu w upadłości. Przy jego nabyciu nie został naliczony podatek od towarów i usług.
W skład nabytego przedsiębiorstwa wchodziła nieruchomość położona w (…), stanowiąca działkę nr 1 z obrębu (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej „Nieruchomość”).
Nieruchomość jest zabudowana - znajdują się na niej: czterokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny (dalej: „Budynek”) wybudowany w 1935 r., budynek użytkowy (warsztatowo-garażowy – dalej: „Budynek 2”) oraz budynek gospodarczy. Budynki były wcześniej wykorzystywane przez uprzedniego właściciela.
W momencie nabycia przez Spółkę w Budynku znajdowało się 7 lokali mieszkalnych (na kondygnacjach naziemnych) oraz 2 lokale usługowe (w kondygnacji podziemnej). Powyższe lokale nie były i jeszcze nie są wyodrębnione prawnie (w szczególności nie są dla nich prowadzone odrębne księgi wieczyste).
Po nabyciu Spółka nie rozpoczęła użytkowania Budynku, lecz prowadziła i nadal prowadzi w nim prace, które zostały zgłoszone jako remont, jednakże następnie zostały zakwalifikowane przez właściwy organ nadzoru budowlanego jako przebudowa (niewymagająca pozwolenia na budowę).
Celem prac jest m.in. zwiększenie liczby lokali mieszkalnych i wykonanie dodatkowych lokali użytkowych w Budynku. Docelowo po zakończeniu prac w Budynku będzie się znajdować 19 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe.
Prace, które zostały wykonane i które zostaną wykonane to:
Niezależnie od powyższego, Spółka planuje przeprowadzenie prac remontowych w Budynku 2. Celem prac jest zmiana przeznaczenia budynku z warsztatowego na biurowy. W wyniku planowanych prac zamiast obecnych 3 pomieszczeń o powierzchni użytkowej 44,29 m2, 21,04 m2 i 20,53 m2, w Budynku 2 znajdować się będą dwa lokale biurowe o powierzchni 36,95 m2 i 35,04 m2 wraz z 2 pomieszczeniami WC (4,60 i 4,73 m2).
Projektowane prace, poza wyburzeniem ścian działowych i postawieniem nowych, obejmować będą: wykonanie hydroizolacji oraz termoizolacji, wykończenie (otynkowanie) ścian, wykonanie ponowne podłogi, wymianę stolarki okiennej, wymianę dachu, wykonanie instalacji sanitarnej i wodociągowej (obecnie Budynek 2 nie posiada tych instalacji), wykonanie instalacji elektrycznej, wymianę spalinowych kominów na wywiewki wentylacji, wykonanie instalacji ogrzewania elektrycznego (pompy ciepła powietrze-powietrze) i instalacji ogrzewania wody użytkowej za pomocą podgrzewaczy przepływowych.
Łączny koszt wykonanych prac przekroczył 30% ceny nabycia Budynku i Budynku 2.
Po zakończeniu prac Spółka nie będzie użytkowała Budynku i Budynku 2 na własne potrzeby, ani nie będzie wynajmowała tych budynków lub ich części innym podmiotom, lecz planuje ustanowienie odrębnej własności znajdujących się w nim lokali mieszkalnych oraz użytkowych oraz sukcesywną sprzedaż wszystkich lokali.
Przy czym Spółka nabyła Budynek i Budynek 2 w celu realizacji powyższego przedsięwzięcia.
Konsekwentnie Budynek, ani Budynek 2 nie były i nie zostaną wprowadzony przez Spółkę do ewidencji środków trwałych.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż przez Spółkę lokali w Budynku i Budynku 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż przez Spółkę lokali w Budynku i Budynku 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
Zatem sprzedaż „części budynków” - w tym lokali stanowiących odrębny przedmiot własności - dokonywana po upływie 2 lat od ich „pierwszego zasiedlenia” jest zwolniona od podatku od towarów i usług.
Z kolei „pierwszym zasiedleniem” jest zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.
Pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z 30 kwietnia 2018 r.:
„Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że zarówno Budynek, jak i Budynek 2 były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”. Ww. budynki były wcześniej użytkowane - w szczególności przez poprzedniego właściciela, od którego Spółka w kwietniu 2023 r. (a więc ponad 2 lata temu) nabyła przedsiębiorstwo obejmujące również Budynek i Budynek 2. Od „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budynku 2 upłynęły zatem ponad 2 lata.
Przy czym z uwagi na to, że budynki te były w całości przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”, konsekwentnie przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” były ich wszystkie części - w tym również te części, które po przeprowadzeniu opisanych w niniejszym wniosku prac będą sprzedane jako odrębne lokale.
Zatem sprzedaż ww. lokali („części budynków” w rozumieniu art. 2 pkt 14 i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie następować po upływie 2 lat od ich „pierwszego zasiedlenia”. Ustanowienie odrębnej własności lokali nie stanowi bowiem czynności, która może mieć wpływ na ocenę momentu ich „pierwszego zasiedlenia”.
Należy ponownie podkreślić, że w przywołanych przepisach art. 2 pkt 14 i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie posłużono się pojęciem „lokali”, lecz mowa jest o „pierwszym zasiedleniu budynków lub ich części”. Uzasadnia to wniosek, że status prawny zasiedlanej „części budynku” (czy stanowiła lokal będący przedmiotem odrębnej własności czy nie) jest na gruncie ustawy o VAT pozbawiony znaczenia; decydujące jest wyłącznie wcześniejsze użytkowanie fizycznej części budynku.
Powyższe stanowisko ma oparcie w interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja z 13 lipca 2023 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.206.2023.2.PS:
„Należy tutaj zauważyć, że pojęcie pierwszego zasiedlenia odnosi się do budynku, budowli lub ich części. Przy czym za część budynku należy, uznać pewien fizycznie określony fragment jego struktury, bez względu na to czy stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy część składową nieruchomości budynkowej. Zatem, planowane przez Panią i współwłaścicieli ustanowienie odrębnej własności lokali, będzie dotyczyło tych samych części budynku, w stosunku do których miało już miejsce pierwsze zasiedlenie. (...) Uwzględniając powyższe, dostawa wyodrębnionych lokali będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego minął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa wyodrębnionych z całej kamienicy lokali będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.
Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w interpretacji z 29 lipca 2020 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.286.2020.2.MSO:
„Aktualnie spółka prowadzi prace budowlane, które mają doprowadzić w każdym z budynków do następujących rezultatów: zmiany sposobu wykorzystania poddasza - poprzez wydzielenie lokalu mieszkalnych. Spółka ma zamiar osiągnąć następujące cele:
1. wydzielić fizycznie lokale mieszkalne na poddaszu (prace remontowe są w toku),
2. uzyskać samodzielność lokali i ustanowić ich odrębną własność,
3. sprzedawać lokale osobom trzecim. (...)
Co do zasady stwierdzić należy, że w przypadku wydzielenia nowych lokali w istniejącym budynku (traktowanych jako towar handlowy) nie mamy do czynienia z czynnością zdefiniowaną w art. 2 pkt 14 ustawy jako pierwsze zasiedlenie. Czynność wydzielenia lokalu w istniejącym budynku, stanowiącym towar handlowy nie spełnia bowiem definicji wybudowania, ani ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. (...)
Część kamienicy - poddasze, w której zostaną wydzielone lokale mieszkalne była wykorzystywana w celach gospodarczych przez poprzedniego właściciela od 2011 r. Zatem należy przyjąć, że doszło już do pierwszego zasiedlenia części budynków (kamienic), z których lokale mieszkalne zostaną wydzielone.
W konsekwencji powyższego dla dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych wydzielonych na poddaszu będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa lokali nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali minie okres dłuższy niż dwa lata”.
Podobnie interpretacja z 27 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.332.2024.1.KF:
„Wskazali Państwo, że budynek został wybudowany w 1936 r. i od tego czasu użytkowany przez poprzedniego właściciela. W roku 1998 w budynku został przebudowany dach i nastąpiła zmiana elewacji. Zostało nadbudowane drugie piętro budynku - lokal mieszkalny, który był zamieszkały od 1998 r. W roku 2024 lokal ten został prawnie wyodrębniony, jako samodzielny lokal mieszkalny.
W przypadku wyodrębnienia lokalu w granicach istniejącej już części budynku, nie mamy do czynienia z czynnością spełniającą warunki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Czynność ta nie spełnia bowiem definicji wybudowania czy ulepszenia, o których mowa w tym przepisie. Skoro cały budynek był już zasiedlony, to oznacza, że w przypadku poszczególnych jego części (wyodrębnionego lokalu na drugim piętrze) również doszło do pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa ww. lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do budynku, w którym został wyodrębniony ten lokal doszło już do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dwóch lat”.
Reasumując, ustanowienie odrębnej własności lokali mających być przedmiotem sprzedaży przez Spółkę nie wpływa na moment ich „pierwszego zasiedlenia”. Istotne znaczenie ma fakt uprzedniego użytkowania przez poprzedniego właściciela części Budynku i Budynku 2, z których zostaną wydzielone te lokale. Planowana sprzedaż lokali nastąpi po upływie 2 lat od rozpoczęcia użytkowania ww. części budynków, czyli po upływie 2 lat od ich „pierwszego zasiedlenia”.
Na powyższy wniosek nie ma również wpływu okoliczność, że wartość wydatków na opisane w niniejszym wniosku prace w Budynku i Budynku 2, poprzedzające ustanowienie odrębnej własności lokali i ich sprzedaż, przekroczy 30% ceny ich nabycia.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, na „pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części mają wpływ jedynie „wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”, które stanowią „co najmniej 30% wartości początkowej”.
Powyższy przepis jednoznacznie odwołuje się przepisów o podatku dochodowym. Zgodnie z nimi (art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), ulepszeniu - w wyniku przebudowy, rozbudowy, adaptacji lub modernizacji - mogą ulec wyłącznie środki trwałe. Natomiast przepisy tych ustaw nie przewidują możliwości „ulepszenia” innych składników majątku niż środki trwałe.
Również pojęcie „wartości początkowej” odnosi się wyłącznie do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, natomiast nie dotyczy innych składników majątku.
W konsekwencji „wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”, które stanowią „co najmniej 30% wartości początkowej”, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, mogą dotyczyć jedynie tych budynków, budowli lub ich części, które stanowią środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Wydatki dotyczące innych obiektów, w szczególności towarów handlowych, bez względu na ich charakter i wysokość (w proporcji do ceny nabycia), nie są zatem „wydatkami poniesionymi na ulepszenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit b ustawy o VAT i tym samym nie mają wpływu na „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów, tzn. nie mogą skutkować ich ponownym „pierwszym zasiedleniem”.
Powyższe stanowisko ma oparcie w licznych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo można wskazać na interpretacje:
„Jak Pan wskazał, sprzedaż przedmiotowych mieszkań nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia, bo sam zakup był po pierwszym zasiedleniu, tzn. na rynku wtórnym. Nakłady ponoszone na remont mieszkania mogą przekroczyć 30% wartości początkowej tego lokalu. Od pierwszego zasiedlenia poszczególnych lokali mieszkalnych do dnia ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
Z okoliczności sprawy wynika, że lokale mieszkalne będą stanowiły dla Pana towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Pana na odsprzedawane lokale nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.
W konsekwencji powyższego, dla dostawy ww. lokali mieszkalnych, które zostaną przez Pana nabyte od osób fizycznych lub firm, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa lokali nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą poszczególnych lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
Podsumowując, sprzedaż lokali mieszkalnych będących u Pana towarem handlowym i dla których od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży minie więcej niż 2 lata, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”;
„Skoro więc:
- to nie można mówić o dokonywaniu ulepszeń w ww. budynku, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.
Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkiem trwałym. Skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Spółkę na budynek, nie stanowią ulepszenia w rozumieniu powołanych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym.
Zatem, dostawa lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze i I piętrze wraz z przynależnymi do nich udziałami w częściach wspólnych spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający dwa lata”;
Analogiczne stanowisko przedstawiono też w przywołanych powyżej interpretacjach z 29 lipca 2020 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.286.2020.2.MSO oraz z 27 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.332.2024.1.KF („Należy podkreślić, że przedmiotowy lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży stanowić będzie dla Państwa towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na remont ww. lokalu mieszkalnego nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi”).
Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego, którego dotyczy niniejszy wniosek, należy stwierdzić, że Budynek i Budynek 2, ani znajdujące się w nich lokale nie stanowią środków trwałych Spółki, tzn. nie tylko nie zostały i nie zostaną przez nią wprowadzone do ewidencji środków trwałych, ale również nie spełniają przesłanek zakwalifikowania ich jako środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych (art. 16a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych): nie są i nie będą wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie będą oddane do odpłatnego korzystania innym podmiotom. Wyłącznym przeznaczeniem obu budynków, w celu którego zostały nabyte przez Spółkę, jest sprzedaż znajdujących się z nich lokali, po przeprowadzeniu opisanych na wstępie prac.
W konsekwencji wydatki poniesione na wykonanie tych prac nie stanowią „wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i nie mają żadnego wpływu na moment „pierwszego zasiedlenia” lokali, które będą przedmiotem sprzedaży przez Spółkę.
Co za tym idzie, dostawa tych lokali będzie następować po upływie 2 lat od ich „pierwszego zasiedlenia” i będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż przez Spółkę lokali w Budynku i Budynku 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.
Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.
Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.
Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:
Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, a więc potwierdzających samodzielność lokalu, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.
Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.
Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jak Państwo wskazali, są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny i prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. W kwietniu 2023 r. zakupili Państwo w trybie przetargu przedsiębiorstwo podmiotu w upadłości. W skład nabytego przedsiębiorstwa wchodziła Nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym („Budynek”), budynkiem użytkowym (warsztatowo-garażowym - „Budynek 2”) oraz budynkiem gospodarczym. Po zakończeniu prac planują Państwo ustanowienie odrębnej własności znajdujących się w budynkach lokali oraz sukcesywną sprzedaż wszystkich lokali. Nabyli Państwo Budynek i Budynek 2 w celu realizacji powyższego przedsięwzięcia.
Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Państwa, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.
Mając na uwadze fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie lokali wyodrębnionych w Budynku i Budynku 2 będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.
W konsekwencji, sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych wyodrębnionych w Budynku oraz sprzedaż lokali użytkowych wyodrębnionych w Budynku 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.
Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.):
Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:
Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.
Zatem nieruchomości (np. budynki, lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.
W analizowanej sprawie Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży lokali wyodrębnionych w Budynku i w Budynku 2.
Z opisu sprawy wynika, że w kwietniu 2023 r. kupiliście Państwo w trybie przetargu przedsiębiorstwo podmiotu w upadłości. W skład nabytego przedsiębiorstwa wchodziła Nieruchomość stanowiąca działkę nr 1. Nieruchomość jest zabudowana - znajdują się na niej: czterokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny („Budynek”) wybudowany w 1935 r., budynek użytkowy (warsztatowo-garażowy „Budynek 2”) oraz budynek gospodarczy. Przy jego nabyciu nie został naliczony podatek od towarów i usług. Budynki były wcześniej wykorzystywane przez uprzedniego właściciela.
W momencie nabycia przez Państwa w Budynku znajdowało się 7 lokali mieszkalnych (na kondygnacjach naziemnych) oraz 2 lokale usługowe (w kondygnacji podziemnej). Lokale nie były i nie są wyodrębnione prawnie (w szczególności nie są dla nich prowadzone odrębne księgi wieczyste). Po nabyciu Państwa Spółka prowadziła i nadal prowadzi w nim prace, które zostały zgłoszone jako remont, jednakże następnie zostały zakwalifikowane przez właściwy organ nadzoru budowlanego jako przebudowa (niewymagająca pozwolenia na budowę). Celem prac jest m.in. zwiększenie liczby lokali mieszkalnych i wykonanie dodatkowych lokali użytkowych w Budynku. Docelowo po zakończeniu prac w Budynku będzie się znajdować 19 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe.
Planujecie Państwo przeprowadzenie prac remontowych w Budynku 2. Celem prac jest zmiana przeznaczenia budynku z warsztatowego na biurowy. W wyniku planowanych prac zamiast obecnych 3 pomieszczeń o powierzchni użytkowej 44,29 m2, 21,04 m2 i 20,53 m2, w Budynku 2 znajdować się będą dwa lokale biurowe o powierzchni 36,95 m2 i 35,04 m2 wraz z 2 pomieszczeniami WC (4,60 i 4,73 m2). Łączny koszt wykonanych prac przekroczył 30% ceny nabycia Budynku i Budynku 2. Po zakończeniu prac nie będziecie Państwo użytkować Budynku i Budynku 2 na własne potrzeby, ani nie będziecie wynajmować tych budynków lub ich części innym podmiotom, lecz planujecie Państwo ustanowienie odrębnej własności znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i użytkowych oraz sukcesywną sprzedaż wszystkich lokali. Nabyli Państwo Budynek i Budynek 2 w celu realizacji powyższego przedsięwzięcia. Budynek, ani Budynek 2 nie były i nie zostaną wprowadzony przez Państwa do ewidencji środków trwałych.
Należy podkreślić, że przedmiotowe Budynki zostały nabyte przez Państwa celem sprzedaży (jako wyodrębnione lokale powstałe po przeprowadzonych pracach). Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowe lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.
W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia, czy wydatki poniesione na remont Budynków przekroczą, czy nie 30% ich wartości początkowej. Nie można bowiem mówić o dokonywaniu w tych Budynkach ulepszeń wskazanych w art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż nie stanowią one u Państwa środków trwałych.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa lokali wyodrębnionych w Budynku oraz w Budynku 2 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż Budynek i Budynek 2 zostały zasiedlone wiele lat wcześniej, w momencie rozpoczęcia użytkowania przez uprzedniego właściciela. W przypadku wyodrębnienia lokali w granicach istniejącej już części budynku, nie mamy do czynienia z czynnością spełniającą warunki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali wyodrębnionych w Budynku i Budynku 2 a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
W konsekwencji, sprzedaż lokali wyodrębnionych w Budynku, jak i sprzedaż lokali wyodrębnionych w Budynku 2, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo