Wnioskodawca planuje sprzedaż dwóch niezabudowanych działek stanowiących część nieruchomości nabytej w 2002 roku z zamiarem budowy domu na własne potrzeby. Przez ponad 20 lat nie korzystał z nieruchomości, nie prowadził działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanych Działek nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan właścicielem nieruchomości w miejscowości A., Gmina A., powiat A., województwo A., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) (dalej „Nieruchomość”).
W jej skład wchodzą działki nr 1, 3, 4, 5, 6, 7 i 2.
Obecnie planuje Pan dokonanie sprzedaży wchodzących w skład Nieruchomości niezabudowanych działek nr 1 oraz 2 (dalej zwanych łącznie „Działkami”).
Własność Nieruchomości nabył Pan na podstawie 3 umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi w 2022 r.:
a) 22 stycznia 2002 r. nabył Pan działkę nr 8 o powierzchni 4.641 m2 (działka była bardzo wąska o szerokości 14 m),
b) 22 stycznia 2002 r. nabył Pan działkę nr 9 o powierzchni 4.637 m2 (działka była bardzo wąska o szerokości tylko 15,3 m),
c) 11 lutego 2002 r. nabył Pan działkę nr 10 o powierzchni 3.486 m2 (działka była bardzo wąska o szerokości tylko 14,3 m).
Zgodnie z obowiązującym wówczas Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”) tylko działki nr 8 i nr 9 miały (częściowo) przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, a pozostała część tych działek oraz działka nr 10 leżała na terenie upraw rolnych. Ponadto, fragmenty każdej z tych trzech działek były położone na terenie stanowiska archeologicznego.
Wskazane działki nabył Pan z zamiarem wybudowania na nich domu z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Z uwagi na to, że ww. działki (podobnie jak większość działek w tej samej miejscowości) są bardzo wąskie, w celu umożliwienia budowy konieczny był zakup ww. trzech przylegających do siebie działek - które łącznie miały szerokość 41,6 m2.
Konsekwentnie, działając w zamiarze realizacji ww. budowy wystąpił Pan o wydanie decyzji w sprawie scalenia i podziału ww. nieruchomości, aby powstały działki o kształcie ułatwiającym ich zagospodarowanie. 12 września 2002 r. na podstawie decyzji podziałowej (…) działki nr 8, 9 i 10 zostały scalone, a następnie podzielone w następujący sposób:
a) powstała działka nr 11 o powierzchni 1.694 m2 była wg MPZP w 100% przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową,
b) powstała działka nr 1 o powierzchni 1.020 m2 była wg MPZP częściowo przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, przy czym fragment działki położony był na terenie stanowiska archeologicznego,
c) powstała działka 12 o powierzchni 10.050 m2 wg MPZP w 100% leżała na terenie upraw rolnych bez prawa zabudowy, przy czym fragment działki położony był na terenie stanowiska archeologicznego.
Powyższe działki zostały objęte jedną, wskazaną na wstępie księgą wieczystą KW (…).
Następnie, z uwagi na sytuację finansową i osobistą odłożył Pan w czasie (ale nie porzucił całkowicie) planu budowy domu na Nieruchomości. Początkowo wynikało to z braku środków, a następnie z wyjazdów za granicę (przy czym w latach 2011-2016 r., z wyłączeniem okresu 1 czerwca 2012 r. – 31 stycznia 2013 r., stale zamieszkiwał Pan za granicą).
W międzyczasie na terenie stanowiska archeologicznego na ww. działkach prowadzone były prace wykopaliskowe. Po ich zakończeniu w 2008 r. (...) Konserwator Ochrony Zabytków wydał decyzję umożliwiającą przeznaczenie działek pod zabudowę. W 2009 r. Gmina A. uchwaliła dla A. nowy MPZP (nie składał Pan żadnych wniosków w zakresie uchwalenia tego planu, ani propozycji zmian do niego). Zgodnie z nim część wszystkich działek została przeznaczona pod drogi gminne - w szczególności działka nr 12 została faktycznie podzielona na 3 części poprzez przeznaczenie jej części na dwie planowane drogi gminne.
W 2021 r. wystąpił Pan o dokonanie podziału działki nr 12 w celu dostosowania się do powyższego układu komunikacyjnego przewidzianego w obowiązującym MPZP. 31 grudnia 2021 r. na podstawie Decyzji podziałowej (…) działka 12 została podzielona na szereg innych działek (o nr 3, 4, 5, 6, 7 i 2). W wyniku podziału, po wydzieleniu gruntów pod zgodny z MPZP układ komunikacyjny, powstała między innymi działka 2 o powierzchni 445 m2. Z uwagi na to, że jej powierzchnia jest mniejsza od minimalnej powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę (1500 m2), działka ta zgodnie z decyzją podziałową, może być sprzedana wyłącznie razem z działką nr 1.
Aktualnie zrezygnował Pan z budowy domu na Nieruchomości - ostatecznie w 2022 r. wybudował Pan dom w innej lokalizacji.
Z uwagi na to w kwietniu 2024 r. dokonał Pan sprzedaży działki 11 o powierzchni 1.694 m2.
Obecnie planuje Pan sprzedaż działek nr 1 i 2 („Działki”). Nie planuje Pan inwestowania środków ze sprzedaży Działek w zakup innych nieruchomości. Środki uzyskane z ich sprzedaży mają zostać przeznaczone w części na opłacenie czesnego za studia syna. Z kolei środki ze sprzedaży działki nr 11 zostały częściowo przeznaczone na spłatę zobowiązań związanych z budową domu, częściowo na spłatę zobowiązań z innych tytułów, a częściowo nie zostały jeszcze wydatkowane.
Działki nr 1 i 2 są niezabudowane. W MPZP są oznaczone jako obszar 8MN/U przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe.
W celu sprzedaży ww. działek nie przeprowadzał Pan żadnych działań marketingowych i nie zawierał umów z pośrednikami nieruchomości, lecz ograniczył się do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży na portalu internetowym.
Przy czym osoba, która ma zakupić Działki nr 1 i 2, była zainteresowana zakupem działki nr 11. Wtedy zostawiła Panu swoje dane i prosiła o informację, jeśli zdecyduje się Pan kiedyś w przyszłości sprzedać drugą działkę.
Należy dodać, że planowana umowa sprzedaży Działek nie będzie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej i przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pan podejmował żadnych działań zmierzających do zmiany stanu Działek (w szczególności uzyskiwał jakichkolwiek decyzji lub zgód organów władzy publicznej dotyczących Działek), ani nie udzieli Pan nabywcy pełnomocnictw lub upoważnień do podejmowania takich działań. Aktualnie nie planuje Pan sprzedaży pozostałych działek wchodzących w skład Nieruchomości.
Od dnia zakupu Nieruchomości w 2002 r. nie korzystał Pan z niej w żaden sposób, nie udostępniał do odpłatnego korzystania innym podmiotom - jak wspomniano, przez długi czas od zakupu zakładał Pan, że wybuduje na niej dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Nie ponosił Pan również żadnych nakładów na Nieruchomość, ani nie podejmował żadnych działań zmierzających do zmiany jej stanu prawnego - z wyjątkiem opisanych wniosków o wydanie decyzji podziałowych w 2002 i 2021 r.
Ponadto, nigdy nie prowadził Pan (indywidualnie ani w spółce) działalności gospodarczej, której przedmiot dotyczyłby obrotu nieruchomościami, wynajmu nieruchomości, robót budowlanych albo doradztwa w tych zakresach.
Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)
Czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Na wstępie należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania sprzedaży nieruchomości VAT jest to, by sprzedający działał w związku z tą transakcją w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:
„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”
Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:
„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Z przywołanego przepisu wynika, że w przypadku osób fizycznych dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością - w szczególności dostawą nieruchomości - działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).
Oznacza to w szczególności, że fakt, iż z innego tytułu dana osoba ma status podatnika VAT, nie przesądza więc o tym, że posiada ten status z tytułu sprzedaży konkretnej nieruchomości.
Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Działek zostanie dokonana przez Pana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży będzie Pan działać w charakterze handlowca.
Kryteria decydujące o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.
Trybunał zwrócił uwagę na to, że:
„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).
Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.
Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”
W kontekście powyższego wyroku kryterium decydującym o opodatkowaniu lub nieopodatkowaniu VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest to, czy mieści się w zakresie „zwykłego zarządu majątkiem prywatnym” - może ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko jeśli wykracza poza ten zakres.
Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z 15 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 1695/11: „istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Strona w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszar (...).” Podobnie NSA orzekł w wyroku z 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 752/12: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności.” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 314/12).
W konsekwencji, „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności”. (wyrok NSA z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Po 352/12).
Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu.
W świetle przywołanego orzecznictwa sądów administracyjnych należy stwierdzić, że w przedstawionym stanie faktycznym nie podejmował Pan w stosunku do Działek, czy szerzej rzecz ujmując, do Nieruchomości czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działa Pan w charakterze handlowca - podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomości.
Przede wszystkim nie dokonywał Pan w stosunku do Działek działań wiążących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców w ramach zorganizowanej działalności.
Jedyną czynnością, którą podjął Pan w stosunku do Nieruchomości, było uzyskanie decyzji podziałowych. Jednakże zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, podział geodezyjny nieruchomości na mniejsze działki, nie jest traktowany jako okoliczność decydująca o tym, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Przykładowo można wskazać na wyroki NSA:
Dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki, nawet jeśli jego bezpośrednim celem jest umożliwienie ich sprzedaży, nie stanowi zatem okoliczności skutkującej uznaniem, że sprzedaż działek nie stanowi rozporządzeniem majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy jednak podkreślić, że uzyskane przez Pana decyzje podziałowe dotyczące Nieruchomości bynajmniej nie miały celu ułatwienia sprzedaży działek. Jak wskazano na wstępie, pierwsza decyzja podziałowa, uzyskana 23 lata temu, miała na celu umożliwienie wybudowania na Nieruchomości domu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast druga decyzja podziałowa, uzyskana w 2021 r., stanowiła bezpośrednie następstwo zmiany przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (o które się Pan nie zwracał), polegającej na wyznaczeniu dróg na działkach, co efektywnie oznaczało podzielenie ich na mniejsze części - dokonany następnie podział geodezyjny stanowił jedynie odzwierciedlenie zmian dokonanych w MPZP.
Reasumując, podział geodezyjny Nieruchomości nie stanowi okoliczności, która pozbawiałaby wchodzące w jej skład Działki statusu majątku prywatnego.
Natomiast w stosunku do Nieruchomości nie podejmował Pan czynności świadczących o prowadzeniu profesjonalnej działalności w zakresie handlowej (obrotu nieruchomościami). Przede wszystkim należy mieć na względzie, że nie nabył Pan Nieruchomości w celach handlowych - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., t. I, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).
Nieruchomość nie została zakupiona w celach handlowych, lecz z zamiarem wybudowania na niej domu na własne cele mieszkalne. Ponadto, pomiędzy nabyciem Nieruchomości (2002 r.) a pierwszą sprzedażą działki wchodzącej w jej skład (2024 r.) upłynęły 22 lata, co jednoznacznie świadczy o tym, że celem zakupu nie był dalszy obrót tymi gruntami.
Przede wszystkim jednak nie dokonywał Pan w stosunku do Nieruchomości działań wiążących się z przygotowaniem ich do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.
Po pierwsze, nie podejmował Pan systematycznych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Jedynym działaniem podjętym w celu sprzedaży było zamieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym - co nie wykracza poza zwykłe działania podejmowane przy sprzedaży jakiegokolwiek składnika majątku prywatnego.
Po drugie, od momentu nabycia, przez ponad 20 lat, nie poniósł Pan żadnych nakładów na ulepszenie Nieruchomości - a w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu. Inaczej niż podmioty działające w sposób profesjonalny na rynku nieruchomości, nie angażował Pan kapitału dla podniesienia wartości Nieruchomości w celu uzyskania większego zysku.
Wreszcie, nie podejmował Pan również czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia Nieruchomości i umożliwienia jej zabudowy.
Jak wspomniano, zmiany planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość następowały z inicjatywy Gminy; natomiast sam nie składał Pan żadnych wniosków w tej sprawie.
Całokształt okoliczności świadczy o tym, że w stosunku do Nieruchomości i wchodzących w jej skład Działek nie podejmował Pan żadnych czynności faktycznych i prawnych, które mogłyby być uznane za wypełniające przesłankę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT
Z tego względu Działki wchodzące w skład Nieruchomości pozostają składnikiem Pana majątku prywatnego - i planowana sprzedaż Działek będzie stanowić sprzedaż majątku prywatnego, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W przedstawionym stanie faktycznym nie podejmował Pan takich działań w zakresie dotyczącym Nieruchomości, ani wchodzących w jej skład Działek.
Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Działek nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Zatem w związku ze sprzedażą Działek nie przysługuje Panu status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż sprzedaż Działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Działek nr 1 i 2, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że:
Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia Działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
Z wniosku wynika, że nabył Pan działki nr 8, 9 i 10, z których powstały sprzedawane Działki, z zamiarem wybudowania na nich domu z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Aktualnie zrezygnował Pan z budowy domu – w 2022 r. wybudował Pan go w innej lokalizacji. Od dnia zakupu Nieruchomości w 2002 r. nie korzystał Pan z Nieruchomości w żaden sposób, nie udostępniał do odpłatnego korzystania innym podmiotom. Nie ponosił pan żadnych nakładów na Nieruchomość, ani nie podejmował żadnych działań zmierzających do zmiany jej stanu prawnego – z wyjątkiem wniosków o wydanie decyzji podziałowych w 2002 i 2021 r.
Planowana umowa sprzedaży Działek nie będzie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej i przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pan podejmował żadnych działań zmierzających do zmiany stanu Działek ani nie udzieli Pan nabywcy pełnomocnictw lub upoważnień do podejmowania takich działań. W celu sprzedaży Działek nie przeprowadzał Pan żadnych działań marketingowych i nie zawierał Pan umów z pośrednikami nieruchomości. Ograniczył się Pan do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży na portalu internetowym.
Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży Działek, było występowanie o podział gruntów. Jak Pan wskazał, podział działek nr 8, 9 i 10 w 2002 r. był konieczny, aby powstały działki o kształcie ułatwiającym ich zagospodarowanie. Natomiast podział działki nr 12 w 2021 r. został dokonany w celu dostosowania się do układu komunikacyjnego przewidzianego w obowiązującym MPZP. Nie składał Pan żadnych wniosków w zakresie uchwalenia tego planu ani propozycji zmian do niego.
Jak wyżej wskazano, okoliczność podziału gruntu na mniejsze działki nie może sama z siebie przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.
W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży Działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo