Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej.
Wnioskodawczyni jest właścicielką gruntów rolnych od 1986 r. Od 2014 r. dzierżawi je na cele rolnicze. Planuje sprzedać działkę rolną 1,12 ha, którą zamierza podzielić na 6-8 mniejszych działek budowlanych z drogą dojazdową, uzyskać warunki zabudowy i zamieścić ogłoszenie w internecie.…
Interpretacja indywidualna po wyroku sądu - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
1. ponownie rozpatruję sprawę Pani wniosku z 1 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej - uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 listopada 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 334/22 (data wpływu prawomocnego orzeczenia - 22 kwietnia 2026 r.) i Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2026 r. sygn. akt I FSK 256/23 (data wpływu orzeczenia - 3 marca 2026 r.); i
2. stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej - jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej.
Uzupełniła go Pani pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) oraz pismem z 15 listopada 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Od 1986 r. Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Do 1991 r. prowadzone były uprawy zbóż, jednak sytuacja rodzinna sprawiła, że od 1991 r. do 2013 r. ziemia nie była uprawiana.
Wnioskodawczyni od 2014 r. dzierżawi grunty na cele rolnicze. Są to duże działki (od 0,5 ha do 7 ha). W 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała część gruntów rolnych bez ich podziału i ustalania warunków zabudowy.
Do 2019 r. Strona pracowała na etacie i przez kilka lat prowadziła jednocześnie jednoosobową firmę nie związaną z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie przekroczyła progu podatku VAT. Od 2019 r. Zainteresowana jest na emeryturze i wynajmuje mieszkanie - wobec czego płaci podatek PIT-28 (85 zł miesięcznie).
Wnioskodawczyni jest osobą samotną, nie posiada dzieci, dlatego planuje w ciągu najbliższych 10-15 lat sprzedać wszystkie posiadane grunty. Część uzyskanych pieniędzy Strona chce przeznaczyć na własne cele bytowe, pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny mamie i siostrze.
Po 2008 r. Wnioskodawczyni nie znalazła chętnych na kupno wystawionych do sprzedaży działek z powodu ich dużej powierzchni. Ponieważ obecnie możliwość sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami jest mocno ograniczona Wnioskodawczyni zamierza przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną (1,12 ha), którą kupiła w 1987 roku, podzielić na 6 - 8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich a następnie - przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną.
Aby informacja o chęci sprzedaży dotarła do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych Wnioskodawczyni planuje zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej. Miejscowi rolnicy nie są zainteresowani kupnem dużych działek rolnych.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni w uzupełnieniu do złożonego wniosku na zadane w wezwaniu pytania wskazała, że:
Ilość sprzedanych w 2008 r. działek:
2008 r. - została sprzedana 1 działka rolna o pow. 0,77 ha,
2009 r. - sprzedano 2 działki rolne: o pow. 1,46 ha oraz o pow. 2,05 ha.
Żadna z ww. działek nie była dzielona i nie miała warunków zabudowy.
W październiku 2021 r. - Wnioskodawczyni sprzedała 1 działkę o pow. 0,1088 ha powstałą z podziału działki rolnej o pow. 0,4788 ha na 5 mniejszych: 0,1088 ha, 0,0931 ha, 0,1119 ha, 0,1284 ha i 0,0366 ha (droga dojazdowa). Następnie Strona wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich wydzielonych działek.
Czy w przyszłości planuje Pani sprzedaż innych działek oprócz wskazanej we wniosku o powierzchni 1,12 ha. Odpowiedź: Tak.
W 2021- 2022 Wnioskodawczyni planuje sprzedać 6 działek rolnych:
- pow. 0,0931 ha,
- pow. 0,1119 ha,
- pow. 1284 ha,
- pow. 0,0366 ha (udział w drodze)
oraz 2 działki rolne z warunkami zabudowy uzyskanymi w 2008 r:
- pow. 0,97 ha,
- pow. 0,18 ha.
Wszystkie ww. działki są niezabudowane, nieogrodzone, bez podłączeń do sieci: wodno- kanalizacyjnej, energetycznej, telefonicznej, gazowej, bez pośrednictwa firm.
Celem sprzedaży jest przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe i zabezpieczenie bytowe najbliższej rodziny. Decyzja Wnioskodawczyni o sprzedaży pozostałych 46 działek rolnych w perspektywie 10 - 15 lat nie jest ostateczna. Alternatywą do przekazania darowizny po sprzedaży ww. działek najbliższej rodzinie jest ewentualne przekazanie ich w spadku (mama, siostra).
Czy oprócz wskazanych we wniosku sprzedanych w 2008 r. gruntów dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Odpowiedź: nie.
Czy dokonywała/będzie dokonywała Pani do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży np.:
uzbrojenie terenu - nie,
ogrodzenie - nie.
W 2008 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla 2 działek o pow.: 0,97 ha i 0,18 ha (wysokości opłaty skarbowej Strona nie pamięta).
W 2021 r. Wnioskodawczyni podzieliła działkę rolną o pow. 0,4788 ha na 5 mniejszych: 0,1088 ha, 0,0931 ha, 0,1119 ha, 0,1284 ha i wymaganą drogę dojazdową o pow. 0,0366 ha.
Następnie Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Podział działki wiązał się z opłaceniem geodety uprawnionego (3600 zł). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (opłata skarbowa 107 zł). Celem było umożliwienie sprzedaży.
Przed podziałem nie było żadnego zainteresowania kupnem działki mimo ponad rocznego okresu ogłaszania w portalach internetowych. Jeżeli do końca 2021 r. nie będzie zainteresowania kupnem działki o pow. 1,12 ha Wnioskodawczyni planuje jej podział i uzyskanie warunków zabudowy w 2022 r. (ogłoszenie na portalach ogłoszeniowych o jej sprzedaży jest od ponad 7 lat).
- koszty geodety ok. 3600 zł,
- koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy 107 zł.
Czy działka przeznaczona do sprzedaży była związana z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą i czy była wprowadzona do środków trwałych? Odpowiedź: nie.
W jakim celu nabyła Pani grunty rolne i leśne w 1986 r. oraz działkę w 1987?
Odpowiedź: Grunty zakupione w latach 1986, 1987, 1989 i 1991 r. Strona nabyła w celu prowadzenia działalności rolniczej. Uprawnienia rolnicze Strona nabyła w 1984 r. po ukończeniu studiów na (...).
W jaki sposób wykorzystywała Pani działki, które planuje sprzedać od momentu wejścia w ich posiadanie.
Odpowiedź: Do 1991 roku wspólnie z ojcem (zmarł w 1991 r.) Wnioskodawczyni prowadziła uprawę łubinu, gryki pszenżyta, żyta i owsa. Strona współpracowała z (...) w celu sporządzenia planu produkcji roślinnej i zwierzęcej oraz założenia siedliska. Po 1991 roku Wnioskodawczyni nie była w stanie sama prowadzić gospodarstwa i do 2013 r. włącznie ziemia była odłogowana. Od 2014 r. Wnioskodawczyni dzierżawi grunty na cele rolnicze.
Na czyją rzecz ma zamiar Pani dokonać sprzedaży omawianych działek gruntu?
Odpowiedź: Na rzecz osób prywatnych chcących zbudować dom lub założyć siedlisko.
Czy w odniesieniu do zbywanych działek gruntu zamierza Pani zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Odpowiedź: Ze względu na prawo pierwokupu (...) i Urzędu Gminy musi być sporządzona umowa zobowiązująca sprzedaży. Jednak nie zamierza Pani pobierać zaliczki od osoby nabywającej.
Czy w związku z transakcją sprzedaży którejkolwiek z działek udzieli Pani pełnomocnictwa do dysponowania (rozporządzania) działką/działkami? Odpowiedź: nie.
Czy poza wskazanymi działaniami opisanymi w złożonym wniosku, tj. zamieszczenie ogłoszenia na internetowej platformie ogłoszeniowej, zamierza Pani podejmować inne czynności/działania związane ze sprzedażą działek, np. skorzystanie z usług biura, udzielenia pełnomocnictwa do aktywnego poszukiwania potencjalnych nabywców, itp.? Odpowiedź: nie.
Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług:
Czy sprzedaż, osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej (1,12 ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku VAT?
Pani stanowisko w sprawie
W związku z faktem że:
Interpretacja indywidualna
Rozpatrzyłem Pani wniosek - 30 listopada 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP1-1.4012.607.2021.3.RR, w której uznałem Pani stanowisko za nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej.
Interpretację doręczono Pani 3 grudnia 2021 r.
Skarga na interpretację indywidualną
21 grudnia 2021 r. wniosła Pani skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarga wpłynęła do mnie 29 grudnia 2021 r.
Wniosła Pani o uchylenie zaskarżonej interpretacji w całości.
Postępowanie przed sądami administracyjnymi
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną interpretację z 30 listopada 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.607.2021.3.RR - wyrokiem z 10 listopada 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 334/22.
Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny - wyrokiem z 21 stycznia 2026 r. sygn. akt I FSK 256/23 oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok, który uchylił zaskarżoną interpretację, stał się prawomocny od 21 stycznia 2026 r.
Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została oparta na przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą oraz ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Z informacji zawartych we wniosku wynika, że od 1986 r. jest Pani wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Do 1991 r. prowadzone były uprawy zbóż, jednak sytuacja rodzinna sprawiła, że od 1991 r. do 2013 r. ziemia nie była uprawiana. Od 2014 r. dzierżawi Pani grunty na cele rolnicze. Sprzedała Pani część gruntów rolnych bez ich podziału i ustalania warunków zabudowy. Jest Pani osobą samotną, nie posiada dzieci, dlatego planuje w ciągu najbliższych 10 - 15 lat sprzedać wszystkie posiadane grunty. Część uzyskanych pieniędzy Strona chce przeznaczyć na własne cele bytowe, pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny mamie i siostrze. Ponieważ obecnie możliwość sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami jest mocno ograniczona zamierza Pani przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną (1,12 ha), którą kupiła w 1987 roku, podzielić na 6 - 8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich a następnie - przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną. Aby informacja o chęci sprzedaży dotarła do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych planuje Pani zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej. Wszystkie ww. działki są niezabudowane, nieogrodzone, bez podłączeń do sieci: wodno- kanalizacyjnej, energetycznej, telefonicznej, gazowej, bez pośrednictwa firm. Decyzja o sprzedaży pozostałych 46 działek rolnych w perspektywie 10 - 15 lat nie jest ostateczna. Grunty zakupione w latach 1986, 1987, 1989 i 1991 r. nabyła Pani w celu prowadzenia działalności rolniczej. Uprawnienia rolnicze Strona nabyła w 1984 r. po ukończeniu studiów na (...). Do 1991 roku wspólnie z ojcem (zmarł w 1991 r) prowadziła Pani uprawę łubinu, gryki pszenżyta, żyta i owsa. Strona współpracowała z (...) w celu sporządzenia planu produkcji roślinnej i zwierzęcej oraz założenia siedliska. Ze względu na prawo pierwokupu (...) i Urzędu Gminy musi być sporządzona umowa zobowiązująca sprzedaży. Jednak nie zamierza Pani pobierać zaliczki od osoby nabywającej.
Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż, osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej (1,12 ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku VAT.
Analiza przedstawionego przez Panią zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że czynności podejmowane na poszczególnych etapach Pani aktywności w ich całokształcie uzasadniają przyjęcie, że z tytułu sprzedaży działek nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Działania Pani w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży sprowadzały się jedynie do wystąpienia o warunki zabudowy nieruchomości, co jest warunkiem jej podzielenia oraz spowodowało konieczność geodezyjnego wydzielenia drogi dojazdowej do każdej z planowanych działek oraz zamieszczenia ogłoszeń w internecie. Poza tym nie będzie Pani prowadzić do ww. działek mediów. Zatem zakres czynności przygotowawczych, podjętych przez Panią sprowadzał się do podziału gruntu na mniejsze działki gruntu (wraz z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). W konsekwencji skala Pani zaangażowania w te działania nie wykracza poza czynności podejmowane w ramach zarządu własnym majątkiem, co znajduje również potwierdzenie w stanowisku TSUE wyrażonym w powołanym wyżej wyroku z 15 września 2011 r. C-180/10 i C-181/10. Prace te wskazują na minimalny wymiar zaangażowania także finansowego i świadczą o niezorganizowanym i nieprofesjonalnym ich charakterze, bowiem sprowadzać się będą do podziału gruntu na mniejsze działki.
Wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego czy też wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowała się Pani jak handlowiec.
Również zamieszczenie oferty w internecie to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest zatem podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów.
Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym a w rezultacie wyżej wymienione działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
W okolicznościach przedmiotowej sprawy brak jest wystąpienia przesłanki ciągłości rozumianej jako powtarzalność ogółu podejmowanych przez podatnika działań - począwszy od zakupu działek aż po ich sprzedaż. Nie można bowiem uznać, by Pani działania podejmowane w odstępie kilkudziesięciu czy kilkunastu lat układały się w celowy łańcuch, ciąg następujących po sobie konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na uzyskanie przychodu ze sprzedaży działek.
Zauważyć również należy, że podział działki wymusiły uregulowania prawne wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 461). Ustawa ta wprowadziła mianowicie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 0,3 ha, stanowiąc, że jej nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nie znalazła Pani nabywcy na całą działkę. To zadecydowało o podziale geodezyjnym nieruchomości i wystąpieniu o wydanie warunków zabudowy.
Również zawarta umowa dzierżawy nieruchomości gruntowych przeznaczonych następnie do sprzedaży pozostaje bez wpływu na ocenę charakteru czynności związanych z planowaną sprzedażą działek. Zawarcie umowy dzierżawy - składnika majątku osobistego - nie determinuje nawet w sytuacji gdy występuje czynsz wykorzystywania majątku w działalności gospodarczej. Jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy nieruchomości rolnej, stanowiącej majątek osobisty wydzierżawiającego, bez systematycznego wykorzystywania tej nieruchomości w podobnych celach przez podmiot, który nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie daje podstaw do przyjęcia, że ta nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej właściciel prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przez większość okresu władztwa prawnego nad omawianą nieruchomością Pani jej nie dzierżawiła. Podjęła kroki w tym zakresie w celu utrzymania walorów rolnych ziemi. Choć prowadziła Pani działalność gospodarczą, nie była ona związana z obrotem nieruchomościami, zaś objęta zamiarem zbycia działka nie była związana z prowadzoną działalnością w tym nie była wprowadzona do środków trwałych.
Mając zatem na uwadze rozstrzygnięcie zawarte w orzeczeniu WSA w Warszawie z 10 listopada 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 334/22 i Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2026 r. sygn. akt I FSK 256/23 oraz uwzględniając całokształt okoliczności przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność dostawy osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej (1,12 ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a w rezultacie nie spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku VAT.
W efekcie Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania pierwotnej interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo