Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.63.2026.2.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz Zainteresowany są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca, jak i Zainteresowany posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Postanowieniem Sądu powszechnego (wydanym w 1991 r.), Zainteresowany oraz Pan C.C. (ojciec Wnioskodawcy) nabyli nieruchomość stanowiącą działkę rolną zabudowaną domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta w udziale po 1/2. Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło na skutek przysądzenia (tj. w konsekwencji prowadzenia postępowania egzekucyjnego).

Zainteresowany wraz z Panem C.C., po nabyciu Nieruchomości rozpoczęli w Nieruchomości realizację swoich celów mieszkaniowych. Ponadto ww. osoby prowadziły wspólne gospodarstwo. Zainteresowany wraz z Panem C.C. uprawiali na Nieruchomości różne zboża. Jednakże uprawa ta nie miała charakteru komercyjnego - w znacznej większości plony były wykorzystywane przez Zainteresowanego i Pana C.C. prywatnie.

Część plonów była co prawda odsprzedawana sąsiadom, jednakże powodem takiej odsprzedaży nie była chęć zarobienia, a wyłącznie obowiązek dokonania sprzedaży określonej części plonu wynikający z nałożonych na Zainteresowanego i jego partnera obowiązków. Osoby te pobierały bowiem dotacje, których warunkiem było, że określona część plonu (określony procent niezależnie od ilości faktycznie uzyskanego plonu) musiał zostać odsprzedany.

Jednocześnie popularnym rozwiązaniem było odsprzedawanie plonów sąsiadom - nie tylko Zainteresowany wraz z partnerem korzystali z ww. dotacji. Sąsiedzi najczęściej wzajemnie odsprzedawali sobie plony - często bowiem było tak, że sąsiedzi siali różne zboża i wykorzystywali to, że sąsiad posiadał inne zboże, niż sam uprawiał.

Pozostała część plonów była wykorzystywana przez Zainteresowanego i Pana C.C. na cele prywatne.

Zarówno Pan C.C., jak i Zainteresowany nie posiadali statusu rolnika ryczałtowego.

Umową darowizny z dnia 28 września 2020 r. Pan C.C. przekazał swoją część Nieruchomości na syna - Wnioskodawcę.

Przeznaczenie Nieruchomości, mimo zmiany właścicielskiej, nie zmieniło się. Wnioskodawca również nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Decyzją gminy (Uchwałą nr (…) z dnia 3 listopada 2010 r. Rady Miejskiej w (…) i Uchwałą nr (…) z dnia 9 maja 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębów (…)), w której położona jest ww. Nieruchomość, zmienione zostało jej przeznaczenie. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunty te zostały określone jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca, ani Zainteresowany nie zabiegali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana została uchwalona niezależnie od wiedzy i woli Wnioskodawcy czy Zainteresowanego i objęła większe terytorium niż tylko Nieruchomość należącą do Wnioskodawcy i Zainteresowanego.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym zamierzają zbyć Nieruchomość. Początkowo Wnioskodawca próbował doprowadzić do sprzedaży Nieruchomości jako całości, tj. jako jedna działka. Ponadto Wnioskodawca podejmował próby samodzielnej sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca umieszczał oferty sprzedaży Nieruchomości na popularnych portalach ogłoszeniowych, jednak brak było chętnych na nabycie tak dużej działki - przez rok nie udało się mu dokonać zbycia Nieruchomości we własnym zakresie.

W związku z powyższym Wnioskodawca postanowił zmienić podejście i doprowadzić do podziału Nieruchomości na mniejsze działki, które potencjalnie łatwiej będzie sprzedać.

Gmina dokonując zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przygotowała orientacyjny plan podziału Nieruchomości (wedle wiedzy i woli gminy). Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym planują dokonać podziału Nieruchomości w inny sposób, niż zaproponowany przez gminę. Zmiana ta doprowadzi do wyodrębnienia większej (niż zaplanowała to gmina) ilości działek.

Jednocześnie wobec faktu, że Wnioskodawcy przez rok nie udało się samodzielnie znaleźć zainteresowanych do nabycia Nieruchomości lub jej części, Wnioskodawca rozważa również współpracę z pośrednikiem nieruchomości.

Celem ograniczenia początkowych wydatków, Wnioskodawca i Zainteresowany dokonali orientacyjnego podziału całej Nieruchomości na mniejsze działki - faktyczny (geodezyjny) podział nie został jeszcze dokonany. Wnioskodawca i Zainteresowany planują dokonywać faktycznego podziału Nieruchomości i wyodrębnienia z niej kolejnych działek dopiero wtedy, gdy pojawi się chętny nabywca. Do tego czasu działki wyodrębnione są jedynie nieformalnie, aby Kupujący mógł jasno określić, którą działką jest zainteresowany.

Wnioskodawca i Zainteresowany nie planują uzbrajać ewentualnych działek powstałych po podziale Nieruchomości w media - za dokonanie wszelkich przyłączy odpowiedzialny będzie kupujący. Ponadto Wnioskodawca i Zainteresowany nie będą ogradzać działek, nie będą również występować o pozwolenie na budowę czy organizować kupującemu finansowania. Wszelkie te czynności podejmowane będą przez kupującego.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że planuje on również założyć jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług związanych z szeroko rozumianym rolnictwem - najem sprzętu rolniczego, wykonywaniem usług rolniczych (np.: koszenie traw, pomoc w sianiu itp.). Ważne jest jednak, że Wnioskodawca nie planuje prowadzić tej działalności na Nieruchomościach będących przedmiotem niniejszego wniosku. Wnioskodawca będzie świadczył usługi na rzecz osób trzecich na wskazanych przez nich nieruchomościach. Wnioskodawca nie wprowadzi również ww. Nieruchomości do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i nie będzie ich wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

1) Na ile działek zostanie podzielona Nieruchomość, która jest przedmiotem wniosku?

Odp.: Wnioskodawca na dzień sporządzenia wniosku (oraz niniejszej odpowiedzi) nie ma jeszcze pewności, na ile działek zostanie podzielona Nieruchomość. Ostateczna ilość działek zostanie ustalona po wykonaniu geodezyjnego planu geometrycznego, którego wykonanie zostanie zlecone dopiero po uzyskaniu odpowiedzi na pytania zadane we wniosku.

Wedle aktualnych szacunków Nieruchomość może zostać podzielona na ok. 42 działki mogące być w przyszłości przedmiotem sprzedaży.

Na Nieruchomości wydzielone zostaną również działki z przeznaczeniem na drogi dojazdowe, w których własność będzie zbywana procentowo. Ponadto zostanie wydzielona odrębna działka pod dom oraz budynek gospodarczy, w którym zamieszkują aktualnie Wnioskodawca wraz z rodziną oraz Zainteresowany.

2)  Czy w związku z planowaną sprzedażą działek objętych zakresem pytania zostaną zawarte przedwstępne umowy sprzedaży? Jeśli tak, czy zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży przenoszących własność (jakie)?

Odp.: Tak, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym planują zawierać z zainteresowanymi kupnem działek umowy przedwstępne. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej może być m.in. uzyskanie finansowania zewnętrznego przez zainteresowanych kupujących (kredyt).

Zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie uzależnione od spełnienia dodatkowych warunków, w szczególności uzyskania zgód, decyzji administracyjnych itp..

3)  Czy udzielą Państwo pośrednikowi zajmującemu się sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa (jeżeli tak, to do jakich czynności).

Odp.: Pełnomocnictwo obejmuje umocowanie pełnomocnika do prowadzenia w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanego rozmów z zainteresowanymi nabywcami, umieszczenia i modyfikacji ogłoszeń w popularnych serwisach ogłoszeniowych, czy przedstawienia oferty.

Pełnomocnictwo nie obejmuje działania w imieniu Wnioskodawcy czy Zainteresowanego podczas czynności notarialnych (tj. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym będą we własnym imieniu zawierać umowy sprzedaży działek).

4)  Czy podejmowali Państwo (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, np. uzyskania jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp.?

Odp.: Wnioskodawca ani Zainteresowany nie podejmowali czynności zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

5)  Czy był/jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej?

Odp.: Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

6)  Czy był Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego?

Odp.: Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

7)  Czy Zainteresowana (B.B.) była/jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej?

Odp.: Zainteresowana nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

8)  Czy Pani B.B. była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego?

Odp.: Zainteresowana nie jest i nie była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

9) Czy działka rolna oraz/lub dom mieszkalny i budynki gospodarcze od momentu nabycia do momentu ich zbycia były/są udostępniane przez Pana lub Zainteresowaną osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) jaka to była/jest/będzie umowa i na jaki okres zawarta,

Odp.: Nieruchomość jest przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy zawartej między Wnioskodawcą, a Zainteresowanym (tj. między synem, a matka). Umowa została zawarta na okres 10 lat i dotyczy udziału w Nieruchomości przysługującego Zainteresowanej. Zawarcie tej umowy wynikało z konieczności spełnienia warunków przewidzianych w odrębnych przepisach (dot. ubezpieczenia KRUS).

Brak jest innych umów obejmujących Nieruchomość. Wnioskodawca ani Zainteresowana nie planują również w przyszłości zawierać umów o podobnym charakterze.

b)  czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało/ma/będzie miało charakter nieodpłatny czy odpłatny,

Odp.: Dzierżawa opisana w lit. a) powyżej jest nieodpłatna

c)  kto był/jest stroną umowy i kto uzyskiwał/uzyskuje wynagrodzenie z tego tytułu – Pan czy Zainteresowana,

Odp.: Stronami umowy dzierżawy opisanej w lit. a) powyżej są Wnioskodawca i Zainteresowany. W związku z faktem, że umowa ma charakter nieodpłatny, to brak jest osób uzyskujących na jej podstawie wynagrodzenie.

d)  czy udostępnienie działki/budynku na podstawie umowy było/jest/będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Odp.: Dzierżawa ma charakter nieodpłatny, dlatego nie znajduje do niej zastosowania art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

10) Jakie konkretnie budynki/budowle będą znajdowały się na działce/działkach w momencie jej/ich sprzedaży?

Odp.: Jedyną zabudową znajdującą się aktualnie na Nieruchomości jest dom zamieszkały przez Wnioskodawcę wraz z rodziną i Zainteresowaną oraz połączony z nim budynek gospodarczy.

Na wydzielonych działkach będących przedmiotem niniejszego wniosku nie znajdują się żadne inne budowle czy budynki.

11) W jaki sposób dom oraz budynki gospodarcze znajdujący się na działce rolnej były/są wykorzystywane przez Pana i Zainteresowaną od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Czy były to cele prywatne? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odp.: Dom znajdujący się na działce służy (i służył) wyłącznie realizacji celów mieszkaniowych. Od momentu nabycia Nieruchomości przez C.C. (ojca Wnioskodawcy) i Zainteresowaną, jak również po przekazaniu darowizny przez C.C. Wnioskodawcy, charakter i cel posiadania Nieruchomości nie uległy zmianie.

Dom nie był przedmiotem najmu i nie służył celom zarobkowym.

Budynki gospodarcze położone na Nieruchomości nie były nigdy przedmiotem najmu. Budynki te służyły całej rodzinie do prowadzenia gospodarstwa rolnego - tj. do przechowywania płodów rolnych, maszyn, narzędzi, opału i innych urządzeń, narzędzi itp. związanych z codziennym życiem w gospodarstwie na wsi.

Budynki gospodarcze nie były przedmiotem najmu, nie służyły celom zarobkowym.

W gospodarstwie nie była prowadzona żadna inna działalność niż rolnicza. Całe gospodarstwo - od momentu nabycia do daty planowanego zbycia służy jedynie rodzinie Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Pytania

1.  Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego wydzielonych z Nieruchomości działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy z perspektywy Wnioskodawcy fakt utworzenia/rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej wpłynie na obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawca i Zainteresowany rozporządzają majątkiem prywatnym i nie sposób przydać takiemu działaniu charakteru prowadzenia działalności.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumieć należy m.in. rzeczy oraz ich części.

Nie każda sprzedaż będzie jednak podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatkiem VAT będzie podlegała tylko taka sprzedaż, która jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT oraz tylko wtedy, gdy przedmiot sprzedaży nie został wyłączony spod reżimu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego samego artykułu. Zgodnie natomiast z ust. 2 ww. artykułu ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT obejmuje podmioty prowadzące działalność gospodarczą, jednak występujące w obrocie gospodarczym jako podmioty działające profesjonalnie.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot, któremu można przydać walor podatnika w rozumieniu ww. ustawy. Jeśli jednak danemu podmiotowi nie sposób przydać takiego waloru - nie sposób mówić o dostawie towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, aby konkretna czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT powinny ziścić się dwa warunki - czynność mieści się w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu tej ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego nie spełniają oni warunków do uznania ich za podatników w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bowiem podejmowane przez nich czynności nie mają charakteru profesjonalnego.

Nabycie Nieruchomości nie miało dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego charakteru inwestycyjnego. Zainteresowany wraz z partnerem nabyli Nieruchomość w celu jej wykorzystania na swoje potrzeby. Podobnie po otrzymaniu darowizny przez Wnioskodawcę przeznaczenie Nieruchomości nie uległo zmianie - w dalszym ciągu była ona wykorzystywana wyłącznie w celach prywatnych. Nieruchomość nie stanowiła przedmiotu dzierżawy. W momencie zakupu Nieruchomości Wnioskodawcy ani drugiemu współwłaścicielowi nie przysługiwało prawo od obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie ubiegali się o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zmiana została dokonana przez gminę bez ich ingerencji. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objął nie tylko Nieruchomość należącą do Wnioskodawcy i Zainteresowanego, ale również inne nieruchomości.

W momencie nabycia Nieruchomości określona ona została jako działka rolna zabudowana domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Przez przeszło 30 lat Zainteresowany wraz z partnerem i Wnioskodawcą wykorzystywali tę Nieruchomość na cele prywatne, prowadząc w niej swoje gospodarstwo domowe.

Ewidentne jest, że Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca ani Zainteresowany nie działali aktywnie, aby przekształcić Nieruchomość i dokonać ich sprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca oraz Zainteresowany po prostu dostosowali się do otaczającej ich rzeczywistości i dokonanych zmian.

Faktem jest, że Wnioskodawca i Zainteresowany planują dokonanie podziału Nieruchomości na mniejsze działki. Działania te mają na celu zwiększenie atrakcyjności takich działek - Wnioskodawca podjął już próbę sprzedaży Nieruchomości, jako jednej całości, jednak działania te po przeszło roku nie przyniosły zamierzonego efektu.

Dokonanie podziału Nieruchomości na mniejsze działki co prawda prowadzić będzie do zwiększenia atrakcyjności sprzedawanych działek, jednak działania takie mieszczą się w normalnym zarządzie majątkiem własnym (prywatnym). Sam fakt podjęcia czynności skutkujących zwiększeniem atrakcyjności sprzedawanej działki nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej czy posiadaniu statusu podatnika podatku VAT. Działania skierowane bowiem na zwiększenie zysku są w pełni normalne i uzasadnione, i nie zawsze świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawca ani Zainteresowany nie planują prowadzenia dodatkowych prac związanych z Nieruchomościami. W szczególności nie będą oni uzbrajać działek, nie będą ich odgradzać czy też nie będą występować o warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę. Wszystkimi tymi czynnościami będzie zajmować się docelowy nabywca po nabyciu własności.

Ponadto w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego sam proces sprzedaży nie będzie miał charakteru profesjonalnego. Faktem jest, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym planują skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. Jednakże wola skorzystania z jego pomocy wynika z faktu, że Wnioskodawca od przeszło roku nie może samodzielnie dokonać sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada umiejętności sprzedażowych, co utrudnia prowadzenie procesu sprzedaży. Ponadto Wnioskodawca planuje podjąć własną działalność gospodarczą (o czym niżej), co również utrudni mu podejmowanie kontaktu z potencjalnymi zainteresowanymi nabywcami. W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości nie stanowi o profesjonalnym charakterze sprzedaży - w dzisiejszych czasach niczym nadzwyczajnym nie jest skorzystanie z takiej pomocy przy sprzedaży nieruchomości. Częstokroć nawet przy sprzedaży jednej nieruchomości (np.: mieszkania), ludzie korzystają z takiej pomocy.

Ponadto pośrednik nie będzie działał jako pełnomocnik Wnioskodawcy czy Zainteresowanego - sprzedaży będą dokonywać bezpośrednio ww. osoby. Rolą pośrednika będzie m.in. odpowiadanie na pytania potencjalnych nabywców czy utrzymanie oferty sprzedaży na popularnych portalach.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego podejmowane przez nich działania nie wyczerpują definicji prowadzenia działalności gospodarczej znajdującej się w ustawie o VAT.

Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza m.in. orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W połączonych sprawach C-180/10 oraz C-181/10 wskazano bowiem, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. O uznaniu czynności za wykonywane w ramach działalności gospodarczej nie może świadczyć również liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie odniesiono się do kwestii podziału gruntu celem osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży. Całość tych elementów może śmiało bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym podatnika.

Dla porównania Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że za prowadzenie działalności gospodarczej uznać można angażowanie takich środków i działań, jakie podjąłby profesjonalnie działający na rynku obrotu nieruchomościami podmiot. Działania takie mają bowiem charakter działalności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W rozważaniach tych warto również wskazać na określenie obejmujące majątek prywatny. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (C-291/92) za majątek prywatny uznajemy taką część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia płynie wniosek, że aby uznać majątek za prywatny, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części lub całości tej nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Za faktem, że Wnioskodawcy czy Zainteresowanemu nie sposób przydać waloru podatnika podatku VAT świadczy również stanowisko prezentowane przez polskie sądownictwo. Przykładem można wskazać na stanowisko przyjęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w orzeczeniu z dnia 27 czerwca 2024 r. (I SA/Ke 219/24), gdzie wskazano, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

Ponadto wskazano, że „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r. I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r. I FSK 2036/17).”

Stanowisko to wydaje być już ugruntowane w polskim orzecznictwie sądowo administracyjnym, bowiem podobny pogląd wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2023 r. (I FSK 427/23), gdzie w tezie tego orzeczenia wskazano, że „nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Podobne stanowisko wyraził również tut. Organ w interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. (0111-KDIB3-1.4012.305.2025.2.MSO).

Podkreślenia wymaga, że działania Wnioskodawcy i Zainteresowanego polegają wyłącznie na podejmowaniu czynności mających zwiększyć cenę sprzedawanych działek, co mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym. Porównać tę sytuację można do „odświeżenia” mieszkania przed jego sprzedażą - jest to działanie mające zwiększyć cenę sprzedaży i jest całkowicie uzasadnione. Z tych względów działania Wnioskodawcy i Zainteresowanego również ocenić należy jako normalne i uzasadnione, oraz mieszczące się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zważając na powyższą argumentację podnieść należy, że Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym, dokonując sprzedaży własnego majątku prywatnego nie posiadają statusu podatnika podatku VAT, a sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy sam fakt rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej nie wpłynie na obowiązek opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

W punkcie 1. powyżej Wnioskodawca przedstawił argumentację, zgodnie z którą sprzedaż Nieruchomości ma dla niego charakter sprzedaży w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym.

Jednocześnie w przypadku rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, Nieruchomości nie staną się jej składnikami - Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności na działkach wchodzących w skład Nieruchomości. Nieruchomości te pozostaną dla niego w dalszym ciągu nieruchomościami niezwiązanymi z działalnością gospodarczą, na których taka działalność gospodarcza nie była i nie będzie prowadzona.

Faktem jest, że usługi świadczone przez Wnioskodawcę będą najpewniej związane z szeroko rozumianym rolnictwem (tj. koszenie, pomoc w zbiorach/sianiu, czy najem sprzętu rolniczego). Jednakże usługi te będą świadczone w miejscach wyznaczonych przez kontrahentów Wnioskodawcy - najczęściej na wskazanych przez nich polach, którymi są właścicielami lub dzierżawcami. Wnioskodawca nie planuje jednak wprowadzać Nieruchomości w skład prowadzonej działalności gospodarczej. W takim wypadku sprzedaż Nieruchomości - mimo prowadzenia działalności gospodarczej - będzie dla Wnioskodawcy pozostawała poza przedmiotem opodatkowania podatkiem ot towarów i usług. Rozróżnić bowiem należy majątek prywatny (i rozporządzanie nim) od majątku firmowego.

Zatem sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę nie będzie automatycznie świadczył o tym, że sprzedaż Nieruchomości nabrała profesjonalnego charakteru - Wnioskodawca nie będzie się bowiem zajmował profesjonalną sprzedażą nieruchomości.

Podsumowując - nawet w przypadku rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości w dalszym ciągu nie będzie dla Wnioskodawcy opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2025 r. poz. 1071).

Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy:

• oddanie rzeczy do używania na pewien czas;
• nieodpłatność.

Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży (zamiany) gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia (zamiany) nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Postanowieniem Sądu powszechnego (wydanym w 1991 r.), Zainteresowany oraz Pan C.C. (ojciec Pana A.A.) nabyli nieruchomość stanowiącą działkę rolną zabudowaną domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Nieruchomość została nabyta w udziale po 1/2. Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło na skutek przysądzenia (tj. w konsekwencji prowadzenia postępowania egzekucyjnego). Zainteresowany niebędący stroną postępowania (B.B.) wraz z Panem C.C., po nabyciu Nieruchomości rozpoczęli w Nieruchomości realizację swoich celów mieszkaniowych. Ponadto ww. osoby prowadziły wspólne gospodarstwo. B.B. wraz z Panem C.C. uprawiali na Nieruchomości różne zboża. Jednakże uprawa ta nie miała charakteru komercyjnego - w znacznej większości plony były wykorzystywane przez Panią B.B. i Pana C.C. prywatnie.

Część plonów była co prawda odsprzedawana sąsiadom, jednakże powodem takiej odsprzedaży nie była chęć zarobienia, a wyłącznie obowiązek dokonania sprzedaży określonej części plonu wynikający z nałożonych na Zainteresowanego i jego partnera obowiązków. Osoby te pobierały bowiem dotacje, których warunkiem było, że określona część plonu (określony procent niezależnie od ilości faktycznie uzyskanego plonu) musiał zostać odsprzedany. Pozostała część plonów była wykorzystywana przez Zainteresowanego (B.B.) i Pana C.C. na cele prywatne.

Zarówno Pan C.C., jak i Pani B.B. nie posiadali statusu rolnika ryczałtowego.

Umową darowizny z 28 września 2020 r. Pan C.C. przekazał swoją część Nieruchomości na syna – A.A. (Zainteresowanego będącego stroną postępowania). Zainteresowany będący stroną postępowania (A.A.) nie posiada statutu rolnika ryczałtowego. Pan A.A. nie jest, i nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Zainteresowana (Pani B.B.) nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie jest i nie była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunty, które będą w przyszłości sprzedane zostały określone jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Jak wynika z opisu sprawy ww. Nieruchomość jest przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy zawartej między Panem A.A., a Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (tj. między synem, a matka). Umowa została zawarta na okres 10 lat i dotyczy udziału w Nieruchomości przysługującego Zainteresowanej. Zawarcie tej umowy wynikało z konieczności spełnienia warunków przewidzianych w odrębnych przepisach. Stronami umowy dzierżawy opisanej powyżej są Pan A.A. i Pani B.B. W związku z faktem, że umowa ma charakter nieodpłatny, to brak jest osób uzyskujących na jej podstawie wynagrodzenie. Dzierżawa ma charakter nieodpłatny, dlatego nie znajduje do niej zastosowania art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Dom znajdujący się na działce służy (i służył) wyłącznie realizacji celów mieszkaniowych. Od momentu nabycia Nieruchomości przez C.C. (ojca Pana A.A.) i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Panią B.B), jak również po przekazaniu darowizny przez C.C. Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania, charakter i cel posiadania Nieruchomości nie uległy zmianie. Dom nie był przedmiotem najmu i nie służył celom zarobkowym.

Budynki gospodarcze położone na Nieruchomości nie były nigdy przedmiotem najmu. Budynki te służyły całej rodzinie do prowadzenia gospodarstwa rolnego - tj. do przechowywania płodów rolnych, maszyn, narzędzi, opału i innych urządzeń, narzędzi itp. związanych z codziennym życiem w gospodarstwie na wsi. Budynki gospodarcze nie były przedmiotem najmu, nie służyły celom zarobkowym.

W gospodarstwie nie była prowadzona żadna inna działalność niż rolnicza. Całe gospodarstwo - od momentu nabycia do daty planowanego zbycia służy jedynie rodzinie Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

Zamierzają Państwo zbyć Nieruchomość. Początkowo próbowali Państwo sprzedaży Nieruchomości jako całości, tj. jako jedna działka. Z brak chętnych na nabycie tak dużej postanowili Państwo zmienić podejście i doprowadzić do podziału Nieruchomości na mniejsze działki, które potencjalnie łatwiej będzie sprzedać.

Zatem planują Państwo dokonywać faktycznego podziału Nieruchomości i wyodrębnienia z niej kolejnych działek (ok 42) dopiero wtedy, gdy pojawi się chętny nabywca. Do tego czasu działki wyodrębnione są jedynie nieformalnie. Nie planują Państwo uzbrajać ewentualnych działek powstałych po podziale Nieruchomości w media, ogradzać działek, występować o pozwolenie na budowę czy organizować kupującemu finansowania.

Wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania planuje Pan zawierać z zainteresowanymi kupnem działek umowy przedwstępne. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej może być m.in. uzyskanie finansowania zewnętrznego przez zainteresowanych kupujących (kredyt).

Zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie uzależnione od spełnienia dodatkowych warunków, w szczególności uzyskania zgód, decyzji administracyjnych itp.

Udzielili Państwo pełnomocnictwa, które obejmuje umocowanie pełnomocnika do prowadzenia w Państwa rozmów z zainteresowanymi nabywcami, umieszczenia i modyfikacji ogłoszeń w popularnych serwisach ogłoszeniowych, czy przedstawienia oferty. Pełnomocnictwo nie obejmuje działania w Państwa imieniu podczas czynności notarialnych.

Ponadto Zainteresowani nie podejmowali czynności zmierzających do podniesienia wartości ww. Nieruchomości.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana i Zainteresowanego wydzielonych z Nieruchomości działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, będą Państwo (Pan i Pani B.B.) podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze

• dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie
• czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży wydzielonych z Nieruchomości działek będą Państwo spełniali (Pan i Pani B.B.) przesłanki do uznania każdego z Państwa za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana i Panią B.B. dostawa działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie każdego z Państwa za podatnika tego podatku. Jak wskazane zostało w opisie sprawy, nie podejmował Pan ani Pani B.B. aktywnych działań mających na celu zbycie działek wydzielonych z Nieruchomości. Z wniosku nie wynika aby Nieruchomość z której zostaną wydzielone działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży była i miała być do dnia sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planują Państwo podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem zapytania, należy wskazać, że – jak już wcześniej wskazano – doszło do udzielenia pośrednikowi zajmującemu się sprzedażą pełnomocnictwa do prowadzenia w Państwa imieniu rozmów z zainteresowanymi nabywcami, umieszczenia i modyfikacji ogłoszeń w popularnych serwisach ogłoszeniowych, czy przedstawienia oferty. Pełnomocnictwo nie obejmuje działania w Państwa czynności notarialnych.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość jest przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy zawartej między Panem, a Panią B.B. (tj. między synem, a matka). Umowa została zawarta na okres 10 lat i dotyczy udziału w Nieruchomości przysługującego Pani B.B. Umowa ma charakter nieodpłatny, zatem brak jest osób uzyskujących na jej podstawie wynagrodzenie. Zainteresowani nie zawierali innych umów obejmujących Nieruchomość, jak również nie planują w przyszłości zawierać umów o podobnym charakterze.

W polskim prawie cywilnym, dzierżawa z definicji jest odpłatna — dzierżawca płaci czynsz (pieniężny lub w naturze), jeśli nie ma żadnej odpłatności, to umowa nie spełnia definicji dzierżawy. Zatem prawnie nieodpłatna dzierżawa jest klasyfikowana jako umowa użyczenia (czyli bezpłatne korzystanie z rzeczy).

Ponadto Pan A.A. podejmował próby samodzielnej sprzedaży Nieruchomości. Umieszczał oferty sprzedaży Nieruchomości na popularnych portalach ogłoszeniowych, jednak brak było chętnych na nabycie tak dużej działki - przez rok nie udało się Panu dokonać zbycia Nieruchomości we własnym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, należy wskazać, że samo udzielenie przez Pana oraz Panią B.B. pełnomocnictwa pośrednikowi zajmującemu się sprzedażą nieruchomości, bezpłatne użyczenie Panu przez Panią B.B. jej udziału w Nieruchomości oraz podział Nieruchomości na ok 42 mniejsze działki, co do zasady nie powoduje uznania Państwa za podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawa o podatku od towarów i usług, bowiem z całokształtu podejmowanych działań nie wynika prowadzenie zorganizowanej i ciągłej aktywności o charakterze zarobkowym.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości nie wystąpił/wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają/przesądzą, że planowana sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pan ani Pani B.B. takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana i Pani B.B. aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży dziełek wydzielonych z Nieruchomości będącej we współwłasności będą Państwo – Pan i Pani B.B. będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana i Panią B.B. cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości będą Państwo – Pan i Pani B.B. korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Państwa działania do momentu sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana i Pani B.B. za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa działek wydzielonych z Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 sformułowanego we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy fakt utworzenia/rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana A.A. wpłynie na obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

W opisie sprawy przedstawionym we wniosku wskazał Pan, że planuje założyć jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług związanych z szeroko rozumianym rolnictwem - najem sprzętu rolniczego, wykonywaniem usług rolniczych (np.: koszenie traw, pomoc w sianiu itp.). Nie planuje Pan prowadzić tej działalności na Nieruchomościach będących przedmiotem niniejszego wniosku. Będzie Pan świadczył usługi na rzecz osób trzecich na wskazanych przez nich nieruchomościach. Ponadto nie wprowadzi Pan również ww. Nieruchomości do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i nie będzie ich wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej.

Fakt utworzenia oraz rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana A.A. nie przesądza sam w sobie o powstaniu obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości. Decydujące znaczenie ma bowiem to, czy czynność ta zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawa o podatku od towarów i usług.

Jak wcześniej wskazano Nieruchomość stanowi majątek prywatny, nie była/nie jest i nie będzie w przypadku rozpoczęcia działalności gospodarczej przez Pana A.A. wykorzystywana do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej zatem sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 sformułowanego we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.