Wnioskodawca może zastosować zwolnienie na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z tytułu refaktury mediów: ciepła i zimna woda, ścieki, dostarczanie ciepła.
Publiczna uczelnia będąca podatnikiem VAT wynajmuje na cele mieszkaniowe lokale mieszkalne, których jest właścicielem. Media (woda, ścieki, ogrzewanie) dostarczane są do budynków przez wspólnoty mieszkaniowe, a uczelnia rozlicza ich koszty z najemcami. Rozliczenie oparte jest o faktyczne zużycie mierzone licznikami…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że mogą Państwo zastosować zwolnienie na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z tytułu refaktury mediów: ciepła i zimna woda, ścieki, dostarczanie ciepła.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca (dalej: Wnioskodawca) jest publiczną uczelnią akademicką posiadającą osobowość prawną, której zasady funkcjonowania określają w szczególności ustawa z 20 lipca 2018 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce, akty wykonawcze wydane na jej podstawie oraz statut. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest jednostką sektora finansów publicznych.
Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawiera umowy najmu z osobami fizycznymi (dalej: Najemcy) na cele mieszkaniowe. Mieszkania, o których mowa we wniosku, są zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych, zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Wnioskodawca, jako właściciel mieszkań, jest członkiem wspólnot mieszkaniowych.
Wnioskodawca ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokali, w tym opłaty na fundusz remontowy, koszty eksploatacji, opłaty za zimną wodę i ścieki, opłaty za centralne ogrzewanie oraz opłaty za wywóz śmieci, których wysokość i sposób rozliczania regulują uchwały wspólnot mieszkaniowych. Umowy na dostawę wskazanych mediów do budynków w imieniu wszystkich właścicieli zawierają wspólnoty mieszkaniowe. Dostawcy wskazanych mediów są z góry określeni przez wspólnotę mieszkaniową, a najemcy nie mają możliwości zawarcia indywidualnych umów. Z tytułu wskazanych opłat wspólnoty obciążają Wnioskodawcę notami księgowymi, które nie zawierają wyszczególnienia stawek VAT oraz podziału na kwoty netto/brutto.
Najemcy korzystają z mieszkań na podstawie zawartych umów najmu, zgodnie z którymi mieszkania mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ponadto, mieszkania nie mogą być wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej. Wnioskodawca obciąża Najemców kosztami opłat eksploatacyjnych, tj. ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła (dalej: media). Opłaty za wodę, ścieki i dostarczenie ciepła mają charakter zmienny i nie są określone w sposób stały w treści umów najmu. Ich wysokość jest każdorazowo ustalana na podstawie rozliczeń (not) wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Zgodnie z postanowieniami zawartych umów Najemcy zobowiązani są do wpłacania zaliczek na poczet wskazanych opłat, które następnie podlegają rozliczeniu w oparciu o faktyczne zużycie, zgodnie z rozliczeniami otrzymywanymi od wspólnot mieszkaniowych. Faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia wody oraz centralnego ogrzewania w wynajmowanych lokalach posiadają Najemcy, jako osoby korzystające z nieruchomości i kształtujące jej bieżące użytkowanie. Zużycie wskazanych mediów jest ustalane w oparciu o odczyty indywidualnych liczników zamontowanych w lokalach. W przypadku braku takich urządzeń pomiarowych, rozliczenie zużycia odbywa się zgodnie z zasadami obowiązującymi we Wspólnocie Mieszkaniowej, np. proporcjonalnie do liczby zamieszkujących osób lub powierzchni lokalu. Koszty mediów są zatem determinowane przez rzeczywiste użytkowanie Najemcy. Wysokość opłat może ulegać zmianie w zależności od rzeczywistego zużycia przez Najemcę oraz obowiązujących stawek dostawców mediów.
Wnioskodawca dokumentuje obciążenie Najemców kosztami mediów na podstawie cen z dokumentów źródłowych, wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe. Uczelnia obciążając Najemców kosztami mediów nie dolicza marży. Opłaty za media są wykazywane w odrębnych pozycjach dokumentów, potwierdzających wykonanie usług najmu przez Uczelnię na rzecz Najemców.
Pytanie
Czy obciążanie Najemców opłatami za media: ciepła i zimna woda, ścieki, dostarczanie ciepła podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2023 r. poz. 955)?
Państwa stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy obciążanie Najemców opłatami za media: ciepła i zimna woda, ścieki, dostarczanie ciepła jest zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2023 r. poz. 955).
Usługi najmu wykonywane przez Uczelnię w związku z wynajmowanymi mieszkaniami na cele mieszkaniowe są zwolnione przedmiotowo z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Ze względu na sposób rozliczenia mediów przyjęty w umowach najmu, Uczelnia przyjęła, że dostawy mediów powinny być traktowane jako osobne świadczenia, opodatkowane właściwą dla każdego typu usługi stawką VAT i odpowiednio ujęte w rozliczeniach VAT Uczelni.
W kwestii opodatkowania VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży mediów dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.
Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które - jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 - mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.
W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.
W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy mediów powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).
Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.
Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.
Z powołanego orzeczenia TSUE wynika, że świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące tej usłudze dostarczanie mediów, tj. ciepła i zimna woda, ścieki i centralne ogrzewanie, nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do lokali.
W przypadku gdy faktyczne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku media będące przedmiotem zapytania, tj. ciepła i zimna woda, ścieki i dostarczanie ciepła, są rozliczane odrębnie od czynszu najmu. Kryteria zużycia przyjęte przez Wnioskodawcę - faktyczne zużycie ustalane na podstawie liczników, prowadzą do wniosku, że Uczelnia obciąża Najemców kosztami ww. mediów w sposób odzwierciedlający ich zużycie.
Zatem, dostarczanie przez Wnioskodawcę do lokali tych mediów tj. ciepła i zimna woda, ścieki oraz centralne ogrzewanie należy traktować jako świadczenie odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu i opodatkować według stawek podatku właściwych dla dostarczanych Mediów.
Na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), w przypadku świadczeń dostarczanych do lokali mieszkalnych we wspólnocie mieszkaniowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 ustawy o VAT zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień.
Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokali należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (pkt 1);
2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (pkt 2);
8) opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych; (pkt 8);
8a) kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy; (pkt 8a).
Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 13 ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270) należy rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych.
W konsekwencji, zgodnie z Rozporządzeniem, w celu zastosowania zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, konieczne jest łączne spełnienie poniższych warunków:
1) czynności są wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową;
2) czynności są wykonywane na rzecz osób używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
3) lokale te należą do właściciela tworzącego wspólnotę mieszkaniową;
4) za czynności pobierane są opłaty niezależne od właściciela;
5) lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W ocenie Wnioskodawcy, wszystkie powyższe warunki w odniesieniu do przypadku będącego przedmiotem tego wniosku o wydanie interpretacji są spełnione:
1) jak wskazano w opisie stanu faktycznego, czynności polegające na obciążaniu Najemców kosztami mediów (tj. zimna i ciepła wody, ścieki i centralne ogrzewanie) są wykonywane przez Wnioskodawcę, który jest właścicielem lokali mieszkalnych, znajdujących się w zasobach wspólnoty mieszkaniowej;
2) czynności, o których mowa w pkt 1 powyżej, są wykonywane na rzecz Najemców, a więc osób używających mieszkania uczelni na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
3) mieszkania, o których mowa w stanie faktycznym, należą do Uczelni, która jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej;
4) w zamian za wykonanie czynności Najemcy są zobowiązani do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy opłat za media, które stanowią opłaty niezależne od właściciela, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia;
5) zgodnie z zawieranymi przez Uczelnię umowami najmu mieszkania, o których mowa w stanie faktycznym, mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ponadto, mieszkania te nie mogą być wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej.
Wnioskodawca wskazuje również, że stanowisko zgodnie z którym odsprzedaż mediów przez właścicieli lokalu mieszkalnego znajdującego się we wspólnocie mieszkaniowej jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest potwierdzane w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Tytułem przykładu Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę na Interpretacje indywidualne:
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, obciążanie Najemców opłatami za media: ciepła i zimna woda, ścieki oraz dostarczanie ciepła jest zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.
Dodatkowe informacje
Wskazuję, że obecny publikator rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień to - t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo