Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.658.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 4 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 i udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 3 września 2025 r. oraz 11 września 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zawarła Pani wraz z mężem współwłaścicielem warunkową umowę sprzedaży działki rolnej nr 1, która stanowi zgodnie z wypisami z ewidencji gruntów - grunt rolny, gmina dla działki nie określa mpzp, działka nie posiada wydanych warunków zabudowy i nie jest zabudowana.

Razem z działką będzie również sprzedany udział w drodze, która również stanowi grunt rolny, działka nr 2, tzw. droga, również nie ma mpzp ani wydanych warunków zabudowy.

Pani i Pani mąż są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:

1. Kiedy i na podstawie jakiego tytułu prawnego nabyła Pani działkę nr 1 i udział w działce nr 2?

Odp.: Nieruchomość pierwotnie została nabyta na podstawie Umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych - Umowa nr (…) 2006 r. Obecne działki nr 1 i 2 zostały wyodrębnione z pierwotnie nabytej działki nr 3.

2. W jakim celu nabyła Pani działkę nr 1 i udział w działce nr 2?

Odp.: Pierwotnie nabyta działka 3 została nabyta w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego.

3. Jak wykorzystywała i wykorzystuje Pani działkę nr 1 i udział w działce nr 2 przez cały okres ich posiadania, tj. w szczególności:

a) czy działki były wykorzystywane na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?

b) czy działki były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie i w jaki sposób (do wykonywania czynności opodatkowanych bądź wyłącznie zwolnionych od podatku VAT)?

c) czy oddawała lub oddaje Pani działki w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

‒ komu udostępniła Pani nieruchomość?

‒ w jakim okresie sprzedawana nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

‒ czy była udostępniania odpłatnie, czy bezpłatnie?

Odp.: Działka pierwotna 3, jak również po podziale na mniejsze, w tym 1 i 2, była wykorzystywana na cele rolnicze – głównie uprawa zbóż i traw. Grunty nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

Działka/-i nie były udostępniane osobom trzecim.

4. W jaki sposób poszukiwała Pani nabywcy działki nr 1 i udziału w działce nr 2; czy podejmowała Pani jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)?

Odp.: Nabywców poszukiwała Pani przez portal (...)przez agencję nieruchomości i została utworzona strona internetowa z ofertą sprzedaży działek.

5. Czy podejmowała Pani działania mające na celu podniesienie atrakcyjności i wartości działki nr 1 i udziału w działce nr 2, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie działek, wydzielenie dróg, podział działek itp.?

Odp.: Pierwotnie zakupione działki nr 3, 4 i 5 na podstawie Umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych Umowa nr (…) 2006 r. zostały połączone i podzielone na 36 działek o pow. od ok. 30,5 ara do ok. 40 arów oraz w ramach podziału wyodrębniono 5 dróg wewnętrznych. Podział wyłącznie administracyjny na podstawie Decyzji Urzędu Gminy z 2 lutego 2023 r. Na obszarze działek nie prowadzono żadnych prac, nie uzbrajano terenu w media, nie ogrodzono terenu, fizycznie nie prowadzono prac dot. wydzielenia dróg.

6. Czy sprzedawała Pani wcześniej inne działki? Jeśli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała Pani jako podatnik VAT czynny?

Odp.: Zamierza Pani sprzedać działkę nr 6, dla której zostały wydane warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zgodnie z Ustawą o VAT opodatkować sprzedaż podatkiem VAT.

Dotychczas żadna sprzedaż nie została sfinalizowana.

7. Czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 i udziału w działce nr 2 udzieliła/udzieli Pani innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa – jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (proszę wymienić te działania)?

Odp.: Osobą do działania w Pani imieniu w zakresie sprzedaży działek jest córka. Posiada umocowanie w zakresie prowadzenia rozmów z potencjalnymi kupującymi, wystawianie ogłoszeń na portalach, zbieranie dokumentów i innych organizacyjnych w zakresie sprzedaży. Do zawarcia umowy kupna sprzedaży osobami umocowanymi jest Pani z mężem, z którym posiada Pani wspólnotę ustawową majątkową małżeńską. Innych umocowań Pani nie udzielała.

8. Czy posiada Pani inne działki, które planuje Pani sprzedawać?

Odp.: Tak. Zamierza Pani sprzedać pozostałe działki powstałe po podziale, razem 36 działek, część z nich posiada wydane warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe – aktualnie 10 działek z tych 36.

9. Kto i w jakim celu występował o scalenie działek nr 3, 4 i 5 i ich podział na 36 działek oraz w ramach podziału wyodrębnienie 5 dróg wewnętrznych?

Odp.: O scalenie działek nr 3, 4 i 5 i ich podział na 36 działek oraz w ramach podziału wyodrębnienie 5 dróg wewnętrznych wystąpiła Pani i Pani mąż jako współwłaściciel.

Państwa celem było uzyskanie do sprzedaży działek rolnych dla osób indywidualnych, podmiotów - na ich własne cele. Uzyskanie działek o areale od ok. 30,5 ara do ok. 40 arów pozwala znaleźć większą liczbę kupujących. Działki zostały scalone i ostatecznie podzielone zgodnie ze sporządzonym nowym podziałem geodezyjnym z wyznaczonymi drogami wewnętrznymi, które zapewniają dostęp do drogi publicznej.

10. Czy w związku ze sprzedażą działki nr 6 zarejestruje się Pani jako podatnik podatku VAT?

Odp.: Tak, przy sprzedaży działki nr 6 zarejestruje się Pani jako podatnik podatku VAT.

11. W jakim celu i kiedy wystąpiła Pani o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 10 działek?

Odp.: Wystąpienie o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 10 działek miało na celu pokazanie dla potencjalnych kupujących o możliwości zabudowy i podniesienie atrakcyjności działek.

12. Czy warunkiem koniecznym dla podziału działek nr 3, 4 i 5 na 36 działek i 5 dróg wewnętrznych było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odp.: Podział działek na 36 działek i 5 dróg wewnętrznych nie był warunkowany uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

13. Czy będzie Pani występować o decyzje o warunkach zabudowy dla pozostałych 26 działek, które planuje Pani sprzedać?

Odp.: Dla pozostałych działek będzie Pani w miarę możliwości starała się o uzyskanie warunków zabudowy.

Pytanie

Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości - działki rolnej, jak również udziału w działce rolnej stanowiącej drogę dojazdu, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług stoi Pani na stanowisku, że działka stanowiąca grunt rolny, dla której gmina nie wydała mpzp, nie są wydane warunki zabudowy, jest niezabudowana - nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒ po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒ po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Zawarła Pani wraz z mężem (współwłaścicielem) warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę.

Działki nr 1 i 2 powstały z podziału działki nr 3. Działkę nr 3 nabyła Pani (...) 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Na podstawie Decyzji Urzędu Gminy z 2 lutego 2023 r. działki nr 3, 4 i 5 zostały połączone i podzielone na 36 działek oraz w ramach podziału wyodrębniono 5 dróg wewnętrznych. O scalenie ww. działek i ich podział wystąpiła Pani wraz z mężem w celu uzyskania do sprzedaży działek rolnych dla osób indywidualnych na ich własne cele. Uzyskanie działek o areale od ok. 30,5 ara do ok. 40 arów pozwala znaleźć większą liczbę kupujących. Oprócz działki nr 1 i udziału w działce nr 2 zamierza Pani sprzedać pozostałe działki powstałe po podziale.

Działka nr 3, jak również działki powstałe z jej podziału (w tym działki nr 1 i 2), były wykorzystywane na cele rolnicze – głównie uprawa zbóż i traw. Grunty nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Działki nie były udostępniane osobom trzecim.

Zgodnie z Pani wskazaniem, na obszarze działek nie prowadzono żadnych prac, nie uzbrajano terenu w media, nie ogrodzono terenu, fizycznie nie prowadzono prac dot. wydzielenia dróg.

Nabywców działek poszukiwała Pani przez portal (...) przez agencję nieruchomości i została utworzona strona internetowa z ofertą sprzedaży działek.

Działka nr 1 jest niezabudowana, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydanych warunków zabudowy.

Działka nr 2 również nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydanych warunków zabudowy.

Zgodnie z Pani wskazaniem, aktualnie 10 z 36 działek, które planuje Pani sprzedać, posiada wydane warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe. Wystąpienie o warunki zabudowy dla tych 10 działek miało na celu pokazanie potencjalnie kupującym możliwości zabudowy działek oraz podniesienie atrakcyjności działek. Ponadto, w miarę możliwości będzie się Pani starała o uzyskanie warunków zabudowy dla pozostałych 26 działek przeznaczonych do sprzedaży.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy stwierdzić, że podział działek nr 3, 4 i 5 na 36 działek i 5 dróg wewnętrznych, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek oraz korzystanie z agencji nieruchomości oznacza, że wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych działań mających na celu sprzedaż działek, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, podjęła Pani czynności zmierzające do podziału posiadanej nieruchomości na 36 mniejszych działek, które zamierza Pani sprzedać, oraz otrzymała Pani decyzje o warunkach zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 10 z tych działek. Co więcej, będzie się Pani starała o uzyskanie warunków zabudowy również dla pozostałych 26 działek. Wystąpienie o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla sprzedawanych działek ma na celu pokazanie potencjalnym kupującym możliwości zabudowy działek oraz podniesienie atrakcyjności działek.

Występowanie o wydanie warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 36 działek powstałych z podziału działek nr 3, 4 i 5 nie wskazuje na zamiar wykorzystywania tych działek do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych (np. budowa domu dla Pani potrzeb mieszkaniowych), lecz na przygotowanie ich do sprzedaży. Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek niewątpliwie czyni przedmiot sprzedaży bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców oraz wpływa na wzrost wartości działek.

Z powyższego wynika, że działania podjęte przez Panią nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Panią, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie uznania Pani za podatnika z tytułu sprzedaży działek.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot zajmujący się handlem nieruchomościami – przygotowanie działek do oczekiwań klientów, którzy kupują działki, aby wybudować na nich domy jednorodzinne. Ww. zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Panią nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjniła Pani działki jako towar i przyczyniła się Pani do wzrostu ich wartości oraz atrakcyjności dla potencjalnych klientów.

Podsumowując, dokonane przez Panią czynności nie mają na celu przystosowania działek do swoich potrzeb, lecz obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania działek do sprzedaży. Pani aktywność dotycząca sprzedawanych działek (w tym działek nr 1 i 2) wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Ponadto, planuje Pani zbycie innych nieruchomości w przyszłości. Nie można więc uznać, że przy zbyciu działki nr 1 wraz z udziałem w działce nr 2 będzie Pani korzystać z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka jako współwłaściciela gruntu.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.