Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.69.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania, że wynagrodzenie wypłacone przez Spółkę na podstawie Umowy stanowi wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, wykonywane przez Zainteresowaną jako podatnika podatku VAT,
• prawa Spółki do odliczenia podatku VAT od wynagrodzenia wypłaconego Zainteresowanej w związku z zawarciem Umowy.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- B.B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcą jest spółka z o.o. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca), której przeważającym przedmiotem działalności są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD 41.00.A). Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a także podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r., poz. 278).

Zainteresowaną jest osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: Zainteresowana).

Spółka planuje realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na nieruchomościach położonych w (...) (dalej: Inwestycja). Zabudowa ma zostać zrealizowana na działkach o nr ew.:

a) 1 z obrębu (…) o obszarze 5 536 m²,

b) 2, 3 i 4 z obrębu (…) o łącznym obszarze 7 399 m²,

c) 5 z obrębu (…) o obszarze 2 002 m²,

d) 6 z obrębu (…) o obszarze 2 135 m²,

e) 7 z obrębu (…) o obszarze 7 370 m²,

f) 8 z obrębu (…) o obszarze 725 m²,

g) 9 z obrębu (…) o obszarze 5 460 m²,

h) 10 z obrębu (…) o obszarze 2 728 m²,

i) 11 z obrębu (…) o obszarze 2 286 m²,

j) 12 z obrębu (…) o obszarze 1 569 m² (dalej łącznie jako: Działki).

Spółka na ten moment nabyła wyłącznie Działkę o nr ew. 12. W przypadku pozostałych Działek zostały już zawarte przedwstępne umowy sprzedaży.

Działki nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym Spółka zawarła z Zainteresowaną umowę - „Porozumienie dobrosąsiedzkie, oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowych, oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz pełnomocnictwa” (dalej: Umowa). Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

W Umowie Zainteresowana oświadczyła m.in., że jest właścicielką powstałej z podziału działki gruntu o nr ew. 13, z obrębu (…) o obszarze 1,1116 ha, znajdującej się w (...), nieruchomości o nr ew. 14 z obrębu (…) o obszarze 0,5004 ha (dalej: Nieruchomość). Zainteresowana wskazała również, że udział w nieruchomości, która podlegała podziałowi (tj. działki gruntu o nr ew. 13) nabyła w drodze umowy darowizny zawartej 9 lipca 2014 r. Zainteresowana oświadczyła również, że na Nieruchomości znajduje się jednokondygnacyjny budynek gospodarczy o prostej konstrukcji, związany z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy 150 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany i wybudowany.

Dodatkowo, Zainteresowana oświadczyła, że Nieruchomość jest składnikiem majątku prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, a czynności objętej Umową dokonuje w ramach tej działalności gospodarczej.

Wskutek zawarcia Umowy Zainteresowana ustanowiła na Nieruchomości nieograniczoną w czasie służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej Działkę gruntu nr ew. 12 z obrębu (…). Służebność polega na prawie przejścia, przejazdu, przeprowadzania urządzeń infrastruktury technicznej oraz budowy drogi wewnętrznej wraz ze zjazdem z drogi publicznej oraz chodnikiem i niezbędną infrastrukturą, jak również budowy oraz przebudowy sieci i przyłączy, w tym sieci i przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych oraz teletechnicznych oraz infrastruktury technicznej w pasie służebności o powierzchni 491 m², który został oznaczony w Załączniku 1 do Umowy (dalej: Pas służebności). Przy czym wskazano, że wykonywanie służebności może obejmować w szczególności wszelkie czynności niezbędne do budowy, eksploatacji, modernizacji i utrzymania infrastruktury drogowej oraz technicznej, w tym czasowe zajęcie gruntu, prowadzenie robót ciężkim sprzętem oraz składowanie materiałów bez obowiązku przywracania terenu do stanu poprzedniego.

Taką samą służebność gruntową, Zainteresowana ustanowiła na Nieruchomości również na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiących ww. działki gruntu o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 - wszystkich z obrębu (…).

Spółka wraz z Zainteresowaną zgodnie oświadczyli w Umowie, że wyłącznie łączne ustanowienie ww. służebności zapewnia dostęp do drogi publicznej dla Działek, a zatem stanowi dla Spółki wartość gospodarczą, przy czym w związku z faktem, iż w dacie sporządzenia Umowy Spółka jest właścicielem wyłącznie jednej z Działek (tj. dz. o nr ew. 12), zaś pozostałe Działki zamierza nabyć na podstawie zawartych umów przedwstępnych, ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o nr ew. 12 następuje odpłatnie, za wynagrodzeniem które Spółka zapłaci Zainteresowanej.

Dla uniknięcia wątpliwości Spółka i Zainteresowana, zgodnie oświadczyli, iż wartość ww. służebności (tj. kwota wynagrodzenia) została ustalona przy uwzględnieniu konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wszystkich Działek, w celu realizacji Inwestycji przez Spółkę.

W ramach Umowy zawarto również porozumienie dobrosąsiedzkie, na podstawie którego Zainteresowana zobowiązała się m.in. do:

• nieskładania żadnych środków odwoławczych, skarg czy wniosków od jakichkolwiek decyzji, uzgodnień i opinii wydanych w związku z przygotowaniem i realizacją Inwestycji,
• niepodejmowania żadnych czynności faktycznych ani prawnych, które mogłyby utrudniać, opóźniać lub uniemożliwiać realizację Inwestycji,
• umożliwienia Spółce wykonanie robót budowlanych związanych z rozbiórką budynku znajdującego się na Nieruchomości,
• zaniechania, w terminie do dnia oddania do użytkowania drogi wewnętrznej, która wybudowana zostanie przez Spółkę w Pasie służebności, podejmowania czynności faktycznych oraz prawnych związanych z zabudową Nieruchomości w Pasie służebności w obszarze, który został stosownie oznaczony w załączniku nr 1 do Umowy.

W ramach tego porozumienia, Zainteresowana wyraziła również zgodę na:

• budowę przez Spółkę na Nieruchomości, w Pasie służebności, drogi wewnętrznej wraz ze zjazdem do drogi publicznej oraz chodnikiem i niezbędną infrastrukturą, jak również budowę lub przebudowę w Pasie służebności sieci i przyłączy, w tym sieci i przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych oraz teletechnicznych oraz infrastruktury technicznej niezbędnej do realizacji Inwestycji, w związku z czym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane,
• dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane niezbędne do prowadzenia prac budowlanych, w tym na rozbiórkę znajdującego się na niej budynku,
• rozbiórkę jednokondygnacyjnego budynku gospodarczego zlokalizowanego na Nieruchomości i oświadczyła, że budynek stanowi jej wyłączną własność, nie jest wpisany do rejestru zabytków oraz został odłączonych od wszelkich mediów.

Z kolei Spółka oświadczyła m.in., że:

• Spółka na własny koszt dokona rozbiórki ww. budynku, przy czym w części nieposadowionej w Pasie służebności, rozbiórka nie będzie obejmować ław fundamentowych,
• pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę drogi wewnętrznej umożliwiającego wykonanie dodatkowych zjazdów z przedmiotowej drogi wewnętrznej, wykona dwa zjazdy z drogi wewnętrznej, która wybudowana zostanie przez Spółkę w Pasie służebności,
• zobowiązuje się wyrazić zgodę na przyłączenie się przez Zainteresowaną do wybudowanych przez Spółkę, w granicach Pasa służebności, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych, z zastrzeżeniem, że prace z tym związane wykonane zostaną zgodnie z uzyskanymi przez Zainteresowaną warunkami przyłączeniowymi oraz nie będą wpływać na termin realizacji prac związanych z realizacją Inwestycji lub drogi wewnętrznej oraz sieci i przyłączy wykonywanych przez Spółkę.

W Umowie znalazły się również inne zobowiązania i oświadczenia Spółki i Zainteresowanej, w tym oświadczenia o udzieleniu przez Zainteresowaną pełnomocnictw do wykonania poszczególnych, wskazanych w Umowie czynności.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Planowaną Inwestycję (zabudowę mieszkaniową wielorodzinną realizowaną na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12) Spółka będzie wykorzystywała do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wyżej wymienione działki będą wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zgodnie bowiem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, usytuowane są na terenie przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną z usługami.

W związku z powyższym, Spółka ma zamiar wybudować nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż. Oznacza to, że działki te będą wykorzystywane bezpośrednio do działalności deweloperskiej, polegającej na wybudowaniu, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wybudowanych na nieruchomości.

W konsekwencji planowana Inwestycja nie będzie służyła do czynności zwolnionych od podatku VAT, a także niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wynagrodzenie wypłacone przez Spółkę na podstawie Umowy podlega opodatkowaniu VAT, a Zainteresowaną należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej Umowy, a w konsekwencji, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wynagrodzenia wypłaconego Zainteresowanej w związku z zawarciem Umowy?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wynagrodzenie wypłacone przez Spółkę na podstawie Umowy podlega opodatkowaniu VAT, a Zainteresowaną należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej Umowy, co w konsekwencji oznacza, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wynagrodzenia wypłaconego Zainteresowanej w związku z zawarciem Umowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, obejmując nie tylko działania podatnika, ale również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w doktrynie przyjmuje się, że ustanowienie służebności gruntowej, a także wyrażenie zgody na określone działania innego podmiotu na własnym gruncie (np. budowę drogi, infrastruktury, rozbiórkę) za wynagrodzeniem, spełnia definicję odpłatnego świadczenia usług.

Powyższe potwierdza m.in. dr Jacek Matarewicz w J. Matarewicz [w:] Ustala o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 8., gdzie wskazuje, że:

„Wśród czynności zrównanych z odpłatnym świadczeniem usług ustawodawca w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT wymienił również świadczenia polegające na zaniechaniu działania lub tolerowaniu pewnych sytuacji. Jest to zgodne z przepisem art. 353 § 2 k.c., który stwierdza, że świadczenie może polegać na działaniu lub zaniechaniu.

Należy podkreślić, że nie każde zaniechanie lub tolerowanie czynności uważane jest za usługę podlegającą opodatkowaniu VAT. Opodatkowaniu podlega tylko takie powstrzymanie się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, które:

1) wynika z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego;

2) dotyczy istniejącego konkretnego podmiotu będącego konsumentem tego zobowiązania;

3) dotyczy zobowiązania o odpłatnym charakterze.

W przypadku gdy którykolwiek z tych warunków nie zostanie spełniony, zobowiązanie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przykładowo można tu podać różnego rodzaju służebności gruntowe i osobiste. Jeśli na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej zostanie ustanowiona odpłatna służebność drogowa przez wchodzącą w skład przedsiębiorstwa nieruchomość, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu”.

Podobne stanowisko zaprezentował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w prawomocnym wyroku z 5 października 2021 r., sygn. I SA/Bd 429/21 wskazując, że:

„(...) odpłatne ustanowienie w drodze umowy służebności przesyłu mieści się w pojęciu świadczenia usługi, w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 in fine ustawy o VAT, a otrzymane z tego tytułu wynagrodzenie stanowi podstawę opodatkowania VAT, z zastosowaniem stawki w wysokości 23%”.

Takie rozumienie przepisów prezentuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z 30 listopada 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.605.2023.3.KO, gdzie stwierdził co następuje:

„Chociaż ustawa o podatku od towarów i usług wyraźnie stanowi o zobowiązaniu się do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji należy uznać, że świadczenie tego rodzaju usług polegających na zaniechaniu odbywa się nie tylko w ramach stosunków obligacyjnych, ale również (a nawet przede wszystkim) na płaszczyźnie prawa rzeczowego. Świadczeniem usługi będzie więc również ustanowienie niektórych ograniczonych praw rzeczowych: służebności, użytkowania etc. W potocznym rozumieniu przez ustanowienie tych praw podmiot zobowiązuje się do przestrzegania uszczupleń swojej własności nad rzeczą (tolerowania działań podmiotów, na rzecz których ustanowiona została służebność oraz niepodejmowania działań w zakresie wyłączonym przez ustanowienie służebności)”.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W analizowanym stanie faktycznym, Zainteresowana jest czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotem jej przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Co istotne, w treści Umowy Zainteresowana złożyła wyraźne oświadczenie, że Nieruchomość jest składnikiem majątku prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, a czynności objętych Umową dokonuje w ramach tej działalności.

Tym samym, udostępnienie Nieruchomości za wynagrodzeniem (ustanowienie służebności) stanowi przejaw wykorzystywania przez Zainteresowaną towarów (Nieruchomości) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przy czym nie ma znaczenia fakt, że czynność ustanowienia służebności ma charakter jednorazowy, ponieważ odbywa się ona w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa i dotyczy składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, świadczenie realizowane przez Zainteresowaną na rzecz Spółki stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT-em, a Zainteresowana występuje w tej transakcji w charakterze podatnika VAT. Oznacza to, że transakcja ta powinna zostać udokumentowana fakturą VAT ze stawką właściwą dla tego typu usług.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a jej działalność polega na realizacji Inwestycji mieszkaniowej (wznoszenie budynków). Sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych w ramach Inwestycji będzie czynnością opodatkowaną VAT. Nabycie praw wynikających z Umowy (dostęp do drogi publicznej, możliwość poprowadzenia mediów, zgoda na budowę) jest warunkiem koniecznym dla realizacji całej Inwestycji. Bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej i mediów, Spółka nie mogłaby zrealizować budowy i dokonać późniejszej sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Istnieje zatem bezsporny związek (zarówno bezpośredni, jak i pośredni) pomiędzy wydatkiem poniesionym na wynagrodzenie dla Zainteresowanej a czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę.

Mając na uwadze powyższe, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Zainteresowaną, dokumentującej czynności objęte Umową.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do zapisu art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z powołanego wyżej art. 8 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu, przy czym należy zwrócić uwagę na ust. 1 pkt 2 tego artykułu, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym, przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Zaznaczenia wymaga fakt, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki, tj. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, a świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dla uznania, że dostawa towarów czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Podobnie w orzeczeniu TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden TSUE podkreślił, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą.

Należy stwierdzić, że czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

Chociaż ustawa o podatku od towarów i usług wyraźnie stanowi o zobowiązaniu się do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, to należy uznać, że świadczenie tego rodzaju usług, polegających na zaniechaniu, odbywa się nie tylko w ramach stosunków obligacyjnych, ale również (a nawet przede wszystkim) na płaszczyźnie prawa rzeczowego. Świadczeniem usługi będzie więc także ustanowienie niektórych ograniczonych praw rzeczowych: służebności, użytkowania itp. W potocznym rozumieniu, przez ustanowienie tych praw podmiot zobowiązuje się do przestrzegania uszczupleń swojej własności nad rzeczą (tolerowania działań podmiotów, na rzecz których ustanowiona została służebność oraz niepodejmowania działań w zakresie wyłączonym przez ustanowienie służebności).

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta, wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że A. sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na Działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 (dalej: Inwestycja). Spółka na ten moment nabyła wyłącznie Działkę nr 12. Pozostałe Działki Spółka zamierza nabyć na podstawie zawartych umów przedwstępnych.

Działki nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym Spółka zawarła z B.B. (dalej: Zainteresowana) Umowę - „Porozumienie dobrosąsiedzkie, oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowych, oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz pełnomocnictwa”.

Zainteresowana jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W Umowie Zainteresowana oświadczyła m.in., że jest właścicielką Nieruchomości (działki nr 14 powstałej z podziału działki nr 13). Nieruchomość jest składnikiem majątku prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej, a czynności objętej Umową Zainteresowana dokonuje w ramach tej działalności gospodarczej.

Wskutek zawarcia Umowy Zainteresowana ustanowiła na Nieruchomości nieograniczoną w czasie służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela Działki nr 12. Służebność polega na prawie przejścia, przejazdu, przeprowadzania urządzeń infrastruktury technicznej oraz budowy drogi wewnętrznej wraz ze zjazdem z drogi publicznej oraz chodnikiem i niezbędną infrastrukturą, jak również budowy oraz przebudowy sieci i przyłączy, w tym sieci i przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych oraz teletechnicznych oraz infrastruktury technicznej w Pasie służebności. Przy czym wskazano, że wykonywanie służebności może obejmować w szczególności wszelkie czynności niezbędne do budowy, eksploatacji, modernizacji i utrzymania infrastruktury drogowej oraz technicznej, w tym czasowe zajęcie gruntu, prowadzenie robót ciężkim sprzętem oraz składowanie materiałów bez obowiązku przywracania terenu do stanu poprzedniego.

Taką samą służebność gruntową Zainteresowana ustanowiła na Nieruchomości również na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10.

Ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnych właścicieli Działki nr 12 następuje odpłatnie, za wynagrodzeniem, które Spółka zapłaci Zainteresowanej.

W ramach Umowy zawarto również porozumienie dobrosąsiedzkie, na podstawie którego Zainteresowana zobowiązała się m.in. do:

• nieskładania żadnych środków odwoławczych, skarg czy wniosków od jakichkolwiek decyzji, uzgodnień i opinii wydanych w związku z przygotowaniem i realizacją Inwestycji,
• niepodejmowania żadnych czynności faktycznych ani prawnych, które mogłyby utrudniać, opóźniać lub uniemożliwiać realizację Inwestycji,
• umożliwienia Spółce wykonanie robót budowlanych związanych z rozbiórką budynku znajdującego się na Nieruchomości,
• zaniechania, w terminie do dnia oddania do użytkowania drogi wewnętrznej, która wybudowana zostanie przez Spółkę w Pasie służebności, podejmowania czynności faktycznych oraz prawnych związanych z zabudową Nieruchomości w Pasie służebności w obszarze, który został stosownie oznaczony w załączniku nr 1 do Umowy.

W ramach tego porozumienia, Zainteresowana wyraziła również zgodę na:

• budowę przez Spółkę na Nieruchomości, w Pasie służebności, drogi wewnętrznej wraz ze zjazdem do drogi publicznej oraz chodnikiem i niezbędną infrastrukturą, jak również budowę lub przebudowę w Pasie służebności sieci i przyłączy, w tym sieci i przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych oraz teletechnicznych oraz infrastruktury technicznej niezbędnej do realizacji Inwestycji, w związku z czym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane,
• dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane niezbędne do prowadzenia prac budowlanych, w tym na rozbiórkę znajdującego się na niej budynku,
• rozbiórkę jednokondygnacyjnego budynku gospodarczego zlokalizowanego na Nieruchomości i oświadczyła, że budynek stanowi jej wyłączną własność, nie jest wpisany do rejestru zabytków oraz został odłączonych od wszelkich mediów.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy wynagrodzenie wypłacone przez Spółkę na podstawie Umowy stanowi wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowaną należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej Umowy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że pojęcie służebności gruntowej zdefiniowane zostało w art. 285 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”, który stanowi, że:

W świetle tego przepisu służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża cudzą nieruchomość, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej.

Z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepis ten przewiduje możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich służebności drogowej (przejazdu, przechodu) za wynagrodzeniem, którą ustawa określa jako służebność drogi koniecznej.

Stosownie do art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa wskazać należy, że odpłatne ustanowienie służebności gruntowej wiąże się ze zobowiązaniem właściciela gruntu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Poprzez wyrażenie zgody na ustanowienie służebności gruntowej na należącej do Zainteresowanej Nieruchomości, Zainteresowana zobowiązała się do wykorzystania towaru (przez który rozumie się również grunt w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług) do celów zarobkowych, a otrzymane z tego tytułu wynagrodzenie należy potraktować jako formę wynagrodzenia za świadczoną usługę w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy, czynność ta zyskuje więc charakter odpłatnej usługi.

Z istoty Umowy wynika, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez Zainteresowaną na rzecz Spółki. Spółka - w zamian za ustaloną służebność gruntową oraz inne działania/powstrzymywanie się od działań przez Zainteresowaną na podstawie Umowy - wypłaca Zainteresowanej wynagrodzenie. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Ponadto wskazali Państwo, że Zainteresowana jest czynnym podatkiem podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nieruchomość jest składnikiem majątku prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej, a czynności objętej Umową Zainteresowana dokonuje w ramach tej działalności.

Uwzględniając powyższe, jak również przedstawiony opis stanu faktycznego wskazać należy, że w wyniku zawarcia Umowy Zainteresowana świadczy w ramach działalności gospodarczej - o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy - usługi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy. Czynność ta ze względu na jej odpłatny charakter, podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Otrzymane przez Zainteresowaną od Spółki świadczenie pieniężne stanowi wynagrodzenie za świadczoną przez Zainteresowaną usługę, dającą Spółce wyraźne i bezpośrednie korzyści w postaci możliwości korzystania w oznaczonym zakresie z Nieruchomości. Z tych właśnie względów, z tytułu wykonywanych czynności Zainteresowana jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą następnie kwestii prawa Spółki do odliczenia podatku VAT od wynagrodzenia wypłaconego Zainteresowanej w związku z zawarciem Umowy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Stosownie do ww. przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka planuje realizację Inwestycji na Działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12. Działki nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym Spółka zawarła Umowę z Zainteresowaną.

Planowaną Inwestycję Spółka będzie wykorzystywała do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Spółka ma zamiar wybudować nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż. Oznacza to, że Działki będą wykorzystywane bezpośrednio do działalności deweloperskiej, polegającej na wybudowaniu, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wybudowanych na nieruchomości. W konsekwencji Inwestycja nie będzie służyła do czynności zwolnionych od podatku VAT, a także niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że wynagrodzenie na rzecz Zainteresowanej z tytułu Umowy pozostaje w związku z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Należy zatem uznać, że w analizowanej sprawie są spełnione warunki odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu usług świadczonych przez Zainteresowaną na rzecz Spółki na podstawie Umowy, określone w art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wynagrodzenia wypłaconego Zainteresowanej w związku z zawarciem Umowy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko jest w całości prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.