Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.693.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego wynikającej z faktur wystawionych przez Zbywcę w zakresie najmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 września 2025 r. (wpływ 25 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Kupujący nabył od Zbywcy nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”), obejmującą grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej (dalej: „Transakcja”).

Do nabycia Nieruchomości doszło na podstawie umowy sprzedaży, zawartej pomiędzy stronami Transakcji zawartej 15 lutego 2025 r. (dalej: „Umowa”). Przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Kupujący miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur otrzymanych w związku z najmem Nieruchomości.

Budynek był wcześniej przedmiotem najmu przez Kupującego od 2016 r. Odliczał on VAT z tytułu zakupionych usług najmu i zaliczał je do kosztów danego okresu. Wynagrodzenie z tytułu najmu zostało przez Sprzedającego zaliczone na poczet ceny.

W 2025 roku dokonał zakupu wynajmowanego budynku o wartości ok. 1,78 mln zł, na poczet zapłaty ceny zostały zaliczone zapłacone czynsze najmu, stąd finalna kwota do zapłaty wyniosła 0,57 mln zł.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Kupujący zaliczał kwoty zapłaconego czynszu z tytułu wynajmu Nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów na zasadach ogólnych.

Charakterystyka stron Transakcji

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i był zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Kupujący jest osobą fizyczną prowadzącą działalność. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wytworzenie (...), tj. transakcje podlegające opodatkowaniu VAT oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Oznacza to, że Nieruchomość jest wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie produkcji (...).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Rozliczenie umów najmu

W ramach Umowy Strony ustaliły, że czynsz najmu netto za miesiące poprzednie, w którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości zaliczony na rzecz ceny sprzedaży.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.  Czy występuje Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji jako „Kupujący”, czy „Zbywca” Nieruchomości, o której mowa we wniosku?

Odp.: Kupujący.

2.  Jaka umowa była zawarta pomiędzy Panem a Zbywcą w 2016 r.?

Odp.: Umowa najmu z 5 grudnia 2016 r.

3.  Co dokładnie wynikało z tej umowy? Proszę dokładnie opisać.

Odp.: Standardowa umowa najmu z prawem pierwokupu.

4.  Czy z zawartej w 2016 r. pomiędzy Panem a Zbywcą umowy wynikała możliwość zakupienia Nieruchomości, o której mowa we wniosku i czy wówczas z umowy tej wynikało, że opłaty, które uiszczał Pan na rzecz Zbywcy zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości? Jeśli tak, to czy była to przedwstępna umowa sprzedaży tej Nieruchomości?

Odp.: Tak, umowa z 2016 r. zawierała zapisy na temat prawa pierwokupu. Umowa nie zawierała zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu na poczet ceny, gdyż nie musiała ich zawierać i na moment jej podpisania trudno uznać, że mogła zawierać zapisy dotyczące transakcji, która wydarzyła się za blisko dekadę. Stosowne zapisy znalazły się w akcie notarialnym z 2025 r.

5.  Jeśli w 2016 r. pomiędzy Panem a Zbywcą została zawarta przedwstępna, to czy był w niej zapis, że w określonym czasie zostanie podpisana przyrzeczona umowa kupna/sprzedaży tej Nieruchomości?

Odp.: Nie miała ona charakteru umowy przedwstępnej, wyjaśnienia adekwatne do punktu 4.

6.  Czy umowa zawarta pomiędzy Panem a Zbywcą w 2016 r. była jednak umową najmu? Jeśli tak, to na jakiej podstawie kwoty czynszu zostały zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości? Czy w umowie najmu był zapis, że odrębnie od czynszu najmu najemca jest zobowiązany do zapłaty, jako przyszły nabywca Nieruchomości, określonej kwoty z tytułu przyszłej sprzedaży Nieruchomości i kwoty te zostaną zaliczone na poczet przyszłej ceny sprzedaży Nieruchomości?

Odp.: Umowa z 2016 r. była umową najmu z zapisem nt. pierwokupu. Kwoty czynszu zostały zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości na podstawie porozumienia między Kupującym a Sprzedającym, co znalazło odzwierciedlenie w akcie notarialnym i jest zasadą swobody umów między stronami. Trudno oczekiwać, że 9 lat wcześniej strony zawrą zapisy na temat kwot ze sprzedaży nieruchomości i zaliczenia na poczet ceny sprzedaży, gdy nie znają wartości ceny nieruchomości oraz jak te rozliczenia wpłyną na finalną cenę. Właściwym momentem jest moment sprzedaży nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w akcie notarialnym, co notariusz potwierdził jako dopuszczalny zapis z punktu widzenia prawa. Rynek nieruchomości jest mocno fluktuacyjny i wykazuje na przestrzeni lat, a tym bardziej prawie dekady tendencję wzrostową, stąd nie było celowe wprowadzenie tych zapisów ze względu na Kupującego.

7.  Jaka cena zakupu Nieruchomości, o której mowa we wniosku, widnieje w akcie notarialnym? Czy jest to kwota „ok. 1,78 mln zł”, czy może „0,57 mln zł”?

Odp.: Widnieje cena 1 780 000,00 zł.

Zbywca oświadczył, że przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymał od kupującego część ceny w kwocie 1 205 205,00 zł, kwota ta została zbywcy zapłacona poprzez zaliczenie na poczet ceny wpłaconych czynszów najmu.

Dopłacono pozostałe 574 795,00 zł.

8.  Czy Zbywca w ostatnich 2 latach przed sprzedażą Nieruchomości ponosił wydatki na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej?

Odp.: Nie.

9.  Czy Kupujący i Zbywca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Odp.: W akcie notarialnym widnieje zapis, że sprzedaż przedmiotu niniejszej umowy jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tym samym strony złożyły zgodne oświadczenia w tym zakresie.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego, wynikającej z faktur VAT wystawionych przez Zbywcę w zakresie najmu nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawionej przez Zbywcę dokumentującej płatność z tytułu usługi najmu, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Nabywcy opodatkowaną VAT i nie jest zobowiązany do dokonania korekty podatku VAT z tytułu tych odliczeń po dokonaniu zakupu Nieruchomości.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

„Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

„Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)”.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

„Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

„Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa”.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Nabywca i Zbywca są czynnymi podatnikami podatku VAT;
• Nabywca nabył od Zbywcy Nieruchomość obejmującą grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej;
• nabycie Nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej;
• na podstawie Umowy przeniesienie własności Nieruchomości w ramach Transakcji nastąpiło z dniem podpisania Umowy;
• w ramach Umowy Strony ustaliły, że czynsz najmu za miesiące poprzednie, w którym została przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości zaliczony na rzecz ceny sprzedaży.

W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).

Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako Nabywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Zbywcę dokumentującej płatność z tytułu usługi najmu, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Nabywcy opodatkowaną VAT.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT. Ponadto, podatnik nie jest zobowiązany do dokonania korekty podatku VAT z tytułu tych odliczeń po dokonaniu zakupu Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Muszą być zatem spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie – jako usługa – podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą obejmującą wytworzenie (...), tj. działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

15 lutego 2025 r. nabył Pan od Zbywcy Nieruchomość obejmującą grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem służącym działalności wytwórczej.

5 grudnia 2016 r. zawarł Pan ze Zbywcą umowę najmu Nieruchomości z prawem pierwokupu. Czynsz najmu netto za miesiące poprzednie, w którym została przeprowadzona Transakcja, został w całości zaliczony na rzecz ceny sprzedaży Nieruchomości. Umowa najmu nie zawierała zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu na poczet ceny. Stosowne zapisy znalazły się w akcie notarialnym z 2025 r.

W akcie notarialnym jako cena zakupu Nieruchomości widnieje kwota 1 780 000,00 zł. Zbywca oświadczył, że przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymał od Pana część ceny w kwocie 1 025 205,00 zł. Kwota ta została zapłacona Zbywcy poprzez zaliczenie na poczet ceny wpłaconych czynszów najmu. Dopłacono pozostałe 574 795,00 zł.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Należy w tym miejscu wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zawarta ze Zbywcą w 2016 r. umowa najmu nie zawierała zapisów na temat zaliczenia czynszu najmu na poczet ceny Nieruchomości. Jak Pan wskazał, na moment podpisania tej umowy trudno uznać, że mogła zawierać zapisy dotyczące transakcji, która wydarzyła się blisko dekadę później. Umowa z 2016 r. nie miała charakteru umowy przedwstępnej, lecz była standardową umową najmu z prawem pierwokupu. Innymi słowy, w 2016 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości, a w 2025 r. odrębna umowa sprzedaży Nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że kwoty, które płacił Pan na rzecz Zbywcy na podstawie zawartej 5 grudnia 2016 r. umowy stanowiły wynagrodzenie z tytułu usługi najmu Nieruchomości.

Jak wcześniej wskazano, najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według stawki właściwej dla wykonywanej czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. U. UE L 2006.347.1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Odnosząc się do regulacji prawnych oraz przedstawionego przez Pana opisu sprawy, zaznaczenia wymaga, że - jak wskazano powyżej - świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem zwolnieniu od podatku VAT podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu nieruchomości - co istotne - o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

W przypadku wynajmu budynku służącego działalności wytwórczej na rzecz Pana – osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT – nie przysługuje prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki wynikające z tego przepisu – budynek nie stanowi lokalu mieszkalnego i zaspokaja potrzeby inne niż mieszkaniowe.

Zatem najem Nieruchomości przez Sprzedającego na Pana rzecz nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji, dla świadczonych przez Sprzedającego usług najmu Nieruchomości na Pana rzecz, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem usługi te podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedającego w zakresie najmu Nieruchomości, należy stwierdzić, że – jak wcześniej wywiedziono – usługa najmu Nieruchomości na Pana rzecz była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Ponadto, był Pan i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i wykorzystywał Pan Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Tym samym, miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego dokumentujących świadczone na Pana rzecz usługi najmu. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W pozostałym zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.