Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.714.2025.2.AKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

‒    uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 - jest prawidłowe,

‒    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 - jest prawidłowe,

‒    prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1, 2 i 3 oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym przez Kupującego - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1, 2 i 3 oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym przez Kupującego.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 października 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A. Sp. z o.o.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską na terytorium Polski. Jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zaś całość sprzedaży Wnioskodawcy, zarówno w chwili obecnej, jak i w przyszłości, jest i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Całość sprzedaży Wnioskodawcy, w odniesieniu do lokali powstałych w wyniku inwestycji, opodatkowana będzie podatkiem VAT. Dlatego też wszystkie zakupy towarów i usług dokonywane przez Spółkę są i będą związane ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W ramach prowadzonej przez siebie działalności, Wnioskodawca ma zamiar zawrzeć umowę (dalej: Umowa), na podstawie której Wnioskodawca ma zamiar nabyć nieruchomości. Wnioskodawca zainteresowany jest nabyciem wszystkich nieruchomości łącznie. Zamiarem Wnioskodawcy jest realizacja na nieruchomościach zespołu budynków mieszkalno-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową. W wyniku realizacji inwestycji powstanie na nieruchomości zespół budynków zawierających lokale mieszkalne i niemieszkalne, które będą następnie przedmiotem sprzedaży. Całość tej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedająca jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą. Nie jest jednak zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, ze względu na zwolnienie podmiotowe z VAT.

Zgodnie z Umową, Wnioskodawca nabędzie następujące nieruchomości (łącznie zwane Nieruchomościami):

1.  nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 1 (...) z obrębu (…) o obszarze (…) hektara znajdującą się przy ulicy (…) w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…); działka ta została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny z (…);

2.  nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 3 (...) z obrębu (…) o obszarze (…) metrów kwadratowych znajdującą się przy ulicy (…) w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…); działka ta została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny z (…);

3.  nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 2 (...) z obrębu (…), (…) o obszarze (…) metrów kwadratowych znajdującą się przy ulicy (…) w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…); działka ta została nabyta przez Sprzedającą na podstawie umowy darowizny z (…).

Każda z wymienionych działek jest niezabudowana. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów:

‒    działka nr 1 oznaczona jest jako RIVb i RV - grunty orne;

‒    działka nr 2 oznaczona jest jako RV - grunty orne;

‒    działka nr 3 oznaczona jest jako RV - grunty orne.

W toku negocjacji (ale przed zawarciem planowanej Umowy) Wnioskodawca zobowiązał Sprzedającą - jako warunek determinujący cenę sprzedaży - do podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy następujących czynności:

1)  uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;

2)  uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W wykonaniu powyższego zobowiązania w odniesieniu do powyższych działek Sprzedająca wystąpiła w (…) do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób Wnioskodawca chciał uzyskać pewność co do możliwości realizacji inwestycji deweloperskiej na przedmiotowych działkach. W (…) Sprzedająca uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w sposób potwierdzający możliwość prowadzenia na Nieruchomościach inwestycji deweloperskiej.

Również w wykonaniu powyższego zobowiązania Sprzedająca wystąpiła również do właściwego organu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W chwili złożenia niniejszego wniosku, decyzja ta nie została jeszcze wydana. Niemniej jednak decyzja ta na dzień dokonania sprzedaży będzie wydana.

Na podstawie Umowy Wnioskodawca nabędzie Nieruchomości za określoną w Umowie cenę, ustaloną oddzielnie dla każdej z wymienionych działek. Cena ustalona została w taki sposób, że ustalone kwoty uznano za kwoty netto, o ile wystąpi konieczność obciążenia transakcji podatkiem od towarów i usług.

Sprzedająca i Wnioskodawca, w trakcie negocjacji zdecydowali, że jeszcze przed zawarciem Umowy, Wnioskodawca będzie miał prawo dostępu do Nieruchomości w celach niezbędnych do przeprowadzenia badania stanu technicznego, przy czym prawo wstępu na teren Nieruchomości, nie obejmuje zgody na wykonywanie jakichkolwiek prac fizycznych ani robót budowlanych na terenie Nieruchomości, z wyjątkiem pomiarów, fotografii i videofilmowania, inspekcji dronami, badań gleby, budynków i badań geologicznych, w tym w zakresie nośności terenu i lokalizacji wód podpowierzchniowych. Czynności podejmowane przez Kupującego w określonym wyżej zakresie nie mogą prowadzić do pogorszenia stanu Nieruchomości. Kupujący ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone na Nieruchomościach powstałe w związku z powyższymi badaniami, kontrolami i w wyniku skorzystania z udzielonego dostępu do Nieruchomości.

Sprzedająca zobowiązana też została do przedstawienia dokumentów dotyczących Nieruchomości, w celu umożliwienia Wnioskodawcy przeprowadzenia badania stanu prawnego i stanu technicznego Nieruchomości. Badanie to ma na celu ustalenie, czy nie ma przeszkód prawnych lub faktycznych wynikających ze stanu Nieruchomości uniemożliwiających lub poważnie utrudniających realizację inwestycji, tj. m.in. powodujące potrzebę poniesienia ponadstandardowych kosztów, w szczególności, lecz nie wyłącznie za taką przeszkodę będzie uznany fakt stwierdzenia na Nieruchomości zanieczyszczeń uniemożliwiających podjęcie realizacji inwestycji. Jeśli przeszkody takie zostaną ujawnione, Wnioskodawca będzie uprawniony do odstąpienia od zamiaru podpisania Umowy i nie zostanie ona zawarta.

Przed zawarciem Umowy, Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Nieruchomościami na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) w celu wykonywania robót budowlanych na tych Nieruchomościach oraz w celu złożenia wniosków do właściwych organów o wydanie decyzji umożliwiających rozpoczęcie inwestycji planowanej przez Wnioskodawcę na tych Nieruchomościach.

Należy dodać, że na działkach, których dotyczy niniejszy wniosek, nigdy nie była przez Sprzedającą prowadzona działalność gospodarcza. Niemniej jednak Sprzedająca dokonywała określonych czynności opisanych powyżej, nakierowanych na podniesienie ekonomicznej opłacalności sprzedaży działek. Sprzedająca nie podejmowała jednak żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży tych działek. W szczególności Sprzedająca nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów z pośrednikami. Wnioskodawca sam zgłosił się z ofertą zakupu, celem przeprowadzenia inwestycji.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie Organu: „W jaki sposób Sprzedająca wykorzystywała działki nr 1, 2 i 3 od momentu ich nabycia - jeśli były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały potrzeby osobiste Sprzedającej?” Wnioskodawca wskazał: „Sprzedająca nie wykorzystywała działek nr 1, 2 i 3 w żaden sposób. Nie zaspokajały one żadnych potrzeb osobistych Sprzedającej, ani nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej przez Sprzedającą, ani żadną inną osobę”.

Na pytanie Organu: „Czy działki nr 1, 2 i 3 były/są przedmiotem najmu, dzierżawy albo zostały oddane do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze jeżeli tak, to proszę o wskazanie: a) w jakim okresie działki były/są udostępniane i komu (kupującej Spółce, innym podmiotom/osobom trzecim)? b)czy były udostępniane odpłatnie czy nieodpłatnie?” Wnioskodawca wskazał: „Działki nr 1, 2 i 3 nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, ani nie zostały oddane do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Nie są i nie były udostępniane ani odpłatnie, ani nieodpłatnie”.

Na pytanie Organu: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca udzieliła/planuje udzielić pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi/osobie - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań w imieniu Sprzedającej i na rzecz Sprzedającej ten podmiot/osoba jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?”

Wnioskodawca wskazał: „W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi, w sposób opisany poniżej.

Jak wskazano we wniosku, w toku negocjacji (ale przed zawarciem planowanej Umowy) Wnioskodawca zobowiązał Sprzedającą - jako warunek determinujący cenę sprzedaży - do podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy czynności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W zakresie powyższych czynności administracyjnych Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa innemu podmiotowi do wystąpienia w jej imieniu do właściwych organów o wydanie powyższej decyzji i prowadzenia w jej imieniu postępowań administracyjnych, dotyczących decyzji, stanowiącej podstawę do przekształcenia gruntu rolnego na budowlany (możliwy do zabudowy mieszkaniowej)”.

Na pytanie Organu: „Czy Sprzedająca dokonywała sprzedaży wcześniej innych nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży Sprzedająca występowała jako podatnik VAT czynny?” Wnioskodawca wskazał: „Nie, Sprzedająca nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości”.

Pytania

1.  Czy dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT?

2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za prawidłowe, czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

a)  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz

b)  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 1 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Zainteresowanych:

1.  dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT;

2.  w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT;

3.  w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za prawidłowe, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

a)  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz

b)  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 1 ustawy o VAT).

Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym - stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jakkolwiek stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, to jednak towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to konsekwencja wykładni art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), który stanowi, iż państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)  określone udziały w nieruchomości,

2)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Również na gruncie przepisów ustawy o VAT, zbycie udziału w towarze (np. udział w nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11). Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże, aby czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei ust. 2 wspomnianego artykułu precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższej definicji, intencją ustawodawcy było objęcie kategorią podatników tych podmiotów, które dokonując dostawy towarów, działają w sposób wskazujący na profesjonalny charakter podejmowanej aktywności. Innymi słowy działają tak, jak zachowują się podmioty występujące w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia zatem, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Nie jest bowiem podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy działek nr 1, 2 i 3 istotne jest, czy Sprzedająca, będąc osobą fizyczną, podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Warto bowiem zwrócić uwagę, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła i podejmie w odniesieniu do Nieruchomości, przed ich sprzedażą i ustalić, czy spełnił on przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca planuje dokonanie sprzedaży działek nr 1, 2 i 3.

Jakkolwiek jednak ma działkach tych nigdy nie była przez Sprzedającą prowadzona działalność gospodarcza, to jednak Sprzedająca dokonywała w stosunku do tych działek szereg opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności prawnych i faktycznych, które obiektywnie prowadziły do stworzenia możliwości ich efektywnego ekonomicznie wykorzystania. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podejmuje zatem działania charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. jako sprzedający wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności te bowiem doprowadziły do zmiany sytuacji prawno-podatkowej Sprzedającej. W świetle utrwalonej praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dokonanie przedmiotowych czynności, nawet przez kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, wywołują skutki w sferze prawnej sprzedającego. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili podjęcia negocjacji, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości (por. interpretacja Dyrektora z 30 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.465.2020.2.MŻ). Tym bardziej czynności wykonane przez Sprzedającą we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy, będą odnosić powyższy skutek.

Tym samym, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym wystąpią okoliczności przesądzające o uznaniu Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem dostawa działek nr 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Powyższe rozumowanie znajduje pełne oparcie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Tytułem przykładu przywołać można choćby interpretacje indywidualne:

‒    z 30 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.543.2024.3.MPU;

‒    z 2 września 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.315.2024.2.DS;

‒    z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.672.2024.3.EJU;

‒    z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.670.2024.3.EJU;

‒    z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.667.2024.3.EJU.

Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 2

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień zawarcia Umowy, działki nr 1, 2 i 3 objęte są decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 wskazanej ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)  nabycia towarów i usług,

b)  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jednocześnie stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Z kolei według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Warto dodać, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno opisanych powyżej przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 2 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak stanowi art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 1 ust. 2-6 ustawy.

Przenosząc powyższe regulacje prawne na grunt zdarzenia przyszłego, będącego przedmiotem niniejszego wniosku, do rozstrzygnięcia prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu działek nr 1, 2 i 3, niezbędne jest ustalenie, czy:

‒    Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, oraz

‒    czy ich nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenie przyszłego, Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską na terytorium Polski. Jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zamiarem Wnioskodawcy jest realizacja na Nieruchomościach zespołu budynków mieszkalno-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową. Należy podkreślić, że całość sprzedaży Wnioskodawcy, w odniesieniu do lokali powstałych w wyniku inwestycji, opodatkowana będzie podatkiem VAT. Dlatego też zakup Nieruchomości związany będzie wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną VAT przez Wnioskodawcę.

Co więcej, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w chwili zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości, będą one objęte decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również obowiązywać będzie ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa sprzedaż, co do zasady, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za prawidłowe, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z przeniesieniem własności Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem, w związku z nabyciem Nieruchomości, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 oraz nr 2 za prawidłowe, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków na nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał:

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒    Sprzedająca jest właścicielem niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2 i 3, które nabyła na podstawie umowy darowizny;

‒    na ww. działkach Sprzedająca nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej;

‒    Sprzedająca w żaden sposób nie wykorzystywała ww. działek, nie zaspokajały one żadnych potrzeb osobistych Sprzedającej;

‒    działki nr 1, 2 i 3 nie były i nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani nie zostały oddane do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze;

‒    Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży ww. działek;

‒    w celu sprzedaży ww. działek Sprzedająca nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów z pośrednikami; Kupujący sam zgłosił się z ofertą zakupu, celem przeprowadzenia inwestycji;

‒    w toku negocjacji przed zawarciem umowy sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał Sprzedającą – jako warunek determinujący cenę sprzedaży – do podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Kupującego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;

‒    w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi do wystąpienia w jej imieniu do właściwych organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i prowadzenia w jej imieniu postępowań administracyjnych, dotyczących decyzji stanowiącej podstawę do przekształcenia gruntu rolnego na budowlany (możliwy do zabudowy mieszkaniowej).

Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięli Państwo wątpliwość dotyczącą tego, czy z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać jako podatnik VAT czynny.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Kwestia udzielania pełnomocnictw, została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że Sprzedająca podjęła działania, o których mowa w orzeczeniu TSUE w sprawie C-213/24, zmierzające do przygotowania działek do sprzedaży.

Działania podjęte przez Sprzedającą w toku negocjacji przed zawarciem planowanej Umowy sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie miały na celu wykorzystywania ww. nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu dla potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej), tylko przygotowanie działek nr 1, 2 i 3 do zrealizowania na nich inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W tym celu Kupujący zobowiązał Sprzedającą, jako warunek determinujący cenę sprzedaży, do podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Kupującego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Charakter tej inwestycji nie daje podstaw do uznania, że ww. działania i czynności miały na celu realizację celów prywatnych Sprzedającej.

Zatem czynności wykonywane przez profesjonalne podmioty (inny niż Kupujący), z którym nawiązała Pani współpracę w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2 i 3, podejmowane były, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Tym samym, dokonane przez Panią czynności obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej zamierzonej Inwestycji, a także do jej sprzedaży.

Nie ulega wątpliwości, że ww. zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmowała Sprzedająca, lecz osoba trzecia na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Czynności wykonywane przez pełnomocnika, jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej, gdyż to Sprzedająca jest stroną podejmowanych czynności, a nie osoba trzecia występująca jako jej pełnomocnik.

Powyższe działania podjęte przez Sprzedającą świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Zatem podjęta przez Sprzedającą aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działek nr 1, 2 i 3, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że ich sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedająca podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 oraz w sprawie C-213/24, tj. Sprzedająca wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działek nr 1, 2 i 3 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz powierzyła przygotowanie działek do sprzedaży zgodnie z oczekiwaniami Kupującego, pełnomocnikowi innemu niż Kupujący, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży niezabudowanych gruntów ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2 i 3 są działkami niezabudowanymi. W (...) Sprzedająca uzyskała dla nich decyzje o warunkach zabudowy, ustalające warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w sposób potwierdzający możliwość prowadzenia na Nieruchomościach działalności deweloperskiej.

W konsekwencji, dostawa działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunty te stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, 2 i 3 Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny.

Powyższe oznacza, że nabycie ww. działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Wobec powyższego sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

Wobec powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

Podsumowując, do dostawy ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia działek nr 1, 2 i 3.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta, wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 2 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy:

Aby kupującej Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej prawidłowo wystawionej faktury musi ona dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podatku VAT właściwej dla przedmiotu transakcji. Ponadto, Kupujący zamierza wykorzystywać nabyte od Sprzedającej działki nr 1, 2 i 3 dla celów prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście przepisów prawa podatkowego mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co wprost wynika z art. 86 ust. 10 w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest przy tym zazwyczaj otrzymanie faktury, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną, a warunek rejestracji jest niezbędny do skorzystania przez podatnika z prawa do obniżenia podatku należnego.

Przy czym, co również istotne, jak wynika z ww. art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Tym samym, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z transakcją nabycia działek nr 1, 2 i 3. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Państwa w zakresie pytań nr 1, 2 i 3 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.