Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.726.2025.1.IZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący uznania, że świadczenie najemcy polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, w zamian za co najemca otrzyma wynagrodzenie, stanowi świadczoną przez najemcę na Państwa rzecz usługę opodatkowaną podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia VAT i ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym z faktury dokumentującej Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy wystawionej na Państwa przez najemcę.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest polską spółką kapitałową, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym jednym z przedmiotów działalności Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

Spółka jest właścicielem nieruchomości, na które składają się prawo własności gruntów wraz z posadowionymi na nich: budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym oraz budowlami służącymi funkcjonowaniu budynku, stanowiącymi łącznie centrum logistyczne.

Spółka wynajmuje powierzchnię magazynowo-biurową na rzecz najemców. Z uwagi na uwarunkowania rynkowe, Wnioskodawca proponuje potencjalnym najemcom tzw. zachęty, dzięki którym oferta najmu staje się bardziej atrakcyjna. Zachęty te polegają między innymi na wypłacie na rzecz najemców ustalonej przez strony kwoty pieniężnej (premii) celem m.in. wyrażenia zgody na zawarcie lub przedłużenie umowy najmu.

Innymi słowy w zamian za wyrażenie zgody na:

i. zawarcie/przedłużenie umowy najmu; oraz

ii. przyjęcie warunków umowy najmu,

strony umowy najmu ustalają, że Spółka zapłaci najemcy wynagrodzenie w określonej wysokości, powiększone o VAT (dalej: Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy). Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy ma zostać zapłacone najemcy na wskazany rachunek bankowy najemcy na podstawie faktury wystawionej przez najemcę.

W momencie zawierania/przedłużania umów, jak również wypłaty Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy, Spółka oraz najemca nie byli (i nie będą) podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o CIT.

W momencie zawierania/przedłużania umów, jak również wypłaty Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy, Spółka oraz najemca byli (i będą) zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Spółkę do świadczenia opodatkowanych VAT usług najmu. Zgoda na wypłatę Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy ma niewątpliwie związek z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Wnioskodawcę.

Spółka występuje z wnioskiem o interpretacją podatkową, mającą na celu ustalenie konsekwencji wynikających z zapłaty Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy na gruncie regulacji VAT.

Pytania

1. Czy opisane w opisie stanu faktycznego świadczenie najemcy na rzecz Spółki polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, w zamian za co najemca otrzyma wynagrodzenie, stanowi usługę świadczoną przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy, a co za tym idzie, wypłata przez Spółkę na rzecz najemcy Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy powinna być opodatkowana VAT i nie powinna być zwolniona z tego podatku?

2. Czy Wnioskodawca ma prawo do odliczenia VAT (i ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) z faktury dokumentującej Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy wystawionej na Spółkę przez najemcę?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy, opisane w opisie stanu faktycznego świadczenie najemcy na rzecz Spółki polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przydłużenie umowy najmu, w zamian za co najemca otrzyma wynagrodzenie, stanowi usługę świadczoną przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy, a co za tym idzie, wypłata przez Spółkę na rzecz najemcy Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy powinna być opodatkowana VAT i nie powinna być zwolniona z tego podatku.

2. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka ma prawo do odliczenia VAT (oraz ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) z faktury dokumentującej wypłatę Wynagrodzenia za zgodę na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, przez Spółkę na rzecz najemcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Świadczenie najemcy na rzecz Spółki jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „dostawy towarówʺ zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez „dostawę towarówʺ należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Działanie lub zaniechanie najemcy polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, zdaniem Wnioskodawcy, nie stanowi przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczami, ich częściami ani też nie jest żadną postacią energii. W konsekwencji, zdaniem Spółki, nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów.

Świadczenie najemcy na rzecz Spółki jako odpłatne świadczenie usług.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez „świadczenie usługʺ należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym:

i. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

ii. zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

iii. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Literalne brzmienie powyższych przepisów wskazuje na to, że za świadczenie usług należy uznać te świadczenia, których nie można uznać za dostawę towarów. Celem takiej konstrukcji jest realizacja zasady powszechności opodatkowania, tj. objęcie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług każdej transakcji wykonywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pojęcie świadczenia nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy o VAT, stąd jego interpretacji należy dokonać w oparciu o przepisy prawa cywilnego.

Jak wskazuje art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, świadczenie może polegać na działaniu albo zaniechaniu. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innego podmiotu), jak i zaniechanie (nie czynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT, zdaniem Wnioskodawcy wskazać należy, że usługa jest takim świadczeniem, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, beneficjent świadczenia odnoszący z niego korzyść.

Ponadto, świadczenie jest opodatkowane, jeżeli jest odpłatne, tj. odbywa się za wynagrodzeniem, przy czym, powinien istnieć związek pomiędzy świadczeniem, a otrzymanym wynagrodzeniem, tj. ze stosunku prawnego musi wynikać korzyść otrzymującego świadczenie i związane z tą korzyścią wynagrodzenie.

Odnosząc powyższe do wypłaty przez Spółkę na rzecz najemcy Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy, należy zaznaczyć, że zostanie ono wypłacone w zamian za wyrażenie przez najemcę zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu na określonych warunkach.

W takiej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy, występuje wyraźny związek wypłaconej przez Spółkę na rzecz najemcy kwoty Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy z wzajemnym zachowaniem najemcy, polegającym na przystąpieniu do zawarcia/przedłużenia umowy najmu i wyrażeniu zgody na warunki wynikające z jego treści.

W konsekwencji, w ocenie Spółki, w przypadku zachęcania najemcy do zawarcia/przedłużenia umowy najmu poprzez wypłatę dodatkowych środków w postaci Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego niż klasyczny najem.

Zawarcie/przedłużenie umowy najmu jest niezwykle istotne z perspektywy Spółki, która tym samym zabezpieczy przychody z najmu na okres kolejnych lat. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, jednoznacznie przesądza o ekwiwalentności świadczeń stron, w szczególności zaś o istnieniu świadczenia ze strony najemcy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Spółki, zachowanie najemcy, który w zamian za wypłatę Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy przystępuje do umowy najmu lub ją przedłuża, uznać należy za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na prawidłowość stanowiska prezentowanego powyżej wskazują liczne interpretacje indywidualne wydane przez organy podatkowe w analogicznych stanach faktycznych, przykładowo:

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22 czerwca 2022 r. (0112-KDIL3.4012.182.2022.1.LS):

„W konsekwencji przedstawione w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym Wynagrodzenie (Podstawowe i Dodatkowe) za konkretne zachowanie Najemcy polegające na zgodzie na przedłużenia umowy najmu i przyjęciu warunków przedstawionych w Aneksie zawartym z Wynajmującym, będzie stanowić dla Najemcy Wynagrodzenie, które podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy, niekorzystające ze zwolnienia od podatku VAT.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 11 lutego 2021 r. (0114-KDIP1-1.4012.753.2020.3.WD):

„Wynagrodzenie otrzymane przez najemcę stanowi zapłatę za konkretne świadczenie możliwe do zidentyfikowania i wynika wprost z łączącego Wnioskodawcę i potencjalnych najemców stosunku zobowiązaniowego powstałego w toku prowadzonych negocjacji. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę. W konsekwencji przedstawiona w zdarzeniu przyszłym zapłata za konkretne zachowanie najemcy polegające na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę i zgodzie na zawarcie umowy najmu, będzie stanowić dla najemcy wynagrodzenie, które będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 3 lutego 2021 r. (0114-KDIP4- 1.4012.661.2020.2.AM):

„(...) wskazaną w opisie sprawy zachętę dla najemcy do określonego zachowania, tj. zaakceptowania warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarcia umowy najmu ze Spółką, należy traktować jako wynagrodzenie za określone świadczenie. (...) przedstawiona w zdarzeniu przyszłym zapłata za konkretne zachowanie najemcy polegające na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę i zgodzie na zawarcie umowy najmu, będzie stanowić dla najemcy wynagrodzenie, które będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 października 2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.512.2020.1.AKA):

„(...) wypłata przez Wynajmującego na rzecz Najemcy Zachęty Finansowej dotyczy ściśle określonego zachowania po stronie Najemcy tj. przystąpienia przez Najemcę do Umowy Najmu. (...) z uwagi na fakt, że wykonywane przez Najemcę czynności w pełnej rozciągłości wpisują się w pojęcie świadczenia usług na gruncie VAT, Zachęta Finansowa (na gruncie Umowy Dodatkowej ustalona w kwotach netto) stanowi wynagrodzenie, które powinno zostać powiększone o kwotę podatku VAT obliczoną z uwzględnieniem właściwej stawki VAT.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 16 kwietnia 2020 r. (0114-KDIP4-2.4012.48.2020.1.WH):

„(...) zachowanie Najemcy, który w zamian za premię pieniężną przystępuje do zawarcia umowy najmu, uznać należy za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.ʺ

‒ Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 29 marca 2019 r. (0114-KDIP1-2.4012.60.2019.1.IG):

„W analizowanym wystąpi wyraźny związek wypłaconej na rzecz Wnioskodawcy Premii pieniężnej z konkretnym sposobem zachowania najemcy - zawarciem (przedłużeniem) umowy najmu i kontynuacją tej umowy przez określony czas uzgodniony w aneksie. Tak więc, kwota otrzymana przez najemcę (płatność z tytułu Premii pieniężnej) jest związana z określonym zachowaniem najemcy (Wnioskodawcy), a zatem świadczeniem przez niego usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wypłacona kwota jest formą zachęcenia najemcy do pozostania w stosunku najmu przez określony czas. Zatem, występuje konieczny element wzajemności, wystarczający do uznania, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę. Tym samym w przedstawionych okolicznościach sprawy, faktyczne uzyskanie Premii jest uzależnione od konkretnie określonego zachowania najemcy przez ściśle sprecyzowany okres czasu wynikający z aneksu do Umowy najmu i w świetle art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy takie zachowanie najemcy należy uznać za usługę (czynność) świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.ʺ

Analogiczne stanowisko wyrażono w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 listopada 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.557.2018.2.KBR), z 4 lipca 2017 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.139.2017.1.RR), z 22 stycznia 2015 r. (IPPP3/443-1157/14-2/JŻ), z 1 lipca 2014 r. (IPPP3/443- 468/14-2/MKw) czy w interpretacji podatkowej z 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-217/13-5/AS).

Dodatkowo, zdaniem Spółki, analizowana powyżej usługa najemcy świadczona na jej rzecz nie korzysta z żadnego ze zwolnień z VAT.

W związku z powyższym, opisane w opisie stanu faktycznego świadczenie najemcy na rzecz Spółki polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy, za co najemca otrzyma wynagrodzenie (tj. Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy), stanowi usługę świadczoną przez najemcę na rzecz Spółki, a co za tym idzie, wypłata przez Wnioskodawcę na rzecz najemcy Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy powinna być opodatkowane VAT i nie powinny być zwolnione z tego podatku.

Ad 2

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT co do zasady w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tym samym, w celu ustalenia, czy w związku z planowaną wypłatą wynagrodzenia na rzecz najemcy, Spółce przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy ustalić czy wypłacane wynagrodzenie stanowić będzie ekwiwalent za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Prawo do odliczenia podatku naliczonego przez czynnego podatnika VAT jest jedną z fundamentalnych zasad leżących u podstaw założeń podatku od towarów i usług. Wynika ono z tzw. zasady neutralności. Zasada wyraża się w tym, że zarejestrowany podatnik VAT może pomniejszyć podatek należny o podatek naliczony we wcześniejszej fazie obrotu, który powstał w wyniku czynności podlegającej temu podatkowi. W ten sposób czynni podatnicy VAT nie ponoszą ciężaru ekonomicznego podatku, a dopiero konsumenci, którzy są finalnymi odbiorcami towarów i usług. Z tego względu podatek VAT jest uznawany również za podatek od konsumpcji. Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

W analizowanym stanie faktycznym powyższe warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego zostaną spełnione łącznie, tzn. nie zaistnieją żadne z przesłanek negatywnych (w szczególności otrzymana faktura od najemcy będzie dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT tj. odpłatne świadczenie usług przez najemcę na rzecz Spółki) oraz spełnione będą przesłanki pozytywne (w tym ta, iż najemca i Spółka są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT).

W ocenie Wnioskodawcy, istnieje związek przedmiotowej usługi z działalnością opodatkowaną prowadzoną przez Spółkę (wynajem nieruchomości). Wypłata na rzecz najemcy określonej kwoty (tj. Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy) tytułem wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy najmu na wynegocjowanych warunkach pozostaje w niewątpliwym związku z określonymi korzyściami ekonomicznymi uzyskiwanymi przez Spółkę w ramach jej działalności - tj. dokonywaniem czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług najmu na rzecz najemcy.

W konsekwencji zdaniem Spółki, Spółka ma prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy wystawionej przez najemcę.

Spółka pragnie podkreślić, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach podatkowych, które zostały wydane w analogicznych stanach faktycznych, tj.:

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22 czerwca 2022 r. (0112-KDIL3.4012.182.2022.1.LS):

„W konsekwencji, skoro przedstawione w opisie sprawy Podstawowe Wynagrodzenie oraz Dodatkowego Wynagrodzenie za zaakceptowanie warunków Aneksu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę (przedłużenie umowy najmu) oraz związana z nim umowa najmu podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT) to Wynajmującemu przysługuje/będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT (ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym) wynikającego z faktury/faktur wystawionej/ych przez Najemcę, dokumentującej opisane świadczenie.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach z 11 lutego 2021 r. (0114-KDIP1-1.4012.753.2020.3.WD) i z 3 lutego 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.661.2020.2.AM):

„(...) skoro przedstawione w opisie sprawy wynagrodzenie za zaakceptowanie warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę i związane z tym zawarcie umowy najmu, jak wskazano powyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury przez najemcę, dokumentującej to świadczenie. W przedmiotowej sprawie, zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek nabywanych usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 października 2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.512.2020.1.AKA):

„(...) Zachęta Finansowa dotyczy czynności ściśle związanych z opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą A. w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnej (Budynku będącego częścią Kompleksu). Celem nabywania od Najemcy opisanych w opisie zdarzenia przyszłego usług jest zapewnienie większej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu najmu Budynku (...) w zdarzeniu przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnione zostały wszelkie warunki decydujące o powstaniu po stronie Wynajmującego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur, na podstawie których wypłacona będzie Zachęta Finansowa. Jako że omawiane transakcje podlegają opodatkowaniu i nie są zwolnione od podatku, nie zostaną przy tym spełnione przesłanki wyłączające możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.ʺ

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 16 kwietnia 2020 r. (0114-KDIP4-2.4012.48.2020.1.WH):

„(...) W analizowanym stanie faktycznym powyższe warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego zostaną spełnione łącznie, tzn. nie zaistnieją żadne z przesłanek negatywnych (w szczególności otrzymana faktura od Wnioskodawcy 2 będzie dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT tj. odpłatne świadczenie usług przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1) oraz spełnione będą przesłanki pozytywne. W ocenie Wnioskodawców istnieje bowiem bezpośredni związek przedmiotowej usługi z działalnością opodatkowaną Spółki. Wypłata Wnioskodawcy 2 określonej kwoty tytułem zachęty do zawarcia umowy najmu pozostaje w bezpośrednim związku z określonymi korzyściami ekonomicznymi uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę 1 w ramach jej działalności - tj. dokonywaniem czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług najmu powierzchni biurowych i magazynowych. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawców, Wnioskodawcy 1 przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z faktur (y) wystawionej/ych przez Wnioskodawcę 2 dokumentującej/ych należną Wnioskodawcy 2 premię pieniężną, wypłacaną przez Wnioskodawcę 1 zgodnie z Umową najmu z tytułu rozpoczęcia najmu budynków i budowli oddanych w ramach fazy 1 oraz fazy 2 inwestycji Wnioskodawcy 1.ʺ

Analogiczne stanowisko wyrażono w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 1 lipca 2014 r. (IPPP3/443-468/14-2/MKw), z 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-217/13-5/AS), z 29 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-216/13-5/AS), z 17 października 2012 r. (sygn. IPPP3/443-774/12-3/IG) czy w interpretacji podatkowej z 28 września 2012 r. (sygn. IPPP1/443-685/12-3/EK).

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1, ust. 11 oraz ust. 13 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym wynajmujący otrzyma od najemcy fakturę dokumentującą faktyczne wykonanie usługi.

Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Wnioskodawcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Spółki powstanie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, Spółka ma prawo do odliczenia VAT (i ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) z faktury dokumentującej wypłatę Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy przez na rzecz najemcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Najemca jest i będzie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Z powyższego wynika więc, że zarówno Państwo, jak i Najemca są podatnikami podatku VAT w świetle przepisów art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zauważyć należy, iż pojęcie usługi w prawie polskim zostało zdefiniowane bardzo szeroko. Ponadto, pomocniczo należy przywołać art. 25 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

W konsekwencji, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W kwestii odpłatności za ww. świadczenie wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zagadnienie odpłatności świadczenia jako przesłanki opodatkowania było przedmiotem licznych rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Hong-Kong Trade Development Council, TSUE stwierdził, że wskazane w sprawie czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. W innym orzeczeniu, w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden (Holandia), Trybunał zauważył, że czynność

Analizując dokładniej ten problem Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council wskazał, że czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem.

Pojęcie „odpłatności” pojawiło się również w orzeczeniu z 5 lutego 1981 r. C-154/80, które zapadło na tle przepisów I Dyrektywy VAT z dnia 11 kwietnia 1967 r. w sprawie harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych (67/227/EWEC). Trybunał wyjaśnił, że termin „zapłata” stanowi integralną część przepisów prawa wspólnotowego, które nie odwołuje się do prawa państw członkowskich dla ustalenia jego znaczenia i zakresu. Stąd też wykładnia tego wyrażenia nie może być pozostawiona dyskrecjonalnemu władztwu każdego państwa członkowskiego. Ponadto Trybunał przypomniał, że świadczenie podlega opodatkowaniu jedynie w wypadku, gdy podstawę opodatkowania stanowi świadczenie wzajemne otrzymane przez świadczącego usługę. Musi również istnieć możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego. W końcu – jak wskazał Trybunał - świadczenie wzajemne musi stanowić pewną wartość subiektywną, gdyż podstawą opodatkowania jest świadczenie wzajemne rzeczywiście otrzymane, nie zaś wartość otrzymana według kryteriów obiektywnych.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem nieruchomości, na które składają się prawo własności gruntów wraz z posadowionymi na nich: budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym oraz budowlami służącymi funkcjonowaniu budynku, stanowiącymi łącznie centrum logistyczne. Wynajmują Państwo powierzchnię magazynowo-biurową na rzecz najemców. Z uwagi na uwarunkowania rynkowe, proponują Państwo potencjalnym najemcom tzw. zachęty, dzięki którym oferta najmu staje się bardziej atrakcyjna. Zachęty te polegają między innymi na wypłacie na rzecz najemców ustalonej przez strony kwoty pieniężnej (premii) celem m.in. wyrażenia zgody na zawarcie lub przedłużenie umowy najmu. Za wyrażenie zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu oraz przyjęcie warunków umowy najmu, strony umowy najmu ustalają, że zapłacą Państwo najemcy Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy w określonej wysokości, powiększone o VAT. Wynagrodzenie ma zostać zapłacone najemcy na wskazany rachunek bankowy najemcy na podstawie faktury wystawionej przez najemcę. W momencie zawierania/przedłużania umów, jak również wypłaty Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy, Państwo oraz najemca nie byli (i nie będą) podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o CIT.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy świadczenie najemcy polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, w zamian za co najemca otrzyma wynagrodzenie, stanowi usługę świadczoną przez najemcę na Państwa rzecz, a co za tym idzie, wypłata przez Państwa na rzecz najemcy Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy powinna być opodatkowana VAT i nie powinna być zwolniona od podatku.

Analiza opisu sprawy prowadzi do wniosku, że w związku z zapłatą przez Państwa na rzecz Najemcy ww. Wynagrodzenia nie dochodzi do dostawy towarów. Zatem otrzymanego przez Najemcę Wynagrodzenia za zawarcie/przedłużenie umowy najmu nie można uznać wynagrodzenie za dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.

Świadczenie najemcy wykonywane za Wynagrodzeniem na rzecz Państwa (polegające na zgodzie na zawarcie/przedłużenie umowy najmu), należy traktować jako wynagrodzenie za skonkretyzowane świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż istnieje związek między wypłatą wynagrodzenia a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Przedmiotowa transakcja ma charakter ekwiwalentny – świadczenie jednej strony stosunku zobowiązaniowego następuje w zamian za odpowiadające mu określone świadczenie drugiej strony. Tym samym w opisanej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę.

W konsekwencji przedstawione w opisie sprawy Wynagrodzenie za zgodę, tj. wynagrodzenie za konkretne zachowanie najemcy polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, będzie stanowić dla najemcy wynagrodzenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W ustawie o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, świadczenie najemcy wykonywane za Wynagrodzeniem na rzecz Państwa nie zostało wymienione przez ustawodawcę wśród usług zwolnionych od podatku. W konsekwencji świadczenie ww. usług przez najemcę jest opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Państwa stanowisko do w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia VAT (i ewentualnego uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) z faktury dokumentującej Wynagrodzenie za zawarcie/przedłużenie umowy wystawionej na Państwa przez najemcę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ww. ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczające jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Przy czym związek dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą może mieć charakter pośredni lub bezpośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Natomiast pośredni związek nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy występuje wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa – mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Powyższe regulacje oznaczają, że aby stwierdzić, czy podatnikowi podatku od towarów i usług przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy zbadać wyłącznie związek ponoszonych wydatków z wykonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi, przy czym związek ten musi mieć charakter niewątpliwy, lecz niekoniecznie bezpośredni. Podatnik musi jednak wykazać związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z wniosku wynika, że zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT są Państwo i najemca. Prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Wynagrodzenie za zgodę ma zostać wypłacone przez Państwa na rzecz najemcy na podstawie faktury wystawionej przez najemcę. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Państwa do świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Z okoliczności sprawy wynika, że wypłata na rzecz najemcy Wynagrodzenia związana jest z prowadzoną przez Państwa działalnością opodatkowana podatkiem VAT – wypłacane Wynagrodzenie pozostaje w związku z określonymi korzyściami ekonomicznymi uzyskiwanymi przez Państwa w ramach działalności - tj. dokonywaniem czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług najmu na rzecz najemcy.

W konsekwencji, skoro – jak wskazano powyżej – przedstawione w opisie sprawy Wynagrodzenie za zgodę na zawarcie/przedłużenie umowy najmu, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT) to przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez najemcę, dokumentującej opisane świadczenie. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, mają Państwo prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.