Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.734.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 sierpnia 2025 r. w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 października 2025 r. (wpływ 7 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) (zwany dalej: „Komornikiem” lub „Wnioskodawcą”), działający jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce będącej spółką z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka A. NIP: (…), Regon (…), KRS (…) prowadzącą różnorodną działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza spółki nie jest zawieszona. Spółka została wykreślona z rejestru VAT 26 czerwca 2025 r. na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 4) ustawy o VAT.

W związku z prowadzoną egzekucją z nieruchomości będącej własnością dłużniczki na licytację publiczną zostanie wystawiona nieruchomość gruntowa, na którą składają się:

‒    działka numer 1 niezabudowana ze złożem piasku i żwiru (tereny sklasyfikowane jako Ba -tereny przemysłowe), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Działka gruntu nr geod. 1 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,8110 ha i sklasyfikowana jest jako tereny przemysłowe (Ba). Posiada kształt nieregularny, wieloboczny, w części liniowy i nieznacznie zróżnicowane ukształtowanie terenu. Działka została zagospodarowana na cele komunikacyjne, umożliwiające dostęp do sąsiednich działek. Posiada nawierzchnię utwardzoną, zróżnicowaną, tj. żwir, kostka brukowa, płyty chodnikowe, asfalt, boczne pasy pokryte roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, zakrzaczeniami i naniesieniami w postaci drzew liściastych, ze zgromadzonymi odpadami różnego pochodzenia i wbudowanym oświetleniem ulicznym, w części ogrodzona siatką metalową na słupkach metalowych i drewnianych wbudowanych w teren działki. Działka bezpośrednio graniczy z terenami zagospodarowanymi na cele przemysłowe i terenami niezbudowanymi sklasyfikowanymi jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Na gruncie działce wbudowano metalowe zadaszenie pełniące funkcje parkingowe i miejsca do gromadzenia odpadów stałych.

‒    działka numer 2 niezabudowana, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Działka gruntu nr geod. 2 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,0724 ha i sklasyfikowana została jako tereny przemysłowe (Ba). Działka gruntu posiada kształt podłużny, liniowy. Została zagospodarowana na cele pasa zieleni pomiędzy drogą krajową a terenami przemysłowymi. Działka obsiana trawą z pojedynczymi nasadzeniami naturalnymi drzew liściastych. Na terenie działki wbudowane zostało ogrodzenie z siatki metalową na słupkach metalowych. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami drogi publicznej i zagospodarowanymi na cele zabudowy handlowo - usługowej.

‒    działki o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 niezabudowane, dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Działka gruntu nr geod. 3 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,2961 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta, ze ścięciem od południowo-wschodniej strony, nieznacznie zróżnicowane ukształtowanie terenu, grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych oraz roślinnością typową dla terenów podmokłych. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej. Działka nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i gazowe. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z zabudową przemysłową, terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej i terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej.

Działka gruntu nr geod. 4 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,4141 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta oraz nieznacznie zróżnicowane ukształtowanie terenu, grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej wraz z oświetleniem ulicznym oraz sieci kanalizacji deszczowej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i gazowe. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenem niezbudowanym zagospodarowanym na cele funkcji parkingowej przy zabudowie przemysłowej, terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej i terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej.

Działka gruntu nr geod. 5 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,5856 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka gruntu posiada kształt nieregularny, wieloboczny oraz nieznacznie zróżnicowane ukształtowanie terenu. Grunt działki w części utwardzony nawierzchnią z płyt betonowych, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej wraz z oświetleniem ulicznym i sieci kanalizacji deszczowej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i gazowe. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej, terenem niezbudowanym przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej i terenem niezbudowanym zagospodarowanym na cele komunikacji wewnętrznej służącej obsłudze terenów zabudowy usługowej i przemysłowej.

Działka gruntu nr geod. 6 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,2864 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt nieregularny, wieloboczny i dość zróżnicowane ukształtowanie terenu. Grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej i sieci kanalizacji deszczowej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej, terenem niezbudowanym przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej i terenem niezbudowanym przeznaczonym na cele zabudowy usługowej.

Działka gruntu nr geod. 7 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnią 0,2763 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta, ze ścięciem od północno - zachodniej strony. Grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych oraz roślinnością typową dla terenów podmokłych. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji deszczowej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej, terenem niezbudowanym przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej.

Działka gruntu nr geod. 8 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,1224 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka gruntu posiada kształt regularny, zbliżony do kwadratu i nieznacznie zróżnicowana ukształtowanie terenu. Grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych i roślinnością typową dla terenów podmokłych. W teren działki wbudowany jest główny zawór wody sieci wewnętrznej wraz z siecią elektroenergetyczną (w przeszłości zasilającej byłe Zakłady (…)) oraz ogrodzenie z siatki metalowej na słupkach metalowych wbudowanych w działkę (nie pokrywające się z granicami działki), okalającego urządzenia zaworu głównego. Ponadto na działce gruntu wbudowana została sieć kanalizacji deszczowej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej oraz terenem niezbudowanym przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej.

Działka gruntu nr geod. 9 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,3544 ha i sklasyfikowana jest jako tereny przemysłowe (Ba). Działka posiada kształt regularny, wydłużony, zbliżony do prostokąta oraz nieznacznie zróżnicowane ukształtowanie terenu. Grunt działki nieutwardzony, porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych, w części z roślinnością typową dla terenów podmokłych. Na granicy z działką gruntu nr geod. 1 zanieczyszczony różnego rodzaju odpadami budowlanymi, konstrukcyjnymi, drewnianymi oraz z tworzyw sztucznych, a także samochodowymi. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej z oświetleniem ulicznym, sieci wodociągowej i kanalizacji deszczowej. Ponadto na działce wbudowane zostały murki oporowe, zbiornik pełniący funkcję p. poż., część działki gruntu została zagospodarowana na cele miejsc postojowych służących sąsiadującej zabudowie usługowej, natomiast część terenu działki gruntu została zagospodarowana na cele rekreacyjne, służące sąsiadującej zabudowie, na którym znajduje się wędzarka, miejsce na ognisko, ławki i stolik. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem niezbudowanym zagospodarowanym na cele komunikacji wewnętrznej służącej obsłudze terenów zabudowy przemysłowej i usługowej, terenem niezbudowanym przeznaczonymi na cele drogi wewnętrznej. Przy północno - wschodniej granicy działki wbudowany jest murowany budynek, który nie został udostępniony celem dokonania oględzin - budynek jednokondygnacyjny, sklasyfikowany w ewidencji budynków jako budynek składowy, o konstrukcji murowanej, na fundamencie betonowym, wybudowany z elementów drobnowymiarowych, posiada stropodach płaski o małym kącie nachylenia połaci, pokrytym papą na lepiku, z drzwiami stalowymi zamkniętymi na kłódkę, obróbki blacharskie z blachy stalowej ocynowanej, elewacja otynkowana tynkiem cementowo-wapiennym.

Działka gruntu nr geod. 10 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,0344 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta i zróżnicowane ukształcanie terenu. Grunt działki nieutwardzony, nieogrodzony (wbudowane ogrodzenie przez właściciela sąsiadującej działki gruntu). Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, zakrzaczeniami. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej. Działka nie może stanowić samodzielnej działki budowlanej, natomiast z uwagi na swoje parametry odpowiada działce poprawiającej warunki zagospodarowania działce przyległej, tj. działce nr geod. 11. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast rozpatrywana z działką przyległą posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej i niezbudowanym przeznaczonym na cele drogi wewnętrznej.

Działka numer geod. 11 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,3777 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt nieregularny, wieloboczny, zbliżony do kwadratu ze ściętym narożnikiem przy granicy północno - zachodniej. Grunt działki nieutwardzony, nieogrodzony (wbudowane ogrodzenie przez właściciela sąsiadującej działki gruntu). Teren działki gruntu porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych oraz roślinnością typową dla gruntów podmokłych. Na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej i niezbudowanym przeznaczonym na cele drogi wewnętrznej.

Działka numer geod. 12 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,3508 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt nieregularny, wieloboczny, wydłużony, zbliżony do liniowego. Grunt działki nieutwardzony i nieogrodzony. Teren działki przeznaczony jest na cele komunikacji wewnętrznej służącej obsłudze komunikacyjnej projektowanych terenów zabudowy przemysłowej. Teren działki gruntu porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami i naturalnymi naniesieniami w postaci drzew liściastych oraz roślinnością typową dla gruntów podmokłych. Działka gruntu nie została wyposażona w urządzenia drogowej infrastruktury technicznej, na działce gruntu wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej, które nie są związana z funkcjonowaniem drogi w postaci sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacji deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, niezbudowanym przeznaczonym na cele drogi wewnętrznej, niezbudowanym służącym jako teren komunikacji wewnętrznej zapewniający dostęp do drogi publicznej sąsiednim nieruchomościom przeznaczonym na cele zabudowy przemysłowej i usługowej.

Działka numer geod. 13 - zgodnie z ewidencją gruntów działka posiada powierzchnię 0,0072 ha i sklasyfikowana jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Działka posiada kształt nieregularny, wieloboczny, zbliżony do trapezu oraz zróżnicowane ukształtowanie terenu. Grunt działki nieutwardzony, nieogrodzony (wbudowane ogrodzenie przez właścicieli sąsiadujących działek). Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, zachwaszczeniami, licznymi zakrzaczeniami. Na działce wbudowane zostały urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci elektroenergetycznej. Działka gruntu nie może stanowić samodzielnej działki budowlanej, natomiast z uwagi na swoje parametry odpowiada działce poprawiającej warunki zagospodarowania działce przyległej, tj. działce nr geod. 14. Działka gruntu nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, natomiast rozpatrywana z działką przyległą posiada stworzone warunki techniczne do wyposażenia w przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji deszczowej. Działka gruntu graniczy bezpośrednio z terenami zabudowy przemysłowej, niezbudowanymi przeznaczonymi na cele zabudowy przemysłowej, terenem zabudowy przemysłowej i pasem drogi krajowej.

Wszystkie działki są terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o VAT.

Przedmiotem sprzedaży komorniczej są wyłącznie grunty, ponieważ sieci energetyczne, wodociągowe i kanalizacyjne nie są własnością dłużniczki, a inne nasadzenia, czy ruiny budynków i budowli nie przedstawiają żadnej wartości rynkowej. Dlatego też biegły do spraw wyceny w operacie szacunkowym określił wartość rynkową dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania. Zatem cena jest uzależniona od przyszłego użytkowania a nie od obiektów posadowionych na sprzedawanym gruncie.

Komornik nie dysponuje, żadną ceną dotyczącą jakichkolwiek obiektów. Wartość nieruchomości jest sumą wartości poszczególnych działek gdzie powierzchnia została pomnożona przez ustaloną cenę 1 m² gruntu dla poszczególnej działki w oparciu o uzyskane dane w Starostwie Powiatowym w (…) dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na podobne cele.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan, że dłużnik w ogóle nie współpracuje z Panem i niemożliwe jest uzyskanie od niego jakichkolwiek danych, ale na podstawie innych źródeł ustalił Pan, iż:

1. Kiedy, dłużnik – Spółka A nabył opisane nieruchomości: działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13?

Odpowiedź:

‒    według księgi wieczystej (…) udziały w działce nr 1 dłużnik – Spółka A - nabył jako aport na pokrycie udziałów w spółce, dnia 13 grudnia 2013 r. nr aktu notarialnego w kancelarii B.B. (…) (…) i dnia 10 kwietnia 2018 r. nr aktu notarialnego w kancelarii C.C. (…) (…);

‒    według księgi wieczystej (…) udział 1/8 w działce nr 2 dłużnik – Spółka A - nabył umową sprzedaży i oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki dnia 10 kwietnia 2018 r. nr aktu notarialnego w kancelarii C.C. (…) (…);

‒    według księgi wieczystej (…) działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 dłużnik – Spółka A - nabył jako aport na pokrycie udziałów w spółce, dnia 13 grudnia 2013 r. nr aktu notarialnego w kancelarii B.B. (…) (…).

2. Czy nabycie ww. nieruchomości przez dłużnika było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku i czy z tytułu nabycia przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Odpowiedź: Nabycie ww. nieruchomości przez dłużnika jako aportu na pokrycie udziałów było czynnością nie opodatkowaną podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku oraz z tytułu nabycia nie przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, natomiast w przypadku umowy sprzedaży nie dysponuje Pan taką wiedzą.

3. Czy w odniesieniu do działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 będących przedmiotem sprzedaży istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli tak to jakie są jego postanowienia?

Odpowiedź: Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży są objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy usługowo-przemysłowo-mieszkaniowej uchwalonym uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 1 lipca 2010 r.

Postanowienia planu:

działka nr 1

‒    w części (symbol przeznaczenia 37U): tereny zabudowy usługowej;

‒    w części (symbol przeznaczenia 38U): tereny zabudowy usługowej;

‒    w części (symbol przeznaczenia 5KD): tereny dróg publicznych;

działka nr 2

‒    symbol przeznaczenia 5KD: tereny dróg publicznych;

działka nr 3

‒    symbol przeznaczenia 34P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 4

‒    symbol przeznaczenia 35P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 5

‒    symbol przeznaczenia 35P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 6

‒    w części (symbol przeznaczenia 12KDW): tereny dróg wewnętrznych i dojazdowych;

‒    w części (symbol przeznaczenia 34P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 7

‒    symbol przeznaczenia 35P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 8

‒    symbol przeznaczenia 35P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 9

‒    symbol przeznaczenia 35P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 10

‒    symbol przeznaczenia 34P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 11

‒    symbol przeznaczenia 34P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 12

‒    w części (symbol przeznaczenia 12KDW): tereny dróg wewnętrznych i dojazdowych;

‒    w części (symbol przeznaczenia 34P, S, U: tereny zabudowy przemysłowej, składowej, usługowej;

działka nr 13

‒    symbol przeznaczenia 38U: tereny zabudowy usługowej.

4. Czy dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 będących przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: Dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 będących przedmiotem sprzedaży nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

5. Czy posadowione na działce nr 1 metalowe zadaszenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725), jeśli tak to:

‒    czy nabył Pan działkę z posadowionym na niej metalowym zadaszeniem, czy budował Pan je sam;

‒    jeśli zbudował Pan metalowe zadaszenie, to czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących poniesione wydatki na jego budowę;

‒    czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie metalowego zadaszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, jeżeli tak, to w jakim okresie oraz czy wydatki te w okresie ostatnich 2 lat stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej metalowego zadaszenia;

‒    czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowle były oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

6. Czy posadowione na działce nr 2 ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725), jeśli tak to:

‒     czy nabył Pan działkę z posadowionym na niej ogrodzeniem z siatki na słupkach metalowych, czy budował Pan je sam;

‒     jeśli zbudował Pan ogrodzeniem z siatki na słupkach metalowych, to czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących poniesione wydatki na jego budowę;

‒     czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie ogrodzenia z siatki w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, jeżeli tak, to w jakim okresie oraz czy wydatki te w okresie ostatnich 2 lat stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ogrodzenia z siatki?

‒     czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowle były oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

7. Czy posadowione na działce nr 8 ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725), jeśli tak to:

‒    czy nabył Pan działkę z posadowionym na niej ogrodzeniem z siatki na słupkach metalowych, czy budował Pan je sam;

‒    jeśli zbudował Pan ogrodzeniem z siatki na słupkach metalowych, to czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących poniesione wydatki na jego budowę;

‒    czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie ogrodzenia z siatki w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, jeżeli tak, to w jakim okresie oraz czy wydatki te w okresie ostatnich 2 lat stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ogrodzenia z siatki;

‒    czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowle były oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

Odpowiedź ad. 5, 6, 7: Komornik nie jest specjalistą w dziedzinie prawa budowlanego i nie jest w stanie określić, czy zadaszenie i ogrodzenie są budowlami ale z operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego D.D. w sprawie Km (…) wynika, że nie przedstawiają one żadnej wartości handlowej i nie są przedmiotem transakcji, a przedmiotem transakcji jest sam grunt, i dlatego jedynym możliwym do przyjęcia nośnikiem wartości na rynku regionalnym jest 1 m² powierzchni działki ustalany metodą porównawczą do kilkunastu transakcji nieruchomości podobnych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy przemysłowej i na cele zabudowy usługowej.

8. Czy znajdujące się na poszczególnych działkach nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13) naniesienia, tj. urządzenia infrastruktury technicznej stanowią Pana własność i będą przedmiotem sprzedaży, czy też stanowią własność podmiotu trzeciego – przedsiębiorstw przesyłowych (dostarczających poszczególne media)?

9. Czy znajdujące się na poszczególnych działkach nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13) naniesienia, tj. urządzenia infrastruktury technicznej stanowią budynki, budowle, ewentualnie urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

10. Dla każdego urządzenia infrastruktury technicznej stanowiącego budowlę proszę wskazać:

a)  kiedy budowla został przez Pana wybudowana i kiedy została oddana do użytkowania (należy wskazać daty)?

b)  czy była wykorzystywana w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionej z tego podatku?

c)  czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosili Państwo wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej z budowli, jeśli tak należy wskazać:

·      kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

·      czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budowli?

·      czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowle były oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

Odpowiedź ad. 8, 9, 10: Z operatu szacunkowego rzeczoznawcy wynika, że nieruchomości nie są wyposażone w żadne urządzenia infrastruktury technicznej. Poszczególne działki gruntu posiadają stworzone warunki do wyposażenie w przyłącza techniczne: wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetycznej i gazowej. Nie jest Pan w stanie ustalić, czy sieci te są własnością dłużnika, ponieważ zostały wybudowane na działkach nr 1 i 2 pełniących funkcję komunikacyjną i zapewniającą dostęp do drogi publicznej sąsiednim nieruchomościom, których dłużni jest jedynie współwłaścicielem w częściach ułamkowych.

11. Czy nieruchomości będące przedmiotem Pana wątpliwości w całym okresie posiadania były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź: Komornik nie dysponuje Pan wiedzą do jakich celów były wykorzystywane nieruchomości ale spółka była do 26 czerwca 2025 r. czynnym podatnikiem VAT. Z pełnego odpisu KRS wynika, że spółka nie wykonywała czynności zwolnionych przedmiotowo z VAT, zatem należy domniemywać, że nie wykorzystywała ich do celów wyłącznie zwolnionych od podatku VAT.

12. Czy murowany budynek na działce gruntu nr 9 były na działce w momencie jej nabycia przez dłużnika, czy dłużnik wybudował go sam (kiedy?)?

13. Jeśli murowany budynek dłużnik wybudował sam, to czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami na wybudowanie budynku?

14. Czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) murowanego budynku przez dłużnika do momentu sprzedaży minie okres 2 lat?

15. Czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą w drodze licytacji komorniczej dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie murowanego budynku, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, jeśli tak, to należy wskazać:

‒    kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

‒    czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku?

‒    czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku zostały oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

Odpowiedź ad. 12, 13, 14, 15: Komornik nie jest w stanie ustosunkować się do zadanych pytań.

Z operatu szacunkowego rzeczoznawcy wynika, że są to budynki stare, nieprzedstawiające żadnej wartości handlowej, dlatego wycena rynkowa tej nieruchomości została sporządzona w porównaniu do nieruchomości niezabudowanych.

Wskazał Pan również, że mimo usilnych starań nie uzyskał Pan od dłużnika niezbędnych informacji potrzebnych do oceny, czy do sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 10, lub art. 43 ust. 1 pkt 10a, lub art. 43 ust. 1 pkt 2. Ustawy o VAT.

Na podstawie innych źródeł próbował Pan ustalić, czy może zastosować któreś z ww. zwolnień.

Ustalił Pan, że przedmiotowe działki są terenem budowlanym w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług zatem wykluczył zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podatnik zarejestrował się jako czynny podatnik VAT od 20 marca 2013 r. i według KRS wynikało, że nie może powadzić działalności w 100% zwolnionej z VAT, zatem nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. 

Nie mogąc uzyskać żadnych informacji na temat budynków czy budowli nie mógł Pan zastosować  zwolnień wynikających z  art. 43 ust. 1 pkt 10, lub art. 43 ust. 1 pkt 10a, a dodatkowo mając operat szacunkowy dotyczący wyłącznie gruntów (brak wartości budynków czy budowli) i przedstawione wyroki sądów administracyjnych doszedł Pan do wniosku, że ma do czynienia z dostawą terenów budowlanych, niezabudowanych, których sprzedaż przymusowo jest opodatkowana stawką VAT 23%.

Pytanie

Czy sprzedaż wymienionych działek stanowiących zwarty kompleks, dla których powadzone są księgi wieczyste o numerach (…) i (…) , w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym, jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wymienionych działek w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT.

Dłużniczka, pomimo wykreślenia jej z rejestru podatników VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem VAT, gdyż dostawą objęty jest majątek związany z działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem dostawy są niezabudowane działki, stanowiące zwarty kompleks, które są terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o VAT i dlatego sprzedaż ich również nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotowe działki sklasyfikowane jako tereny przemysłowe, czy zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy w pełni wypełniają definicję terenów budowlanych.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy mimo istniejących naniesień należy tę sprzedaż traktować jako sprzedaż gruntów niezabudowanych.

Zdaniem Komornika, przedmiotem dostawy są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi, ponieważ sprzedawany jest sam grunt jako taki, bez ewentualnych naniesień, które na tym gruncie się znajdują, a które w większości nie są własnością dłużniczki.

Wnioskodawca uważa, że w sytuacji, w której sprzedawany jest grunt zabudowany wraz z budynkami czy budowlami znajdującymi się na tym gruncie, to wtedy, przedmiotem dostawy są poszczególne budynki, poszczególne budowle, a sam grunt najczęściej stanowi niejako dodatek do tych budynków czy budowli, bowiem zgodnie ze stosownymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług z podstawy opodatkowania przy dostawie budynku, przy dostawie budowli nie wyłącza się wartości gruntu, co najczęściej powoduje, że grunt funkcjonalnie związany z danym budynkiem, funkcjonalnie związany z daną budowlą po prostu jest opodatkowany łącznie z nimi. Komornik nie dysponuje żadną wartością budynku czy budowli, do której mógłby przyporządkować wartość konkretnego gruntu.

Stanowisko Wnioskodawcy jest poparte jednolitą linią orzecznictwa wojewódzkich sądów administracyjnych. Sąd z Krakowa w orzeczeniu z 8 grudnia 2021 r. sygn. I SA/Kr 1055/21 uznał, że lokalizacja na gruncie drobnej infrastruktury technicznej nie wpływa na kwalifikację prawną gruntów, a nadto nie stwarza podstaw do uznania, że mamy do czynienia z gruntem zabudowanym. Sąd z Lublina w wyroku z 30 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Lu 55/19 stwierdził, że oceniając charakter planowanej transakcji, jej aspekt ekonomiczny jak i cel należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie teren niezabudowany. Znajdujące się na nim budowle - słupy - przynależą bowiem w sensie ekonomicznym i prawnym do przedsiębiorstwa przesyłowego. Samo ich posadowienie na tej działce nie czyni ich przedmiotem transakcji i jako takie nie powodują uznania odmiennego czy też zabudowanego charakteru zbywanej nieruchomości. NSA w wyroku z 8 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 560/18, stwierdził, że oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu przepisów o zwolnieniach podatkowych, należy mieć na uwadze przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza w określonych przypadkach ze względu na charakter gospodarczy transakcji wzięcia pod uwagę tego, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia tego gruntu jako zabudowanego, czy też nie.

Z wyceny rzeczoznawcy majątkowego wynika, że wpływ na cenę nieruchomości ma cel na jaki jest przeznaczona, a nie wartość naniesień, dlatego też w opinii podał wartość gruntu. Naniesienia, które częściowo są własnością dłużniczki nie mają znaczenia do realizacji przyszłych celów ewentualnego nabywcy i dlatego też zostały pominięte przy ustalaniu wartości gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro przedmiotem dostawy są działki niezabudowane stanowiące teren budowlany, to obowiązkowo do tej dostawy należy zastosować opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w najwyższej stawce 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jako komornik postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce będącej spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą różnorodną działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza spółki nie jest zawieszona. Spółka została wykreślona z rejestru VAT 26 czerwca 2025 r. na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 4) ustawy o VAT. W związku z prowadzoną egzekucją z nieruchomości będącej własnością dłużniczki na licytację publiczną zostanie wystawiona nieruchomość gruntowa, na którą składają się działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13.

Zgodnie z Pana wskazaniem, według księgi wieczystej (…) udziały w działce nr 1 dłużniczka - Sp. z o.o. - nabyła jako aport na pokrycie udziałów w spółce 13 grudnia 2013 r. i 10 kwietnia 2018 r.; według księgi wieczystej (…) udział 1/8 w działce nr 2 dłużniczka – Sp. z o.o. - nabyła umową sprzedaży i oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki dnia 10 kwietnia 2018 r.; według księgi wieczystej (…) działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 dłużniczka – Sp. z o.o. - nabyła jako aport na pokrycie udziałów w spółce, 13 grudnia 2013 r.

Nabycie ww. nieruchomości przez dłużniczkę jako aportu na pokrycie udziałów było czynnością nieopodatkowaną podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku oraz z tytułu nabycia nie przysługiwało dłużniczce prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, natomiast w przypadku umowy sprzedaży nie dysponuje Pan taką wiedzą.

Komornik nie dysponuje Pan wiedzą do jakich celów były wykorzystywane nieruchomości ale spółka była do 26 czerwca 2025 r. czynnym podatnikiem VAT. Z pełnego odpisu KRS wynika, że spółka nie wykonywała czynności zwolnionych przedmiotowo z VAT, zatem należy domniemywać, że nie wykorzystywała ich do celów wyłącznie zwolnionych od podatku VAT.

Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży są objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy usługowo-przemysłowo-mieszkaniowej, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 1 lipca 2010 r.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż wymienionych działek stanowiących zwarty kompleks, w trybie licytacji publicznej jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że dłużniczka jest spółką z o.o., czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez dłużnika transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości stanowią mienie Spółki. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka z o.o., która nabyła nieruchomość do majątku spółki, stwierdzić należy, że dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużniczki. Zatem przy sprzedaży prawa własności wskazanych we wniosku działek, spełnione będą przesłanki do uznania dłużniczki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż opisanych działek przez Pana – komornika sądowego – w drodze licytacji publicznej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. 

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwe jest – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że na większości opisanych działek znajdują się sieci energetyczne, wodociągowe i kanalizacyjne, na niektórych z nich znajdują się również naniesienia w postaci ogrodzenia i metalowego zadaszenia, na działce nr 9 znajduje się również oprócz ww. sieci także murowany budynek, zbiornik p.poż i murek oporowy. Ustalił Pan, że na żadnej z działek nie ma urządzeń infrastruktury technicznej. Na podstawie podjętych działań i próbie uzyskania informacji od dłużniczki, jak i z innych źródeł, nie jest Pan w stanie ustalić: czy zadaszenie i ogrodzenie są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, nie jest Pan w stanie ustalić, czy sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetycznej i gazowej są własnością dłużniczki, nie jest Pan w stanie ustosunkować się do pytań dotyczących tego, czy dłużniczka w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosiła wydatki na ulepszenie ogrodzenia, metalowego zadaszenia, zbiornika p. poż., czy murowanego budynku, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, kiedy miały miejsce te ulepszenia, czy dłużniczce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie tych naniesień.

Brak powyższych informacji nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, wbrew Pana opinii, czy wszystkie sprzedawane działki są niezabudowane i stanowią tereny budowlane, gdyż nie posiada Pan wystarczających informacji o naniesieniach znajdujących się na tych działkach, które dałyby podstawę do uznania niektórych z działek za zabudowane. Nie jest wystarczającym do uznania nieruchomości za niezabudowaną stwierdzenie rzeczoznawcy zawarte w operacie szacunkowym, iż wszelkie naniesienia, ruiny budynków i budowli, znajdujące się na opisanych działkach, nie mają żadnej wartości rynkowej, więc nie powinny być brane pod uwagę przy sprzedaży, a przedmiotem dostawy powinien być sam grunt.

Tym samym przedstawiony we wniosku opis nie daje podstaw do ustalenia, czy planowana przez Pana sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 czy pkt 10a ustawy. Brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów, przy czym brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Pana czynności, jak bowiem wskazał Pan we wniosku:

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym sprzedaż nieruchomości stanowiącej działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy.

Tak więc oceniając całościowo Pana stanowisko uznaję je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, należy wyjaśnić, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Powołane wyroki sądowe wiążący charakter mają w konkretnych sprawach i ściśle określonych stanach faktycznych. Tylko do tych konkretnych elementów odnosi się moc wiążąca orzeczenia sądu administracyjnego. W konsekwencji odniesienie jakiegokolwiek orzeczenia sądowego – czy też uzasadnienia wyroku do innej sytuacji, nie nadaje powołanej sytuacji mocy wiążącej orzeczenia. Nie można zatem w szeregu orzeczeń sądowych, ich rozstrzygnięć odnosić do własnej sprawy, bowiem dotyczą one konkretnych powstałych już zdarzeń.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.