Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.749.2025.2.AKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) nie będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług i tym samym z tytułu tej transakcji nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 października 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) z (…) 1995 r. sygn. (…) w drodze dziedziczenia nabył 1/4 udziału w nieruchomości gruntowej, w działce o numerze 1 o powierzchni 7,4781 ha stanowiącej grunty rolne, pastwiska stałe oraz las.

Na odziedziczonej nieruchomości posadowiony był budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze. W wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego przez Wójta Gminy (…) w dniu (…) 2023 r., decyzją sygnatura (…) z odziedziczonej nieruchomości wyodrębniono działki o numerach 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, dwie drogi dojazdowe 1/14 i 1/15, działkę 1/16 zabudowaną budynkami gospodarczymi, działkę o numerze 1/17 zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz działkę o numerze 1/18 przeznaczoną na poszerzenie drogi wewnętrznej. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…). W dniu (…) 2025 r. w wyniku odłączenia dla działki 1/13 założono księgę wieczystą (…).

Działki o numerach 1/18 1/1, 1/2, 1/16, 1/14, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/15, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12 są działkami rolnymi, łąkami trwałymi lub pastwiskami stałymi, działka 1/17 jest działką rolną zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Największa z działek 1/13 o powierzchni 5,5473 ha jest działką stanowiąca pastwiska, łąki, użytki rolne i las.

Współwłaścicielami powyższych nieruchomości w drodze dziedziczenia zostali: Wnioskodawca (1/4 udziału), D.D. - matka Wnioskodawcy (1/4 udziału), B.B. - brat Wnioskodawcy (1/4 udziału), C.C. - siostra Wnioskodawcy (1/4 udziału).

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (…), nie obejmujących usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca jest zrejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług pod numerem NIP (…).

Pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej ani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie są rolnikami ryczałtowymi, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Nieruchomość, której udział Wnioskodawca odziedziczył wykorzystywana jest jako łąki kośne.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były, nie są oraz nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych np. najem, dzierżawa, czy użyczenie.

Wnioskodawca ani żaden ze współwłaścicieli nie zamierza udzielać pełnomocnictwa do sprzedaży osobie trzeciej.

Nie została i nie zostanie zawarta umowa dzierżawy lub najmu z przyszłym nabywcą działek.

Nie prowadzono żadnych prac mających na celu zwiększenie atrakcyjności wyodrębnionych działek, tj. wycinki drzew czy krzewów, wyrównania terenu. Nie prowadzono żadnych prac mających na celu uzbrojenie wyodrębnionych działek. Nie składano wniosku o wyłączenie działek bądź ich części z produkcji rolnej. Nie występowano o warunki zabudowy do stosownych instytucji. Działki nie mają dostępu do wody, prądu, gazu czy kanalizacji.

Jedynymi działkami, powstałymi w wyniku podziału odziedziczonej nieruchomości, z dostępem do mediów była działka 1/16 z dostępem do prądu z uwagi na posadowienie budynków gospodarczych oraz działka 1/17 z uwagi na posadowienie budynku mieszkalnego.

W roku 2025 Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele ww. nieruchomości dokonali sprzedaży 3 działek o numerach 1/1, 1/2, 1/16.

W niedalekiej przyszłości Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele planują sprzedaż pozostałych działek o numerach 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz dwóch dróg dojazdowych 1/14 i 1/15.

Przy czym transakcja sprzedaży będzie transakcją jednorazową, tj. wszystkie działki zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji kupna-sprzedaży jednemu kupującemu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie Organu: „W jaki sposób wykorzystywał Pan udział w działce nr 1 (z której podziału wydzielone zostały w 2023 r. działki będące przedmiotem sprzedaży) od momentu nabycia w 1995 r. - jeśli były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób udział w działce nr 1 oraz działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 zaspokajał Pana potrzeby osobiste?” Wnioskodawca wskazał: „Na działce 1 posadowiony jest budynek mieszkalny z którego korzystam w celach rekreacyjnych (po podziale znajduje się on na działce 1/17). Jako przechowalnię wykorzystywałem również budynki gospodarcze (znajdujące się na sprzedanej działce 1/16). W pozostałym zakresie działka 1 składała się z lasu, łąk i gruntów ornych. Do czasu zmiany kotła CO las przez wiele lat wykorzystywany był do pozyskiwania drewna na opał. Część orna była w niewielkim zakresie uprawiana do celów własnych oraz wykorzystywana jako przydomowy ogródek. Pozostała część to łąki, z których siano wykorzystywane było przy hodowli zwierząt domowych. Obecnie skoszone trawy stanowią nawóz dla łąki”.

Na pytanie Organu: „Czy udział w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 oraz 1/15 był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?” Wnioskodawca wskazał: „Udział w ww. działkach nie był, nie jest i nie będzie wykorzystywany przeze mnie w działalności gospodarczej”.

Na pytanie Organu: „W jakim celu wystąpił Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami o podział działki nr 1 na mniejsze?” Wnioskodawca wskazał: „Niepodzielona działka 1 miała 7,47 ha. Tak duża powierzchnia przekraczała możliwość utrzymania działki, gdyż wraz z rodzeństwem nie mieszkamy na miejscu. Jedyną osobą na stałe przybywającą w budynku mieszkalnym (aktualnie posadowionym na działce 1/17) jest moja (…)-letnia owdowiała matka, która z racji ograniczonych możliwości ruchowych ma ustalony stopień niepełnosprawności. Celem podziału było wyodrębnienie z działki 1 mniejszych działek z myślą o ich sprzedaży, ale przy zachowaniu budynku mieszkalnego wraz z działką 1/17, które jesteśmy w stanie utrzymać”.

Na pytanie Organu: „W jaki sposób znalazł Pan nabywcę dla sprzedawanych działek i czy podjął Pani działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek?” Wnioskodawca wskazał: „Nie podjąłem działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Opublikowałem pojedyncze ogłoszenie, na które odpowiedział nabywca”.

Na pytanie Organu: „Czy z tytułu wcześniejszej sprzedaży udziału w działkach nr 1/1, 1/2 i 1/16 występował Pan jako podatnik VAT czynny?” Wnioskodawca wskazał: „Z tytułu sprzedaży ww. działek nie występowałem jako podatnik VAT czynny. Swój udział zbyłem jako osoba prywatna”.

Na pytanie Organu: „Czy poza ww. wymienionymi działkami sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT czynny?” Wnioskodawca wskazał: „Nie sprzedawałem wcześniej innych nieruchomości”.

Na pytanie Organu: „Czy dla działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla tych działek?” Wnioskodawca wskazał: „Dla ww. działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ich przeznaczenie w MPZP jest następujące:

1/3 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/4 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/5 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/6 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/7 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/8 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/9 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/10 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/11 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/12 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

1/13 - tereny lasów oraz tereny rolnicze (działka składa się z lasu i łąk)”.

Na pytanie Organu: „Czy drogi dojazdowe znajdujące się na działkach nr 1/14 i 1/15 stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

a) jeśli stanowią budowle lub ich części, to należy wskazać:

• czy są one utwardzone i czy były na tych działkach w momencie ich nabycia przez Pana, czy Pan wybudował je sam (kiedy)?
• jeśli wybudował je Pan sam, to czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami na wybudowanie dróg?
• czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) dróg przez Pana do momentu ich sprzedaży minie okres 2 lat?
• czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosił Pan wydatki na ulepszenie drogi, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej, jeśli tak, to należy wskazać:
• kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
• czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie dróg?
• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej drogi zostały oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

b) jeśli drogi nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (tj. działki nr 1/14 i 1/15 są działkami niezabudowanymi), to należy wskazać:

• czy dla działek nr 1/14 i 1/15 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla tych działek?”

Wnioskodawca wskazał: „Drogi dojazdowe znajdujące się na działkach nr 1/14 i 1/15 nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Ww. drogi dojazdowe są działkami niezabudowanymi (są w całości porośnięte trawą). W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ich przeznaczenie to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”.

Pytanie

Czy można uznać że sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a tym samym Wnioskodawca w związku ze sprzedażą swojego udziału w nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z definicją zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmioty pozyskujące zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Natomiast art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Tym samym, aby czynności wykonywane przez Wnioskodawcę mogły zostać uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powinny cechować się stałością i powtarzalnością, tym samym posiadać charakter przypisywany profesjonalnemu obrotowi gospodarczemu.

W opisanym stanie faktycznym mamy do czynienia ze zwykłym zarządzaniem majątkiem osobistym. Wnioskodawca wraz z członkami jego najbliższej rodziny stał się po śmierci spadkodawcy współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej działki rolne, las i pastwiska zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi.

W ramach rozporządzenia prywatnym majątkiem współwłaściciele po wielu latach od chwili nabycia spadku doszli do porozumienia i podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca ani żaden z pozostałych współwłaścicieli nie podjął oraz nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Dodatkowo żadnej czynności podejmowanej przez Wnioskodawcę nie można przypisać znamion działań profesjonalnych podobnych do działań deweloperów.

Jedyną czynnością podjętą przez Wnioskodawcę wraz z pozostałymi współwłaścicielami był podział nieruchomości.

Uznanie, że dana działalność osoby fizycznej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny tego, czy dana działalność przybiera formę profesjonalną. Aby dostawę towarów (gruntu) nawet jednorazowo, uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonania tej czynności.

Ocena profesjonalnego charakteru działalności powinna być podejmowana każdorazowo po uwzględnieniu okoliczności danego stanu faktycznego. Wskazał tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 maja 2022 r. (sygn. akt I FSK 190/22). Każdorazowego zbadania wymaga więc czy środki podejmowane przez Wnioskodawcę są podobne do środków podejmowanych przez podmioty profesjonalne. Wskazano tak m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 16 marca 2022 r. w sprawie prowadzonej pod sygn. akt I SA/BK 24/22. W ocenie Wnioskodawcy, działania podejmowane przez Niego stanowią przejaw normalnego gospodarowania nieruchomością, niewykraczający poza granice zwykłego zarządu. Przykładem działalności o profesjonalnym charakterze wskazanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 26 stycznia 2022 r. (sygn. akt I SA/Sz 887/21) jest powtarzalne nabywanie różnych nieruchomości w celu dalszej ich odsprzedaży i z tego tytułu (dostaw towaru) osiąganie stałego dochodu w celu kontynuowania tej działalności.

W tym miejscu podkreślić należy, że Wnioskodawca nabył nieruchomość drogą dziedziczenia i sprzedaż nieruchomości ma na celu uporządkowanie praw własności do nieruchomości.

Jednym z przejawów podejmowania działalności o profesjonalnym charakterze są działania marketingowe. W treści wniosku wskazano, że Wnioskodawca nie ma zamiaru korzystać z usług profesjonalnych pośredników sprzedaży nieruchomości bądź informować o zamiarze sprzedaży nieruchomości korzystając np. z reklam wielkopowierzchniowych.

W oparciu o powyższe uznać należy, że podatnikiem podatku od towarów i usług nie będzie osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnej lub jednorazowej sprzedaży, realizowanej poza prowadzoną działalnością gospodarczą, np. poprzez sprzedaż towarów należących do majątku prywatnego.

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” odnaleźć można w treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, że żadnym czynnościom podejmowanym przez Wnioskodawcę nie można przypisać cech wskazanych w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy oraz jego najbliższej rodziny, uznać należy, że sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca w związku ze sprzedażą swojego udziału w nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działki nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że:

• w 1995 r. w drodze dziedziczenia nabył Pan udział w działce gruntu nr 1 o powierzchni 7,47 ha;
• w 2023 r. w wyniku podziału nieruchomości wyodrębniono działki o numerach 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, dwie drogi dojazdowe 1/14 i 1/15, działkę zabudowaną budynkami gospodarczymi, działkę o numerze 1/17 zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz działkę nr 1/18 przeznaczoną na poszerzenie drogi wewnętrznej;
• celem podziału było wyodrębnienie z działki nr 1 mniejszych działek z myślą o ich sprzedaży, ale przy zachowaniu budynku mieszkalnego wraz z działką nr 1/17;
• w 2025 r. wraz z pozostałymi właścicielami dokonał Pan sprzedaży działek nr 1/1, 1/2 i 1/16;
• w przyszłości planuje Pan sprzedaż udziału w pozostałych działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15);
• wszystkie działki zostaną sprzedane w jednej transakcji sprzedaży jednemu kupującemu;
• udział w działkach, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży składa się z lasu, łąk i gruntów ornych; do czasu zmiany kotła CO las przez wiele lat wykorzystywany był do pozyskiwania drewna na opał, część orna była w niewielkim zakresie uprawiana do celów własnych oraz wykorzystywana jako przydomowy ogródek, pozostała część to łąki, z których siano wykorzystywane było przy hodowli zwierząt domowych, obecnie skoszone trawy stanowią nawóz dla łąki;
• działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były, nie są oraz nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy czy użyczenia;
• nie zamierza udzielać Pan pełnomocnictwa do sprzedaży osobie trzeciej;
• nie prowadzono żadnych prac mających na celu zwiększenie atrakcyjności wyodrębnionych działek, wycinki drzew czy krzewów, wyrównania terenu, uzbrojenie wyodrębnionych działek;
• nie składano wniosku o wyłączenie działek z produkcji rolnej;
• nie występowano o warunki zabudowy do stosownych instytucji;
• udział w sprzedawanych działkach nie był, nie jest i nie będzie wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej;
• nie podjął Pan działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, opublikował Pan pojedyncze ogłoszenie, na które odpowiedział nabywca.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) nie będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług i tym samym z tytułu tej transakcji nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości, w opisanej sytuacji w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej sprzedaży udziału w ww. niezabudowanych działkach będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, a to z kolei wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w wydzielonych działkach nie wykraczała i nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W stosunku do sprzedawanych działek, jak wynika z opisu sprawy, nie prowadził Pan żadnych prac mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek, w celu znalezienia nabywcy opublikował Pan pojedyncze ogłoszenie. Działki nie były, nie są i nie będą przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. W związku ze sprzedażą działek nie zamierza udzielać Pan pełnomocnictwa do sprzedaży osobie trzeciej.

Co prawda z wniosku wynika, że jedyną czynnością, którą Pan dokonał wraz z pozostałymi współwłaścicielami był podział działki nr 1 na mniejsze działki, z uwagi na okoliczność, że duża powierzchnia działki (7,47 ha) przekraczała możliwość jej utrzymania, ponieważ Pan i Pana rodzeństwo nie mieszkają na miejscu. Jedyną osobą przebywającą w budynku mieszkalnym (aktualnie posadowionym na działce nr 1/17) jest Pana mama, która ma ograniczone możliwości ruchowe. Celem podziału było wyodrębnienie z działki nr 1 mniejszych działek z myślą o ich sprzedaży, ale przy zachowaniu budynku mieszkalnego wraz z działką nr 1/17, którą jest Pan z pozostałymi współwłaścicielami utrzymać.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż udziału w ww. działkach wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachował się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w ww. działkach, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działkach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku planowana sprzedaż oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z tym, że planowana sprzedaż udziału w działkach nie będzie w ogóle czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystąpią przesłanki do opodatkowania dostawy udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13 oraz w dwóch drogach dojazdowych (działkach nr 1/14 i 1/15) właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrot nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowy wniosek z 4 września 2025 r. dotyczy jednego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług, zatem opłata od złożonego wniosku w tym przypadku wynosi 40 zł.

(…) 2025 r. oraz (…) 2025 r. dokonał Pan łącznej wpłaty w wysokości 560 zł tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, że opłata od niniejszego wniosku wynosi 40 zł, kwota 520 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pana dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.