Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Podatniczka, będąca czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej, nabyła działkę rolną, którą wykorzystywała w gospodarstwie. Zawarła umowę przedwstępną sprzedaży części tej działki…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że planowana przez Panią na podstawie umowy przyrzeczonej sprzedaż działki nr 1 o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, a w konsekwencji będzie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 lutego 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
6 lutego 2025 r. dokonała Pani zakupu nieruchomości w postaci działki nr 2 oznaczonej w ewidencji gruntów jako grunty orne symbol Rll.
Działka położona jest w obrębie (…), jednostki ewidencyjnej (…) powiatu (…), województwa (…).
Działka jest niezabudowana. Nie jest i nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.
Nabycia dokonała Pani ze środków własnych oraz do majątku wspólnego małżeńskiego, w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nieprzekraczającej 300 ha. Nabycie to nie spowodowało przekroczenia łącznej powierzchni 300 ha użytków rolnych należących do Pani.
25 sierpnia 2025 r. zawarła Pani warunkową umowę przedwstępną sprzedaży oraz udzieliła pełnomocnictwa. W umowie zawarte są następujące postanowienia. Działka nr 2 zostanie geodezyjnie podzielona na działki oznaczone roboczo nr 1 o pow. 3000 m² i o pow. 2153 m²
Zobowiązuję się Pani sprzedać działkę, powstałą z podziału działki nr 2 oznaczoną roboczo nr 1 o pow. 3000 m² na rzecz spółki pod firmą A. S.A. działającą przez pełnomocnika (...).
Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pod następującymi warunkami zawartymi w akcie notarialnym (jako zastrzeżenia umowne), tj.:
1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w S 3 ust. 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu powstałej z podziału działki nr 2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 528,05 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni nie mniejszej niż 400,00 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;
2) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 251, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków, o których mowa powyżej przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
5) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
6) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki numer 2, zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo usługowy o powierzchni 10 użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych;
7) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
8) potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zamiany użytku rolnego;
9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;
10) uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji dotyczącej zmiany klasyfikacji gruntu działki numer 2 na użytki rolne klasy IV.
Strony zobowiązują się zawrzeć wyżej opisaną w § 3 ust. 1 aktu notarialnego umowę przyrzeczoną niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni licząc od dnia łącznego spełnienia się warunków, o których mowa powyżej, ale nie później niż do 28 lutego 2027 r. Ponadto, przez zawarcie umowy przyrzeczonej Strony rozumieją również zawarcie warunkowej umowy sprzedaży.
Strony zobowiązały się do podpisania w dniu zawarcia umowy przedwstępnej umowy dzierżawy przedmiotowej działki i taka umowa została zawarta.
Wszystkich czynności określonych jako zastrzeżenie umowne dokonuje we własnym zakresie kupujący, który obejmuje w posiadanie nieruchomość w dniu podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży. Od tego dnia Kupujący rozporządza nieruchomością jak właściciel, natomiast Sprzedający utracił prawo rozporządzania nieruchomością jak właściciel. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta 28 lutego 2027 r.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:
1. czy nabycie ww. działki nr 2 było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, czy zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i czy z tytułu jej nabycia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Odp.: Nabycie działki nr 2 nie było czynnością opodatkowaną, nie było udokumentowane fakturą i z tytułu jej nabycia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2. jaki był cel powiększenia gospodarstwa rodzinnego oraz w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani działkę nr 2zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale, tj. od momentu jej nabycia 6 lutego 2025 r. do momentu planowanej sprzedaży wydzielonej działki o pow. 3000 m²:
Odp.: Celem powiększenia gospodarstwa rodzinnego było zwiększenie powierzchni użytków rolnych. Działka nr 2 zarówno przed podziałem, jak i po podziale od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży była wykorzystywana do celów rolniczych. Na dzień podpisania umowy przedwstępnej działka była obsiana zbożem.
3. czy przed oddaniem ww. działkę w dzierżawę Kupującej, która planuje ją zakupić, oddawała Pani ww. działkę przed podziałem, jak i po podziale w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze innym niż ta Spółka A. S.A. podmiotom? Jeśli tak, to proszę wskazać:
a) w jakim okresie działka była udostępniane osobom trzecim?
b) czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?
Odp.: Prze oddaniem w dzierżawę działka nie była oddawana w najem, podnajem, dzierżawę ani też do używania na podstawie umów o podobnym charakterze innym niż ta ze Spółką A. S.A. podmiotom.
4. czy jest/była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, a jeśli tak, to w jakim okresie i z tytułu jakiej działalności?
Odp.: Jest i była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności rolniczej od 2010 r., a od 22 września 2014 r. z tytułu działalności gospodarczej w zakresie handlu płodami rolnymi.
5. czy sprzedawała Pani wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała Pani jako podatnik VAT czynny?
Odp.: Wcześniej nie sprzedawała Pani innych działek.
6. kto wystąpił o decyzję podziału działki nr 2 (Pani czy Spółka Kupująca)?
Odp.: O decyzję podziału działki wystąpiła strona Kupująca na podstawie pełnomocnictwa.
7. czy występowała Pani o warunki zabudowy dla sprzedawanej działki o pow. 3000 m² i czy było to konieczne dla uzyskania decyzji podziałowej?
Odp.: Nie występowała Pani o warunki zabudowy dla sprzedawanej działki o pow. 3000 m².
8. czy na dzień sprzedaży dla działki o pow. 3000 m² będzie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy (kto o nią wystąpił Pani czy Spółka Kupująca)?
Odp.: Na dzień sprzedaży działki o pow. 3000 m² będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, o wydanie takiej decyzji wystąpiła Spóła Kupująca.
9. czy w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki o pow. 3000 m² udzielała Pani innemu niż Spółka Kupująca podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?
Odp.: W związku ze sprzedażą przedmiotowej działki o pow. 3000 m² nie udzielała Pani żadnego pełnomocnictwa osobie ani podmiotowi innemu niż Spółka Kupująca.
10. w jaki sposób doszło do nawiązania kontaktu z Kupującym sprzedawanej działki? Czy podejmowała Pani działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeń, takie jak reklama w prasie, internecie lub skorzystanie z usług biura pośrednictwa?
Odp.: Spółka Kupująca poszukuje działek we własnym zakresie. Przedstawiciele Spółki zgłosili się do Pani z propozycją zakupu. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do sprzedaży. Nie miała pani zamiaru sprzedawać tej działki. Na sprzedaż działki zdecydowała się Pani wyłącznie z powodu atrakcyjnej oferty przedstawionej przez pełnomocnika Spółki Kupującej.
11. jakie będzie przeznaczenie według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowo powstałej działki o pow. 3000 m² będącej przedmiotem sprzedaży?
Odp.: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma być zmieniony na wniosek strony Kupującej, w sposób zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o pow. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych.
Pytanie
Czy czynność zawarcia umowy przyrzeczonej będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką 23%, czy też będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Pani stanowisko w sprawie
25 sierpnia 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Na podstawie § 10 zawartej umowy wydanie w posiadanie nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania umowy przyrzeczonej.
Na podstawie § 7 ust. 2 zawartej umowy w dniu podpisania umowy przedwstępnej została zawarta umowa dzierżawy przedmiotowej nieruchomości.
Sprzedający wydał w posiadanie Kupującemu nieruchomość stanowiącą teren niezabudowany inny niż tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT w postaci działki stanowiącej grunt orny, niezabudowany.
Od tego momentu Sprzedający nie jest już w posiadaniu nieruchomości, nie ma możliwości rozporządzania nieruchomością jak właściciel oraz nie dokonuje żadnych czynności związanych z tą nieruchomością, wszystkich czynności ma prawo dokonywać wyłącznie kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, który rozporządza nieruchomością jak właściciel.
Mając na uwadze przedstawionej powyżej postanowienia zawarte w akcie notarialnym uważa Pani, że nastąpiła tutaj dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, spełniająca warunki do zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że planowana przez Panią na podstawie umowy przyrzeczonej sprzedaż działki nr 1 o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, a w konsekwencji będzie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu, jak też udziału w gruncie traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).
Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym - rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W niniejszej sprawie należy przytoczyć - celem wyjaśnienia - orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z okoliczności sprawy wynika, że 6 lutego 2025 r. nabyła Pani działkę nr 2do majątku wspólnego w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego. Zarówno przed podziałem, jak i podziale działka nr 2 była przez Panią wykorzystywana do celów rolniczych, na dzień podpisania umowy przedwstępnej była obsiana zbożem. Jest i była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT - od 2010 r. z tytułu prowadzenia działalności rolniczej, natomiast od 22 września 2014 r. również z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu płodami rolnymi.
Przed oddaniem działki w dzierżawę Spółce A. S.A. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, podnajmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze zawartej z innymi podmiotami. Wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży innych działek.
O decyzję o podziale działki wystąpiła strona Kupująca na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa. Nie występowała Pani o wydanie warunków zabudowy dla sprzedawanej działki o powierzchni 3000 m². Na dzień sprzedaży dla tej działki będzie jednak wydana decyzja o warunkach zabudowy - z wnioskiem o jej wydanie wystąpiła Spółka Kupująca.
W związku ze sprzedażą przedmiotowej działki nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw innym osobom ani podmiotom poza Spółką Kupującą.
Spółka Kupująca samodzielnie poszukuje nieruchomości. To jej przedstawiciele zgłosili się do Pani z propozycją zakupu. Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych ani innych czynności zmierzających do sprzedaży działki i pierwotnie nie planowała jej zbycia. Decyzja o sprzedaży została podjęta wyłącznie z uwagi na atrakcyjną ofertę przedstawioną przez pełnomocnika Spółki Kupującej.
Pani wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy planowana przez Panią - na podstawie umowy przyrzeczonej - sprzedaż działki nr 1 o powierzchni 3000 m², wydzielonej z działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w konsekwencji czy będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1 o powierzchni 3000 m² będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan już podjął i podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.
Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy, należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest i była Pani od 2010 r. czynnym podatnikiem podatku VAT, a także - od 22 września 2014 r. - z tytułu działalności gospodarczej w zakresie handlu płodami rolnymi oraz wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości jako elementu gospodarstwa rolnego w tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy wskazanej działki nr 1 o powierzchni 3000 m², wydzielonej z działki nr 2.
W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że pomimo iż w rozpatrywanej sprawie nabycie działki nr 2 nastąpiło do majątku wspólnego w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego, tj. zwiększenia powierzchni użytków rolnych, to jednak nieruchomość ta była wykorzystywana wyłącznie przez Panią do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazała Pani bowiem, że działka ta od momentu nabycia była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług - zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale - aż do chwili planowanej sprzedaży. Z okoliczności sprawy nie wynika również, aby nieruchomość ta była wykorzystywana do celów osobistych.
Tym samym należy uznać, że działka nr 1 o pow. 3000 m² wydzielona z działki nr 2 była i jest wykorzystywana przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jaką jest działalność rolnicza, z tytułu której jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.
Skoro więc działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jej sprzedaż nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym, lecz dostawę towaru dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży działki nr 1 o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Panią. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby wskazana działka służyła wyłącznie do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych przez cały okres jej posiadania. Wykorzystywanie przedmiotowej działki w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej rolniczej bezspornie wskazuje, że utraciła ona walor majątku osobistego.
W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że wyłącznie Pani będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że wykorzystywała Pani wskazaną działkę w swojej działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Wobec powyższego, to po stronie Pani wystąpi obowiązek opodatkowania ww. dostawy działki nr 1 o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2.
W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1 o powierzchni 3000 m², wydzielonej z działki nr 2, w całości będzie podlegała - po Pani stronie - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Pani mąż, w związku z planowaną sprzedażą wskazanej działki, nie będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
W niniejszej sprawie wskazała Pani, że na dzień sprzedaży działki o powierzchni 3000 m² zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Ponadto strona Kupująca wystąpi z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co umożliwi jej posadowienie na działce jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej 528,05 m².
Tym samym, niezabudowana działka nr 1 o pow. 3000 m² wydzielona z działki nr 2 będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, że transakcja nabycia przez Panią działki nie była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą oraz nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.
W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro przy nabyciu działki nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Panią. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana przez Panią sprzedaż działki o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Tym samym Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 o pow. 3000 m² wydzielonej z działki nr 2. W zakresie stawki podatku VAT dla ww. sprzedaży zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani małżonka.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo