Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.763.2025.2.ESZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego:

• nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3) jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku od towarów i usług, czy też podlega opodatkowaniu VAT,
• budynków i budowli na działkach nr 4 i 5 jest opodatkowana z uwzględnieniem zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Płatnik A.A. jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w (…) (dalej: Płatnik, Komornik). Aktualnie prowadzi ona postępowanie egzekucyjne z wniosku spółki A. przeciwko B.B. o sygnaturze akt numer (…).

W tym postępowaniu Płatnik zajął nieruchomość objętą KW nr (…).

Na obecnym etapie postępowania trwają przygotowania do licytacji nieruchomości.

Ta nieruchomość to działki nr o numerach geodezyjnych: 4, 1, 2, 3 i 5 o całkowitej powierzchni 5,2700 ha (obręb ewidencyjny (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…)).

Komornik pozyskał następujące informacje o nieruchomości i jej właścicielu (dłużniku) i to zarówno w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jak i ze zleconego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości.

Do sprzedaży egzekucyjnej przeznaczona jest nieruchomość objęta księgą wieczystą numer (…). W jej skład wchodzą działki o numerach geodezyjnych: 4,1,2,3,I 5 o całkowitej powierzchni 5,2700 ha, przy czym działka nr:

·         4 ma powierzchnię 2,34 ha,

·         1 ma powierzchnię 0,87 ha,

·         2 ma powierzchnię 0,12 ha,

·         3 ma powierzchnię 0,13 ha, oraz

·         5 ma powierzchnię 1,81 ha.

Cały teren ma urozmaiconą rzeźbę. Kształt działek nieregularny, wynikający z podziału geodezyjnego i sąsiedztwa strumienia (…), jedynie działka nr 1 posiada w miarę regularny kształt zbliżony do prostokąta. Teren nieruchomości częściowo ogrodzony siatką stalową na słupkach metalowych posadowionych w gruncie, częściowo płotem drewnianym. Nawierzchnia naturalna, trawiasta i gruntowa. Przy budynkach teren utwardzony.

Na działkach nr 4 oraz 5 znajdują się kontury zadrzewień i zakrzaczeń różnogatunkowych w różnej klasie wieku (olcha, sosna, klon, dąb, brzoza i topola w wieku od 45 do 75 lat). Bezpośredni dojazd do zabudowań znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości wewnętrzną drogą gruntową (działka nr 2 i 3 wchodzące w skład szacowanej nieruchomości), do nieruchomości gminnymi drogami gruntowymi (działki nr 6 oraz 7). Działkę nr 2 i 6 przecina (…).

Opis działki nr 4 o powierzchni 23 400,00 m²:

Teren o urozmaiconej rzeźbie. Kształt działki nieregularny, wynikający z podziału geodezyjnego i sąsiedztwa strumienia (…). Na działce posadowione są: budynek mieszkalny (rezydencjonalny), budynek byłego (…), obiekt gospodarczy nieujawniony w ewidencji gruntów i budynków oraz budynek dawnego (…). Przy budynkach mieszkalnym i (...) teren urządzony: trawniki i nasadzenia ozdobne i starodrzew.

Nawierzchnia wokół budynków utwardzona betonem. Pozostała część działki o nawierzchni naturalnej, gruntowej i trawiastej. Nad działką przebiega linia średniego napięcia z posadowionymi słupami żelbetowymi. Bezpośredni dostęp komunikacyjny z wewnętrznej drogi gruntowej (działka nr 2), która wyznacza południową i zachodnią granicę działki. Wyposażenie w instalacje techniczne: energia elektryczna, woda ze studni głębinowej (30 m) oraz kanalizacja sanitarna lokalna (szambo, zbiornik bezodpływowy 48 m²).

Opis budynków posadowionych na działce nr 4:

a.  Budynek mieszkalny (rezydencjalny): obiekt w zabudowie zespolonej z budynkiem (…), piętrowy z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej w 1911 r. (wg informacji udzielonej przez właściciela). W informacji o budynkach podano rok budowy 1970. W latach 2005-2007 w budynku przeprowadzono remont kapitalny i kompleksową modernizację. Dane techniczne budynku: powierzchnia zabudowy: 233,00 m² (na podstawie informacji o budynkach), powierzchnia użytkowa: 411,10 m², powierzchnia piwnic: 69,30 m². Układ funkcjonalny (budynek posiada trzy niezależne wejścia): Parter o powierzchni użytkowej 181,30 m², dwa pokoje, kuchnia, jadalnia, sień, hol, salon, biblioteka, przedpokój, łazienka, korytarz, garderoba i WC. Piętro o powierzchni użytkowej 146,40 m²: Trzy pokoje, salon, trzy łazienki, garderoba i hol. Poddasze o powierzchni użytkowej 83,40 m²: Trzy pokoje, łazienka i hol. Piwnica o powierzchni 69,30 m²: kotłownia, hydrofornia, dwie piwnice i przedsionek. Charakterystyka konstrukcyjna budynku: Fundamenty - murowane z kamienia, ponad terenem murowane z cegły ceramicznej pełnej, w części podpiwniczonej kamienno-betonowe zaizolowane. Ściany piwnic - murowane z cegły ceramicznej pełnej. Ściany parteru, pietra i poddasza - murowane z cegły ceramicznej pełnej i częściowo z cegły wapienno-piaskowej. Elewacja - tynki cementowo-wapienne, budynek ocieplony styropianem, oblicowanie opaską z cegły klinkierowej. Stropy - nad piwnicą ceramiczny na belkach stalowych, nad kondygnacjami naziemnymi drewniany na belkowaniu. Schody - drewniane. Posadzki - cementowe i drewniane, Dach - dwuspadowy wielopłaszczyznowy o konstrukcji drewnianej kryty dachówką ceramiczną powlekaną. Obróbki blacharskie - z blachy powlekanej i pcv. Instalacje techniczne: en. el., woda, kanalizacja sanitarna lokalna (szambo), ogrzewanie - C.O. lokalne z zasobnikiem na ciepłą wodę (piec na paliwo stałe w piwnicy) oraz kominkowe. W budynku zainstalowano centralny odkurzacz. Stan wykończeniowy: ściany wewnętrzne i sufity: gładź szpachlowa malowana farbami emulsyjnymi, w kuchni i łazienkach częściowo glazura. Podłogi - parkiety z drewna wysokogatunkowego, deski strugane oraz terakota. Stolarka okienna - drewniana klejona. Stolarka drzwiowa - drewniana i w technologii MDF - częściowo przeszklona. Taras drewniany wykonany z drewna jesionowego. Stan techniczny i standard wykończenia obiektu: przyjęto, jako dobry (jak dla tego typu budynków).

b.  Budynek (…): Obiekt w zabudowie zespolonej z budynkiem mieszkalnym (rezydencjonalnym), jednokondygnacyjny, częściowo podpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej w latach 1970-1980. Część budynku była odnowiona, pozostała część w złym stanie technicznym. Dane techniczne budynku: powierzchnia zabudowy: 1 384,00 m² (na podstawie informacji o budynkach), powierzchnia użytkowa: 1 202,65 m²; Powierzchnia piwnic: 35,54 m². Układ funkcjonalny: Parter o powierzchni użytkowej 1 202,65 m²: pokoje gościnne, sala taneczna, sala telewizyjna, stołówka, pomieszczenia socjalne i sanitariaty, pomieszczenia kuchenne, pomieszczenia magazynowe, kotłownia, pomieszczenia (…)oraz komunikacja. Piwnica o powierzchni 35,54 m²: pomieszczenia magazynowe i komunikacja. Charakterystyka konstrukcyjna budynku: fundamenty - żelbetowo-betonowe. Ściany piwnic - murowano - betonowe. Ściany nadziemia - murowane z cegły wapienno - piaskowej pełnej. Elewacja - tynki cementowo-wapienne. Stropy - nad piwnicą żelbetowy. Dach - płyta żelbetowa oraz stropodach drewniany kryte papą na lepiku. Posadzki - cementowe. Obróbki blacharskie - z blachy ocynkowanej. Instalacje techniczne: en. el., woda, kanalizacja sanitarna lokalna (szambo), ogrzewanie - C.O. lokalne. Stan wykończeniowy: ściany wewnętrzne i sufity - tynki cementowo - wapienne malowane farbami emulsyjnymi oraz lamperie, w pomieszczeniach kuchennych i sanitariatach częściowo glazura. Podłogi - posadzki cementowe oraz terakota. Stolarka okienna - drewniana skrzynkowa dwuszybowa. Stolarka drzwiowa - drewniana i płycinowa - częściowo przeszklona. Stan techniczny i standard wykończenia obiektu: przyjęto jako słaby. Część budynku była odnowiona, remont został niedokończony, pozostała część w złym stanie technicznym - konstrukcja dachu uległa zawaleniu. Stan pokrycia dachowego w bardzo złym stanie technicznym. Powoduje to liczne zacieki i przedostawanie się wód opadowych do wnętrza budynku oraz zagrzybienie ścian i zawilgocenie konstrukcji dachowej.

c.   Budynek (…): Obiekt w zabudowie wolnostojącej, czterokondygnacyjny, z tym że dwie kondygnacje od strony północnej posadowione są w skarpie, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej prawdopodobnie w latach 20-tych XX wieku. W informacji o budynkach podano rok budowy 1970. Dane techniczne budynku: powierzchnia zabudowy: 77,00 m² (na podstawie informacji o budynkach), powierzchnia użytkowa: 231,92 m². Charakterystyka konstrukcyjna budynku: Fundamenty - kamienne. Ściany - murowane z cegły pełnej. Elewacja - cegła licówka. Stropy - drewniane. Dach - dwuspadowy drewniany kryty papą na lepiku. Posadzki - drewniane. Schody - drewniane. Obróbki blacharskie - brak. Instalacje techniczne: przyłącze en. el (w chwili obecnej odcięte). Stan wykończeniowy: Ściany wewnętrzne i sufity - tynki cementowo-wapienne. Podłogi - posadzki cementowe i drewniane. Stolarka okienna - drewniana w stanie szczątkowym. Stolarka drzwiowa - drewniana w stanie szczątkowym. Stan techniczny i standard wykończenia obiektu: przyjęto, jako słaby. Budynek nadaje się do kapitalnego remontu.

d.  na działce nr 4 znajduje się obiekt nieujawniony w EGIB: jest to budynek w zabudowie wolnostojącej, jednokondygnacyjny, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej około 1970 r. Dane techniczne budynku: powierzchnia zabudowy 20,79 m² (na podstawie pomiaru w terenie podczas wizji terenowej w dniu 28 sierpnia 2018 r.), powierzchnia użytkowa: 16,83 m². Charakterystyka konstrukcyjna budynku: Fundamenty - betonowe. Ściany - murowane z cegły wapienno - piaskowej pełnej. Elewacja - tynk cementowo - wapienny. Dach - jednospadowy drewniany kryty papą na lepiku. Posadzki - cementowe. Obróbki blacharskie - brak. Instalacje techniczne: brak. Stan wykończeniowy: ściany wewnętrzne i sufity - tynki cementowo-wapienne. Podłogi - posadzki cementowe. Stolarka okienna - drewniana w stanie szczątkowym. Stolarka drzwiowa - drewniana w stanie szczątkowym. Stan techniczny i standard wykończenia obiektu: slaby. Budynek o bardzo słabym stanie technicznym - budynek grozi zawaleniem - z uwagi na stan budynku potraktowano go jako element zagospodarowania działki.

Opis działki nr 1 o powierzchni 8 700,00 m²

Teren niemal płaski z niewielkimi skarpami. Kształt działki dość regularny. Działka nr 1 jest niezabudowana, znajdują się na niej boiska sportowe do piłki siatkowej i nożnej, obecnie nieużytkowane i zaniedbane. Nawierzchnia naturalna i trawiasta. Na działce posadowiona jest słupowa trafostacja 15kV/0,4 kV, nad działką przebiegają dwie linie średniego napięcia. Bezpośredni dostęp komunikacyjny z drogi gruntowej (działka nr 2), która wyznacza północną granicę działki. Wyposażenie w instalacje techniczne. Na dzień wizji terenowej działka była nieuzbrojona. Przez działkę przebiega kabel średniego napięcia zasilający obiekty kompleksu rekreacyjno-wypoczynkowego.

Opis działki nr 2 o powierzchni 1 200,00 m² i nr 3 o powierzchni 1 300,00 m²:

Działki nr 2 i 3 stanowią drogi wewnętrzne. Budynek byłego (…) usytuowany jest głównie na działce nr 4, natomiast w niewielkiej części znajduje się w granicach działki nr 2. Ponieważ działki stanowią jedną nieruchomość, nie stanowi to poważniejszej przeszkody komunikacyjnej. Działka nr 2 o nawierzchni gruntowej i w części utwardzonej betonem jest skomunikowana z drogami gminnymi (dz. nr 6, 7), a drogi gminne ww. z drogą wojewódzką nr 8 biegnącą z (…) w kierunku (…). Działka nr 3 stanowiąca drogę wewnętrzną wyznaczona geodezyjnie, w części jest o nawierzchni utwardzonej gruntowej, w dużej części nieurządzona, porośnięta zakrzaczeniami.

Opis działki nr 5 o powierzchni 8 700,00 m².

Teren urozmaicony wysokościowo. Kształt działki nieregularny, wynikający z podziału geodezyjnego. Na działce nr 5 w jej północno-zachodniej części posadowiony jest budynek magazynowo- garażowy. Nawierzchnia działki wokół budynku utwardzona betonem, w pozostałej części naturalna i trawiasta. W części północno-wschodniej znajduje się zbiornik wodny stanowiący nieużytek. Działka na dzień wizji terenowej była niezagospodarowana i nieużytkowana. Bezpośredni dostęp komunikacyjny z wewnętrznej drogi gruntowej (działka nr 2), która wyznacza północną granicę działki oraz z drogi wewnętrznej (działka nr 3), która wyznacza zachodnią granicę działki. Nad działką przebiega linia średniego napięcia z posadowionymi słupami żelbetowymi.

Opis budynku posadowionego na działce nr 5:

Budynek magazynowo - garażowy: Obiekt w zabudowie wolnostojącej, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej około 1970 r. Dane techniczne budynku: Powierzchnia zabudowy: 79,00 m², Powierzchnia użytkowa: 72,11 m². Charakterystyka konstrukcyjna budynku: Fundamenty cementowo - wapienne. Stropodach - dwuspadowy żelbetowy kryty papą na lepiku. Posadzki - cementowe. Obróbki blacharskie - brak. Instalacje techniczne: energia elektryczna (w chwili obecnej odcięta). Stan wykończeniowy: Ściany wewnętrzne sufity - tynki cementowo-wapienne. Podłogi - posadzki cementowe. Stolarka okienna - drewniana typu przemysłowego. Stolarka drzwiowa - wrota drewniane. Wyposażenie w instalacje techniczne: Na dzień wizji terenowej do budynku magazynowo - garażowego doprowadzono przyłącze elektroenergetyczne (obecnie odcięte). Przez działką przebiega kabel średniego napięcia zasilający obiekty kompleksu rekreacyjno-wypoczynkowego. W części północno-zachodniej działki usytuowane jest nieczynne szambo. Stan techniczny i standard wykończenia obiektu: przyjęto jako słaby. Konstrukcja budynku z prefabrykowanych elementów żelbetowych. Elewacja - tynk.

Dla obszaru, na którym położone są działki nr 4, 1, 2, 3, 5 w obrębie (…), gmina (…) brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Zmianą Studium Uwarunkowań Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…) zatwierdzona Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 28 grudnia 2009 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest częściowo w postulowanej strefie usług turystyki, częściowo na terenie, dla którego nie przewiduje się innego sposobu zagospodarowania niż rolny lub leśny.

Z księgi wieczystej nr (…) wynika, że aktualnym właścicielem nieruchomości (działek nr 4,1,2,3,5, w obrębie (…), gmina (…)) jest osoba fizyczna Pan B.B. (s. C.C. i D.D.), który przed notariuszem (...) (za repertorium A nr (…)) podpisał rozwiązanie umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie i zwrotne przeniesienie własności z 19 maja 2022 r.

Zgodnie z działaniami poczynionymi przez komornika, dłużnik oświadczył, iż:

1.    jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług VAT,

2.    urzędem skarbowym, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług jest Urząd Skarbowy w (…),

3.    jego NIP: (…) i PESEL: (…),

4.    w momencie nabywania nieruchomości prowadził działalność jako osoba fizyczna pod nazwą B.B.,

5.    dodatkowo nieruchomość była przewłaszczona na spółkę B. sp. z o. o. i w czasie przewłaszczenia były dokonywane remonty i VAT był odliczany,

6.    wartość ulepszeń budynku od momentu zakupu do wyremontowania budynku mieszkalnego wynosiła ok. 2 do 2,5 mln zł i obejmowała remont kapitalny budynku, w tym:

a.  wymiana więźby dachowej na więźbę z drewna modrzewiowego,

b.  wymiana dachówek na nowe firmy (…),

c.   nowa Instalacja wodna i CO,

d.  nowa studnia głębinowa z pompą,

e.  nowy kocioł i system CO oparty o holzgaz i drewno,

f.    ocieplenie budynku I nowa elewacja,

g.  zbudowanie tarasów,

h.  całkowicie nowy remont łazienek i ubikacji, armatury łazienkowej,

i.    docieplenia stropów,

j.    nowe glazury, terakoty, podłogi drewniane (w tym z drewna egzotycznego), drewno twarde, dąb/jesion/buk,

k.   nowa instalacja elektryczna, system rozdzielni i zabezpieczeń na każdym piętrze budynku mieszkalnego, nowe oświetlenie, system alarmowy, telefoniczny,

l.    stolarka okienna i drzwiowa z drewna klejonego najwyższej jakości.

Wszystkie te prace były wykonane w ciągu kilku lat i zakończone w 2005 r.

Wartość budynku przed remontem dłużnik ocenia na ok. 100 000,00 zł, zaś po remoncie budynek był ubezpieczony na kwotę ponad 2 mln zł.

W latach 2005-2020 był wykonany remont dwóch części budynku (...), w tym (...) oraz łazienek, szatni. W budynku tym został wykonany remont kapitalny łazienek (glazura, terakota, armatura łazienkowa), zostały położone regipsy, częściowo wymieniona stolarka okienna i drzwiowa. Wymieniono na dwóch z trzech części budynku poszycie dachowe. Wyremontowano i wymieniono instalację elektryczną. Wartość nakładów około 400-500 tys. zł. O ile remont i modernizacja budynku mieszkalnego zostały zakończone, o tyle remont budynku (...) wymaga kontynuacji.

Zgodnie z opisem znajdującym się w operacie szacunkowym biegłego (...) oraz opisem i oszacowaniem sporządzonym przez Komornika działki, nieruchomości objętej KW nr (…) są zabudowane (4 i 5) oraz niezabudowane (pozostałe działki).

W toku postępowania egzekucyjnego Komornik dokonała zajęcia przedmiotowej nieruchomości (wpis do KW z 16 marca 2020 r.), a więc prawdopodobnie co najmniej od tej daty nieruchomość nie była modernizowana/remontowana itd.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Gminy w (...) z 19 marca 2024 r. (...), działki nr 1, 5, 2, 3 i 4, obręb (…), nie znajdują się na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla tych działek nie wydawano także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:

1.   Czy nabycie przez Dłużnika nieruchomości (działek nr 4, 1, 2, 3, 5), będących przedmiotem dostawy (sprzedaży egzekucyjnej), nastąpiło w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT)?

     Odpowiedź: W ocenie Komornika dostawa (sprzedaż egzekucyjna) nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny: (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...)) jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

     Zgodnie z tymi przepisami:

     „Art. 43 ust.1 pkt 9 : Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

    „Art. 2 Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

     33) terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. ”

     Dla działek nr 1, 2, 3 ani nie ma planu miejscowego, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

     W związku z tym, dostawa (sprzedaż egzekucyjna) nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny: (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...)) jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

2.  Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy (sprzedaży licytacyjnej) będzie Nieruchomość składająca się z zabudowanych działek nr: 4 i 5 wraz ze znajdującymi się na tych działkach budynkami:

• budynek mieszkalny,
• budynek (...) (budynek byłego (…)),
• budynek (obiekt gospodarczy),
• budynek (…),
• budynek magazynowo-garażowy.

Wobec powyższego proszę o konkretną i jednoznaczną informację:

a)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Proszę wskazać:

(i)  dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

(ii) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

    Odpowiedź: Nie jest Pani w stanie jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie dlatego, że dłużnik nie udzielił odpowiedzi na tak zadane pytanie. Ostatnie pierwsze zasiedlenie każdego z naniesień budowlanych to - Pani zdaniem - data 19 maja 2022 r. jako data zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po rozwiązaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Zgodnie z wyjaśnieniami dłużnika B.B., prace budowlane na nieruchomościach zakończyły się w 2020 r.

     Zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli/części a ich dostawą upłynie więcej niż 2 lata (każdego z nich).

b)  czy w odniesieniu do tych budynków/budowli Dłużnik ponosił/będzie ponosił do momentu sprzedaży wydatki na ich ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

·      kiedy takie wydatki były ponoszone?

·      czy ulepszenie budynków/budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

·      czy od wydatków na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

·      czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

     Odpowiedź: Płatnik nie posiada innych informacji niż te, które przekazał we wniosku. We wniosku wskazała Pani, że zgodnie z informacjami przekazanymi od dłużnika:

• prace w budynku mieszkalnym zakończono w 2005 r.,
• prace w budynku (...) zakończono w 2020 r.

     W zależności od tego jak rozumiemy przebudowę i istotne zmiany warunków zasiedlenia, w Pani przekonaniu - zgodnie z orzecznictwem NSA i TSUE - nie było na działkach zabudowanych takich ingerencji w zabudowę, która powodowałaby istotne zmiany warunków zasiedlenia.

     Dłużnik na to pytanie nie odpowiedział, ale istotą systemu podatku od towarów i usług jest prawo do odliczenia, a więc jeżeli dłużnik był podatnikiem VAT czynnym (a oświadczył, że był takim podatnikiem), to prawo do odliczenia mu przysługiwało nawet wtedy, gdy z niego nie korzystał.

     Jak wynika z wniosku, każde z naniesień budowlanych po dokonaniu ulepszeń było wykorzystywane przez dłużnika w działalności gospodarczej i w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata od przyjęcia naniesień budowlanych do użytkowania po ulepszeniach.

3.  Czy zabudowania znajdujące się na działce nr 1, tj. boiska sportowe, słupowa trafostacja, będą na dzień dostawy (sprzedaży egzekucyjnej) stanowić:

a) budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418),

b) budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

c) urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane oraz z jakim budynkiem/budowlą są one powiązane?

    Odpowiedź: Boiska sportowe są budowlami sportowymi. Słupowa trafostacja jest budowlą jako element sieci technicznej.

4.  Czy zabudowania znajdujące się na działce nr 1, tj. boiska sportowe, słupowa trafostacja będą na dzień dostawy (sprzedaży egzekucyjnej) stanowić własność Dłużnika?

    Odpowiedź: Boisko sportowe - tak. Pomijając rozbieżności w orzecznictwie uważa Pani, że słupowa trafostacja jest własnością zakładu energetycznego w związku z art. 49 § 1 KC.

5.  Czy znajdujące się na:

a) działce nr 2 – nawierzchnia gruntowa utwardzona betonem,

b) działce nr 3 – w części utwardzona droga wewnętrzna,

     stanowią budowle w rozumieniu przepisów ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

    Odpowiedź: Na działce 2 – budowla, na działce 3 - budowla.

6.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 3 i 5 proszę określić, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

b) jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części wskazanych budynków/budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

c) w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części?

d) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

    Odpowiedź: Ostatnie pierwsze zasiedlenie każdego z naniesień budowlanych (boiska sportowe, nawierzchnie utwardzone, droga) to – Pani zdaniem - data 19 maja 2022 r. jako data zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po rozwiązaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Zgodnie z wyjaśnieniami dłużnika B.B., prace budowlane na nieruchomości zakończyły się w 2020 r. Przewidywana data dostawy jeszcze nie nadeszła, ale od 2020 roku do 2025 r. upłynęło już więcej niż 2 lata.

     Odnośnie do trafostacji, to jest to naniesienie zakładu energetycznego.

7.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 3 i 5 proszę określić, czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę wskazanych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) kiedy takie wydatki były ponoszone?

b) czy ulepszenie budynków/budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c) czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d) czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej Dłużnika oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

    Odpowiedź: W tym zakresie nie jest Pani w stanie odpowiedzieć na zadane pytania. Dłużnik nie wyjaśnił tych okoliczności. Nie mniej jednak z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jakiekolwiek prace na działkach, w tym te, które potencjalnie mogły przywracać pierwsze zasiedlenie, zakończyły się w 2020 r.

8.  Czy z tytułu nabycia lub wybudowania budynków i/lub budowli znajdujących się na działkach nr 4, 1, 2, 3, 5 przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy z tego prawa Dłużnik skorzystał? Jeżeli nie przysługiwało, to proszę wskazać dlaczego?

    Odpowiedź: Dłużnik na to pytanie nie odpowiedział, ale istotą systemu podatku od towarów i usług jest prawo do odliczenia, a więc jeżeli dłużnik był podatnikiem VAT czynnym (a oświadczył, że był takim podatnikiem), to prawo do odliczenia mu przysługiwało nawet wtedy, gdy z niego nie korzystał.

9.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

    Proszę wskazać w jakim czasie ww. sytuacja miała miejsce oraz czy Spółka, która dokonała przewłaszczenia, ponosiła wydatki na ulepszenie lub przebudowę nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości? Jeżeli tak, to:

a) kiedy takie wydatki były ponoszone?

b) czy ulepszenie nieruchomości prowadziło do jej przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia?

c) czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d) czy po dokonaniu tych ulepszeń przedmiotowa nieruchomość była oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby działalności gospodarczej oraz czy w momencie jej dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania danego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

e) czy pomiędzy Dłużnikiem a wskazaną Spółką, do momentu sprzedaży nieruchomości, zostały/zostaną rozliczone nakłady poniesione na ulepszenie nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać, czy w stosunku do rozliczonych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

     Odpowiedź:

a) Jak wskazała Pani w opisie zdarzenia przyszłego prace budowlane były zakończone w 2005 r. (budynek mieszkalny) i w 2020 r. (budynek (...)).

b) w zależności od tego jak trzeba rozumieć przebudowę i istotne zmiany warunków zasiedlenia, w Pani przekonaniu - zgodnie z orzecznictwem NSA i TSUE - nie było na działkach zabudowanych takich ingerencji w zabudowę, która powodowałaby istotne zmiany warunków zasiedlenia.

c) dłużnik na to pytanie nie odpowiedział, ale istotą systemu podatku od towarów i usług jest prawo do odliczenia, a więc jeżeli dłużnik był podatnikiem VAT czynnym (a oświadczył, że był takim podatnikiem), to prawo do odliczenia mu przysługiwało nawet wtedy, gdy z niego nie korzystał.

d) tak na oba pytania.

e) nie ma Pani takiej wiedzy.

10.Czy w momencie dostawy (sprzedaży egzekucyjnej), działki, na których nie znajdują się żadne budynki/budowle, będą znajdowały się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie wskazanych działek wynikające z tego planu?

11.Jeśli odpowiedź na pytanie nr 10 będzie przecząca, to czy w momencie dostawy (sprzedaży egzekucyjnej), dla ww. działek będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to zgodnie z tą decyzją będą to działki przeznaczone pod zabudowę jakimi obiektami (należy wskazać)?

     Odpowiedź: Jak wskazała Pani już we wniosku, dla działek niezabudowanych ani nie ma planu miejscowego, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

12.Jeśli nie posiada Pani ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku, to proszę jednoznacznie wskazać, czy brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika (przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Panią czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzę jako organ postępowania dowodowego)?

    Odpowiedź: Nie ma Pani tych informacji, których nie podała we wniosku i uzupełnieniu. Brak informacji nie jest wynikiem podjętych przez Panią działań, a - zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT - Pani udokumentowane działania nie doprowadziły (na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika) do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia. Udokumentowane działania (wezwanie do dłużnika i jego odpowiedź) potwierdzają brak możliwości pozyskania informacji, których nie ma w odpowiedzi na wezwanie i we wniosku.

Pytania

1)  Czy dostawa (sprzedaż egzekucyjna) nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3) jest zwolniona od podatku od towarów i usług, czy też podlega opodatkowaniu VAT w stawce 23%?

2)  Czy dostawa (sprzedaż egzekucyjna) budynków i budowli na działkach nr 4, 5 jest zwolniona od podatku od towarów i usług, czy też podlega opodatkowaniu VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Komornika dostawa (sprzedaż egzekucyjna) nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…)) jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zgodnie z tymi przepisami:

„Art. 43 ust 1 Zwalnia się od podatku: 9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Art. 2 Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

33) terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla działek nr 1, 2, 3 ani nie ma planu miejscowego, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z tym dostawa (sprzedaż egzekucyjna) nieruchomości niezabudowanych (działek nr 1, 2, 3, obręb ewidencyjny: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…)) jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Ad. 2

W przypadku dostawy budynków/budowli, ważnych jest kilka okoliczności, dlatego że od zasady ogólnej mówiącej o zwolnieniu od VAT dostawy budynków/budowli istnieje szereg wyjątków, od których istnieją wyjątki.

Dlatego, dokładna analiza stanu faktycznego jest niezbędna.

Czyli:

·      dostawa budynków/budowli jest zwolniona od VAT (zasada),

·      nie jest zwolniona od VAT dostawa budynków/budowli dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (wyjątek 1),

·      nie jest zwolniona od VAT dostawa budynków z budowli, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata (wyjątek 2),

·      dostawa budynków/budowli jest zwolniona od VAT nawet, gdy dokonywana jest ona w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata (wyjątki od wyjątku 1 i 2) wtedy, gdy:

a)  w stosunku do budynków / budowli nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący dostawy budynków / budowli nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na działkach nr 4, 5 znajdują się zabudowania szczegółowo opisane w opisie zdarzenia przyszłego.

Aktualnie, działki nr 1, 5, 2, 3, 4 są przedmiotem wpisów w KW nr (…). Nie mniej jednak, pierwotną księgą wieczystą była ta o numerze (…). Zgodnie z jej wpisami, działka nr 4 miała pierwotny numer 9, a wszystkie te działki według numerów 9, 1, 2, 3, 5 były w użytkowaniu wieczystym B.B. od dnia uprawomocnienia się postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 4 grudnia 2001 r. o przysądzeniu własności w sprawie (…). Działki te były już wtedy - tam, gdzie to właściwe - zabudowane.

7 października 2002 r. Starosta (…) wydał decyzję nr (…) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Po podziale działki nr 9 na działki nr 10 i 4, właścicielem działki nr 4 pozostał Pan B.B., a działka nr 10 została wywłaszczona decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) nr (…) z 16 grudnia 2019 r. wydaną przez Wojewodę (…).

Dalej, według KW nr (…), 12 lutego 2016 r. przed notariuszem w (…) zawarto umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie, na podstawie której właścicielem nieruchomości została B. Sp. z o. o. z siedzibą w (…).

W końcu, na podstawie dokumentu „Rozwiązanie umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie i zwrotne przeniesienie własności” z 19 maja 2022 r. (czynność notarialna za repertorium A nr (…)), co powoduje, że aktualnym właścicielem nieruchomości (działek nr 1, 5, 2, 3, 4) według KW nr (…) jest B.B.

Zgodnie z posiadanymi przez Komornika dokumentami, żadna z części nieruchomości nie jest i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, umowy o podobnym charakterze.

Analizując przepisy ustawy o VAT w zakresie zwolnień od podatku od towarów i usług dotyczących budynków / budowli, należy w analizowanym stanie faktycznym, po pierwsze ustalić, czy:

a)  egzekucyjna dostawa budynków zostanie zrealizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą egzekucyjną upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aktualnie, pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla niniejszego zdarzenia przyszłego ważne jest jednak stwierdzenie, że do 31 sierpnia 2019 r. art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT brzmiało następująco:

„14) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (...)".

Literalne brzmienie art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT - w jego wersji obowiązującej do 31 sierpnia 2019 r. - opierało się na zawężeniu pierwszego zasiedlenia do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Chodziło zatem o to, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, to dany budynek/budowla lub ich część musiała zostać oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy/użytkownikowi. Czyli musiały tu być jakieś umowy odpłatne, np. najem, dzierżawa, umowy o podobnym charakterze. W przypadku rozpoczęcia używania budynku/budowli lub ich części przez podmiot, który wybudował lub ulepszył ten budynek/budowlę art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT nie przewidywał spełnienia warunku pierwszego zasiedlenia.

Takie literalne brzmienie stosownych przepisów ustawy o VAT (tych obowiązujących do 31 sierpnia 2019 r.) zostało zakwestionowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 maja 2015 r. (I FSK 382/14), w którym czytamy:

„Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.”

Prowspólnotowe podejście do problemu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zawarł w wyroku z 16 listopada 2017 r. wydanym w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o. o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, w którym potwierdził stanowisko NSA i wcześniejsze swoje stanowisko w sprawie wyrażone chociażby w wyroku z 10 września 2014 r. w sprawie C-92/13.

W tezie wyroku C-308/16 czytamy:

„Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Powyższe orzeczenia w sposób wyraźny wskazują, że nawet w sytuacji, gdy dany podatnik wykorzystywał budynki / budowle (ich części) we własnej działalności gospodarczej po ich wybudowaniu (zajął je na własne potrzeby), to i tak mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem (z chwilą ich zajęcia na własne potrzeby).

Jak wspomniałam, od 1 września 2019 r. art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT brzmi:

„14) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich (...)”, co - w moim przekonaniu - jednoznacznie eliminuje niejednoznaczność interpretacyjną i powoduje, że pierwszym zasiedleniem będzie także rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu (lit. a), albo ulepszeniu (lit. b).

Innymi słowy, skoro Pan B.B. nabył przedmiotową nieruchomość po 4 grudnia 2001 r. (w dacie uprawomocnienia się postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o przysądzeniu własności), to od tej daty należy liczyć moment pierwszego zasiedlenia. Wtedy bowiem Pan B.B. rozpoczął użytkowanie budynków znajdujących się na części działek nieruchomości na potrzeby własne, po ich nabyciu.

Jeżeli można by przerwać analizę przepisów w tym momencie, to dostawa egzekucyjna budynków zlokalizowanych na odnośnych działkach byłaby zwolniona od VAT (od tego czasu upłynęło bowiem ponad 23 lata).

Nie mniej jednak, definicja pierwszego zasiedlenia zawiera także inny faktor, który należy uwzględnić, tj. pierwszym zasiedleniem jest także oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne nie tylko po ich wybudowaniu, ale także po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Powyższe prowadzi do wniosku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie może następować więcej niż jeden raz. Najpierw bowiem może to być pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu/nabyciu budynków (stwierdziłem, żęto miało już miejsce), a potem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wtedy, gdy na ulepszenie danego budynku poczyniono wydatki (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o wartości co najmniej 30% wartości początkowej.

Pojęcie „ulepszenie”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT oraz w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT było przedmiotem szeregu wątpliwości interpretacyjnych, które - jak się wydaje - rozwiał wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 listopada 2017 r. (C-308/16). We wskazanym wyroku TSUE orzekł, że:

„(...) art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one temu, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Innymi słowy, aby w ogóle mówić o ulepszeniu danego budynku, należy najpierw ustalić, które prace budowlane miały na celu zmianę wykorzystania tego budynku lub znaczącą zmianę warunków zasiedlenia tego budynku. Dopiero wartość takich prac należy zliczać i porównywać do wartości początkowej tego, konkretnego, budynku (zob. wyrok NSA z 23 listopada 2017 r., I FSK 312/16).

Bardzo dobrze sprawę przeanalizował i podsumował wyrok WSA w Gliwicach z 7 grudnia 2021 r. (I SA/Gl 1058/21), zgodnie z którym:

„(...) na gruncie prawa krajowego odpowiednikiem pojęcia „przebudowy” jest pojęcie „ulepszenia”, jednak kontekst pozostaje taki sam - chodzi o taki proces budowlany, który powoduje, że stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku, co wynika z wyroku TSUE z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W punktach 50 i 51 tego wyroku stwierdzono, że pojęcie „przebudowy” należy precyzować z jakościowego punktu widzenia. Tę wykładnię pojęcia «przebudowy» potwierdza orzecznictwo Trybunału, zgodnie z którym od podatku VAT zwolniona jest dostawa nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako taki (wyr. z 12 lipca 2012 r., J.J.Komenen Zonen Beheer Heerhugowaard, C-326/11, pkt 39, Legalis). Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. Wykładnia pojęcia „przebudowy” zawarta wyżej (w pkt 52 wyroku) jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. W niniejszym wypadku należy zauważyć, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. Jednakże, pod warunkiem że ten ostatni zwrot będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w rozumieniu wskazanym w pkt 52 niniejszego wyroku, podniesiona różnica terminologiczna nie może sama w sobie prowadzić do niezgodności ustawy o VAT z dyrektywą VAT.” TSUE wyraźnie odnosi się do „prac, po zakończeniu których budynek zostanie przeznaczony do innych celów”.

Reasumując, aby w ogóle rozpatrywać, czy dane roboty budowlane są ulepszeniem przywracającym w danym przypadku okoliczność pierwszego zasiedlenia (od którego zależy opodatkowanie VAT (dostawy budynku lub jej zwolnienie od VAT), należy ustalić zakres i charakter prac. Te roboty muszą być ekstraordynaryjne, a po ich zakończeniu musi nastąpić zmiana wykorzystania ulepszanego budynku, znacząca zmiana warunków jego zasiedlenia, albo budynek ten zostanie przeznaczony do innych celów. Dopiero wydatki na takie ulepszenia muszą być zliczane procentowo od początkowej wartości danego budynku i stanowić co najmniej 30% tej wartości. Wtedy będziemy mówili o restytucji warunku pierwszego zasiedlenia i braku możliwości zastosowania zwolnienia z VAT. Odnośnie do różnicy pomiędzy „wartością początkową”, a „początkową wartością” wypowiedział się WSA w Gliwicach w wyroku z 4 marca 2019 r. (III SA/G11324/18). Zgodnie z jego treścią: „Z dokonanego wyżej przeglądu orzecznictwa sądów administracyjnych (...) należy wywieść dwa wnioski:

• ustalając 30% próg wydatków na ulepszenie procent ten należy odnosić do wartości środka trwałego z dnia jego przyjęcia do użytkowania czyli wartości historycznej,
• wartości wydatków nie należy rozliczać odrębnie w skali każdego roku podatkowego, lecz zliczać je aż do osiągnięcia poziomu 30% wartości środka trwałego i to jak wyżej powiedziano - nie zaktualizowanej o wartość wcześniejszych ulepszeń, lecz pierwotnej”.

Argumentację poszerzoną i uporządkowaną w tym zakresie zawiera chociażby wyrok WSA w Gliwicach z 7 grudnia 2021 r., I SA/Gl 1058/21, zgodnie z którym: w postaci zwiększenia wartości początkowej środka trwałego.

Ponadto, przepis art. 2 pkt 14 lit. b u.p.t.u. nie odsyła do pojęcia wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wartość jest tu rozumiana jako wartość wyjściowa, punkt odniesienia dla obliczenia wartości przebudowy, a niejako pojęcie charakterystyczne dla amortyzacji.

Innymi słowy, wartość ulepszeń/przebudów odnosić należy do historycznej „początkowej wartości” danego budynku, która nie ma nic wspólnego z wartością początkową środka trwałego, o której mowa w ustawach o podatkach dochodowych. Jest to bowiem wartość poprzedzająca przebudowę, czyli wartość budynku na początku prac. Co więcej, należy ją ustalać narastająco od początku, a nie w skali każdego roku podatkowego.

Należy przypomnieć, że zgodnie z działaniami poczynionymi przez Komornika, dłużnik oświadczył, iż:

1.  Jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług VAT.

2.  Urzędem skarbowym, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług jest Urząd Skarbowy w (…).

3.  Jego NIP: (…) i PESEL: (…).

4.  W momencie nabywania nieruchomości prowadził działalność jako osoba fizyczna pod nazwą B.B.

5.  Dodatkowo nieruchomość była przewłaszczona na spółkę A sp. z o. o. i w czasie przewłaszczenia były dokonywane remonty i VAT był odliczany.

6.  Wartość ulepszeń budynku od momentu zakupu do wyremontowania budynku mieszkalnego wynosiła ok. 2 do 2,5 mln zł i obejmowała remont kapitalny budynku, w tym:

a)  wymiana więźby dachowej na więźbę z drewna modrzewiowego,

b)  wymiana dachówek na nowe firmy (…),

c)  nowa instalacja wodna i CO,

d)  nowa studnia głębinowa z pompą,

e)  nowy kocioł i system CO oparty o holzgaz i drewno,

f)   ocieplenie budynku I nowa elewacja,

g)  zbudowanie tarasów,

h)  całkowicie nowy remont łazienek i ubikacji, armatury łazienkowej,

i)    docieplenia stropów,

j)    nowe glazury, terakoty, podłogi drewniane (w tym z drewna egzotycznego), drewno twarde, dąb/ jesion/buk,

k)  nowa instalacja elektryczna, system rozdzielni i zabezpieczeń na każdym piętrze budynku mieszkalnego, nowe oświetlenie, system alarmowy, telefoniczny,

l)    stolarka okienna i drzwiowa z drewna klejonego najwyższej jakości.

Wszystkie te prace były wykonane w ciągu kilku lat i zakończone w 2005 r.

Wartość budynku przed remontem dłużnik ocenia na ok. 100 000,00 zł, zaś po remoncie budynek był ubezpieczony na kwotę ponad 2 mln zł.

W latach 2005-2020 był wykonany remont dwóch części budynku (...), w tym (...) oraz łazienek, szatni. W budynku tym został wykonany remont kapitalny łazienek (glazura, terakota, armatura łazienkowa), zostały położone regipsy, częściowo wymieniona stolarka okienna i drzwiowa. Wymieniono na dwóch z trzech części budynku poszycie dachowe. Wyremontowano i wymieniono instalację elektryczną. Wartość nakładów około 400-500 tys. zł.

O ile remont i modernizacja budynku mieszkalnego zostały zakończone, o tyle remont budynku (...) wymaga kontynuacji. Nie mniej jednak, istnieje duże prawdopodobieństwo, że od daty zakończenia remontu (2020 r.) na budynkach nie były prowadzone żadne prace.

Skoro tak jest w istocie rzeczy, to skoro remont skończył się w 2020 r. (i faktycznie miał cechy remontu/modernizacji w sensie przywracającym pierwsze zasiedlenie - z czym się osobiście Płatnik nie zgadza), to od „przywróconego” w ten sposób pierwszego zasiedlenia (2020 r.) do chwili obecnej (2025 r.) minęło więcej niż 2 lata.

Również i na tej podstawie Komornik uważa, że transakcja dostawy budynków/budowli (sprzedaż egzekucyjna) będzie zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wyżej powołanej ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle na nim posadowione spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani przeciwko Dłużnikowi – B.B. – postępowanie egzekucyjne z nieruchomości objętej księga wieczystą  nr (…). Nieruchomość składa się z działek nr 4, 1, 2, 3, 5 o całkowitej powierzchni 5,2700 ha.

Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się następujące naniesienia, tj.:

• działka nr 4 - budynek mieszkalny, budynek (...) (dawnego (...)), budynek (...) oraz budynek nieujawniony w ewidencji gospodarczej,
• działka 1 – boiska sportowe (budowle) i słup trafostacji (budowla) z przebiegającym kablem średniego napięcia zasilającego kompleks rekreacyjno-wypoczynkowy należący do zakładu energetycznego,
• działka nr 3 i 2 – drogi wewnętrzne,
• działka 5 – budynek magazynowo-garażowy.

Dłużnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, rozlicza podatek VAT we właściwym urzędzie skarbowym  i w momencie nabywania nieruchomości prowadził działalność jako osoba fizyczna pod nazwą B.B. Z opisu sprawy wynika także, że nieruchomość była przewłaszczona na spółkę A sp. z o. o. i w czasie przewłaszczenia były dokonywane remonty i VAT był odliczany. Ponadto, każde z naniesień budowlanych po dokonaniu ulepszeń było wykorzystywane przez dłużnika w działalności gospodarczej.

Opisane przez Panią okoliczności sprawy wskazują, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr 4, 1, 2, 3 i 5 Dłużnik będzie podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku nabytego w okresie prowadzenia przez Dłużnika, który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, działalności gospodarczej. O tym, że opisana nieruchomość nie mogła być wykorzystywana przez Dłużnika jako majątek prywatny do celów osobistych świadczy również charakter nieruchomości, o której mowa we wniosku, bowiem stanowi ona obszar kompleksu rekreacyjno-wypoczynkowego z boiskami sportowymi oraz to, że każde z naniesień budowlanych po dokonaniu ulepszeń było wykorzystywane przez Dłużnika w działalności gospodarczej. Zbywana nieruchomość ma zatem bezpośredni związek z prowadzoną przez Dłużnika działalnością gospodarczą i tym samym okoliczności te nie wskazują, aby mógł to być majątek osobisty/prywatny Dłużnika.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości, na którą składają się działki nr 4, 1, 2, 3 i 5 w drodze licytacji komorniczej, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z okoliczności sprawy wynika, że wszystkie działki składające się na sprzedawaną nieruchomość – wbrew Pani wskazaniu – są działkami zabudowanymi następującymi naniesieniami stanowiącymi budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane:

• działka nr 4 - budynkiem mieszkalnym, budynkiem (...) (dawnego (…)), budynkiem dawnego (…) oraz budynkiem nieujawnionym w ewidencji gospodarczej,
• działka nr 1 – budowlą w postaci boisk sportowych i budowlą w postaci słupa trafostacji z przebiegającym kablem średniego napięcia zasilającego kompleks rekreacyjno-wypoczynkowy należącą do zakładu energetycznego,
• działka nr 2 i 3 – budowlami w postaci dróg wewnętrznych,
• działka nr 5 – budynkiem magazynowo-garażowym.

Zatem w sprawie nie będzie mieć zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem dotyczy ono wyłącznie gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a z takimi gruntami nie mamy tu do czynienia. Wszystkie opisane we wniosku działki, w tym nr 1, 2 i 3, są bowiem zabudowane ww. obiektami.

Ponadto, z okoliczności sprawy wynika, że w toku podjętych przez Panią czynności nie ustalono, czy Dłużnik ponosił jakiekolwiek nakłady na ulepszenie wszystkich budynków i budowli znajdujących się na sprzedawanych działkach. Jedyne co ustalono, to to, że zostały poniesione nakłady na kapitalny remont i kompleksową modernizację budynku mieszkalnego oraz remont budynku (...), znajdujących się na działce nr 4. Nie posiada Pani innych informacji niż te uzyskane od Dłużnika, że prace w budynku mieszkalnym zakończono w 2005 r., a prace w budynku (...) w 2020 r. Z wniosku nie wynika również, czy nabycie przez Dłużnika nieruchomości (działek nr 4, 1, 2, 3, 5) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT). Nie uzyskała Pani od Dłużnika również informacji o tym, czy z tytułu nabycia lub wybudowania budynków i/lub budowli znajdujących się na działkach nr 4, 1, 2, 3, 5 przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Według Pani, istotą systemu podatku od towarów i usług jest prawo do odliczenia, a więc jeżeli dłużnik był podatnikiem VAT czynnym (a w tej sprawie oświadczył, że był takim podatnikiem), to prawo do odliczenia mu przysługiwało nawet wtedy, gdy z niego nie korzystał.

Tym samym przedstawiony we wniosku opis nie pozwala ustalić, czy planowana przez Panią sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości składającej się z zabudowanych działek nr 4, 1, 2, 3 i 5, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z wniosku, Pani udokumentowane działania nie doprowadziły (na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika) do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia. Udokumentowane działania (wezwanie do dłużnika i jego odpowiedź) potwierdzają brak możliwości pozyskania informacji, których nie ma w odpowiedzi na wezwanie i we wniosku.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowane budynkami i budowlami działki nr 4, 1, 2, 3 i 5 będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Zatem skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy dostawę tych działek opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT pamiętając, że grunt - w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - dzieli byt prawny budynku i budowli na nim posadowionego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tak więc oceniając całościowo Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2, zgodnie z którym dostawa (sprzedaż egzekucyjna) działek niezabudowanych (nr 1, 2, 3), jak i działek zabudowanych budynkami i budowlami (nr 4 i 5) jest zwolniona od podatku od towarów i usług, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie wskazania, czy do sprzedaży zabudowanych działek nr 4, 1, 2, 3 i 5 należy zastosować podstawową stawkę VAT w wysokości 23% w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a, oraz treścią art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.