Wnioskodawca jest osobą fizyczną, właścicielem niezabudowanej działki gruntowej, nabytej w drodze darowizny w 2014 roku. Działka stanowi jego majątek osobisty i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Początkowo planował budowę domu mieszkalnego, ale zmienił plany z powodu niepewności prawnych związanych z warunkami zabudowy. W 2023 roku podjął działania sprzedaży, umieszczając baner i ogłoszenia internetowe.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży działki nie będzie występował w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 października 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1 o powierzchni 0,1214 ha, położonej w (…), dzielnica (…), woj. (…) (KW nr (…)). Prawo własności do działki Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny z 7 kwietnia 2014 r. (Rep. A nr (…)). Działka stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.
Działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomość jest niezabudowana, użytkowana jako łąki trwałe, nie jest zanieczyszczona ani obciążona ograniczeniami prawnymi. Działka nie leży na obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji.
W 2012 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 2 (przed jej podziałem). W dniu 16 października 2024 r. Zarząd Dzielnicy (...) na wniosek właściciela działki sąsiedniej (nr 3) wydał decyzję o warunkach zabudowy obejmującą cztery działki (nr 3, 1, 4, 5), dopuszczającą zabudowę handlowo - usługową.
Wnioskodawca początkowo rozważał budowę domu mieszkalnego, jednak plany te uległy zmianie. W sierpniu 2023 r. przy działce umieszczono baner „na sprzedaż” z podaniem bezpośredniego kontaktu do Wnioskodawcy, a następnie w drugiej połowie 2023 r. ogłoszenia sprzedaży zostały opublikowane w Internecie.
30 lipca 2024 r. Wnioskodawca oraz właściciel działki 3 zawarli odrębne umowy przedwstępne sprzedaży z firmą A S.A. oraz jednocześnie umowy dzierżawy każdej z działek (z czynszem 30 zł miesięcznie) na czas nieokreślony, które w tym samym dniu aneksowano na okres 3 miesięczny. Według informacji przekazanej przez przedstawiciela firmy A S.A. umowa dzierżawy była warunkiem wynikającym z wymogów formalnych zakładu energetycznego oraz stanowiła element umowy przedwstępnej. W ramach umowy przedwstępnej udzielono spółce A S.A. szerokiego pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji i uzyskiwania niezbędnych decyzji. Na podstawie tych okoliczności 7 października 2024 r. wydana została interpretacja indywidualna, w której organ podatkowy uznał, że sprzedaż działki na rzecz spółki A S.A. podlega opodatkowaniu VAT. Następnie Wnioskodawca skorzystał z prawa do wypowiedzenia umowy przedwstępnej i uczynił to 16 sierpnia 2025 r., a 9 września 2025 r. podpisał akt notarialny rozwiązujący umowę przedwstępną zawartą ze spółką A S.A.
W 2023 r. Wnioskodawca wykonał jedynie prace porządkowe (usunięcie gruzu nawiezionego przez osoby trzecie, wycinka zarośli i małych drzew, założenie ogrodzenia siatką leśną wspólnie z sąsiadami oraz obsianie terenu trawą). Prace te miały charakter utrzymania nieruchomości i zabezpieczenia jej przed dalszą degradacją. W 2025 r. Wnioskodawca złożył trzy wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczących działki nr 1, jednak postępowania zostały zawieszone przez organ administracji do 8 października 2026 r.
Na początku 2025 r. właściciele działek sąsiednich (nr 4 i 5), będący osobami fizycznymi przedłożyli propozycje nabycia działki (1) od Wnioskodawcy, który tę ofertę zaaprobował.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan następujących odpowiedzi:
1. W którym momencie zmienił Pan koncepcję wykorzystania działki nr 1 i co było powodem rezygnacji z budowy domu mieszkalnego? Czy dom mieszkalny miał służyć wyłącznie Pana celom prywatnym/osobistym?
Odp.: Głównym powodem zmiany koncepcji wykorzystania działki 1 były rozmowy z urzędem gminy, który poinformował Wnioskodawcę, że może nie dostać WZ na budowę domu jednorodzinnego na jego działce m.in. ze względu na zapisy projektu MPZP, które przewidują tutaj zabudowę usługową - z pracownikami urzędu Wnioskodawca rozmawiał kilkukrotnie w 2023 oraz 2024 r. Następnie, kiedy w lutym 2025 właściciele działek nr 4 oraz nr 5 otrzymali WZ na budowę 4 budynków jednorodzinnych dwulokalowych, Wnioskodawca zdecydował się jednak spróbować wystąpić o WZ na zabudowę jednorodzinną. Niestety jego wnioski zostały zawieszone do 8 października 2026 r. W obecnej, zmieniającej się sytuacji prawnej Wnioskodawca nie jest pewien, czy wnioskowane warunki zabudowy w ogóle otrzyma, ponieważ obszar na którym znajduje się jego działka jest wskazany w projekcie planu ogólnego jako obszar, na którym nie będzie można nic zbudować. Dodatkowym zagrożeniem związanym z budową domu są tutaj nowe regulacje wskazujące na to, że domy będzie można budować na obszarze, który jest nie dalej niż 1,5 km na piechotę od szkoły podstawowej. Działka nr 1 jest oddalona około 1,5 km od szkoły podstawowej, ale Wnioskodawca nie zna precyzyjnych pomiarów i nie może być pewny interpretacji urzędu w przyszłości.
Dom mieszkalny miał służyć celom prywatnym Wnioskodawcy, ale dopuszczał on również możliwość postawienie bliźniaka lub segmentu, w którym część zabudowy użytkowałby ktoś z jego rodziny, rodziny jego żony lub znajomych, dlatego aby mieć w ogóle taką możliwość 20 marca 2025 r. Wnioskodawca spróbował wystąpić o WZ także na takie zabudowy.
2. Czy w stosunku do działki przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży ze spółką A S.A., jak i po jej rozwiązaniu, podjął Pan działania, inne niż opisane we wniosku, mające na celu jej uatrakcyjnienie i podniesienie jej wartości np. doprowadzenie mediów, wytyczenie drogi dojazdowej, występowanie o inne decyzje niż wymienione we wniosku oraz o pozwolenia budowlane (jeśli tak, to jakie)?
Odp.: Poza działaniami opisanymi we wniosku, Wnioskodawca nie podejmował aktywnych czynności mających na celu komercyjne uatrakcyjnienie działki, takich jak uzbrojenie terenu czy budowa drogi. Jedyne działanie miało miejsce w sierpniu 2018 r., kiedy to wodociągi miejskie w ramach planowanej budowy kanalizacji zaproponowały wszystkim właścicielom działek wzdłuż planowanego przebiegu kanalizacji w ulicy (…) wskazanie preferowanego miejsca dla przyszłego przyłącza kanalizacyjnego, aby uniknąć późniejszego rozkopywania ulicy. Wnioskodawca skorzystał z tej jednorazowej możliwości, podobnie jak właściciele innych działek wzdłuż ulicy (…) oraz (…), i podpisał protokół z „uzgodnienia lokalizacji fragmentu sieci kanalizacyjnej od kanału ulicznego do pierwszej studni na nieruchomości licząc od granicy nieruchomości”. Była to reakcja na inicjatywę zewnętrznego podmiotu, a nie własna inwestycja Wnioskodawcy.
Obecnie, w związku z niepewnością prawną i ryzykiem, że po wejściu w życie planu ogólnego na działce nic nie będzie można zbudować, Wnioskodawca planuje złożenie wniosku o warunki zabudowy na budynek handlowo - usługowy lub dom jednorodzinny do 70 metrów, aby zabezpieczyć jakąkolwiek możliwość wykorzystania działki w przyszłości.
3. Czy to na Pana wniosek została podzielona działka nr 2, z której wydzielono m.in. działkę nr 1? Kiedy i w jakim celu dokonano tego podziału?
Odp.: Nie, działkę podzielono na podstawie decyzji prezydenta miasta (…) z 5 lipca 2013 r. Wnioskodawca natomiast jest właścicielem działki nr 1 od 7 kwietnia 2014 r. Według jego wiedzy stronami wnioskującymi o podział działki nr 2 byli A.A., B.B., C.C. oraz małżonkowie D.D. i E.E. Podział działki miał na celu uproszczenie struktury własnościowej - przed podziałem każdy z właścicieli i małżonkowie posiadali 1/4 udziałów w nieruchomości. Działkę nr 1 w wyniku podziału otrzymał Pana dziadek (B.B.), który niecały rok później przekazał ją Panu w darowiźnie.
4. Z jakiego powodu złożył Pan 3 wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1, skoro 16 października 2024 r. Zarząd Dzielnicy (…) na wniosek właściciela działki sąsiedniej (nr 3) wydał decyzję o warunkach zabudowy obejmującą cztery działki (nr 3, 1, 4, 5), dopuszczającą zabudowę handlowo - usługową? Czy ta wydana decyzja wygasła?
Odp.: Wnioskodawca złożył 3 wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ponieważ wydano WZ na cztery działki, którą można zrealizować tylko na czterech działkach łącznie. W lutym 2025 r. właściciele działek nr 4 oraz nr 5 uzyskali własne WZ na budowę 4 domów jednorodzinnych dwulokalowych. Gdyby wystąpili oni o pozwolenie na budowę, to WZ na cztery działki by wygasła. Ponadto, ze względu na to, że oni uzyskali WZ na domy jednorodzinne, Wnioskodawca również postanowił spróbować uzyskać WZ dla zabudowy jednorodzinnej. Ze względu na niepewność odnośnie do możliwości uzyskania konkretnych warunków zabudowy zdecydował się złożyć trzy różne wnioski - na jeden dom wolnostojący, dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej oraz trzy budynki w zabudowie szeregowej.
5. Czy A S.A. na podstawie udzielonego jej przez Pana w 2024 r. pełnomocnictwa uzyskała dla działki nr 1 jakiekolwiek zgody i pozwolenia, jeśli tak to jakie i czy będą one przeniesione w ramach sprzedaży działki na nowych nabywców?
Odp.: Według wiedzy Wnioskodawcy A S.A. uzyskało jedynie odmowną decyzję w sprawie wydania warunków zabudowy na budynek handlowo-usługowy. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynikało, że gmina nie może wydać WZ o parametrach wnioskowanych przez A S.A. A S.A. nie wprowadziło zmian we wniosku zgodnych z wynikami analizy, więc 25 kwietnia 2025 r. urząd wydał decyzję odmowną. Tym samym nie ma nic co można byłoby na tej podstawie przenieść na nowych nabywców.
6. Czy planuje Pan zawierać z nabywcami, którzy się do Pana zgłosili, umowy przedwstępne sprzedaży, w których będą określone warunki, od spełnienia których będzie zależało podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży? (jakie to mogą być warunki)?
Odp.: Istnieje taka możliwość, natomiast na ten moment (6 październik 2025 r.) nabywcy postanowili się wstrzymać z zakupem działki Wnioskodawcy ze względu na niepewność odnośnie do możliwości zabudowy działki nr 1 po 1 lipca 2026 r., kiedy to zaczną obowiązywać plany ogólne - w tym momencie projekt planu ogólnego przewiduje, że na obszarze w którym znajduje się działka nr 1 nie będzie możliwości zabudowy, a więc nie będą wydawane WZ. Ponadto, ze względu na wstrzymanie się nabywcy, Wnioskodawca zdecydował się 4 października wystawić działkę na portalu ogłoszeniowym. Planuje także przy działce powiesić baner informujący o możliwości sprzedaży działki.
Jeżeli chodzi o potencjalne warunki, to umowa może być warunkowana uzyskaniem WZ o parametrach wskazanych przez nabywcę lub prawomocne pozwolenie na budowę. Ponadto, nabywcy wstępnie chcieli warunkować zakup działki nr 1 od możliwości nabycia działki nr 3.
7. Czy planuje Pan udzielać tym nabywcom bądź innym osobom trzecim niepowiązanym z nabywcami pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działki np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanej działki - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?
Odp.: Obecnie Wnioskodawca nie planuje udzielać takiego pełnomocnictwa.
8. Czy przed oddaniem działki w dzierżawę Spółce A S.A., która planowała ją zakupić, oddawał ją Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:
Odp.: Przed zawarciem umowy dzierżawy z A S.A. nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy.
9. Czy wykorzystywał Pan kiedykolwiek działkę nr 1 do własnej działalności gospodarczej, w tym do działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy była to działalność opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od tego podatku?
Odp.: Wnioskodawca nie wykorzystywał działki do własnej działalności gospodarczo - rolniczej.
10.Czy sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT czynny?
Odp.: Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych nieruchomości.
Pytanie
Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz osób fizycznych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika. W przypadku gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej wyklucza taką osobę z grona podatników. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Wnioskodawca nie przejawiał aktywności w celu sprzedaży gruntu, która przybierałaby formę profesjonalnego działania jaką charakteryzuje się działalność w zakresie obrotu nieruchomościami np. uzbrojenie, wydzielenie dróg, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Sprzedającego nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W ocenie Wnioskodawcy, z przedstawionych zdarzeń, podjęte przez niego działania ograniczyły się do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu, wykonanie ogrodzenia w celu zabezpieczenia działki przed dewastacją, baneru oraz standardowego ogłoszenia w 2023 r.
Wykładnia art. 15 ust. 2 ustawy VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe odpłatne zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości .Tego rodzaju działania same w sobie nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług, a są działaniami wchodzącymi w zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Od momentu otrzymania darowizny przez Wnioskodawcę działka nie była w żaden sposób wykorzystywana, nie prowadzono na niej żadnej działalności, w tym działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, użyczenia (poza 3 miesięcznym okresem, który według przyszłych nabywców (spółki A S.A.) był wymogiem formalnym w celu uzyskania umowy z zakładem energetycznym).
Samo zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości nie świadczy o tym, że jej późniejsza sprzedaż nastąpi (niemal automatycznie) w ramach działalności gospodarczej (wyrok (…)).
Sprzedający nie prowadził działań marketingowych/ promocyjnych/reklamowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie ponosił nakładów, nie dokonywał ulepszeń oraz nie podejmował i nie planuje podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości w celu sprzedaży.
Odnosząc się zatem do sprzedaży nieruchomości stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami wykonywanych przez handlowca. Brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym opisie sprawy nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że planowaną przez Wnioskodawcę sprzedaż działki należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje, że Wnioskodawca nie będzie uznany za podatnika VAT z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanej czy zabudowanej dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu i za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.
Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z opisu sprawy wynika, że:
Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 mieści się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym i w związku z tym nie wystąpi Pan w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanej działki.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
W stosunku do sprzedawanej działki nr 1, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił Pan nakładów w celu jej uatrakcyjnienia np. na wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, nie wykorzystywał Pan działki w działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Jedyne działania jakie Pan podjął w stosunku do działki to prace porządkowe (usunięcie gruzu nawiezionego przez osoby trzecie, wycinka zarośli i małych drzew, założenie ogrodzenia siatką leśną wspólnie z sąsiadami oraz obsianie terenu trawą), mające charakter utrzymania nieruchomości i zabezpieczenia jej przed dalszą degradacją. Z inicjatywy zewnętrznego podmiotu (wodociągów miejskich) w 2018 r. skorzystał Pan też wraz ze wszystkimi właścicielami działek znajdujących się wzdłuż planowanego przebiegu kanalizacji z możliwości wskazania wodociągom preferowanego miejsca dla przyszłego przyłącza kanalizacyjnego, aby uniknąć późniejszego rozkopywania ulicy.
Co prawda, z wniosku wynika, że w 2024 r. zawarł Pan z siecią sklepów A S.A. (która zgłosiła się do Pana sama) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działki, w ramach której zawarł Pan również umowę dzierżawy działki tej spółce oraz udzielił jej Pan szerokiego pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń na budowę obiektu zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, jednakże do ostatecznej sprzedaży nie doszło (umowa została rozwiązana), gdyż spółka A. S.A. uzyskała w kwietniu 2025 r. odmowną decyzję urzędu w sprawie wydania dla niej warunków zabudowy na budynek handlowo-usługowy według parametrów wnioskowanych przez A S.A.
Z wniosku wynika również, że przed podpisaniem z A S.A. umowy dzierżawy na okres 3 miesięcy, działka nie była przedmiotem umów najmu czy dzierżawy zawieranych z innymi podmiotami oraz że nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości. Działka otrzymana w drodze darowizny od momentu nabycia pozostaje wyłącznie w Pana majątku osobistym, docelowo planował Pan budowę na tej działce domu mieszkalnego na własne potrzeby i potrzeby rodziny, jednak plany te uległy zmianie, a głównym powodem zmiany koncepcji wykorzystania działki nr 1 była informacja z Urzędu Gminy, że może Pan nie dostać WZ na budowę domu jednorodzinnego na działce m.in. ze względu na zapisy projektu MPZP, które przewidywała na tym obszarze zabudowę usługową.
Zdecydował się Pan wystawić działkę na portalu ogłoszeniowym oraz planuje Pan także przy działce powiesić baner informujący o możliwości jej sprzedaży, ale jest to podyktowane wyłącznie tym, że w stosunku do działki pojawiła się niepewność, co do możliwości jej zabudowy. Obecnie jest ryzyko, że po 1 lipca 2026 r., gdy wejdzie w życie plan ogólny dla tego obszaru, na działce nic nie będzie można już zbudować. W celu zabezpieczenia jakiejkolwiek możliwości wykorzystania działki w przyszłości zdecydował się Pan w 2025 r. złożyć trzy różne wnioski - na jeden dom wolnostojący, dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej oraz trzy budynki w zabudowie szeregowej, jednak postępowania te zostały zawieszone przez organ administracji do 8 października 2026 r. Również ze względu na niepewność prawną co do działki z planu jej zakupu wycofali się Pana sąsiedzi, bowiem w tym momencie projekt planu ogólnego przewiduje, że na obszarze, w którym znajduje się działka nr 1 nie będzie możliwości zabudowy, a więc nie będą wydawane żadne decyzje WZ. Zakłada Pan, że jeśli znajdzie się nabywca, to nie będzie Pan udzielał mu żadnego pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działki np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanej działki.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działki wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie planuje podjąć takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachował się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Zatem dokonując w przyszłości sprzedaży działki nr 1, skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku sprzedaż będzie oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo