Wnioskodawczyni, po przekształceniu swojej jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z o.o. i zaprzestaniu działalności, zawarła umowę najmu lokalu z tą spółką. Umowa przewiduje płatność czynszu w sześciomiesięcznych okresach, z możliwością zaliczek, oraz obciążenie…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług najmu, otrzymania zaliczki na poczet usługi najmu oraz pobieranych od najemcy opłat eksploatacyjnych.
Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 października 2025 r. (wpływ 29 października 2025 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu zdarzenia przyszłego
W wyniku przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością przeprowadzonego na podstawie art. 551 § 5 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz.U z 2024 poz. 18 ze zm.), Wnioskodawczyni zaprzestała wykonywanie działalności gospodarczej, a jej wpis w CEIDG został wykreślony. W związku z zakończeniem działalności, Wnioskodawczyni złożyła zgłoszenie VAT-Z i została wykreślona z rejestru podatników VAT, z datą zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych w dniu 12 sierpnia 2025 r.
Po przeprowadzonym przekształceniu, w dniu 27 sierpnia 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła ze spółką powstałą z przekształcenia umowę najmu lokalu, aby zaspokoić potrzeby biurowe spółki.
Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Czynsz najmu, zgodnie z umową, płatny jest w sześciomiesięcznych okresach rozliczeniowych, na podstawie faktury wystawionej przez Wnioskodawczynię. Pierwszy z tych okresów przypada na okres od 12 sierpnia 2025 r. do 31 stycznia 2026 r. oznacza to, że Wnioskodawczyni wystawi pierwszą fakturę w 2026 r.
Strony dopuściły w umowie możliwość uiszczania przez najemcę zaliczek na poczet czynszu najmu, maksymalnie raz w miesiącu, w kwocie nieprzekraczającej kwoty odpowiadającej wartości czynszu najmu za jeden miesiąc. Zgodnie z umową, decyzja o uiszczeniu zaliczki na poczet najmu zależy wyłącznie od woli najemcy. Wnioskodawczyni nie będzie wystawiała żadnej faktury dokumentującej wpłatę zaliczki.
Najemca, poza zapłatą czynszu najmu, zobowiązany jest również pokryć wszelkie koszty opłat wynikające z eksploatacji lokalu (w tym m.in. opłat za zużycie wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów). Koszty te będą kalkulowane według zużycia. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych będzie następowało w tożsamych do czynszu najmu, sześciomiesięcznych okresach rozliczeniowych, według faktur wystawionych przez Wnioskodawczynię, uwzględniających koszty eksploatacyjne z dokumentów wystawionych przez dostawców tych towarów lub usług. Pierwszym okresem rozliczeniowym dla kosztów opłat eksploatacyjnych jest okres od 12 sierpnia 2025 r. do 31 stycznia 2026 r.
Poza uiszczeniem kaucji na potrzeby zabezpieczenia ew. roszczeń Wnioskodawczyni, w umowie nie są przewidziane żadne inne płatności między stronami
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi:
1. Czy faktury dotyczące opłat za zużycie energii elektrycznej, wody oraz za wywóz odpadów są wystawione na Panią, Pani je otrzymuje?
Odp. Faktury dotyczące opłat za zużycie energii elektrycznej, wody oraz za wywóz odpadów są wystawione na Wnioskodawczynię, otrzymuje je Wnioskodawczyni.
2. W oparciu o jakie kryteria ustalana jest wysokość opłat za wodę, energię elektryczną i wywóz odpadów, którymi obciąży Pani najemcę?
Odp. Faktyczne ich zużycie ustalane jest na podstawie odczytu liczników zgodnie z zawiadomieniem o rozliczeniu mediów przygotowywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową.
3. Kto - Pani jako właściciel, czy najemca - ma możliwość decydowania o wysokości opłat za energię elektryczną, wodę i wywóz odpadów?
Odp. Koszty opłat eksploatacyjnych zostaną skalkulowane przez Wnioskodawczynię według zużycia na podstawie dokumentów źródłowych wystawionych przez dostawców.
4. Kto - Pani czy najemca ma faktyczną możliwość samodzielnego wyboru podmiotu świadczącego usługi dostarczania wody, energii elektrycznej, wywozu odpadów?
Odp. Faktyczną możliwość samodzielnego wyboru podmiotu świadczącego usługi dostarczania wody, energii elektrycznej wywozu odpadów ma Wnioskodawczyni.
5. Kto - Pani czy najemca ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużytej wody, energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu, w oparciu o jakie kryteria ustalane jest faktyczne ich zużycie, np. na podstawie powierzchni lokalu, odczytu liczników?
Odp. O ilości zużytej wody, energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu decyduje najemca jako jedyny użytkownik wynajmowanego lokalu. Faktyczne ich zużycie ustalane jest na podstawie odczytu liczników zgodnie z zawiadomieniem o rozliczeniu mediów przygotowywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową.
6. Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektrycznej, wody, wywozu odpadów z wybranym przez siebie dostawcą?
Odp. Najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektryczne, wody, wywozu odpadów z wybranym przez siebie dostawcą.
7. Jeżeli w skład opłat eksploatacyjnych, którymi obciąża Pani najemcę wchodzą inne opłaty niż opłaty za zużycie wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów to proszę je wskazać i podać w odniesieniu do nich informacje analogiczne jak w pkt II wezwania, oraz przedstawić własne stanowisko dotyczące powstania obowiązku podatkowego z tytułu obciążania najemcy tymi opłatami.
Odp. Nie ma innych opłat.
Pytania
1. Czy w przypadku rozliczenia z tytułu czynszu najmu, obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Wnioskodawczyni powstanie w momencie wystawienia faktury z tego tytułu przez Wnioskodawczynię?
2. Czy ew. wpłata zaliczki na poczet czynszu najmu przez najemcę wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT z tego tytułu?
3. Czy w przypadku rozliczenia z tytułu kosztów opłat eksploatacyjnych, obowiązek podatku w podatku VAT po stronie Wnioskodawczyni powstanie w momencie wystawienia faktury z tego tytułu przez Wnioskodawczynię?
Pani stanowisko w sprawie
AD PYTANIE 1 i 2
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy, co do zasady, powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Szczególną regulację w tym zakresie przewiduje ponadto art. 19a ust. 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym, usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.
Oznacza to, że w przypadku, gdy mamy do czynienia z usługą ciągłą, która jest świadczona przez okres dłuższy niż rok, to obowiązek podatkowy powstanie niezależnie od terminu płatności lub rozliczeń, z upływem każdego roku podatkowego.
Art. 19a ust. 3 ustawy o VAT nie przewiduje jednak wprost szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego, a jedynie ustala moment, w którym usługę ciągłą uważa się za wykonaną, co z kolei rodzi obowiązek podatkowy według zasady ogólnej, wyrażonej w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT.
Wyjątek od tej zasady wprowadza art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) tir. trzecie, zgodnie z którym dla usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu ich świadczenia.
Dopiero gdyby faktura nie została wystawiona w terminie, zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.
Zgodnie z ogólną zasadą lege specialis derogat legi generali, art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) tir. trzecie ustawy o VAT, jako ustanawiający regulację szczególną w stosunku do art. 19a ust. 1 i ust. 3 ustawy o VAT będzie miał zastosowanie do niniejszego stanu faktycznego. Art. 19a ust. 5 został zresztą literalnie wskazany w art. 19a ust. 1, jako zastrzeżenie co do ogólnej zasady powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT.
Oznacza to, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia przez Wnioskodawczynię usługi najmu powstanie z chwilą wystawienia przez nią faktury z tego tytułu, po upływie każdego sześciomiesięcznego okresu rozliczeniowego.
Na moment powstania obowiązku podatkowego nie będzie miał wpływu fakt ew. wpłacania zaliczek przez najemcę.
Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Jednakże, zgodnie z pkt 2 tego przepisu, nie ma on zastosowania do dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, tj. w momencie wystawienia faktury.
Reasumując, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia przez Wnioskodawczynię usługi najmu powstanie w momencie wystawienia przez nią faktury z tego tytułu, a ew. wpłacone zaliczki na poczet czynszu najmu nie będą powodować powstania w stosunku do nich obowiązku podatkowego ani nie będą mieć wpływu na moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usługi najmu.
Dopiero w momencie, gdyby Wnioskodawczyni nie wystawiła faktury lub wystawiłaby ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy, na podstawie art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, powstałby z chwilą upływu terminu do jej wystawienia, a gdyby nie określono takiego terminu, z chwilą upływu terminu płatności.
AD PYTANIE 3
Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. a) i lit. b) tir. pierwsze, drugie i szóste ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu:
1. dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego;
2. świadczenia usług telekomunikacyjnych;
3. świadczenia usług wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy o VAT;
4. świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego;
powstaje w momencie wystawienia faktury z tego tytułu.
Niewątpliwie, zarówno dostawa energii i ciepła, jak i świadczenie usług jej dystrybucji podlega regulacji szczególnej, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu dokonania dostawy lub świadczenia usługi. Oznacza to, że po stronie Wnioskodawczyni, obowiązek podatkowy powstanie w momencie wystawienia faktury przerzucającej na najemcę koszty opłat eksploatacyjnych związanych z energią elektryczną i ciepłem.
Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 25a ustawy o VAT przez „usługi telekomunikacyjneʺ rozumie się usługi dotyczące transmisji, emisji i odbioru sygnałów, tekstów, obrazów i dźwięków lub wszelkiego rodzaju informacji drogą kablową, radiową, optyczną lub za pośrednictwem innych systemów elektromagnetycznych, w tym związane z nimi przeniesienie lub cesję praw do użytkowania środków dla zapewniania takiej transmisji, emisji i odbioru, wraz z zapewnieniem dostępu do ogólnoświatowych sieci informacyjnych, z uwzględnieniem art. 6a rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 77 z 23.03.2011, str. 1, z późn. zm.), zwanego dalej „rozporządzeniem 282/2011ʺ.
Art. 6a rozporządzenia 282/2011 tworzy przykładowy katalog usług telekomunikacyjnych, w którym mieszczą się:
Niewątpliwie, w katalogu tym mieści się dostęp do Internetu. Oznacza to, że po stronie Wnioskodawczyni, obowiązek podatkowy powstanie w momencie wystawienia faktury przerzucającej na najemcę koszty opłat eksploatacyjnych związanych z dostępem do internetu.
W poz. 24-25 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienione są:
W poz. 27-35 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienione są:
Zważając na szeroki zakres usług związanych ze zbieraniem i utylizacją odpadów, niewątpliwie również usługa komunalna wywozu odpadów mieści się w katalogu usług, co do których obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu ich świadczenia. Podobnie usługa zapewnienia wody. Oznacza to, że po stronie Wnioskodawczyni, obowiązek podatkowy powstanie w momencie wystawienia faktury przerzucającej na najemcę koszty opłat eksploatacyjnych związanych z wywozem odpadów i zapewnieniem dostępu do wody.
Reasumując, w przypadku rozliczenia z tytułu kosztów opłat eksploatacyjnych, obowiązek podatku w podatku VAT po stronie Wnioskodawczyni powstanie w momencie wystawienia faktury z tego tytułu przez Wnioskodawczynię.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.
Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.
Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Zgodnie z art. 29a ust. 7 ustawy:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku
W myśl art. 19a ust. 1 ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy:
Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.
Art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy stanowi, że:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:
a) dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
b) świadczenia usług:
- telekomunikacyjnych,
- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
- stałej obsługi prawnej i biurowej,
- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.
W załączniku nr 3 do ustawy, do którego odwołuje się art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy wymieniono:
W poz. 24. - PKWiU 36.00.20.0 - Usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych
W poz. 25 - PKWiU 36.00.30.0 - Usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych
W poz. 26 - ex 37 Usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków
W poz. 27 - PKWiU 38.11.1 - Usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne, nadających się do recyklingu
W poz. 28 - PKWiU 38.11.2 - Usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne, nienadających się do recyklingu
W poz. 29 - PKWiU - 38.11.6 - Usługi związane z infrastrukturą przeznaczoną do przemieszczania odpadów innych niż niebezpieczne
W poz. 30 - PKWiU 38.12.1 Usługi związane ze zbieraniem odpadów niebezpiecznych
W poz. 31 - PKWiU 38.12.30.0 - Usługi związane z infrastrukturą przeznaczoną do przemieszczania odpadów niebezpiecznych nadających się do recyklingu
W poz. 32 - PKWIU 38.21.10.0 - Usługi związane z obróbką odpadów innych niż niebezpieczne w celu ich ostatecznego usunięcia
W poz. 33 - PKWiU 38.21.2 - Usługi związane z usuwaniem odpadów innych niż niebezpieczne
W poz. 34 - PKWiU 38.22.19.0 - Usługi związane z przetwarzaniem pozostałych odpadów niebezpiecznych
Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
W myśl art. 19a ust. 7 ustawy:
W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.
Co do zasady, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Stosownie do zapisu art. 106i ust. 1, ust, 2 ust. 3, ust. 7, ust. 8 ustawy:
1. Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.
2. Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.
3. Fakturę wystawia się nie później niż:
1) 30. dnia od dnia wykonania usług - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a;
2) 60. dnia od dnia wydania towarów - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b, z zastrzeżeniem ust. 4;
3) 90. dnia od dnia wykonania czynności - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. c;
4) z upływem terminu płatności - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.
7. Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed:
1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.
8. Przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.
Z okoliczności sprawy wynika, że 27 sierpnia 2025 r. zawarła Pani ze spółką powstałą z przekształcenia prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej umowę najmu lokalu, aby zaspokoić potrzeby biurowe spółki. Najemca, poza zapłatą czynszu najmu, zobowiązany jest również pokryć wszelkie koszty opłat wynikające z eksploatacji lokalu (w tym m.in. opłat za zużycie wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów). Koszty te będą kalkulowane według zużycia. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych będzie następowało w tożsamych do czynszu najmu, sześciomiesięcznych okresach rozliczeniowych, według faktur wystawionych przez Panią, uwzględniających koszty eksploatacyjne z dokumentów wystawionych przez dostawców tych towarów lub usług. Pani otrzymuje wystawiane na panią faktury dotyczące opłat za zużycie energii elektrycznej, wody oraz za wywóz odpadów. Faktyczne ich zużycie ustalane jest na podstawie odczytu liczników zgodnie z zawiadomieniem o rozliczeniu mediów przygotowywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową. Koszty opłat eksploatacyjnych zostaną skalkulowane przez Panią według zużycia na podstawie dokumentów źródłowych wystawionych przez dostawców. Pani ma faktyczną możliwość samodzielnego wyboru podmiotu świadczącego usługi dostarczania wody, energii elektrycznej, wywozu odpadów. O ilości zużytej wody, energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu decyduje najemca jako jedyny użytkownik wynajmowanego lokalu. Faktyczne ich zużycie ustalane jest na podstawie odczytu liczników zgodnie z zawiadomieniem o rozliczeniu mediów przygotowywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową. Najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektryczne, wody, wywozu odpadów z wybranym przez siebie dostawcą.
Odpowiedź na Pani pytania dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług najmu, w tym otrzymania zaliczek na poczet czynszu oraz z tytułu obciążania najemcy kosztami opłat eksploatacyjnych (zużycie wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów) w pierwszej kolejności wymaga ustalenia, czy świadczone przez Panią usługi najmu i obciążanie najemcy kosztami mediów (wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów) stanowią jedno świadczenie kompleksowe, czy też są świadczeniami odrębnymi.
W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.
W tym miejscu zauważyć należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)
Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.
Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).
Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, iż nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że - zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) - każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.
W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że „artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.
Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.
Ponadto, w ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.
Uwzględniając powyższe za zasadę należy przyjąć, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.
Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.
Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.
Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.
Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.
W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy”.
Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.
W tym miejscu należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) stanowi, że:
Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.
Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.
Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy - na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.
Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.
Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.
W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.
W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
W sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.
W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:
Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości - rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.
Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.
W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że wynajem lokalu i związana z nim dostawa mediów (energii elektrycznej, wody) stanowią odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg zasad właściwych dla danej czynności.
W sprawie brak jest więc podstaw do traktowania opłat za media (zużycie energii elektrycznej, wody), którymi obciąża Pani najemcę jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługę najmu. Nie można uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z usługą najmu lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokalu.
We wniosku wskazała Pani, że poza zapłatą czynszu najmu najemca zobowiązany jest pokryć koszty opłat wynikające z jego eksploatacji (zużycie wody, energii elektrycznej) otrzymuje wystawiane na Panią faktury dotyczące opłat za zużycie energii elektrycznej, wody oraz za wywóz odpadów. Koszty opłat eksploatacyjnych zostaną skalkulowane przez Panią według zużycia na podstawie dokumentów źródłowych wystawionych przez dostawców. Pani ma faktyczną możliwość samodzielnego wyboru podmiotu świadczącego usługi dostarczania wody, energii elektrycznej, wywozu odpadów. O ilości zużytej wody, energii elektrycznej w wynajmowanym lokalu decyduje najemca jako jedyny użytkownik wynajmowanego lokalu. Faktyczne ich zużycie ustalane jest na podstawie odczytu liczników zgodnie z zawiadomieniem o rozliczeniu mediów przygotowywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową. Najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektryczne, wody, wywozu odpadów z wybranym przez siebie dostawcą.
Zatem obciążanie najemcy, odrębnie od usługi najmu, kosztami mediów, tj. zużycia wody, energii elektrycznej (odrębnie każdego) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Natomiast obciążanie najemcy lokalu kosztami wywozu odpadów z uwagi na to, że ani Pani, ani najemca - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów stanowi jedno świadczenie kompleksowe, gdzie świadczeniem głównym jest najem lokalu. Tym samym pobierana przez Panią od najemcy opłata za wywóz odpadów powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu, która to czynność stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Tym samym w sprawie można mówić o momencie powstania obowiązku podatkowego odrębnie dla świadczonej przez Panią usługi kompleksowej, tj. wynajmu lokalu, w składzie której należy uwzględnić obciążanie najemcy kosztami wywozu odpadów, zaliczki na poczet tej usługi oraz momencie powstania obowiązku podatkowego odrębnie dla obciążania najemcy kosztami zużycia wody i energii elektrycznej.
Z wniosku wynika, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Czynsz najmu, zgodnie z umową, płatny jest w sześciomiesięcznych okresach rozliczeniowych, na podstawie wystawionej przez Panią faktury. Strony dopuściły w umowie możliwość uiszczania przez najemcę zaliczek na poczet czynszu najmu, maksymalnie raz w miesiącu, w kwocie nieprzekraczającej kwoty odpowiadającej wartości czynszu najmu za jeden miesiąc. Zgodnie z umową, decyzja o uiszczeniu zaliczki na poczet najmu zależy wyłącznie od woli najemcy. Nie będzie Pani wystawiała żadnej faktury dokumentującej wpłatę zaliczki. Najemca, poza zapłatą czynszu najmu, zobowiązany jest również pokryć wszelkie koszty opłat wynikające z eksploatacji lokalu (w tym m.in. opłat za zużycie wody, energii elektrycznej, wywóz odpadów). Rozliczenie opłat eksploatacyjnych będzie następowało w tożsamych do czynszu najmu, sześciomiesięcznych okresach rozliczeniowych, według wystawionych przez Panią faktur.
Z powołanego wyżej przepisu art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy wynika, że co do zasady dla usług najmu, dostawy energii elektrycznej, usług dystrybucji energii elektrycznej oraz usług wymienionych w poz. 24-26 załącznika nr 3 do ustawy (usług związanych z handlem wodą i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, usług związanych z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków) powstaje z chwilą wystawienia faktury.
Uwzględniając więc opis sprawy w kontekście wyżej powołanego przepisu zgodzić należy się z Pani poglądem, że obowiązek podatkowy dla świadczonej przez Panią kompleksowej usługi najmu lokalu (obejmującej opłaty za wywóz odpadów), obciążania najemcy kosztami zużycia energii elektrycznej i zużycia wody powstanie z chwilą wystawienia przez Panią faktury dokumentującej te czynności.
Zgodzić należy się również z Pani stanowiskiem, że otrzymanie zaliczek na poczet czynszu najmu nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, co wynika wprost z przepisu art. 19a ust. 8 pkt 2 ustawy.
Podkreślić w tym miejscu trzeba, że obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu lokalu (obejmującej opłaty za wywóz odpadów), obciążania najemcy kosztami zużycia energii elektrycznej i zużycia wody powstanie w dacie wystawienia faktury, ale jedynie w przypadkach, gdy faktury dokumentujące te świadczenia (czynności) zostały wystawione w terminie określonym w art.106i ust. 3 pkt 4 ustawy.
Uwzględniając całościowo Pani stanowisko uznaję je za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w Pani własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obciążania najemcy opłatami za dostęp do Internetu.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo