Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.802.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia:

• czy w zakresie planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku VAT,
• czy ww. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku,
• czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 listopada 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- E.E.

- B.B.

- C.C.

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką, której głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Ponadto Spółka prowadzi również działalność związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, prowadzeniem specjalistycznych robót budowlanych oraz transportem lądowym oraz rurociągowym.

Spółka jest oraz, na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu), będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć szereg nieruchomości gruntowych.

W tymi zakresie Spółka nabędzie między innymi nieruchomość gruntową od p. E.E., p. B.B., p. C.C., jako współwłaścicieli nieruchomości objętej ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: „Sprzedający”; Sprzedający łącznie z Nabywcą dalej: „Strony” lub „Zainteresowani”), która to nieruchomość gruntowa opisana została szczegółowo w dalszej części wniosku.

W związku z tym Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca zapłaci Sprzedającym umówioną cenę. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

Przedmiotem transakcji będzie niezabudowana nieruchomość gruntowa położona na terenie miejscowości (...), stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 1,0302 ha, obręb ewidencyjny (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących (dalej: „Nieruchomości Sąsiadujące”) Spółka planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania obiektu logistycznego (dalej: „Inwestycja”). Po wybudowaniu, Spółka będzie świadczyła usługi najmu powierzchni w budynkach magazynowych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Na moment planowanej Transakcji, Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz Nabywca wyłączy część Nieruchomości z produkcji rolnej, jak również uzyska dla planowanej Inwestycji pozwolenie na budowę.

Nieruchomość nie jest na dzisiaj objęta planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „PZP”). Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej, Nieruchomość stanowi grunt orny (R).

Sprzedający nabyli przysługujące im udziały w przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 21 lipca 2006 r. przez (...), notariusza w (...), za numerem Repertorium A (…). Fakt nabycia Nieruchomości oraz posiadania jej na własność przez Sprzedających nie jest kontestowany przez żadną osobę trzecią lub organ. Nieruchomość jest współwłasnością p. E.E., p. B.B. i p. C.C.

Małżonkowie E.E. i B.B. powyższego nabycia dokonali do majątku objętego wspólnością ustawową, a obowiązujący w ich związku małżeńskim ustrój wspólności ustawowej nie został zmieniony żadną umową majątkową małżeńską, jak również nie zostało wydane żadne orzeczenie sądu w tym zakresie.

C.C. powyższego nabycia dokonał będąc kawalerem, następnie zawarł związek małżeński, w którym pozostaje do dnia dzisiejszego, w jego związku małżeńskim od jego zawarcia obowiązuje ustrój wspólności ustawowej, z żoną umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał.

Sprzedający C.C. nie wykonuje działalności gospodarczej i nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236).

Sprzedający E.E. i B.B. wykonują działalność gospodarczą i są przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236), przy czym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej, o której mowa powyżej.

Przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy na dzień zawarcia Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Na potrzeby sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie korzystali z usług agenta nieruchomościowego, któremu udzielone zostało odpowiednie pełnomocnictwo.

Podsumowując okoliczności nabycia i posiadania Nieruchomości:

1. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze darowizny, a zatem Nieruchomość nie została nabyta z intencją dokonania dalszej odsprzedaży;
2. nabycie Nieruchomości miało miejsce w 2006 r., a zatem ponad 19 lat temu;
3. Sprzedający nie sprzedawali w przeszłości innych nieruchomości gruntowych ani nie planują dokonania innych transakcji.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę Nieruchomości, co zostało opisane poniżej. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych. Działania te są niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

1. uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji;
2. przeprowadzenie podziału geodezyjnego Nieruchomości;
3. faktycznego wyłączenia części Nieruchomości (klasy IV) z produkcji rolnej poprzez rozpoczęcie przez Spółkę robót budowlanych i dokonania odpowiedniego wypisu w dzienniku budowy.

Sprzedający nie podejmowali się dokonywania poniżej wymienionych czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników):

1. ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży,
2. uzbrojenie działek,
3. wydzielenie dróg wewnętrznych,
4. działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia),
5. występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne:

             i.       przekształcenie działek pod zabudowę,

            ii.      decyzję o warunkach zabudowy,

           iii.     uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

           iv.      uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej,

            v.      wycinkę drzew i krzewów.

Sprzedający udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielny dokument potwierdzający bezwarunkowe i nieodwołane udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym m.in.:

1. przeprowadzenie niezbędnych badań i prób,
2. wystąpienie o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty z tym związane, w szczególności w zakresie audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych,
3. wystąpienie z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym decyzji podziałowych,
4. wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielne pełnomocnictwo [dalej: Pełnomocnictwo] do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności do nabycia przez Spółkę Nieruchomości, wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje także:

1. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,
2. uzyskanie decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości,
3. wyodrębnienie działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość do nowych ksiąg wieczystych,
4. uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
5. uzyskanie decyzji o wycince drzewa i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,
6. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,
7. uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,
8. uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących Inwestycję,
9. uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zamiennych,
10. uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,
11. zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub jej części w rejestrze gruntów,
12. uzyskanie wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości,
13. przystępowanie do wszczętych i niezakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości, toczących się lub zawieszonych przed organami administracji,
14. występowanie do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,
15. występowanie z procedurą uzyskania klauzuli ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,
16. dokonywanie wszelkich innych czynności, składanie wszelkich oświadczeń oraz podpisanie wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Pełnomocnika okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa

- dalej: „Zakres Pełnomocnictwa”.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali ze Spółką umowę użyczenia, w ramach której oddali Nieruchomość Spółce do bezpłatnego używania. Użyczenie nastąpiło na czas oznaczony do daty końcowej (zgodnie z definicją w Umowie Przedwstępnej) lub do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej lub do daty Transakcji. Celem użyczenia jest używanie Nieruchomości przez Spółkę w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Inwestycji.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się współpracować z Nabywcą w ramach prowadzonej przez niego Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się m.in. nie wykonywać przysługujących im praw do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Nabywcę postępowań.

W ramach Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Sprzedający przekażą Nabywcy wszelkie dokumenty oraz informacje będące w ich posiadaniu i dotyczące Nieruchomości. Przekazanie Nabywcy powyższej dokumentacji nastąpi w oryginałach lub w poświadczonych urzędowo kopiach i zostanie potwierdzone przez Strony poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Kompletna lista dokumentacji przekazywanej Nabywcy stanowić będzie załącznik do Umowy Przyrzeczonej. Niezależnie od powyższego, Sprzedający zobowiązali się do niezwłocznego przekazania dodatkowej dokumentacji, w posiadanie której wejdą po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)  W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali swoje udziały w Nieruchomości (działce nr 1) od momentu ich nabycia w drodze darowizny w 2006 r. - jeśli były to cele osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób Nieruchomość zaspokajała potrzeby osobiste Sprzedających?

Odp.: Działka nr 1 [dalej: Nieruchomość] od momentu nabycia w drodze darowizny w 2006 r. nie była w żaden sposób wykorzystywana przez E.E., B.B. i C.C. [dalej: Sprzedający], w tym nie była wykorzystywana na cele osobiste czy na cele działalności gospodarczej.

2)  Czy przed oddaniem Państwu Nieruchomości do bezpłatnego używania, Sprzedający oddawali Nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze innym niż Państwa Spółka podmiotom? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

b)  czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

c)  kto był stroną tych umów: wszyscy Sprzedający/tylko niektórzy z nich?

Odp.: Nieruchomość przed oddaniem jej Spółce do bezpłatnego używania nie była oddawana przez Sprzedających w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o charakterze podobnym do umów najmu czy dzierżawy z wyjątkiem przypadków opisanych poniżej.

W związku z przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości z 14 lipca 2021 r. zawartą przez wszystkich Sprzedających z innym niż A. inwestorem [dalej: Inwestor 2], na podstawie odrębnej umowy użyczenia Inwestor 2 nieodpłatnie uzyskał od Sprzedających prawo do używania Nieruchomości w celu m.in. przeprowadzenia badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania z nimi umów przyłączeniowych oraz dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) [dalej: Prawo budowlane].

Ponadto w związku z podpisaniem 14 października 2015 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wszyscy Sprzedający podjęli jeszcze wcześniejszą próbę sprzedaży Nieruchomości na rzecz inwestora niepowiązanego ani z A., ani z Inwestorem 2 [dalej: Inwestor 3]. Inwestor 3 uzyskał od Sprzedających nieodpłatnie analogiczne do Inwestora 2 uprawnienia, w tym prawo do używania Nieruchomości w celu m.in. przeprowadzenia badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania z nimi umów przyłączeniowych oraz dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

3)  Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający udzielali innemu niż Państwa Spółka podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Ich imieniu - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: Na potrzeby Transakcji, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa wyłącznie podmiotom wskazanym przez Spółkę.

Jednak wcześniej, tj. 14 lipca 2021 r. Sprzedający zawarli wyżej wspomnianą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z Inwestorem 2, któremu Sprzedający udzielili:

a)  ograniczonego pełnomocnictwa w zakresie pozwalającym na podjęcie niezbędnych kroków do przygotowania Nieruchomości pod planowaną inwestycję w zakresie reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach administracyjnych mających na celu wydanie oraz uzyskanie: 1) decyzji lub pozwoleń dotyczących podziału geodezyjnego oraz prawnego Nieruchomości; 2) decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (w tym także ustalających odpowiednie opłaty);

b)  pełnomocnictwa m.in. do:

• przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji, zaświadczeń o treści oraz wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, ewentualnie zaświadczeń o braku studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek/rejestrów budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości i objętych ewidencją gruntów i budynków;
• uzyskiwania wypisów i zaświadczeń rejestrów i ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących ochrony środowiskowej lub przyrodniczej w odniesieniu do Nieruchomości;
• reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji i zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych związanych z Nieruchomością;
• zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie oraz do uzyskiwania odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta prawem pierwokupu, a także czy Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów;
• uzyskiwania informacji o Sprzedających i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON i innych organów w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości Sprzedających.

W związku z wyżej opisanymi działaniami Inwestor 2 złożył w imieniu i na rzecz Sprzedających wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości. Postępowanie administracyjne w tym przedmiocie, w którym Sprzedający są stroną, zostało wstrzymane z uwagi na brak kontynuacji ówczesnego procesu inwestycyjnego przez Inwestora 2. W ramach Transakcji ze Spółką postępowanie to zostało wznowione w celu uzyskania decyzji podziałowej dla Nieruchomości.

Wspomniana umowa przedwstępna z 14 lipca 2021 r. nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej z Inwestorem 2, tzn. Nieruchomość pozostała w rękach Sprzedających.

Poza tym Sprzedający podjęli jeszcze wcześniejszą próbę sprzedaży Nieruchomości, przy której proces działania potencjalnego nabywcy był podobny do opisanego we Wniosku. Chodzi o ww. umowę przedwstępną z 14 października 2015 r., w związku z którą Inwestor 3 otrzymał od Sprzedających zakres uprawnień i pełnomocnictw bardzo zbliżony do opisanego we Wniosku zakresu uprawnień A.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

2.  Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3.  Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

2.  Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3.  Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady — zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedający, jako osoby fizyczne, będą działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera (C-213/24) stwierdzono, że działania takie jak:

1. podział nieruchomości na mniejsze działki i podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych;
2. zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);
3. nabycie dodatkowej działki gruntu w celu utworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych do wydzielonych działek;
4. uzbrojenie nieruchomości w media;
5. usunięcie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;
6. uzyskanie wymaganych zezwoleń od właściwych organów;
7. przeprowadzenie reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;
8. przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży

można zakwalifikować jako aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców.

Jak wskazał TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE w zakresie, w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynności, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którymi analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnymi przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach C-25/03).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnymi jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całymi okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tymi zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku.

O zawodowej (profesjonalnej) formie Transakcji świadczy fakt podpisania oddzielnego dokumentu Pełnomocnictwa, w którym Sprzedający upoważniają Spółkę m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości, uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, dokonywania wszelkich innych czynności, składania wszelkich oświadczeń oraz podpisania wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Spółki okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji Pełnomocnictwa.

Niektóre z czynności objętych Pełnomocnictwem z różnych przyczyn muszą zostać dokonane przed Transakcją - m.in. bez wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej Transakcja nie mogłaby mieć miejsca (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).

Za uznaniem, że Transakcja ma charakter profesjonalny świadczy także podpisanie Umowy Użyczenia Nieruchomości, na podstawie której Spółka będzie używać Nieruchomości w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych.

W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

Fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa przez Nabywcę na rzecz Sprzedających, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez Sprzedających. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

W efekcie należy wskazać, iż Sprzedający, jak również podmioty na rzecz których Sprzedający udzielili pełnomocnictwa, którzy zarazem we wskazanym zakresie działać będą w imieniu i na rzecz Sprzedających, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

Charakter dokonywanych działań przez Sprzedających, zaangażowanie Nabywcy będącego profesjonalnym podmiotem, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, w kontekście podejmowanych czynności zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. W efekcie całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającym zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Przy czym należy podkreślić, że, z uwagi na obowiązujące przepisy prawa, działania objęte Zakresem Pełnomocnictwa nie stanowią dobrowolnych czynności Sprzedających, które mają na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości, lecz są to działania niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji. Zatem bez podjęcia tych działań Sprzedający nie mogą skutecznie sprzedać Nieruchomość ani Nabywcy ani żadnemu innemu podmiotowi, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedających i Nabywcę wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT), tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że Sprzedający w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, działają w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach faktycznych:

i.    W interpretacji indywidualnej wydanej w 2022 r., gdzie Sprzedający byli zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania, dla analogicznego stanu faktycznego, gdzie DKIS zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od uzasadnienia prawnego swojej oceny:

„Powyższe okoliczności dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 28 stycznia 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.623.2021.2.MS

ii.   W jednej z najnowszych interpretacji indywidualnych:

„Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności, dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan, jako właściciel działki, będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Tym samym, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 6 lutego 2025 r., znak 0112-KDIL3.4012.813.2024.2.KFK

iii.  Z kolei w innej interpretacji wskazano, że jednorazowy charakter czynności nie stanowi przeszkody do uznania transakcji za opodatkowaną VAT:

„Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano”.

Stwierdzono również, że działanie samodzielne lub przez pełnomocnika nie ma wpływu na kwalifikację podatkową VAT:

„Ponadto na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pani, lecz Kupująca Spółka na podstawie pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży działki nr 1, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 12 lutego 2025 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.12.2025.2.AWY

iv. W jednej z interpretacji, gdzie DKIS uznał stanowisko Wnioskodawczym za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia prawnego, wskazano w uzasadnieniu stanowiska własnego, że:

„[...] W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 16 grudnia 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.866.2024.1.KAK;

v.   Jak natomiast m.in. wskazano w stanie faktycznym innej interpretacji:

„[...] Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu”.

W świetle takich działań, DKIS uznał, że:

„[...] Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT”.

- interpretacja DKIS z 14 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.478.2024.2.SKJ.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Sprzedający jako osoby fizyczne dokonujące sprzedaży Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będą działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione od VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony, ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość na dzień Transakcji objęta będzie decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy (Transakcji) przedmiotowa niezabudowana Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad 3

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

Art. 86 ust. 2 pkt i lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Granicę w tak przyznanym podatnikom prawdę do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nabywca będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki. Nabycie Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji.

Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT poprzez realizację Inwestycji, a następnie planowaną działalność polegającą na usługach najmu powierzchni w budynkach magazynowych, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe, należy wskazać, iż sama Transakcja stanowić będzie również czynność opodatkowaną, tj. z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający naliczą VAT w wystawionej przez siebie fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, który będzie podlegał odliczeniu.

Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

W interpretacji indywidualnej dla podobnego stanu faktycznego stwierdzono, że spółka kupująca nieruchomość gruntową ma prawo do odliczenia VAT naliczonego:

„Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki, z faktur wystawionych przez każdego ze Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 13 lutego 2025 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.891.2024.2.KOM

Podobnie w ww. interpretacji indywidualnej, w której Sprzedający byli zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania:

„Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT”.

- interpretacja indywidualna DKIS z 28 stycznia 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.623.2021.2.MS

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków. W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć m.in. niezabudowaną działkę nr 1 (dalej: „Nieruchomość”) od E.E., B.B. i C.C. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający nabyli swoje udziały w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 2006 r. Od momentu nabycia Nieruchomości, nie była ona w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedających.

C.C. nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast małżonkowie E.E. i B.B. prowadzą działalność gospodarczą, przy czym nie są podatnikami podatku VAT, a sprzedawana Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w tej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ponosili nakładów finansowych w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, nie uzbrajali działek, nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie występowali do organów z wnioskami o przekształcenie działek pod zabudowę, decyzję o warunkach zabudowy czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę. Ponadto, Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych (innych niż zwykłe formy ogłoszenia) oraz nie korzystali z usług agenta nieruchomościowego.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

1. uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji;
2. przeprowadzenia podziału geodezyjnego Nieruchomości;
3. faktycznego wyłączenia części Nieruchomości (klasy IV) z produkcji rolnej poprzez rozpoczęcie przez Spółkę robót budowlanych i dokonania odpowiedniego wypisu w dzienniku budowy.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku VAT oraz czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę, takich jak wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Inwestycji, czy decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca (Spółka) już się zgłosił, właściciele gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Działka została bezpłatnie użyczona na rzecz Spółki na mocy umowy użyczenia, w związku z Umową Przedwstępną, wyłącznie w celu uzyskania przez Nabywcę niezbędnych zgód i decyzji administracyjnych, tj. umożliwienia Nabywcy zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie Umowy Przyrzeczonej. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Spółkę działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Należy również zauważyć, że wcześniej, tj. w 2021 i 2015 r., Sprzedający zawarli przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości odpowiednio z Inwestorem 2 oraz Inwestorem 3. Ww. umowy przedwstępne nie doprowadziły do zawarcia umów przyrzeczonych z Inwestorami, tzn. Nieruchomości pozostały w rękach Sprzedających. W związku z podpisaniem ww. umów przedwstępnych, doszło do udzielenia Inwestorom zainteresowanym kupnem Nieruchomości pełnomocnictw do występowania w imieniu Sprzedających w zakresie zbliżonym do opisanego we wniosku zakresu uprawnień Spółki. Tym samym, umożliwienie Inwestorom podjęcia czynności mających na celu dostosowanie gruntu do ich potrzeb, również nie było staraniem Sprzedających, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia gruntu, czy aby uatrakcyjnić grunt.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości Sprzedający nie ponosili jakichkolwiek nakładów w celu jej przygotowania do sprzedaży, nie korzystali z usług agenta nieruchomościowego oraz nie podejmowali działań marketingowych innych niż zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto, Nieruchomość opisana we wniosku nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedających, w szczególności nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Spółkę na mocy udzielonego jej przez Sprzedających pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego Nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającymi umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Nabywcy nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności od podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Aby Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanych faktur, faktury muszą dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym - mając na uwadze wyżej powołany art. 86 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy - Spółce nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości, gdyż Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Zatem stanowisko organu podatkowego dotyczące wykładni przepisów prawa podatkowego przedstawionej w powołanych przez Państwa interpretacjach indywidualnych zamyka się w obrębie spraw (przedstawionych stanów faktycznych, zdarzeń przyszłych), dla których interpretacje te zostały wydane.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.