Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.806.2025.5.IZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych przyszłej sprzedaży działek niezabudowanych (nr 2/14 i 3/1).

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca składa wniosek jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, a w szczególności nieprowadząca działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i działalności gospodarczej związanej z prowadzeniem inwestycji budowlanych.

Wnioskodawca oświadcza, że jest jedynym właścicielem nieruchomości położonej (…), składającej się z dwóch działek niezabudowanych o numerach geodezyjnych: 2/14 (dwa łamane przez czternaście) i 3/1 (trzy przez jeden), o łącznej powierzchni 0,0724 ha dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerach (…).

Wnioskodawca prawo własności nieruchomości (KW ….) składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 2/14 i 3/1 nabył w 1993 r. od Skarbu Państwa na podstawie prawomocnej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego (…) z 15 czerwca 1993 r., znak: (…). Zwrot przedmiotowej nieruchomości nastąpił na rzecz Wnioskodawcy (spadkobiercy) po byłej właścicielce.

Przedmiotowe nieruchomości stanowią kompleks działek niezabudowanych i tworzą plac położony w granicach administracyjnych miasta, na którym cyklicznie, co niedzielę (z wyjątkiem niedziel będących świętami i niedziel z niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi) odbywa się handel różnego rodzaju rzeczami i towarami (tzw. „giełda”). Każda transakcja handlowa pomiędzy sprzedawcami, a nabywcami odbywa się na wyłączne ryzyko i koszty stron tych operacji. Powierzchnia przeznaczona (wykorzystywana) i udostępniana tym osobom to około 310 m². Handel prowadzony jest przez osoby (Handlowców, Kupców, Wystawców), którzy danego dnia zgłoszą się i pojawią we wskazanym powyżej miejscu na podstawie ustnej umowy zawartej z właścicielami nieruchomości stanowiących kompleks działek niezabudowanych, w których skład wchodzą działki należące m.in. Wnioskodawcy. Kupcy, korzystający z terenu giełdy odprowadzają na rzecz właścicieli ww. nieruchomości stosowną opłatę z tytułu zajmowania określonych części placu. Opłaty pobierane są jednorazowo lub miesięcznie przez właścicieli zamiennie (w zależności od dyspozycji), a ich wysokość uzależniona jest od wielkości zajmowanego przez Wystawcę stanowiska. Nie jest pobierana opłata za miejsca zajmowane przez auta Wystawców. Dochód Wnioskodawcy z tego tytułu udokumentowany jest rachunkami i rozliczany jest miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT 28. Nieruchomości stanowiące targowisko nie są utwardzone, nie znajdują się na nich żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Na terenie nieruchomości wysypane są wiórki asfaltowe. Działki o nr 2/14 oraz 3/1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 28 października 2015 r., oznaczone są symbolem 3.UC.U. z przeznaczeniem pod teren zabudowy usługowej z rozmieszczeniem obiektów handlowych o pow. powyżej 2000 m², na którym obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów. Nie są wyznaczone linie rozgraniczające dotyczące poszczególnych funkcji.

Wnioskodawca kilkukrotnie składał wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…) w zakresie zmiany przeznaczenia terenu rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zabudowy usługowej o symbolu 3.UC-U na teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem uzupełniające funkcji usługowej.

Dla działek o nr 2/14 i 3/1 nie została wydana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu z art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach oraz nie obowiązuje aktualny operat uproszczonego planu urządzenia lasu w rozumieniu przepisów art. 19 ust. 2 ww. ustawy.

Dla działek o nr 2/14 i 3/1 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przedmiocie ich zalesienia. Grunty wyżej opisanych nieruchomości nie znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ani parku narodowego. Na wyżej opisanych nieruchomościach nie znajdują się wody płynące ani stojące. Nieruchomości nie są położone na terenie, co do którego została podjęta przez Radę Miasta (…) uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz nie leżą na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji. Nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tych nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nimi lub w korzystaniu z nich; nie występują także zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z tymi nieruchomościami. Nie została wydana żadna decyzja administracyjna, ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed sądem lub innym organem, w tym także postępowanie upadłościowe, egzekucyjne lub inne mogące mieć wpływ na sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości na rzecz dewelopera - osoby prawnej, firmy wyspecjalizowanej w inwestycjach budowlanych, który nosi się z zamiarem wybudowania na terenie tych nieruchomości budynku lub kompleksu budynków o charakterze mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym - G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w (…).

Wnioskodawca wraz z innymi właścicielami nieruchomości, które łącznie stanowią kompleks działek, zawarli 10 listopada 2021 r. przed notariuszem (…) przedwstępną umowę sprzedaży m.in działek o numerach 2/14 i 3/1. Wnioskodawca na mocy ww. umowy zobowiązał się do sprzedaży spółce pod firmą G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) - w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), objętej księgą wieczystą KW numer (…).

Uzgodniono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

1.  Zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (…), uchwalonego Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 28 października 2015 r. w zakresie przeznaczenia działek: 2/14 i 3/1 z dotychczasowego: teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zabudowy usługowej z zakazem lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów na przeznaczenie dopuszczające zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²;

2.  Przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży w dniu jej zawarcia wszystkich Sprzedających, tak aby w wyniku przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący nabył całość, tj. 100% udziałów ww. nieruchomości;

3.  Przeprowadzenia przez Kupującego procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. do 28 lutego 2022 r.;

4.  Potwierdzenia przez Kupującego Sprzedającym faktu przeprowadzenia procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej oraz uzyskania pozytywnego wyniku badania, tj. do 31 marca 2022 r.;

5.  Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, obejmującej zgodę na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi i infrastrukturą techniczną o parametrach obejmujących co najmniej możliwość zrealizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²;

6.  Nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek F.F. i B.B. i przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 2/16 i 3/3;

7.  Nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek C.C., D.D. i E.E. przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 2/9, 2/13 i 3/2.

Przy czym należy nadmienić, że powyżej wskazane terminy do dokonania określonych czynności zostały przedłużone na podstawie stosownych aneksów do ww. umowy przedwstępnej. Wnioskodawca zobowiązał się do:

1)  Niepodejmowania żadnych działań, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej, w szczególności takich, które spowodowałyby, że oświadczenia złożone przez każdego ze Sprzedających w umowie przedwstępnej nie pozostałyby aktualne i prawdziwe przez cały czas obowiązywania umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do niezwłocznego informowania Kupującego o jakichkolwiek zmianach w tym zakresie;

2)  Umożliwienia osobom upoważnionym przez Kupującego swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu dokonywania na ich terenie wszelkich wierceń, badań, ekspertyz gruntu, ustalenia ewentualnych skażeń i zanieczyszczeń gruntu i wód gruntowych, a także innych badań, testów i analiz określonych w niniejszej umowie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym lub przedstawicielem Sprzedających, przy czym przeprowadzone przez Kupującą badania nie mogą znacząco utrudniać lub uniemożliwiać korzystania przez Sprzedających z nieruchomości na dotychczasowych zasadach;

3)  Doręczenia Kupującemu, na jego prośbę, niezbędnych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedających lub takich, do których uzyskania Sprzedający są uprawnieni, mających związek z wykonaniem postanowień umowy przedwstępnej i realizacją celów określonych przez Strony, a których żądanie na potrzeby osób trzecich lub organów administracji publicznej ma oparcie prawne;

4)  Udzielenia na wniosek Kupującego pełnomocnictw niezbędnych do pozyskania dokumentów i uzgodnień do uzyskania pozwolenia na budowę oraz przeprowadzenia badania Due deligence Nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił spółce G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), prawa do dysponowania nieruchomościami, dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z prawem wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania badań geodezyjnych i geologicznych. Zgoda ta stanowi dowód dysponowania Nieruchomościami przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Jedynymi czynnościami ze strony Wnioskodawcy związanymi z nieruchomościami w zakresie udostępniania ich na potrzeby organizacji handlu na ich terenie jest pobieranie (zamiennie z innymi właścicielami) opłat oraz nadzorowanie porządku i niezakłócanie korzystania z nieruchomości przez handlarzy i ich klientów. W zakresie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca korzysta z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami oraz prawnika, celem wypracowania bezpiecznych i możliwie najkorzystniejszych dla nich i pozostałych sprzedających warunków zbycia nieruchomości. Jednakże usługi te świadczone są przez ww. podmioty (osoby) w sposób okazjonalny i wyłącznie w przypadkach wystąpienia konkretnych spraw i kwestii do rozwiązania. Nie ma żadnych zasad stałej współpracy, a ewentualne zagadnienia do rozwiązania lub rozstrzygnięcia przekazywane są ad hoc i tylko w przypadkach gdy się pojawią.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)  W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan przedmiotowe działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Od momentu wejścia w ich posiadanie działka nie była użytkowana a od końca 1994 r. zostało utworzone targowisko czynne w niedzielę.

Czy był/jest to jedynie udostępnianie miejsca na prowadzenie przez kupców handlu?

Odpowiedź: Tak.

2)  Czy poczyni/poczynił Pan przed sprzedażą działek jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie wszystkich mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp.? Jakie to czynności?

Odpowiedź: Nie.

3)  W jaki sposób pozyskał Pan nabywców przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Poprzez pośrednika nieruchomości.

4)  Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Nie ma Pan wyznaczonego celu, najprawdopodobniej na zaspokojenie potrzeb życiowych.

5)  Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości/udziałów w nieruchomości, a jeśli tak - to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte;

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

- kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

Odpowiedź: Nie.

6)  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: Posiada Pan tylko mieszkanie w którym mieszka i na obecną chwilę nie zamierza Pan go sprzedać.

7)  Od kiedy udostępnia Pan swoje nieruchomości na rzecz Handlowców, Kupców, Wystawców?

Odpowiedź: Od końca 1994 r.

8)  Czy przychody z opłat pobieranych z tytułu zajmowania określonej części placu zaliczał/zalicza Pan do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Przychód jest udokumentowany rachunkami i rozliczany miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT 28.

9)  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Uzgodniono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

proszę wyjaśnić:

a)  kto wystąpił/wystąpi o zmianę planu zagospodarowania Pan czy Kupujący oraz na czyj koszt?

Odpowiedź: Wystąpili Właściciele/Współwłaściciele nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (w przeszłości również były składane takie wnioski). Wnioski składa się bezpłatnie.

b)  na czyj koszt (Pana czy Kupującego) Kupujący uzyskał/uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości?

Odpowiedź: Jeżeli dojdzie do zmiany planu zagospodarowania to koszty wszystkich przyszłych czynności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę, poniesie Kupujący.

c)  na czyj koszt Pana czy Kupującego wykonane zostało/zostanie badanie geodezyjne i geologiczne?

Odpowiedź: Na koszt Kupującego.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…). Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1) czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowym przypadku nie podejmuje się żadnych działań i nie angażuje się środków w sposób podobny do działań opisanych w art. 9 ust. 1 akapit drugi cytowanej dyrektywy. W szczególności samego zbycia nieruchomości, korzystania w tym zakresie z usług pośrednika, czy konsultacji prawnej, nie sposób uznać za wykonywanie działalności gospodarczej. Możliwość uznania osoby prywatnej za osobę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jak przedsiębiorcy (osobę o której mowa w art. 9 dyrektywy) stanowi wyjątek od zasady, który podlega ścisłej wykładni i nie może być rozciągany na zwykłe osoby fizyczne, które okazjonalnie dokonują sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Tak jest w przypadku objętym niniejszym wnioskiem. Nie zmienia tego fakt wykorzystywania nieruchomości na potrzeby osób, które na tejże nieruchomości prowadzą działalność gospodarczą, tj. handlowców (kupców, wystawców) korzystających z terenu „giełdy”. Nie można przyjąć, że każda osoba, która nawiązuje nawet stały stosunek prawny z przedsiębiorcą (lub cykliczny, jak ma to miejsce w tym przypadku - teren nieruchomości jest wykorzystywany okresowo, co niedziela, oprócz niedziel będących świętami i oprócz niedziel z niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi), sama staje się przedsiębiorcą względnie podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla przedsiębiorcy. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 §1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy). Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Czynności podejmowane przez nabywcę nieruchomości - dewelopera - tj. w szczególności czynności związane z badaniami przeprowadzanymi na terenie nieruchomości, a także uzyskaniem stosownych zezwoleń w trybie administracyjnym, związane są bezpośrednio z inwestycją zaplanowaną przez nabywcę. Nie jesteśmy uczestnikami procesu inwestycyjnego. O ile nawet działania nabywcy wpłyną na stan prawny nieruchomości (zmiany planu zagospodarowania, uzyskanie pozwoleń budowlanych), to w żaden sposób nie wpłyną na ustaloną w umowie przedwstępnej cenę sprzedaży nieruchomości, która zostanie określona z góry. Udzielenie przez Wnioskodawcę deweloperowi w zakresie czynności podejmowanych w toku postępowań administracyjnych zmierza wyłącznie do zrealizowania celu założonego przez inwestora, a nie przez Wnioskodawcę. Nie jest i nie było zamiarem Wnioskodawcy dokonywanie inwestycji związanej z budową założoną i zaplanowaną do realizacji w przyszłości przez inwestora, którym będzie podmiot prawa handlowego. Celem Wnioskodawcy jest wyłącznie sprzedaż nieruchomości, którą warunkuje uzyskanie przez ww. inwestora stosownych zezwoleń. Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności działek Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności, które ma charakter jednorazowy i nie może być uznane jako zrealizowane w wykonaniu działalności gospodarczej. Jak już powyżej wskazano, działalność taka nie jest prowadzona przez Wnioskodawcę. Działaniem Wnioskodawcy w tym przypadku jest wyłącznie sprzedaż nieruchomości na rzecz dewelopera. Ponadto, nie jest w zakresie planów i zamiarów Wnioskodawcy podejmowanie działań inwestycyjnych związanych ze zbywanymi nieruchomościami. Działania te i czynności stanowią domenę dewelopera, nawet jeśli deweloper korzysta w tym zakresie z upoważnienia lub zezwolenia Wnioskodawcy, to podejmowane przez niego działania są związane z jego założeniami inwestycyjnymi i dokonywane są na jego koszt i jego wyłączne ryzyko.

Wydana 24 maja 2021 r. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt: II FPS 1/21) trafnie stwierdza, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym NSA stwierdził, że zasadnicze znaczenie w przypadku kwalifikacji danej działalności jako działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla osób prowadzących działalność gospodarczą ma kryterium wprowadzenia danego składnika majątku - nieruchomości - do majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej (majątku firmowego). Nie ma żadnych przeszkód, aby powyższą zasadę, wyinterpretowaną przez NSA na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stosować również do zasad obowiązujących na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Decydujące znaczenie ma zatem wprowadzenie składnika majątku do majątku „firmowego”. Słusznie NSA w przywołanej uchwale stwierdził, że jeżeli podatnik:

1. nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

2. nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

3. nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości, które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

Nie sposób uznać w tym przypadku, aby Wnioskodawca podejmował czynności zmierzające do wyraźnego wyodrębnienia jego udziału w nieruchomości jako przedsiębiorstwa, względnie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tym samym nie można uznać aby odpłatne, okresowe (co tydzień) udostępnianie nieruchomości na potrzeby cudzej działalności gospodarczej (handlowej) pozwalało zakwalifikować nieruchomość jako składnik majątku „firmowego”. Nieruchomość nie straciła charakteru majątku prywatnego (osobistego), podobnie jak nie tracą charakteru majątku prywatnego lokale mieszkalne, do których nawiązywał NSA w przywołanej uchwale. W przeciwnym wypadku należałoby uznać, że każdy najem, dzierżawa, czy inny odpłatny sposób przekazania nieruchomości do korzystania stanowiłby działalność gospodarczą, co jest wnioskiem w sposób oczywisty chybionym. W tej sytuacji w ocenie Wnioskodawcy uznać należy, że podejmowane przez niego działania oraz dokonane czynności pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży prawa własności w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Z tego względu sprzedaż ww. dóbr dokonywana będzie w obszarze nie objętym regulacją ustawy podatku od towarów i usług, a zatem nie wystąpi zobowiązanie do zapłaty tego podatku w związku z dokonaną sprzedażą nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z dwóch działek niezabudowanych o numerach: 2/14 i 3/1 o łącznej powierzchni 0,0724 ha. Prawo własności nieruchomości składającej się z ww. działek nabył Pan w 1993 r. od Skarbu Państwa. Zwrot przedmiotowej nieruchomości nastąpił na Pana rzecz (spadkobiercy) po byłej właścicielce. Przedmiotowe działki stanowią kompleks działek niezabudowanych i tworzą plac, na którym cyklicznie, co niedzielę (z wyjątkiem niedziel będących świętami i niedziel z niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi) odbywa się handel różnego rodzaju rzeczami i towarami (giełda). Handel prowadzony jest przez Handlowców, Kupców, Wystawców, którzy danego dnia zgłoszą się i pojawią się we wskazanym miejscu (na giełdzie) na podstawie ustnej umowy zawartej z właścicielami nieruchomości. Kupcy korzystający z terenu giełdy odprowadzają na rzecz właścicieli ww. nieruchomości stosowną opłatę z tytułu zajmowania określonych części placu. Opłaty pobierane są jednorazowo lub miesięcznie przez właścicieli zamiennie (w zależności od dyspozycji), a ich wysokość uzależniona jest od wielkości zajmowanego przez Wystawcę stanowiska. Zgodnie z Pana wskazaniem dochód udokumentowany jest rachunkami i rozliczany miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT 28.

Obecnie podjął Pan decyzję o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 2/14 i 3/1) na rzecz dewelopera - osoby prawnej, firmy zajmującej się inwestycjami budowlanymi, który ma zamiar wybudowania na terenie tych nieruchomości budynek lub kompleks budynków o charakterze mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym. W tym celu wraz z innymi właścicielami nieruchomości, które stanowią kompleks działek 10 listopada 2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży działek m.in. o numerach 2/14 i 3/1. Na mocy której zobowiązał się Pan do sprzedaży spółce z o.o. prawa własności niezabudowanej nieruchomości.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

1)  Zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (…), uchwalonego Uchwałą (…) Rady Miasta (…) z 28 października 2015 r. w zakresie przeznaczenia działek: 2/14 i 3/1 z dotychczasowego: teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zabudowy usługowej z zakazem lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów na przeznaczenie dopuszczające zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²;

2)  Przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży w dniu jej zawarcia wszystkich Sprzedających, tak aby w wyniku przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący nabył całość, tj. 100% udziałów ww. nieruchomości;

3)  Przeprowadzenia przez Kupującego procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. do 28 lutego 2022 r.;

4)  Potwierdzenia przez Kupującego Sprzedającym faktu przeprowadzenia procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej oraz uzyskania pozytywnego wyniku badania, tj. do 31 marca 2022 r.;

5)  Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, obejmującej zgodę na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi i infrastrukturą techniczną o parametrach obejmujących co najmniej możliwość zrealizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²;

6)  Nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek F.F. i B.B. i przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 2/16 i 3/3;

7)  Nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek C.C., D.D. i E.E. przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 2/9, 2/13 i 3/2.

Na mocy tej umowy zobowiązał się Pan m.in. do udzielenia na wniosek Kupującego pełnomocnictw niezbędnych do pozyskania dokumentów i uzgodnień do uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto udzielił Pan spółce Kupującej prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Również Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 659 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Jak wynika z powyższego przepisu, najem/dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem/dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:

W tym przepisie jest wyrażona tzw. zasada swobody umów, która przyznaje stronom możliwość i swobodę w zakresie kształtowania treści umowy czy też wyboru formy jej zawarcia, co oznacza, że jeśli nie istnieją żadne przeszkody, np. natury prawnej (tj. nie trzeba umowy zawrzeć pisemne albo zachować formy aktu notarialnego), to umowa może być zawarta w formie ustnej i jest ona również wiążąca dla stron ją zawierających.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że oddanie rzeczy (np. nieruchomości) w odpłatne używanie jest usługą i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywane jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy w związku ze zbyciem działek o numerach 2/14 i 3/1 będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT.

Odnosząc wyżej wskazane przepisy do przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że wieloletnie (od końca 1994 r.) odpłatne udostępnianie osobom handlującym nieruchomości jako placu wykorzystywanego przez nich do handlu towarami (giełda) wskazuje na wykorzystywanie przez Pana działek nr 2/14, 3/1 w sposób ciągły do celów zarobkowych (uzyskiwane przez Pana korzyści w postaci pobieranych opłat z tytułu umożliwienia osobom handlującym korzystania z nieruchomości w czasie trwania targowiska ma charakter stały). Wykorzystywanie nieruchomości do świadczenia usługi odpłatnego udostępniania wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej a Pan w związku z tą czynnością działa jak podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Wykorzystywanie przez Pana działek w sposób ciągły od momentu wejścia w ich posiadanie dla celów zarobkowych spowodowało, że nie można uznać, iż są one wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego w rozumieniu TSUE C-291/92, na które to orzeczenie również Pan się powołuje. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym, działki przeznaczone do sprzedaży, w momencie ich dostawy, będą stanowiły składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż ww. działek nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działki nr 2/14 i 3/1), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej sprzedaży działał będzie jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż niezabudowanych działek będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) :

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

We wniosku wskazał Pan, że działki nr 2/14 i 3/1 obecnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczone są symbolem 3.UC.U z przeznaczeniem pod tern zabudowy usługowej z rozmieszczeniem obiektów handlowych o pow. powyżej 2000 m², na którym obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów. Ponadto do transakcji sprzedaży dojdzie pod warunkiem zmiany przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak aby dopuszczał przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek nr 2/14 i 3/1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki obecnie i na moment sprzedaży stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 2/14 i 3/1 nabył Pan w 1993 r. od Skarbu Państwa na podstawie prawomocnej decyzji. Zwrot przedmiotowej nieruchomości nastąpił na Pana rzecz (spadkobiercy) po byłej właścicielce. Z uwagi na wskazaną okoliczność stwierdzić należy, że nabycie ww. prawa własności nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby Pan odliczyć. Nie zostanie więc spełniony już jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dla dostawy działek niezabudowanych nr 2/14 i 3/1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana działek nr 2/14 i 3/1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla przedmiotu dostawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko, zgodnie z którym z tytułu sprzedaży działek nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena skutków sprzedaży nieruchomości opiera się na wielu przesłankach i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.