Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.812.2025.1.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że z tytułu dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy Zainteresowana nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT (Pytanie nr 1) jest prawidłowe.  

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 30 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków w podatku VAT związanych ze sprzedażą Nieruchomości przez Zainteresowaną na rzecz Spółki.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• Spółka B

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana jest właścicielką nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 1, obręb (…), miasto (…), powiat (…), nabytej w drodze darowizny od ojca w dniu 9 października 2019 r. (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość od chwili nabycia stanowi majątek prywatny.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak również do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 Ustawy o VAT.

Nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie została wprowadzona jako środek trwały do ewidencji w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była w żaden sposób używana do celów własnych.

Ze względu na brak w Gminie (…) miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, Zainteresowana wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, celem zbadania potencjału Nieruchomości i możliwych kierunków zagospodarowania. Wniosek złożył architekt działający na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Zainteresowaną. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana 13 listopada 2024 r. W decyzji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z urządzeniami budowlanymi na terenie działki nr ewidencyjny 1, obręb (…) w (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i ma dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej, które występują w drodze. Nieruchomość uzyskała dostęp do mediów, gdy jej właścicielem był ojciec Zainteresowanej.

Zainteresowana nie złożyła żadnego wniosku o warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetyczny, deszczowy itp. Nieruchomość jest ogrodzona (ogrodzenie wykonał ojciec Zainteresowanej około 30 lat temu).

Zainteresowana dokonała jedynie rozbiórki starego, zagrażającego bezpieczeństwu budynku gospodarczego (na podstawie decyzji administracyjnej w 2021 r.).

Zainteresowana planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz strony zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (dalej: „Spółka”). Udziałowcami Spółki są mąż Zainteresowanej oraz jej teść. Zainteresowana nie uczestniczy w organach Spółki. Spółka została założona w 2025 r. i jest czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Spółka ma zamiar zrealizować swoje cele gospodarcze na Nieruchomości, poprzez realizację inwestycji budowlanej.

Zainteresowana oraz Spółka nie planują zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży.

Zainteresowana nie udzieliła Spółce żadnego pełnomocnictwa do działania w jej imieniu.

Zainteresowana nie prowadziła osobiście ani przez pełnomocników żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowana nie podejmowała profesjonalnych kroków zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Zainteresowana prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą od 23 czerwca 2020 r., obecnie zawieszoną od 19 lipca 2024 r. W ramach tej działalności dokonywała obrotu innymi nieruchomościami (1 mieszkanie, 3 działki), nabytymi z zamiarem odsprzedaży. Środki ze sprzedaży przeznaczała na cele prywatne.

Pytania

1.  Czy biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku ze sprzedażą Nieruchomości Zainteresowana nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT?

2.  Zakładając, że odpowiedź na pytanie nr 1 jest przecząca to, czy Spółce - jako Nabywcy - będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanej, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku VAT zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku VAT. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy też majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na własne potrzeby.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:

• nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
• uzbrojenie terenu,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
• wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Dostawa towarów (sprzedaż Nieruchomości) podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zdaniem Zainteresowanej, po analizie całokształtu jej działań w odniesieniu do Nieruchomości, należy stwierdzić, że nie będzie ona spełniała przesłanek do uznania jej za podatnika podatku VAT.

Sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowaną nie stanowi działalności gospodarczej, ponieważ nie podejmuje ona aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, zbliżonych do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami.

W niniejszej sprawie Zainteresowana:

• nie prowadziła żadnych działań marketingowych ani nie korzystała z pośredników w obrocie nieruchomościami,
• nie dokonywała uzbrojenia terenu (Nieruchomość uzyskała dostęp do mediów, zanim właścicielką stała się Zainteresowana),
• nie ogrodziła działki ani nie podejmowała działań w celu jej przygotowania do inwestycji,
• jedyną czynnością podjętą w stosunku do Nieruchomości było wystąpienie - przez pełnomocnika - o warunki zabudowy, co nie może być utożsamiane z działalnością gospodarczą, lecz z działaniem właściciela chcącego rozpoznać potencjał posiadanej nieruchomości.

Powyższe okoliczności dowodzą, że Zainteresowana nie działa jak podmiot profesjonalnie obracający gruntami.

Fakt, że nabywcą Nieruchomości będzie Spółka, której udziałowcami są mąż i teść Zainteresowanej, nie ma znaczenia dla oceny statusu sprzedawcy. Ustawa o VAT ocenia wyłącznie sposób działania podmiotu dokonującego sprzedaży, a nie charakter nabywcy. Zainteresowana nie pełni żadnej funkcji w organach Spółki, nie udzieliła jej pełnomocnictw, a zatem jej sprzedaż ma charakter czynności prywatnej, związanej z dysponowaniem własnym majątkiem.

O braku podstaw do uznania sprzedaży Nieruchomości za działalność gospodarczą świadczą w szczególności następujące okoliczności faktyczne:

• Nieruchomość nie została nabyta w ramach tej działalności i celu zarobkowym, lecz w drodze darowizny,
• Nieruchomość od momentu jej nabycia zachowała charakter majątku prywatnego i nie uległa zmianie pod względem sposobu wykorzystania ani przeznaczenia,
• Zainteresowanej od chwili nabycia Nieruchomości w formie darowizny towarzyszył zamiar wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres posiadania,
• nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była wykorzystywana w działalności,
• pozostawała odrębnym, prywatnym składnikiem majątku,
• Zainteresowana nie podejmowała aktywnych działań w celu podniesienia wartości Nieruchomości,
• Zainteresowana nie podejmuje żadnych działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży,
• pojedyncze działania Zainteresowanej w stosunku do Nieruchomości (rozbiórka starego budynku gospodarczego i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy) nie przybierały formy profesjonalnej.

Sam fakt, że Zainteresowana wcześniej prowadziła działalność gospodarczą, nie oznacza, że każda jego czynność sprzedaży będzie dokonywana w tym charakterze. W tym przypadku brak jest funkcjonalnego i gospodarczego związku między Nieruchomością, a prowadzoną działalnością.

Żadne z dotychczas podjętych przez Zainteresowaną czynności nie mają charakteru podobnego do czynności, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz uzasadnienie Zainteresowana twierdzi, że planowana przez nią przyszła transakcja polegająca na sprzedaży Nieruchomości nie będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad. 2.

Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest przecząca, to Spółce - jako nabywcy Nieruchomości - będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia od VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku uznania, że Zainteresowana sprzedając Nieruchomość będzie z tytułu sprzedaży podatnikiem podatku VAT (pytanie nr 1), przedmiotowa działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, a jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę, zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,

2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a Nieruchomość nabywana jest przez Spółkę w związku z prowadzoną działalności gospodarczą do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (w celu realizacji inwestycji budowlanej opodatkowanej podatkiem VAT). Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. Z uwagi na nabycie przedmiotowej Nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości. Powyższe wynika z faktu, iż w ww. przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że z tytułu dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy Zainteresowana nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT (Pytanie nr 1) jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że „majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wątpliwości Zainteresowanej w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości gruntowej będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisanej sprawie należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do planowanej przez Zainteresowaną czynności sprzedaży działki nr 1 Zainteresowana będzie spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży na podstawie przedstawionych czynności Zainteresowana podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Zainteresowaną sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Zainteresowaną za podatnika podatku od towarów i usług.

Skala zaangażowania Zainteresowanej w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanej w przedmiocie planowanej sprzedaży Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił i wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że planowana przez Zainteresowaną sprzedaż Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowana jest właścicielką nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 1, która jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako tereny mieszkaniowe. Zainteresowana prowadziła w latach 2020-2024 działalność (obecnie zawieszoną), w ramach której dokonywała obrotu innymi nieruchomościami, jednakże sprzedawana działka nr 1 od chwili nabycia stanowi wyłącznie majątek prywatny Zainteresowanej i nie została wprowadzona jako środek trwały do ewidencji w ramach tej działalności. Nieruchomość nie była przez Zainteresowaną wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak również do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, nigdy nie była też przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość nie była w żaden sposób używana do celów własnych. Ze względu na brak w Gminie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, Zainteresowana wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1, ale wyłącznie celem zbadania potencjału Nieruchomości i możliwych kierunków zagospodarowania. Wniosek złożył architekt działający na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Zainteresowaną. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana 13 listopada 2024 r. i ustalono w niej warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z urządzeniami budowlanymi.

Nieruchomość jest niezabudowana i ma dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej, które występują w drodze, jednakże to nie Zainteresowana występowała o te przyłącza, tylko jej ojciec, gdy był jeszcze właścicielem Nieruchomości. Nieruchomość jest ogrodzona, ale ogrodzenie wykonał również ojciec ok. 30 lat temu. Zainteresowana dokonała jedynie w 2021 r. rozbiórki starego, zagrażającego bezpieczeństwu budynku gospodarczego, na podstawie decyzji administracyjnej.

Zainteresowana nie planuje zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży ze Spółką, która ma zamiar nabyć ww. działkę oraz nie udzieliła Spółce żadnego pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu. Nie prowadziła osobiście ani przez pełnomocników żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości oraz nie podejmowała profesjonalnych kroków zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądziłyby, że przyszła sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowana nie podjęła i nie podejmie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Zainteresowanej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Dokonując sprzedaży opisanej Nieruchomości Zainteresowana będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowaną cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży opisanej Nieruchomości, a dostawę Nieruchomości cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości gruntowej nr 1 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, Zainteresowana wraz z Nabywcą oczekiwała odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące kwestii, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Zainteresowanej za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Zainteresowana z tytułu dostawy działki nr 1 nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się m.in. do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że wniosek Zainteresowanej wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 Zainteresowana nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Zainteresowaną w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.