Skutki podatkowe w podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości.
Małżonkowie, z których żona nie prowadzi działalności gospodarczej, a mąż jest czynnym podatnikiem VAT, nabyli nieruchomości poprzez zamianę w 2020 roku. Wybudowali dwa domy mieszkalne, jeden sprzedany bez VAT w 2024 roku, a drugi ukończony w 2024 roku, z częścią nakładów rozliczoną w działalności męża z odliczeniem VAT. Planują sprzedać…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
3 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 listopada 2025 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego
I. Elementy wspólne zdarzeń przyszłych
Małżonkowie A.A. i B.B. są polskimi rezydentami podatkowymi podlegającymi w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz nieruchomości, o których mowa we wniosku, położone są na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT.
Małżonek Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)) i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności prowadzonej przez małżonka Wnioskodawczyni jest transport drogowy towarów i ich przeładunek, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz pozostałe specjalistyczne roboty budowlane.
Małżonkowie zaspokajają własne potrzeby mieszkaniowe w domu stanowiącym własność matki Wnioskodawczyni, której z racji wieku pomagają i z którą prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Małżonkowie, oprócz nieruchomości opisanych w zdarzeniach przyszłych niniejszego wniosku, nie są właścicielami innego mieszkania czy domu, w którym mogliby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
W 2018 r. małżonkowie nabyli do ich majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni 980 m2 oraz udział w innej niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową, położone w (…), w dzielnicy (…), z zamiarem wybudowania na niej domu, w którym zamieszkają. Nieruchomością tą zainteresował się brat męża Wnioskodawczyni razem z małżonką, którzy zaproponowali Wnioskodawczyni i jej małżonkowi jej zamianę na niezabudowane nieruchomości gruntowe o istotnie większej powierzchni, ale położone na terenach wiejskich w powiecie (…).
Propozycja zamiany wydawała się spełniać również potrzeby Wnioskodawczyni i jej męża, albowiem umożliwiała wybudowanie dwóch, nieodległych od siebie domów, pozwalających na autonomiczne zamieszkanie matki Wnioskodawczyni (która już wymaga częstej opieki, a z czasem będzie wymagać jej coraz więcej) oraz Wnioskodawczyni i jej męża. W przyszłości zaś, gdy to Wnioskodawczyni mogłaby wymagać opieki, na zamieszkanie jej dzieci w bliskiej odległości, ale w niezależnym domu. Ponadto, duży teren umożliwiać miał relaks oraz uprawę warzyw oraz hodowlę kur na własne potrzeby, zwłaszcza po osiągnięciu przez Wnioskodawczynię i jej męża wieku emerytalnego.
Do zamiany doszło w marcu 2020 r. Trzy z czterech działek, nabytych w wyniku zamiany miały, wydane jeszcze przed zamianą, pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni wraz z mężem rozpoczęli niemal równolegle budowę dwóch domów mieszkalnych na własne potrzeby.
Podczas prowadzenia prac budowlanych Wnioskodawczyni i jej mąż uzmysłowili sobie niedogodności płynące z tak odległej lokalizacji, w szczególności wykluczenie transportowe i niską dostępność usług opieki zdrowotnej. Niedogodności te spowodowały, że Wnioskodawczyni i jej mąż, po zakończeniu budowy pierwszego domu (stan surowy zamknięty), nie zdecydowali się go wykończyć i w nim zamieszkać. Ostatecznie doszło do jego sprzedaży w lutym 2024 r. Żadne nakłady na budowę pierwszego domu nie były rozliczane w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni.
Budowa drugiego domu, w momencie sprzedaży pierwszego domu, nie była jeszcze zakończona. Po sprzedaży pierwszego domu, małżonek Wnioskodawczyni został poinformowany przez księgowego, że sprzedaż drugiego domu może wywołać ryzyko konieczności opodatkowania transakcji VAT, a zatem koszty ponoszone w związku z jego budową powinny być udokumentowane fakturami VAT i rozliczane w prowadzonej przez niego działalności.
W konsekwencji, począwszy od maja 2024 r. ostatnia, niewielka już część nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu, była rozliczona przez małżonka Wnioskodawczyni w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (był odliczony VAT). Budowa drugiego domu została zakończona w październiku 2024 r.
28 sierpnia 2025 r. została zawarta notarialna umowa przedwstępna na sprzedaż drugiego domu. Notariusz powziął wątpliwość czy z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedawcy działać będą w charakterze podatników VAT, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedający zobowiązali się do okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej interpretacji indywidualnej.
Transakcja zamiany nie jest wprawdzie przedmiotem niniejszego wniosku, ale jako, że może mieć wpływ na ocenę skutków podatkowych planowanych transakcji sprzedaży, będących przedmiotem wniosku, została niżej opisana.
A.A. i B.B. małżonkowie będący:
Aktem notarialnym z 18 marca 2020 r. dokonali zamiany wskazanych wyżej niezabudowanych nieruchomości gruntowych wchodzących w skład ich majątku wspólnego na niżej wskazane nieruchomości gruntowe nabyte do majątku wspólnego:
a) niezabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 0,2272 ha, położonych w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującej 24 wyodrębnione geodezyjnie działki;
b) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę nr 4 o łącznym obszarze 0,0967 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującej 15 wyodrębnionych geodezyjnie działek;
c) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 5, o łącznym obszarze 0,0803 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującej 7 wyodrębnionych geodezyjnie działek;
d) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 6 o łącznym obszarze 0,0594 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (...), w miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującą 15 wyodrębnionych geodezyjnie działek;
e) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 7, o łącznym obszarze 0,0225 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (...), w miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmującą 18 wyodrębnionych geodezyjnie działek;
f) udział we współwłasności wynoszący 4/64 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, o łącznym obszarze 0,3039 ha, położonej w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (...), w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmujący działką ewid. nr 8;
g) udział we współwłasności wynoszący 1/42 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, o łącznym obszarze 0,2248 ha, położonej w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmujący działki o numerach 9 i 10;
h) udział we współwłasności wynoszący 1/32 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, o łącznym obszarze 0,3036 ha, położonej w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmujący działkę o numerze 11;
i) udział we współwłasności wynoszący 2/18 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, o łącznym obszarze 0,0973 ha, położonej w województwie (...), w powiecie (…), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), obejmujący działkę o numerze 12.
Wyżej opisane, nabyte przez Wnioskodawczynię i jej małżonka nieruchomości są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46 (1) Kodeksu cywilnego.
Działki ewidencyjne nr 2, 1, 3, 4, 5, 6 i 7 były niezabudowane. Dla działek ewidencyjnych nr 2, 1, 3, 4 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
Wymienione działki ewidencyjne posiadają dostęp do drogi publicznej przez działki ewidencyjne nr 8, 10, 9, 11 i 12, które stanowią drogi wewnętrzne w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt c) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Z informacji o przeznaczeniu terenu, wydanych przez Wójta Gminy (...) na moment zamiany i załączonych i okazanych przy akcie notarialnym wynika, że:
1) Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...) - Uchwała nr (…) z dnia 29 czerwca 2006 r. Rady Gminy (...), działki położone w miejscowości (…) o nr ew.: 4, 2, 1 i 3 - stanowią działki rolne położone na obszarze rolniczej przestrzeni produkcyjnej (R); 11 i 8 - stanowią działki rolno-leśne, wykorzystywane pod drogi wewnętrzne. Miejscowość (…) nie posiada opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i działki nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
2) Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...) - Uchwała nr (…) z dnia 29 czerwca 2006 r. Rady Gminy (...), działki położone w miejscowości (...) o nr ew.:
Miejscowość (...) nie posiada opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i działki nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
Wraz z zawarciem umowy zamiany zostały skierowane do sądu wieczystoksięgowego stosowne wnioski o dokonanie zmian w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, w których zbywany był udział we współwłasności oraz odłączenie z dotychczasowych ksiąg wieczystych nabytych przez Wnioskodawczynię i jej męża działek i założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych.
Dla działek ewidencyjnych nr 2, 1, 4 zostały wydane pozwolenia na budowę, jeszcze przed zamianą, na mocy których Wnioskodawczyni i jej mąż podjęli budowę pierwszego i drugiego budynku mieszkalnego (na działkach nr 4 i 2), z zamiarem ich wzniesienia na użytek własny i najbliższych członków rodziny.
Wnioskodawczyni niniejszym precyzuje, iż:
1) Nabyte działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy ani żadnych umów cywilnoprawnych.
2) W związku ze sprzedażą pierwszego i drugiego budynku mieszkalnego nie była podejmowana współpraca z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w zakresie komercjalizacji sprzedaży. Jedyne czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię i jej męża polegały na umieszczeniu zwyczajowych ogłoszeń o sprzedaży.
3) Poza podjęciem budowy dwóch budynków mieszkalnych w oparciu o wydane poprzednim właścicielom pozwolenia na budowę, nabyte działki nie były wykorzystywane ani przez Wnioskodawczynię ani przez jej męża.
4) Nabyte działki ani wzniesione na nich budynki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni, w szczególności nie służyły do magazynowania czy przeładunku towarów, nie stanowiły adresu rejestrowego działalności gospodarczej.
5) Transakcja nabycia działek nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.
6) Sprzedaż pierwszego, wybudowanego z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, budynku mieszkalnego nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nie był też odliczany VAT od żadnych nakładów ponoszonych na wybudowanie tego budynku mieszkalnego.
Planowana transakcja sprzedaży drugiego, wybudowanego z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej matki, budynku mieszkalnego jest przedmiotem niniejszego wniosku (pierwsze zdarzenie przyszłe).
Planowana budowa kolejnych budynków mieszkalnych z zamiarem ich sprzedaży jest przedmiotem niniejszego wniosku (drugie zdarzenie przyszłe).
II. Pierwsze zdarzenie przyszłe - zbycie budynku mieszkalnego wybudowanego z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, dalej Nieruchomość 1
A.A. i B.B. są, na zasadach wspólności ustawowej, właścicielami nieruchomości, położonej w miejscowości (…), gmina (...), powiat (…), województwo (…), oznaczonej jako działki numer 2, 3 i 1 o łącznym obszarze 2 272 m2, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) oraz współwłaścicielami w udziale wynoszącym 2/32 części w nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (...), powiat (…), województwo (…), oznaczonej jako działka numer 8 o łącznym obszarze 3 039 m2, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).
Wnioskodawczyni nabyła własność do nieruchomości pozostając w związku małżeńskim, do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską - na podstawie umowy zamiany z 18 marca 2020 r. (od osób fizycznych). Obecnie nieruchomość nadal wchodzi w skład ich majątku wspólnego, ponadto żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierali oraz nie zostało wydane żadne postanowienie sądu mogące mieć wpływ na stosunki majątkowe małżeńskie panujące w ich małżeństwie.
Działka nr 2, o powierzchni 725 m2, jest zabudowana niestanowiącym odrębnej własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m2. W opisanym wyżej budynku mieszkalnym nie jest zarejestrowana ani prowadzona działalność gospodarcza. Działka nr 2 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr 8, która stanowi drogę wewnętrzną w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt. c) ustawy z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i wykorzystywana jest wyłącznie na cele komunikacyjne.
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka nr 2 według opisu użytków stanowi teren mieszkaniowy (B). Działka 8 stanowi grunt orny (R), pastwisko trwałe (Ps) i nieużytek (N) i jest przeznaczona na drogę wewnętrzną. Miejscowość (…), według stanu na sierpień 2025 r. nie posiada opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego - dalej: Nieruchomość 1.
Budynek wzniesiony na Nieruchomości 1 został wybudowany przez małżonków A.A. i B.B. z zamiarem zaspakajania w nim potrzeb mieszkaniowych własnych i członków najbliższej rodziny (pierwotnie matki Wnioskodawczyni, a następnie dziecka Wnioskodawczyni). Plany Wnioskodawczyni, związane ze zmianą miejsca zamieszkania uległy zmianie po uzmysłowieniu sobie stopnia wykluczenia transportowego i niskiej dostępności usług opieki zdrowotnej w miejscowości (…). Nakłady ponoszone na budowę budynku mieszkalnego w pierwszym okresie czasu nie były udokumentowane fakturami VAT. Dopiero po sprzedaży (w wyniku zmiany planów) pierwszego budynku mieszkalnego, wybudowanego w sąsiedztwie (na skutek informacji uzyskanej od księgowej, iż druga transakcja będzie opodatkowana VAT), począwszy od maja 2024 r. mąż Wnioskodawczyni dokumentował nakłady fakturami VAT i odliczał VAT od tych nakładów na budowę w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Budowa została zakończona w październiku 2024 r.
Nieruchomość 1 nie jest i nie była w żaden inny sposób wykorzystywana na cele prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Dla działki nr 2 już na moment jej nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża były wydane decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę.
Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Nieruchomość 1 osobom fizycznym w styczniu 2026 r. W sierpniu 2025 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 1, określająca m.in. termin zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób umożliwiający nabywcom pozyskanie finansowania bankowego, a Wnioskodawczyni i jej mężowi pozyskanie interpretacji indywidualnej, o której wydanie małżonkowie A.A. i B.B. niniejszym wnioskują. Notariusz sporządzający umowę przedwstępną powziął bowiem wątpliwość, co do zasadności przyjętego założenia, że transakcja sprzedaży będzie opodatkowana VAT.
III. Drugie zdarzenie przyszłe - zbycie budynków mieszkalnych wybudowanych z zamiarem ich odsprzedaży, dalej: Kolejne Nieruchomości
Małżonkowie A.A. i B.B., po zbyciu Nieruchomości 1, nadal będą właścicielami dwóch działek przeznaczonych pod zabudowę oraz udziałów w działkach stanowiących drogi wewnętrzne.
Przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 nie wystarczy na realizację pierwotnego celu jaki przyświecał Wnioskodawczyni, tj. wybudowania w niedalekim sąsiedztwie dwóch niezależnych domów mieszkalnych, tak by dzieci mogły wspierać starzejących się rodziców nie będąc zmuszonymi do prowadzenia z nimi wspólnego gospodarstwa domowego, mając na względzie, że realizacja tego celu nie może być tak odległa od (…), jak gmina (...).
W konsekwencji, małżonkowie doszli do wniosku, że możliwym sposobem na zgromadzenie wystraczających środków pieniężnych będzie budowa Kolejnych Nieruchomości w gminie (...) z zamiarem ich odsprzedaży.
W tym celu, Wnioskodawczyni planuje wyrazić zgodę w formie prawem wymaganej na:
Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, iż udzieli mężowi pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Kolejnych Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru oraz na sprzedaż Kolejnych Nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków.
Małżonek Wnioskodawczyni zamierza wybudować dwa dodatkowe domy jednorodzinne w miarę możliwości w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, o powierzchni użytkowej każdego z nich nie przekraczającej 300 m2 i sprzedać je nabywcom będącym osobami fizycznymi.
Do zbycia Nieruchomości 1 oraz Kolejnych Nieruchomości dojdzie w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Budynki, których wybudowanie jest planowane w ramach transakcji zbycia Kolejnych Nieruchomości, będą budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 300 m2, sklasyfikowanymi w dziale 11 PKOB.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Ad 1
Budynek mieszkalny znajdujący się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) został oddany do użytkowania – 31 października 2024 r. , tj. w tej dacie zostało złożone zaświadczenie o zakończeniu budowy. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w (...) pismem z 7 listopada 2024 r. wydał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jak już opisano we wniosku, od października 2024 r. do stycznia 2026 r. budynek nie był i nie będzie przedmiotem najmu, nikt w nim nie zamieszkiwał ani nie będzie zamieszkiwał, nie był i nie będzie wykorzystywany w jakikolwiek sposób w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni.
Ad 2
Droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 8, według najlepszej wiedzy Wnioskodawczyni i jej męża, jest budowlą albowiem zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: m.in. obiekty liniowe, a zgodnie z ust. 3a tego przepisu obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami.
Droga znajdująca się na działce nr 8 droga jest pokryta powierzchnią żwirową dobrze związaną z podłożem. Wnioskodawczyni i jej mąż nie mają wiedzy na temat technologii wykonania utwardzenia drogi, tj. czy prace związane z utwardzeniem drogi polegały na wcześniejszym przygotowaniu podłoża, np. poprzez położenie warstwy cementowej pozwalającej na trwalsze związanie żwiru z podłożem niż jego związanie z podłożem w sposób naturalny.
Wszelkie nakłady na utwardzenie drogi były ponoszone przez poprzedniego/poprzednich właściciela/właścicieli. Wnioskodawczyni i jej mąż nie ponosili i nie planują ponosić żadnych wydatków na drogę dojazdową.
Droga, w niezmienionym stanie, istniała od momentu nabycia działki 8, tj. co najmniej od 2020 r. Zatem należy uznać, iż od momentu oddania jej do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 (styczeń 2026 r.) oraz Kolejnych Nieruchomości upłynie więcej niż dwa lata.
Wobec braku ponoszenia oraz braku zamiaru ponoszenia przez Zainteresowanych wydatków na drogę, pytanie o prawo do odliczenia VAT jest bezprzedmiotowe.
Na moment sprzedaży Nieruchomości nr 1 Zainteresowani nie będą wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 8.
Ad 3
Kolejne Nieruchomości, będące przedmiotem niniejszego wniosku, obejmują wyłącznie dwie działki przeznaczone pod zabudowę, tj. działkę nr 1 i 3 oraz udział w wyżej opisanej działce nr 8, stanowiącej drogę dojazdową.
Pozostałe nieruchomości gruntowe nabyte przez Wnioskodawczynię i jej męża w drodze zamiany i położone w miejscowości (...) nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Zainteresowani zamierzają wykorzystywać je na własne potrzeby w celach rekreacyjnych.
Ad 4
Odpowiedź na pytania dotyczy wyłącznie działki nr 8, będącej przedmiotem niniejszego wniosku i została udzielona w punkcie 2 powyżej. Działki stanowiące drogi dojazdowe położone w miejscowości (...) nie są przedmiotem niniejszego wniosku.
Pytania
1) Czy sprzedaż Nieruchomości 1, o której mowa w pierwszym zdarzeniu przyszłym niniejszego wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy jest z niego zwolniona? W przypadku uznania, iż dostawa będzie opodatkowana VAT, który z małżonków będzie podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji, czy będzie to świadczenie kompleksowe i jaka będzie podstawa opodatkowania stawką VAT 8%?
2) Czy sprzedaż Kolejnych Nieruchomości, o których mowa w drugim zdarzeniu przyszłym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy jest z niego zwolniona? W przypadku uznania, iż dostawa będzie opodatkowana VAT, który z małżonków będzie podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji, czy będzie to świadczenie kompleksowe i jaka będzie podstawa opodatkowania stawką VAT 8%?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad 1)
Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że żaden z małżonków nie działa w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, a zatem transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Ad 2)
Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż Kolejnych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa a art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji będzie wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni, świadczenie jest kompleksowe, a podstawą opodatkowania stawką VAT w wysokości 8% jest łączna cena jaką nabywcy Kolejnych Nieruchomości będą zobowiązani zapłacić Wnioskodawczyni i jej mężowi.
Uzasadnienie
Ad 1)
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości 1, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Wnioskodawczyni i jej mąż podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania ich (lub jednego z nich w zależności od tego czy i jakie działania podejmowali) za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z opisu sprawy wynika, że małżonkowie A.A. i B.B. są właścicielami Nieruchomości 1 na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawczyni i jej mąż nabyli tę nieruchomość na podstawie umowy zamiany z 18 marca 2020 r. (od osób fizycznych). Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 2 zabudowana budynkiem mieszkaniowym wniesionym przez małżonków A.A. i B.B. na potrzeby własne. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nie sposób uznać, że wyłącznie omyłkowe odliczenia VAT od faktur dokumentujących poniesienie niewielkich części nakładów na budowę domu mieszkalnego jest czynnikiem wystarczającym do uznania iż doszło do zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości 1 w trakcie jej posiadania. Małżonkowie w stosunku do Nieruchomości 1 nie współpracowali z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Nieruchomość 1 nie była i nadal nie jest użytkowana przez Wnioskodawczynię ani jej męża. Nieruchomość 1 nigdy nie była dzierżawiona, nie była udostępniona osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Małżonkowie A.A. i B.B. nie mieli wpływu na przeznaczenie działki w MPZP (nie istniał ani na moment na moment nabycia ani na moment sprzedaży), na decyzję o warunkach zabudowy (była wydana przed nabyciem Nieruchomości 1), tak zresztą jak pozwolenie na budowę. Nabywcy już się zgłosili. Właściciel gruntu nie podejmował (poza zwykłym ogłoszeniem) ani nie musi podejmować działań aby zachęcić kogokolwiek do nabycia Nieruchomości 1.
Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo omyłkowe odliczenie VAT przez małżonka Wnioskodawczyni od części nakładów poniesionych na budowę nie powoduje, że którykolwiek z małżonków zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Ani Wnioskodawczyni ani jej mąż nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność, tak Wnioskodawczyni jak jej męża, w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 małżonkowie A.A. i B.B. będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia ich cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 małżonkowie A.A. i B.B. będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni i jej męża, sprzedaż Nieruchomości 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.
Niniejsze stanowisko jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
Ad 2)
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 powołanego Kodeksu:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.
Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bez udziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Natomiast zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.
Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa art. 33 Kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka (np. nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej), pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.
W odniesieniu do transakcji sprzedaży Kolejnych Nieruchomości, stwierdzić należy, że do ich nabycia doszło wprawdzie do majątku osobistego małżonków, niemniej jednak w okresie ich posiadania dojdzie, w ocenie Wnioskodawczyni, do ich wykorzystania w działalności deweloperskiej albo działalności o podobnym charakterze, o czym przesądza w szczególności choć niewyłącznie zamiar wystąpienia o wydanie kolejnych pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej z uwagi na istniejący na moment rozpoczęcia budowy zamiar sprzedaży Kolejnych Nieruchomości i zamiar maksymalizacji rentowności inwestycji.
To małżonek Wnioskodawczyni (po uzyskaniu od Wnioskodawczyni) wszelkich niezbędnych zgód będzie podejmował czynności administracyjne (w szczególności związane z pozyskaniem decyzji pozwolenia na budowę), zlecał wykonanie projektów architektonicznych, prowadził prace budowlane, pozyskiwał nabywców dla Kolejnych Nieruchomości oraz przenosił na nabywców ich własność. Zatem małżonek Wnioskodawczyni będzie dysponował Kolejnymi Nieruchomościami jak właściciel i prawo do dysponowania towarem jak właściciel przenosił na osoby trzecie.
Mając na uwadze powyższe, wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni występować będzie w charakterze podatnika VAT dla transakcji sprzedaży Kolejnych Nieruchomości pomimo tego, że Nieruchomości te wchodzą w skład majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową. W konsekwencji transakcja sprzedaży Kolejnych Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub ich części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Przepis ten dotyczy sytuacji, gdy dokonywana jest dostawa budynku, budowli lub ich części oraz gruntu, z którym te obiekty są trwale związane. Oznacza to, że grunt przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części i zostaje opodatkowany na takich samych zasadach. Z perspektywy VAT grunt dzieli zatem los usytuowanych na nim budynków lub budowli.
Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, definiującym pojęcie budownictwa społecznego, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się:
Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o VAT poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).
Warunkiem zastosowania stawki 8% do Przedmiotu Sprzedaży jest zatem spełnienie dwóch przesłanek:
Oba te warunki znajdują zastosowanie do transakcji objętej Wnioskiem. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, do dostawy budynków dojdzie w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, budynki posadowione na Kolejnych Nieruchomościach, będących przedmiotem wniosku będą zaklasyfikowane do działu PKOB 11, a powierzchnia użytkowa żadnego z nich nie przekroczy 300 m2.
Natomiast zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE), jeśli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy zbadać, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne, w jakich dokonywana jest transakcja, czy z perspektywy VAT stanowią one odrębne świadczenia (każde podlegające opodatkowaniu według właściwych dla niego zasad), czy też jedno kompleksowe świadczenie (tak.m.in. w wyroku TSUE z dnia 27 października 2005 r. Levob Verzekeringen BV, sygn. C-41/04 i w wyrokach tam przywołanych).
Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Z uwagi na powyższe, celem określenia, jaka będzie podstawa opodatkowania VAT stawką 8% transakcji zbycia Kolejnych Nieruchomości, należy ustalić czy dostawa działek niezabudowanych, stanowiących drogi wewnętrzne umożliwiające dostęp do dróg publicznych działkom zabudowanych budynkami mieszkalnymi, będzie podlegała takiej samej stawce VAT jak dostawa budynku (stawce 8% VAT dla budownictwa mieszkaniowego), tj. czy świadczenia te stanowią dostawę kompleksową.
Bowiem zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą TSUE, w przypadku świadczeń złożonych, całe świadczenie podlega takim regulacjom dot. opodatkowania VAT (w tym również w zakresie właściwej stawki VAT), jakie znajdują zastosowanie w przypadku świadczenia głównego.
W konsekwencji, opodatkowanie świadczeń pomocniczych, składających się na świadczenie złożone, podlega takim samym zasadom opodatkowania, jakim podlega świadczenie główne.
Choć generalna zasada, wynikająca z orzecznictwa TSUE stanowi, że każde świadczenie powinno być uznane za odrębne i niezależne, to w pewnych okolicznościach Trybunał potwierdza, że odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność. Taka sytuacja występuje, kiedy czynności są ze sobą tak ściśle powiązane, że stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym. W tym przypadku nie należy jej rozbijać na poszczególne elementy składowe, lecz traktować jako jedno świadczenie, zgodnie z elementem, który nadaje całemu świadczeniu charakter dominujący.
Podczas analizy, czy świadczenie jest świadczeniem kompleksowym należy zbadać całokształt transakcji, w tym m.in.:
a) czy poszczególne elementy świadczenia stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym;
b) czy rozdzielenie tych świadczeń nie spowoduje, że zmieni się ich charakter, czy wartość z punktu widzenia nabywcy;
c) czy poszczególne elementy świadczenia mogą występować w obrocie gospodarczym niezależnie od siebie.
Pod względem ekonomicznym i gospodarczym dokonywana przez męża Wnioskodawczyni dostawa (sprzedaż) Kolejnych Nieruchomości stanowi jedną całość. Dochodzi bowiem do dostawy kompleksowej gruntu wraz z budynkiem. Bez dostępu do drogi publicznej nie tylko nie mogłoby dojść do obrotu nieruchomością zabudowaną, ale nie mogłoby nawet dojść do wydania pozwolenia na jej budowę. Nabycie nieruchomości zabudowanej bez dostępu do drogi publicznej pozbawiłoby transakcję sensu ekonomicznego. Nabywca nie nabyłby też udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, gdyby nie było to konieczne dla korzystania z nabywanego przez niego budynku mieszkalnego.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą TSUE, jeżeli z perspektywy nabywcy oraz z ekonomicznego punktu widzenia wynika, że mamy do czynienia z jednym świadczeniem, to wówczas wszystkie czynności wchodzące w zakres tego świadczenia, nawet gdyby w innych okolicznościach mogły być samodzielnie świadczone, są częścią jednej, niepodzielnej transakcji. W takim przypadku podział transakcji na części składowe i opodatkowanie podatkiem od towarów i usług każdej z tych części składowych odrębnie, byłby podziałem sztucznym.
Przekładając treść powyższych przepisów na zdarzenia przyszłe przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania w stawce VAT w wysokości 8% będzie cała cena sprzedaży, jaką nabywcy zapłacą za nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną.
Podsumowując, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż Kolejnych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa a art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji będzie wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni, świadczenie jest kompleksowe, a podstawą opodatkowania stawką VAT w wysokości 8% jest łączna cena jaką nabywcy Kolejnych Nieruchomości będą zobowiązani zapłacić Wnioskodawczyni i jej mężowi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że:
Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie każdy z Zainteresowanych już podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.
Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana Nieruchomość 1 oraz Kolejne Nieruchomości miały służyć wyłącznie do zaspokojenia Pani i Pani męża potrzeb osobistych. W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości są/będą wykorzystywane wyłącznie przez Pani męża do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Pani mąż prowadzi jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Natomiast Pani nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Część nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu na Nieruchomości 1, była rozliczona przez Pani małżonka w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (był odliczony podatek VAT). Fakt, że Pani mąż odliczył podatek naliczony od części nakładów związanych z budową ww. domu, wskazuje, że Nieruchomość 1 utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Okoliczność odliczenia przez Pani męża podatku naliczonego z faktur dotyczących nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu, ewidentnie wskazuje na zamiar wykorzystywania Nieruchomości 1 w prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej.
Prawo do odliczenia przysługuje jedynie podatnikom podatku VAT od nabycia towarów i usług wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej. Osoba fizyczna dokonując zakupów udokumentowanych fakturą VAT z wykazanym na niej podatkiem nie ma prawa do odliczenia podatku VAT z takiej faktury, gdyż dokonuje zakupów do majątku prywatnego. Natomiast Pani mąż jako osoba prowadząca działalność gospodarczą i czynny podatnik VAT odliczył podatek VAT naliczony z faktur dotyczących nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu na Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o czym świadczy fakt skorzystania z prawa do odliczenia podatku od tych wydatków.
W odniesieniu do planowanej sprzedaży Kolejnych Nieruchomości należy stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działań Pani męża wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dokonując sprzedaży Kolejnych Nieruchomości Pani mąż będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku przedsiębiorstwa Pani męża. Z wniosku wynika, że Pani mąż zamierza wprowadzić pozostałe nieruchomości gruntowe do majątku (towarów) prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Następnie planuje wybudować dwa dodatkowe domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej (w celu zwiększenia rentowności inwestycji) i sprzedać je nabywcom. W przypadku rozpoczęcia działalności deweloperskiej, Pani mąż podejmie współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami mającą na celu komercjalizację inwestycji przed jej zakończeniem. Udzieli Pani mężowi pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń oraz na sprzedaż Kolejnych Nieruchomości wchodzących w skład Państwa majątku wspólnego.
Skoro więc, Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były/będą wykorzystywane wyłącznie przez Pani męża do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pani mąż jest w sensie ekonomicznym właścicielem tych nieruchomości i w efekcie to Pani mąż dokona dostawy ww. nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w związku z tym, że Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości została zadysponowana przez Państwa wyłącznie do działalności gospodarczej Pani męża, a Pani w żaden sposób przedmiotowych nieruchomości nie wykorzystywała, to w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości, wyłącznie Pani mąż wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Wykorzystywanie posiadanych nieruchomości w ramach prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej bezspornie wskazuje, że Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości utraciły walor majątku osobistego.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani męża za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości w całości będzie podlegała po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że w styczniu 2026 r. zamierzają Państwo sprzedać Nieruchomość 1 osobom fizycznym. Działka nr 2, o powierzchni 725 m2 jest zabudowana niestanowiącym odrębnej własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m2. Działka nr 2 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr 8, która stanowi drogę wewnętrzną (Nieruchomość 1). Ponadto planują Państwo Sprzedaż Kolejnych Nieruchomości, obejmujących działki nr 1 i 3 oraz udział w ww. działce nr 8, stanowiącej drogę dojazdową. Pani mąż zamierza wybudować na Kolejnych Nieruchomościach dwa dodatkowe domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, o powierzchni użytkowej każdego z nich nie przekraczającej 300 m2.
Droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 8 jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Droga, w niezmienionym stanie, istniała od momentu nabycia ww. działki w 2020 r. i wykorzystywana jest wyłącznie na cele komunikacyjne. Od momentu oddania jej do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości upłynie więcej niż dwa lata. Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem, nie ponosili i nie planują Państwo ponosić żadnych wydatków na drogę dojazdową. Wszelkie nakłady na utwardzenie drogi były ponoszone przez poprzedniego/poprzednich właściciela/właścicieli.
Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w stosunku do budowli (drogi wewnętrznej) doszło wcześniej w momencie oddania drogi do użytkowania. Wobec tego planowana dostawa ww. budowli nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.
Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży budowli (drogi wewnętrznej), ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia ww. budowli minął okres przekraczający 2 lata.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie w ramach transakcji udziału w działce gruntu nr 8, na którym ww. budowla (droga wewnętrzna) jest posadowiona, będzie zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem, sprzedaż budowli (drogi wewnętrznej) posadowionej na działce nr 8 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Pani męża, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
W związku z tym, że planowana sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
Przedstawione przez Państwa okoliczności sprawy wskazują natomiast, że w stosunku do domu mieszkalnego posadowionego na działce nr 2 (Nieruchomość 1) oraz domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej wybudowanych na działkach nr 1 i 3 (Kolejne Nieruchomości) nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z Państwa wskazaniem, do zbycia Nieruchomości 1 oraz Kolejnych Nieruchomości dojdzie w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Mając na uwadze powyższe, planowana dostawa budynków (domu mieszkalnego drugiego i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.
Z uwagi na brak możliwości zastosowania dla dostawy wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego i wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.
Z okoliczności sprawy wynika, że Pani mąż prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Część kosztów ponoszonych w związku z budową domu mieszkalnego na Nieruchomości 1 była rozliczana w prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej (został odliczony podatek VAT). Ponadto, wszelkie nakłady na budowę domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej wybudowanych na Kolejnych Nieruchomości będą ponoszone przez Pani męża w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT z zamiarem ich późniejszej sprzedaży. Tym samym, należy uznać, ze Pani mężowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z poniesionymi nakładami na budowę domu mieszkalnego i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W konsekwencji, dla sprzedaży wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego i wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W analizowanej sprawie dostawa wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego i wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazałem wyżej, Pani mężowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od części nakładów na budowę domu mieszkalnego i będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od całości nakładów na budowę domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.
Tym samym, do sprzedaży domu mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej posadowionych na Kolejnych Nieruchomościach nie będzie miało zastosowanie także zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki umożliwiające jego zastosowanie.
Skoro do planowanej sprzedaży wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego, jak również do sprzedaży wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.
Odpowiednio także dostawa gruntów - działki nr 2, na której dom mieszkalny jest posadowiony oraz działek nr 1 i 3, na których domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej będą posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, będzie opodatkowana na takich samych zasadach jak dostawa budynków.
Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez usługi pomocniczej.
Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.
Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.
Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.
Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia. Zatem należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 2105/13).
W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.
W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.
Należy też zauważyć, że ze świadczeniem kompleksowym mamy do czynienia jeżeli dwa lub więcej świadczeń są dokonane przez tego samego podatnika – po spełnieniu zasad wynikających z orzecznictwa TSUE.
Co ważne, czynność złożona jest świadczona przez jej wykonawcę (jeden podmiot), nawet gdy ten, aby zrealizować tą usługę, nabywa od innych podmiotów usługi, które ostatecznie składać się będą na czynność złożoną. Co do zasady bowiem nie może jednej czynności złożonej wykonywać kilka podmiotów.
Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.
Oznacza to, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją dostawy może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek. Jednakże opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie sprzedaż każdej wyodrębnionej ewidencyjnie działki, jako stanowiącej osobny przedmiot dostawy.
Mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojęcie „gruntu” w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy stwierdzić, że towarem – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu. Zatem w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu, zbycie to na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z działek składających się na nieruchomość. Określenie stawki, zwolnienia czy brak opodatkowania nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz powinno być przyporządkowane do działki lub jej części spełniającej warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Zapis art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.
Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Zatem we wskazanych wyżej przepisach ustawodawca precyzyjnie określił katalog elementów wliczanych do podstawy opodatkowania oraz elementów niemających wpływu na jej wielkość.
Z przepisów tych wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności działki nr 2, o powierzchni 725 m2 zabudowanej niestanowiącym odrębnej własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m2 oraz udział w działce nr 8, która stanowi drogę wewnętrzną (Nieruchomość 1). Kolejne Nieruchomości obejmują działki nr 1 i 3, na których Pani małżonek zamierza wybudować dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej oraz udział w ww. działce nr 8, stanowiącej drogę dojazdową.
Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości należy zauważyć, że w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia z dostawą główną „którejś działki” i z dostawą pomocniczą pozostałych działek. Z perspektywy Nabywcy istotne jest nabycie każdej działki lub udziału wchodzących w skład Nieruchomości 1 i każdej działki lub udziału wchodzących w skład Kolejnych Nieruchomości. Ponadto, należy zauważyć, że udział w działce nr 8 będzie przedmiotem transakcji sprzedaży zarówno Nieruchomości 1, jak i Kolejnych Nieruchomości. Fakt, że transakcja dotyczy nabycia jednocześnie – w ramach jednej umowy – kilku działek nie może przesądzić, że mamy do czynienia z kompleksową dostawą działek. Jak wskazałem wyżej, każda działka stanowi odrębny przedmiot dostawy, który podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami mającymi zastosowanie dla danego typu nieruchomości.
Z powyższych względów w okolicznościach analizowanej sprawy, pomimo że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość 1 składająca się z prawa własności działki nr 2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i udziału w działce nr 8 stanowiącej drogę wewnętrzną oraz Kolejne Nieruchomości obejmują prawo własności działek nr 1 i 3 zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej i udziału w działce nr 8 stanowiącej drogę dojazdową, to jednak ich sprzedaż na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie należy traktować jako jednej kompleksowej dostawy. Tym samym, sprzedaż każdej z przedmiotowych działek podlega po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych określonych dla każdej z tych dostaw.
Jak rozstrzygnąłem wyżej, sprzedaż domu mieszkalnego posadowionego na działce nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, w analizowanej sytuacji podstawę opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości 1 będzie stanowiła ustalona cena działki nr 2 i cena udziału w działce nr 8, jaką nabywcy Nieruchomości 1 będą zobowiązani zapłacić.
Jak rozstrzygnąłem wyżej, sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej posadowionego na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy oraz sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej posadowionego na działce nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży Kolejnych Nieruchomości, podstawę opodatkowania podatkiem VAT będzie stanowiła ustalona cena każdej z ww. działek, jaką nabywcy Kolejnych Nieruchomości będą zobowiązani zapłacić.
Podsumowując:
1. Nieruchomość 1 (pierwsze zdarzenie przyszłe)
2. Kolejne Nieruchomości (drugie zdarzenie przyszłe)
W konsekwencji,
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
W zakresie części pytania nr 1 i 2, dotyczącego określenia wysokości stawki podatku VAT dla planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo