Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.849.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 17 listopada 2025 r. (data wpływu 26 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (zwany dalej: Wnioskodawcą) wraz z bratem (B.B.) są jedynymi współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), w gminie (…), w (…), w dzielnicy (…), przy ulicy (…), w obrębie ewidencyjnym numer (…), o obszarze 24.844,00 m², stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale stanowiącym 2/3, zaś brat (B.B.) jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale stanowiącym 1/3. Nieruchomość nie jest zabudowana. Wnioskodawca nabył udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny 4 lipca 2007 r. zawartej z jego ojcem – C.C.

Nieruchomość jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 30 sierpnia 2018 r. (…), gdzie część Nieruchomości znajduje się na terenie usług z zakresu oświaty, zaś pozostała część na terenie zabudowy mieszkaniowej (dalej: Plan zagospodarowania przestrzennego).

Wnioskodawca działając wspólnie z bratem B.B. 25 listopada 2022 r. zawarli ze Spółką A z siedzibą w (…) (dalej: …) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: Pierwsza Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości). Na podstawie postanowień Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wraz z bratem B.B. zobowiązali się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki A, po łącznym spełnieniu następujących warunków:

1) uzyskanie dokumentacji projektowej (projektu budowlanego) wraz z dokumentacją wykonawczą budynków usług oświaty wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

2) nabycie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej (dalej: Dokumentacja projektowa budynków usług oświaty),

3) uzyskanie przez Spółkę A prawomocnego pozwolenia na budowę, zatwierdzającego Dokumentację projektową budynków usług oświaty oraz wyrażającego zgodę na budowę budynków usług oświaty (dalej: Pozwolenie na budowę budynków usług oświaty),

4) uzyskanie dokumentacji projektowej (projektu budowlanego) wraz z dokumentacją wykonawczą budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

5) nabycie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej: Dokumentacja projektowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego),

6) uzyskanie przez Spółkę A prawomocnego pozwolenia na budowę, zatwierdzającego Dokumentację projektową budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz wyrażającego zgodę na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej: Pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego),

7) wpłacenie na rachunek depozytowy ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca działając wspólnie z bratem B.B., przekazali na rzecz Spółki A stosowne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów procesu budowlanego. Spółki A realizowało poszczególne czynności związane z procesem inwestycyjnym w imieniu własnym i na swoją rzecz, w szczególności Spółka A:

1) zleciła wykonanie Dokumentacji projektowa budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

2) zleciła wykonanie Dokumentacji projektowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

3) nabyła autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty

4) nabyła autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

5) uzyskała niezbędne zgody i uzgodnienia organów administracji oraz dostawców, konieczne do uzyskania decyzji o pozwolenia na budowę budynków usług oświaty oraz decyzji o pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

6) uzyskała prawomocną decyzję o pozwolenie na budowę budynków usług oświaty,

7) uzyskała prawomocną decyzję 0 pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Wszelkie wydatki związane z realizacją procesu inwestycyjnego Spółka A pokrywała z własnych środków.

23 stycznia 2024 roku Prezydent (…) zatwierdził projekt budowlany i wydał na rzecz Spółki A decyzję o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzającą projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę: kampusu edukacyjnego z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą: etap I - budynek szkoły podstawowej dla dzieci najmłodszych oraz droga wewnętrzna, etap II - szkoły podstawowej, etap III - budynek liceum, etap IV - budynek usług oświat, etap V - budynek sali sportowej, etap VI - kompleks boisk.

31 stycznia 2025 roku Prezydent (…) zatwierdził projekt budowlany i wydał na rzecz Spółki A decyzję o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przedmiotem Pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz zatwierdzenie projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą.

Spółka A, w wyznaczonym terminie, nie zgromadziło całości środków pieniężnych niezbędnych do zakupu Nieruchomości, a tym samym nie dokonało wpłaty takiej kwoty na rachunek depozytowy notariusza. W związku z tym, iż jeden z warunków zawieszających zawarcie umowy przyrzeczonej nie został spełniony. Wnioskodawca wraz z bratem B.B. oraz Spółką A, za zgodnym porozumieniem stron 19 grudnia 2024 r. rozwiązali Pierwszą Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości. Strony zrzekły się wzajemnych roszczeń wobec siebie. Wnioskodawca wraz z bratem nie uzyskali z tego tytułu żadnych środków pieniężnych od Spółki A.

Wnioskodawca działając wspólnie z bratem B.B. 12 września 2025 r. zawarli ze spółką pod firmą Spółka D z siedzibą w (…) (dalej …) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: Druga Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości), której treść została zmieniona 1 października 2025 r.

Na podstawie postanowień Drugiej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wraz z bratem B.B. zobowiązali się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki D, po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1) uzyskanie przez Spółkę D zgody Spółki A na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2) nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą;

3) nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

4) nabycie przez Spółkę D od Spółki A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

5) nabycie przez Spółkę D od Spółkę A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

6) wpłacenie na rachunek depozytowy notariusza ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wszelkie wydatki związane z nabyciem przez Spółkę D autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą oraz Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego będą obciążać Spółkę D.

Spółka D nie jest zobowiązana do uiszczenia na rzecz Wnioskodawcy i jego brata jakichkolwiek kwot tytułu zaliczki bądź zadatku na poczet ceny sprzedaży.

Spółka D po:

• nabyciu Nieruchomości,
• nabyciu autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,
• nabyciu Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,
• nabyciu praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty,
• nabyciu praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

rozpocznie budowę polegającą na wybudowaniu budynków kampusu edukacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodatkowo na terenie Nieruchomości zostanie posadowiony budynek wielorodzinny mieszkaniowy, który w założeniu ma być przeznaczony dla kadry nauczycielskiej kampusu edukacyjnego.

Spółka D w oparciu o współpracę z wyspecjalizowanym operatorem edukacyjnym będzie prowadzić działalność edukacyjną.

Wnioskodawca podkreśla, że bez spełnienia ww. warunków nabycie Nieruchomości przez Spółkę D jest bezprzedmiotowe, tzn. w takim przypadku w ogóle nie dojdzie do jej zakupu. Wnioskodawca nie ma zatem możliwości jej zbycia na innych warunkach np. po obniżonej cenie.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazał Pan:

Pytanie 1

Czy w momencie nabycia udziału w działce nr 1 był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą?

Odpowiedz na pytanie 1

Wnioskodawca zarówno w momencie nabycia udziału w działce nr 1 jak i w chwili obecnej nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą.

Pytanie 2

Jeśli prowadził Pan/prowadzi Pan działalność gospodarczą, to w jakim zakresie i czy jest ona opodatkowana podatkiem VAT, korzysta ze zwolnienia od podatku?

Odpowiedź na pytanie 2

Wnioskodawca zarówno w momencie nabycia udziału w działce nr 1 jak i w chwili obecnej nie prowadził (nie prowadzi) działalności gospodarczej.

Pytanie 3

Jak wykorzystywał Pan 2/3 posiadanego udziału w działce od momentu otrzymania w darowiźnie do podpisania Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, tj. czy w prowadzonej działalności gospodarczej, czy też wyłącznie prywatnie - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób udział w działek zaspokajał Pana potrzeby prywatne/osobiste?

Czy wykorzystywał Pan 2/3 posiadanego udziału w działce do działalności rolniczej? Jeśli tak, to:

• jaki jest zakres tej działalności,
• czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT;
• czy były/są dokonywane przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych (np. zboża) opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?

Odpowiedź na pytanie 3 i 4

Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości (udział w działce nr 1) do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności nieruchomość nie służyła do uprawy produktów rolnych przeznaczonych do sprzedaży.

Wnioskodawca (za zgodą jego brata) zawarł w 2015 r. umowę z E.E., w zakresie co rocznego koszenia trawy na przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca z tego tytułu nie uzyskiwał żadnych dochodów. Umowa WT 2022 r. została rozwiązana za porozumieniem obu stron.

Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości w innym zakresie w celu uzyskiwania innych dochodów.

Pytanie nr 5

Czy w stosunku do posiadanego udziału w działce podjął Pan działania mające na celu jej uatrakcyjnienie i podniesienie wartości działki np. doprowadzał media, ogradzał, wytyczał drogi dojazdowe, występował o podział działki, sam występował o decyzje i pozwolenia budowlane (jeśli tak, to jakie)?

Odpowiedz na pytanie nr 5

Wnioskodawca wraz z bratem podjęli decyzje, aby w odniesieniu do nieruchomości zapewnić dla niej charakter budowlany tj. uzyskać decyzje w sprawie warunków zabudowy (umożliwiająca budowlę budynków mieszkalnych). W tym zakresie w 2013 r. został złożony stosowny wniosek, jednakże w tym zakresie wydano negatywne rozstrzygnięcie. W 2018 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął swoimi postanowieniami przedmiotową nieruchomość. W 2019 r. Wnioskodawca złożył wniosek o dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane. Wniosek nie został rozpatrzony, a Wnioskodawca złożył wniosek o zawieszenie postępowania. W 2022 r. postępowanie w tym zakresie zostało umorzone.

Wnioskodawca działając wspólnie z bratem B.B. 25 listopada 2022 r. zawarli ze Spółką A z siedzibą w (…) Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wraz z bratem B.B. zobowiązali się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki A. Wnioskodawca, działając wspólnie z bratem B.B., przekazał na rzecz Spółki A stosowne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów procesu budowlanego.

Spółka A realizowała poszczególne czynności związane z procesem inwestycyjnym w imieniu własnym i na swoją rzecz, w szczególności Spółka A:

1) zleciła wykonanie Dokumentacji projektowa budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

2) zleciła wykonanie Dokumentacji projektowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

3) nabyła autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowa budynków usług oświaty,

4) nabyła autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

5) uzyskała niezbędne zgody i uzgodnienia organów administracji oraz dostawców, konieczne do uzyskania Pozwolenia na budowę budynków usług oświaty oraz Pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

6) uzyskała prawomocne Pozwolenie na budowę Pozwolenie na budowę budynków usług oświaty,

7) uzyskała prawomocne Pozwolenie na budowę Pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Wszelkie wydatki związane z realizacją procesu inwestycyjnego Spółka A pokrywała z własnych środków.

Pytanie 6

Czy działka była/jest przedmiotem zawieranych przez Pana odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:

• kto jest stroną tych umów: wyłącznie Pan, wyłącznie brat, obaj Panowie;
• kto pobiera pożytki z tego tytułu: wyłącznie Pan, wyłącznie brat, obaj Panowie;
• kiedy i na jaki okres zawarte zostały te umowy?

Odpowiedz na pytanie 6

Przedmiotowe nieruchomość była jedynie przedmiotem nieodpłatnej umowy zawartej z E.E. w przedmiocie koszenia trawy na tej nieruchomości.

Wnioskodawca nie zawierał innych odpłatnych umów związanych z użytkowaniem nieruchomości przez inne podmioty, w szczególności umowy najmu lub dzierżawy.

Wnioskodawca nie uzyskiwał żadnych dochodów z tytułu przekazania Nieruchomości do użytkowania na rzecz innych podmiotów.

Pytanie nr 7

Czy udzielił Pan nabywcom (najpierw Spółce A, a potem Spółce D) bądź innym niż te spółki podmiotom pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działki np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń, o których mowa w Pierwszej i Drugiej Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości - jeżeli tak, to należy wskazać zakres tego pełnomocnictwa?

Odpowiedz na pytanie 7

Wnioskodawca wraz z bratem w związku z zawarciem z Spółką A Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, udzielili zgody Spółce A do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w szczególności w zakresie uzyskania niezbędnych zgód, pozwoleń, koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę i do prowadzenia dalszego procesu budowlanego.

Po rozwiązaniu Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości z Spółką A, Wnioskodawca wraz z bratem w związku z zawarciem z Spółką D Drugiej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, przekazali na rzecz Spółki D pełnomocnictwo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w szczególności w zakresie uzyskania niezbędnych zgód, pozwoleń, koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę i do prowadzenia dalszego procesu budowlanego.

Koszty uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń oraz decyzji obciążały odpowiednio Spółkę A, zaś koszty związane przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z już wydanych zgód, pozwoleń oraz decyzji na rzecz Spółki D obciążają Spółkę D.

Pytanie 8

Czy w celu znalezienia nabywców na działkę podejmował Pan aktywne działania marketingowo, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, np. reklama w internecie, prasie, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp.? Jak Pan poszukiwał nabywców

Odpowiedz na pytanie nr 8

W następstwie objęcia nieruchomości postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawca wraz z bratem podjęli działania związane z poszukiwaniem potencjalnego nabywcy nieruchomości, w tym zakresie rozpoczęli działania w zakresie oferowania sprzedaży nieruchomości na rzecz kilku lokalnych deweloperów, w szczególności poprzez wysyłanie im ofert za pośrednictwem internetu. W dalszym zakresie zamierzali posiłkować się pomocą specjalistycznych agencji pośrednictwa. Było to związane ze specyficznymi postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do Ich Nieruchomości, tj. na cel oświatowy.

W następstwie powyższego doprowadzono do zawarcia Pierwszej Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości i Drugiej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości.

Pytanie nr 9

Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku i czy z tego tytuły występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedz na pytanie nr 9

Wnioskodawca nie dokonywał żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwanej dalej: ustawą VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT. rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak natomiast stanowi art. 45 ustawy Kodeks cywilny, rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W świetle powyższej analizy grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. Ustawy VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE). Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Określony w ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W przedmiotowym stanie faktycznym Wnioskodawca wraz z bratem zamierzają zbyć Nieruchomość na rzecz Spółki D. W tym celu została zawarta Druga Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości.

Na podstawie tej umowy Wnioskodawca wraz z bratem B.B. zobowiązali się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki D, po łącznym spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskanie przez Spółkę D zgody Spółki A na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz z decyzji  o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2.  nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą;

3.  nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

4.  nabycie przez Spółkę D od Spółki A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

5.  nabycie przez Spółkę D od Spółki A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

6.  wpłacenie na rachunek depozytowy notariusza ceny sprzedaży Nieruchomości.

Należy zauważyć, iż na podstawie Pierwszej Umowy Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości Spółka A uzyskała:

-    autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

-    autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

-    prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty,

-    prawomocną decyzje o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym Nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym działania związane z „uatrakcyjnieniem i wzbogaceniem” Nieruchomości (poprzez uzyskanie m. in. decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego ), zostały podjęte nie bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (w tym wypadku Spółkę A).

Powyższe nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Spółka A, dokonując ww. działań, uatrakcyjnił przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy oraz jego brata. Działania te, dokonane za pełną zgodą Wnioskodawcy wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom.

Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela potencjalnego nabywcy. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że powyższe czynności już podjęte przez Spółkę A, a następnie które będą kontynuowane przez Spółkę D, skutkować będą tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę były/będą podejmowane w imieniu Wnioskodawcy i jego brata – B.B. i na ich korzyść. Ponadto, Wnioskodawca i jego brat udzielili Spółce D zgodę na dysponowanie nieruchomością do celów budowalnych.

Tym samym wskazana powyżej aktywność Wnioskodawcy i jego brata wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając Nieruchomość Wnioskodawca będzie wraz z bratem działać jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości zabudowanej, nie będzie Wnioskodawca korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Wnioskodawca działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że - planowana przez Wnioskodawcę i jego brata – B.B. - sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z bratem B.B., dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach łączonych C- 180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy i jego brata za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w Nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że:

Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), w gminie (…), w (…), w dzielnicy (…), przy ulicy (…), w obrębie ewidencyjnym numer (…), o obszarze 24.844,00 m², stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1.

Nieruchomość nie jest zabudowana. Udział we współwłasności Nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy darowizny 4 lipca 2007 r. zawartej z ojcem – C.C.

Nieruchomość jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działając wspólnie z bratem B.B. 25 listopada 2022 r. zawarł Pan ze Spółką A z siedzibą w (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie postanowień Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości Pan wraz z bratem B.B. zobowiązał się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki A, po łącznym spełnieniu następujących warunków:

1) uzyskanie dokumentacji projektowej (projektu budowlanego) wraz z dokumentacją wykonawczą budynków usług oświaty wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

2) nabycie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej (dalej: Dokumentacja projektowa budynków usług oświaty),

3) uzyskanie przez Spółkę A prawomocnego pozwolenia na budowę, zatwierdzającego Dokumentację projektową budynków usług oświaty oraz wyrażającego zgodę na budowę budynków usług oświaty (dalej: Pozwolenie na budowę budynków usług oświaty),

4) uzyskanie dokumentacji projektowej (projektu budowlanego) wraz z dokumentacją wykonawczą budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

5) nabycie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej: Dokumentacja projektowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego),

6) uzyskanie przez Spółkę A prawomocnego pozwolenia na budowę, zatwierdzającego Dokumentację projektową budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz wyrażającego zgodę na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej: Pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego),

7) wpłacenie na rachunek depozytowy ceny sprzedaży Nieruchomości.

Działając wspólnie z bratem B.B., przekazał Pan na rzecz Spółki A stosowne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów procesu budowlanego.

Spółka A, w wyznaczonym terminie, nie zgromadziło całości środków pieniężnych niezbędnych do zakupu Nieruchomości, a tym samym nie dokonało wpłaty takiej kwoty na rachunek depozytowy notariusza. W związku z tym, iż jeden z warunków zawieszających zawarcie umowy przyrzeczonej nie został spełniony 19 grudnia 2024 r. doszło do rozwiązania Pierwszej Umowy Przedwstępnej  Sprzedaży Nieruchomości z Spółką A. Strony zrzekły się wzajemnych roszczeń wobec siebie.

Wspólnie z bratem B.B. 12 września 2025 r. zawarł Pan z Spółką D z siedzibą w (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, której treść została zmieniona 1 października 2025 r.

Na podstawie postanowień Drugiej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości Pan wraz z bratem B.B. zobowiązał się podpisać umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki D, po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1) uzyskanie przez Spółkę D zgody Spółki A na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2) nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą;

3) nabycia przez Spółkę D od Spółki A Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

4) nabycie przez Spółkę D od Spółki A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą,

5) nabycie przez Spółkę D od Spółki A autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą,

6) wpłacenie na rachunek depozytowy notariusza ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wszelkie wydatki związane z nabyciem przez Spółkę D autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą oraz Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty oraz z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego będą obciążać Spółkę D.

Spółka D nie jest zobowiązana do uiszczenia na Pana rzecz i Pana brata jakichkolwiek kwot tytułu zaliczki bądź zadatku na poczet ceny sprzedaży.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy w momencie nabycia udziału w działce nr 1 jak i w chwili obecnej nie był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą. Nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie wykorzystywał Pan przedmiotowej nieruchomości (udział w działce nr 1) do prowadzenia działalności rolniczej, a w szczególności nieruchomość nie służyła do uprawy produktów rolnych przeznaczonych do sprzedaży.

Za zgodą brata zawarł Pan w 2015 r. umowę z E.E., w zakresie co rocznego koszenia trawy na przedmiotowej Nieruchomości. Z tytułu tej umowy nie uzyskiwał Pan żadnych dochodów. Umowa w 2022 r. została rozwiązana za porozumieniem obu stron.

W 2013 r. Pan wraz z bratem złożył wniosek o uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy dla przedmiotowej działki gruntu nr 1 umożliwiająca budowlę budynków mieszkalnych, jednakże w tym zakresie wydano negatywne rozstrzygnięcie.

W następstwie objęcia nieruchomości postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z bratem podjął Pan działania związane z poszukiwaniem potencjalnego nabywcy nieruchomości, w tym zakresie rozpoczął Pan działania w zakresie oferowania sprzedaży nieruchomości na rzecz kilku lokalnych deweloperów, w szczególności poprzez wysyłanie im ofert za pośrednictwem internetu. W dalszym zakresie zamierzał Pan posiłkować się pomocą specjalistycznych agencji pośrednictwa. Było to związane ze specyficznymi postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do Nieruchomości (działki nr 1), tj. na cel oświatowy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz Spółki A do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w szczególności w zakresie uzyskania niezbędnych zgód, pozwoleń, koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę i do prowadzenia dalszego procesu budowlanego. Koszty uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń oraz decyzji obciążały odpowiednio Spółkę A. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży.

Po rozwiązaniu Pierwszej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości z Spółką A, zawarł Pan wraz z bratem Drugą Umowę przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości z Spółką D oraz przekazał Pan wraz z bratem na rzecz Spółki D pełnomocnictwo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w szczególności w zakresie uzyskania niezbędnych zgód, pozwoleń, koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę i do prowadzenia dalszego procesu budowlanego.

Koszty uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń oraz decyzji obciążały odpowiednio Spółkę A, zaś koszty związane przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z już wydanych zgód, pozwoleń oraz decyzji na rzecz Spółki D obciążają Spółkę D.

Wszystkie te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa Spółce A, a następnie Spółce D umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb potencjalnego nabywcy nie jest staraniem Sprzedającego.

W przedmiotowej sprawie drugi nabywca (Spółka D) po nabyciu Nieruchomości, nabyciu autorskich praw majątkowych do Dokumentacji projektowej budynków usług oświaty wraz z dokumentacją wykonawczą, nabyciu Dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z dokumentacją wykonawczą, nabyciu praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynków usług oświaty, nabyciu praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego rozpocznie inwestycję, którą będzie kontynuacją inwestycji rozpoczętej przez Spółkę A.

Jak wynika z opisu sprawy nie występował Pan z wnioskami o wydanie decyzji i pozwoleń w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości żeby ją lepiej sprzedać robili to najpierw Spółka A, a następnie Spółka D aby przyspieszyć proces realizacji własnej inwestycji. Samo udzielenie pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb pierwszego nabywcy (Spółki A), a następnie drugiego nabywcy (Spółki D), który nabędzie autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji projektowej budynków wraz z dokumentacją wykonawczą w celu kontynuowania inwestycji nie jest powodem do uznania Pana w tych okolicznościach za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wystąpi taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż udziałów w działce nr 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Z wniosku wynika bowiem, że działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Ponadto nie wykorzystywał Pan przedmiotowej nieruchomości (udziału w działce nr 1) do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności nieruchomość nie służyła do uprawy produktów rolnych przeznaczonych do sprzedaży. Udział we współwłasności Nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy darowizny 4 lipca 2007 r. zawartej z ojcem – C.C. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działce, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w działce nr 1 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości (działce nr 1) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana brata jako współwłaściciela gruntu.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.