Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.861.2025.3.ESZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziału w działkach nr 5 i 6, tj. w zakresie:

• uznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług,
• opodatkowania sprzedaży bez zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług,
• udokumentowania sprzedaży fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 20 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest A.A., jednakże należy zwrócić uwagę, iż jest to wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zainteresowanymi są:

• Sprzedający: A.A. i jej mąż B.B., zamieszkali ul. (…), (…), adres do korespondencji ul. (…), (…); oraz
• Kupujący: A sp. z o.o., NIP: (…) z siedzibą ul. (…),(…);

dalej zwani łącznie jako „Strony”.

Kupujący zainteresowany jest nabyciem praw do nieruchomości posiadającej plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną (planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji są działki:

1.  Oznaczone nr. Ew. 1, 2 oraz udziały w przynależnej drodze wewnętrznej dz. nr. ew. 5, położone w (…), gmina (…), powiat (…). Dla działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr. (…) (dalej: „Działki cz. 1”),

2.  Oznaczone nr ewidencyjnymi 3, 4 oraz udziały w przynależnych drogach wewnętrznych dz. nr ew. 5 oraz 6; położone w (…), gmina (…), powiat (…). Dla działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr. (…) (dalej: "Działki cz.2");

dalej zwane łącznie jako „Działki”.

Niniejszy wniosek dotyczy jednak zdarzenia przyszłego, które jest rozważane i może mieć rzeczywiście miejsce, tj. nabycie Działek przez Kupującego. Tym samym, na potrzeby niniejszego wniosku należy założyć, że stronami transakcji nabycia Działek będą Sprzedający oraz Kupujący. Sprzedający zamierza sprzedać nabyte Działki na rzecz Kupującego pod inwestycję budowy domów jednorodzinnych dwulokalowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący planuje wybudowane w ramach Inwestycji powierzchnie mieszkalne wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną sprzedać lub wynająć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 31 Lipca 2003 r. (dalej: „MPZP”), w której tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Stan Działek: Sprzedający nabył Działki cz. 1, 22 grudnia 2020 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. „A’” nr (…) od osoby fizycznej. Następnie, Sprzedający nabył Działki cz.2, 30 grudnia 2021 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. „A” nr (…) od tej samej osoby fizycznej. W następnej kolejności, Sprzedający nabył udziały w drogach wewnętrznych dz. nr ew. 5 oraz 6 20 sierpnia 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. „A” nr (…) od tej samej osoby fizycznej. Zakup ww. udziałów w drogach wewnętrznych miał wyłącznie na celu skorygowanie błędów powstałych przy inicjalnych zakupach Działek, bowiem w pierwszej kolejności Działki zostały nabyte wraz z nieodpłatną służebnością gruntową, co było niezgodne z decyzją podziałową wydaną przez Wójta Gminy (…).

Zakup Działek przez Sprzedającego od osoby fizycznej nie był objęty podatkiem VAT.

Działki należą do majątku prywatnego Sprzedającego.

Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone.

Działki nr ew. 5 oraz 6, stanowiące drogi wewnętrzne nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, 1080 ze zm.) oraz nie są w użytku, tj. nie zostały utwardzone ani przygotowane do ruchu pojazdów.

Działki nie są ani nie były od czasu zakupu przez Sprzedającego przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Jednakże, należy nadmienić, iż Sprzedający prowadzi działania dążące do ich uzbrojenia, tj. uzyskał warunki przyłączenia prądu oraz gazu.

Sprzedający dotychczas nie podejmował żadnych innych działań związanych z ww. Działkami.

• Podmioty powiązane:

Sprzedający B.B. oraz A.A. są rodzicami Członka Zarządu Kupującego – C.C..

• Działalność Sprzedających względem Nieruchomości:

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności ubezpieczeniowej (PKD 66.22.Z), zwolnionej z podatku VAT oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

• Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku:

Sprzedający nie dokonywał w ostatnich latach sprzedaży działek lub innych nieruchomości.

• Status VAT Kupującego:

Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedażą nieruchomości i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

• Opis zdarzenia przyszłego:

Sprzedający planuje uzbrojenie działek w instalacje elektryczne oraz gazowe, a także uzyskanie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych na przedmiotowych Działkach.

Następnie, Sprzedający planuje dokonać Transakcji zbycia przedmiotowych Działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w 2026 r.

Uzupełnienie wniosku

Sprzedający nabyli przedmiotowe działki do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.

Sprzedający po zakupie wykorzystywali działki na cele prywatne inwestycyjne (celem późniejszej odsprzedaży lub późniejszego wybudowania na nich nieruchomości), tj. dotychczas nie wykonywali żadnych innych czynności związanych z działkami poza złożeniem wniosków o ich uzbrojenie oraz unormowania sytuacji prawnej związanej z wewnętrznymi drogami dojazdowymi.

Jednakże, w dalszej kolejności Sprzedający planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na przedmiotowych Działkach.

Następnie, Sprzedający planuje dokonać Transakcji zbycia przedmiotowych Działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w Styczniu 2026 r.

Sprzedający nabył od pierwotnego właściciela udziały w drogach wewnętrznych 5 oraz 6 celem unormowania stanu prawnego. Początkowo Sprzedającym nadana została służebność w ww. drogach. W sierpniu 2025 r. Sprzedający nabyli ww. udziały w drogach oraz jednocześnie zrzekli się ww. służebności.

Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy, bowiem w Gminie (…), w której położone są przedmiotowe działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 31 Lipca 2003 r.

Przedmiotowe działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W ostatnich kilkudziesięciu latach Sprzedający kupili wyłącznie przedmiotowe działki i nie sprzedawali także żadnych innych działek.

Sprzedający nie będą udzielać innemu podmiotowi ani osobie niż nabywca pełnomocnictwa lub umocowania prawnego do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaniem przedmiotowych działek. Sprzedający będą wykonywać wspomniane czynności (wnioski o decyzje, pozwolenia i inne) osobiście.

Przedmiotowe działki były do tej pory wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT w całym okresie ich posiadania.

Spółka będzie wykorzystywała przedmiotowe działki na cele działalności gospodarczej, tj. działalności deweloperskiej, polegającej na budowie oraz odsprzedaży budynków mieszkalnych na ww. działkach.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1. Czy Sprzedający w zakresie przyszłej transakcji będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

2. Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia z tego tytułu faktury VAT?

3. Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie przyszłej Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W związku z tym, przedmiotowa Transakcja (Sprzedaż Działek) pozostanie w zakresie podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia z tego tytułu faktury VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowa w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze sprzedażą działek (pytanie nr 1, 2 i 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to,  że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek, Sprzedający podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (małżeństwo) nabyli prawo do nieruchomości oznaczonych nr. ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4 oraz udział w przynależnych drogach wewnętrznych znajdujących się na działkach nr 5 oraz 6. Zakup działek przez Sprzedających był od osoby fizycznej i nie był objęty podatkiem VAT. Sprzedający nabyli przedmiotowe działki do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Działki należą do majątku prywatnego.

Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone. Dla przedmiotowych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny obejmujące działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

W związku ze zbywaniem przedmiotowych działek Sprzedający nie udzielą pełnomocnictwa ani innego umocowania do działania w ich imieniu i na ich rzecz żadnemu podmiotowi ani osobie innej niż Nabywca. Wszelkie czynności, w szczególności składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń oraz innych dokumentów, Sprzedający wykonają osobiście.

Przedmiotowe działki były wykorzystywane do tej pory przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT w całym okresie ich posiadania. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co istotne Sprzedający po zakupie wykorzystywali działki na cele prywatne inwestycyjne celem późniejszej odsprzedaży lub późniejszego wybudowania na nich nieruchomości. Dotychczas złożyli Sprzedający wniosek o uzbrojenie działek w instalacje elektryczne i gazowe oraz wniosek o unormowanie sytuacji prawnej związanej z wewnętrznymi drogami dojazdowymi. W dalszej kolejności Sprzedający planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych na przedmiotowych działkach. Następnie planują Sprzedający dokonać transakcji zbycia przedmiotowych działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w styczniu 2026 r. Sprzedający nie udzielą żadnego pełnomocnictwa bądź umocowania innej osobie do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działek. Wszystkie czynności związane ze zbywaniem przedmiotowych działek (pozwolenia, decyzje i inne dokumenty) będą wykonywać osobiście.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziału w działkach 5 i 6 będą Państwo podatnikiem podatku VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.   

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że cel nabycia działek oraz sama sprzedaż opisanych działek będą realizowane w ramach działalności gospodarczej, gdyż podjęte działania zmierzające do zbycia nieruchomości i osiągnięcia korzyści finansowej świadczą o ich profesjonalnym charakterze, porównywalnym z działaniami podmiotów prowadzących działalność handlową.

Po zakupie działek wykorzystywali je Państwo w celach inwestycyjnych, przygotowując je do późniejszej odsprzedaży lub zabudowy. Złożyli Państwo wniosek o ich uzbrojenie w instalacje elektryczne i gazowe, wystąpili o uregulowanie sytuacji prawnej dotyczącej wewnętrznych dróg dojazdowych, a także planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych. Finalnie zamierzają Państwo sprzedać działki wraz z przeniesieniem praw do przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w 2026 r.

Z wniosku wynika wyraźnie, że przed sprzedażą ponieśli Państwo nakłady mające na celu podniesienie wartości nieruchomości. Całokształt tych działań świadczy o zorganizowanym i planowym działaniu, którego nie można uznać za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W konsekwencji nie są to czynności mieszczące się w zakresie typowego wykonywania prawa własności. Podjęte działania zwiększyły atrakcyjność działek jako towarów i przyczyniły się do wzrostu ich wartości. Występują więc przesłanki pozwalające uznać, że dokonując ich dostawy, działają Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Całokształt czynności dowodzi ich profesjonalnego, zawodowego charakteru, a grunty przestały mieć status majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości ich sprzedaży podejmują Państwo szereg zorganizowanych działań, które świadczą o świadomym i profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do zbycia w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziały w działkach nr 5 i 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o  którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, dla przedmiotowych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny obejmujące działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Tym samym, przedmiotowe działki na dzień sprzedaży będą stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, zakupili Państwo przedmiotowe działki od osoby fizycznej. Nabycie działek nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziału w działkach nr 5 i 6 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z  art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 oraz udziału w działkach nr 5 i 6 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy powinni Państwo udokumentować fakturą sprzedaż przedmiotowych działek w przypadku, gdy będzie ona opodatkowana podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą działek będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek, będą Państwo podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będą Państwo występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym, będą Państwo zobowiązani udokumentować fakturami obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje kwestii dokonywania transakcji przez małżonków w odniesieniu do majątku objętego wspólnością małżeńską. Ponieważ jednak – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego – ustrój ten przewiduje równe prawa majątkowe obojga małżonków, Sprzedający będą zobowiązani do udokumentowania transakcji sprzedaży swoich udziałów w działkach na rzecz Spółki poprzez wystawienie faktur.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Wskazali Państwo, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje przedmiotowe działki wykorzystywać na cele działalności gospodarczej, tj. działalności deweloperskiej, polegającej na budowie oraz odsprzedaży budynków mieszkalnych na ww. działkach.

Zatem, Spółka jako czynny podatnik podatku VAT będzie wykorzystywać nieruchomości do czynności opodatkowanych tym podatkiem, przesłanka pozytywna z art. 86 ust. 1 ustawy zostanie więc spełniona. Ponadto art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Skoro zatem Spółka będąca czynnym podatnikiem VAT (tj. podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy) będzie wykorzystywała działki nr 1, 2, 3, 4 oraz udział w działkach nr 5, 6 do działalności opodatkowanej to będzie miała prawo do obniżenia podatku VAT wynikającego z otrzymanych od Państwa faktur dokumentujących udział w dostawie ww. działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 ,2 i 3 dotyczących podatku VAT. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.