Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.87.2026.3.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒    nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pozostałościach w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz w budynku gospodarczym w części nie oddanej w najem, posadowionych na działce nr 1, wraz z udziałem w tej działce w części związanej z ww. naniesieniami;

‒    prawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem posadowionym na działce nr 1 wraz udziałem w tej działce w części związanej z ww. budynkiem oddanym w najem;

‒    nieprawidłowe - w zakresie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pozostałościach w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz w budynku gospodarczym w części nie oddanej w najem posadowionych na działce nr 1 wraz z udziałem w tej działce w części związanej z ww. naniesieniami na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą;

‒    prawidłowe – w zakresie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem posadowionym na działce nr 1 wraz z udziałem w tej działce w części związanej z budynkiem oddanym w najem na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr 1, oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału w ww. działce na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Uzupełnili go Państwo pismem z 25 lutego 2026 r. oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒    A Spółka Akcyjna

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒    A.A.

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

A.A. (dalej jako: „Sprzedająca”) posiada udział w wysokości ½ we własności:

a)  działki gruntu z obrębu (…) oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 położonej w (…), województwie (…),

b)  położonego w całości na działce nr 1 budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków,

c)  położonego w całości na działce nr 1 budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków,

d)  położonych w całości na działce nr 1 fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje,

e)  ogrodzenia okalającego działkę nr 1.

Opisane powyżej w pkt a) - d) działka, budynki i budowle zwane są w dalszej części niniejszego wniosku „Nieruchomością”.

Sprzedająca, wspólnie z właścicielką pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości, która jest jej siostrą, zawarła, w formie aktu notarialnego Rep. A (…) w dniu 22 stycznia 2026 r. z A S.A. (dalej jako: „Wnioskodawca”) przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży posiadanego przez Sprzedającą udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek, jest sprzedaż przez Sprzedającą posiadanego przez Sprzedającą udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”). W Umowie Sprzedaży stroną będzie również siostra Sprzedającej, która również na podstawie tej umowy sprzeda swój udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości. Zatem na podstawie Umowy Sprzedaży Wnioskodawca nabędzie całą Nieruchomość.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu (dalej jako: „Planowana Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Sprzedająca nabyła udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 kwietnia 1991 r. przez notariusza (…), za Rep. A nr (…).

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…), zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady (…) z dnia 10 lipca 2025 r. (opublikowana w Dz. Urz. Woj. (…)).

Nieruchomość jest ogrodzona.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce nr 1 budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek gospodarczy nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce nr 1 budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek mieszkalny nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania szklarni, która obecnie już nie istnieje a była położona w całości na działce nr 1 a której pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Szklarnia, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni nie były w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej szklarni, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania ogrodzenia działki nr 1, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ogrodzenie nie było w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ogrodzenia.

Przez teren Nieruchomości przebiegają sieci uzbrojenia terenu w postaci sieci elektroenergetycznych, sieci gazowej, wodnej i kanalizacyjnej, które są własnością gestorów i nie są własnością Sprzedającej. Nie będą one przedmiotem Umowy Sprzedaży.

Nieruchomość:

a)  nie była wykorzystywana przez Sprzedającą (oraz przez współwłaścicielkę posiadająca udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości), od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

b)  od momentu nabycia była przez Sprzedającą wykorzystywana na potrzeby własne (zamieszkanie) oraz była przedmiotem Umowy Najmu, który zostanie opisany w dalszej części niniejszego wniosku i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie, od momentu nabycia do 1995 r. była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, od tego momentu nie jest wykorzystywana w tym celu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca:

a)  nie prowadzi działalność gospodarczej i nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)  będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;

c)  dokonywała do 1995 r. sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości, obecnie nie sprzedaje takich płodów i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)  nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)  dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)   jest właścicielem innych nieruchomości;

g)  podjęła działania w celu sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości poprzez zaangażowanie pełnomocnika (radcy prawnego), który prowadził i prowadzi rozmowy z potencjalnymi nabywcami, w tym z Wnioskodawcą, i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

h)  nie podjęła działań w postaci zawarcia umowy pośrednictwa, zamieszczenia ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenia na działce nr 1 w jej pobliżu banerów, przygotowania oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki nr 1 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)    nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki nr 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla działki nr 1 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

j)    składała wnioski i uwagi do planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 oraz wnioski do planu ogólnego;

k)  podejmowała działania, od momentu nabycia udziału w wysokości 4 we własności Nieruchomości, zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności:

‒    dokonała zgłoszenia zamiaru wycinki drzew. Nie zgłoszono sprzeciwu do tego zgłoszenia, nie wycinano drzew i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

‒    zleciła wykonanie przez architekta pomiarów inwentaryzacyjnych budynków istniejących na działce nr 1 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

l)    nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na działkę nr 1 mających na celu ulepszenie Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca zawarła 5 marca 2020 r. umowę najmu (jako wynajmująca) z B Spółka Akcyjna - obecnie sp. z o.o. (jako najemcą) (dalej jako „Umowa Najmu”). Przedmiotem Umowy Najmu jest powierzchnia 23,72 m² znajdująca się na parterze budynku gospodarczego położnego na działce nr 1 oraz powierzchnia 216,20 m² znajdująca się na pierwszym piętrze tego budynku. Opisany przedmiot najmu jest, zgodnie z Umową Najmu, przeznaczony na cele biurowe związane z działalnością gospodarczą B Spółka Akcyjna.

Zawierając Umowę Najmu, Sprzedająca działała w imieniu i na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości, będącej jej siostrą, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na rzecz Sprzedającej przez współwłaścicielkę. Powyższa informacja jest zawarta w Umowie Najmu.

Umowa Najmu jest umowa odpłatną, a czynsz najmu ustalony w tej umowie jest wpłacany przez B Spółka Akcyjna na rachunek bankowy należący do Sprzedającej i wskazany przez Sprzedającą. Sprzedająca przekazuje ½ kwoty otrzymywanego czynszu na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości. Sprzedająca uzyskuje zatem na podstawie Umowy najmu przychód w wysokości połowy czynszu płatnego przez B Spółka Akcyjna z tytułu najmu opisanego powyżej przedmiotu najmu.

Roczna wysokość czynszu najmu wynikająca z Umowy Najmu nie przekraczała limitu wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w żadnym z lat obowiązywania Umowy najmu i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, w związku z czym Sprzedająca nie wystawiała do B Spółka Akcyjna faktur VAT i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego.

Umowa Najmu zawarta jest na czas określony do dnia 4 marca 2028 r.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego Umowa Najmu nie będzie już obowiązywać ponieważ wygaśnie w dniu 20 kwietnia 2026 r.

Sprzedająca, działając w imieniu własnym oraz w imieniu jej siostry (współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości) przedłożyła B Spółka Akcyjna - obecnie sp. z o.o. (najemca) oświadczenie z dnia 16 lutego 2026 r. w przedmiocie wygaśnięcia Umowy Najmu, które najemca otrzymał w dniu 20 lutego 2026 r. W oświadczeniu tym, Sprzedająca, działając w imieniu własnym oraz w imieniu jej siostry (współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości) oświadczyła, że rozwiązuje Umowę Najmu za 2 - miesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem wygaśnięcia umowy z upływem dwóch miesięcy od dnia, w którym oświadczenie dotarło do najemcy. Jak już wspominano powyżej, oświadczenie to dotarło do najemcy w dniu 20 marca 2026 r., zatem Umowa Najmu wygaśnie w dniu 20 kwietnia 2026 r

Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającą udziału Sprzedającej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

W Umowie Sprzedaży, Sprzedająca oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku gospodarczego, budynku biurowego oraz budowli, które to naniesienia są w całości położone na działce nr 1.

Sprzedająca wystawi, w związku z odpłatną dostawą (sprzedażą) na rzecz Wnioskodawcy udziału Sprzedającej w wysokości ½ we własności Nieruchomości, fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto udziału Sprzedającej w wysokości ½ we własności Nieruchomości i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

W Umowie Przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązał się w terminie do dnia 5 marca 2026 roku przeprowadzić badania i sprawdzenia Nieruchomości obejmujące wybrane przez Wnioskodawcę aspekty prawne, techniczne i inne, wybrane według uznania Wnioskodawcy, dotyczące Nieruchomości. W dniu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa (pełnomocnictw) o zakresie niezbędnym do wykonania badań i sprawdzeń Nieruchomości według wskazań Wnioskodawcy. Badania i sprawdzenia przez Wnioskodawcę prowadzone będą w zakresie niezbędnym do uzyskania informacji pozwalających na kompletne zbadanie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości stosownie do potrzeb i wyboru Wnioskodawcy.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca oraz jej siostra posiadająca pozostały udział w wysokości ½we własności Nieruchomości, każda z nich działając odrębnie, wspólnie z Wnioskodawcą, złożą w terminie czternastu dni od dnia podpisania Umowy Przedwstępnej wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych potwierdzających, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą jej udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości oraz, że sprzedaż przez siostrę Sprzedającej jej udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przez Wnioskodawcę (dalej jako: „Interpretacja Podatkowa”).

W Umowie Przedwstępnej, Wnioskodawca oraz Sprzedająca postanowili, że będą zobowiązani do zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym tylko w przypadku łącznego spełnienia się następujących warunków:

1)  Wnioskodawca złoży w terminie do 6 marca 2026 roku oświadczenie, w którym oświadczy, że wyniki badań i sprawdzeń Nieruchomości są satysfakcjonujące dla Wnioskodawcy, oraz

2)  zostanie wydana Interpretacja Podatkowa lub upłynie bezskutecznie ustawowy termin do jej wydania, oraz

3)  w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej i w terminie przewidzianym na zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży:

             i.            Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I-O, I-Sp, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, roszczeń, z wyjątkiem opisanych w Umowie Przedwstępnej umowie i wpisów wynikających z Umowy Przedwstępnej,

            ii.           oświadczenia Sprzedających zawarte w § 1 ust. 3 Umowy Przedwstępnej (są to oświadczenia dotyczące stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości) są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

           iii.           nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do Nieruchomości lub jej części.

Warunki wymienione w pkt 1), pkt 2) oraz w pkt 3) (i), (ii), (iii) zwane są w Umowie Przedwstępnej łącznie „Warunkami Zawieszającymi”.

W Umowie Przedwstępnej, Wnioskodawca oraz Sprzedająca postanowili, że zawrą Umowę Sprzedaży w terminie 7 dni po dniu, w którym spełnią się wszystkie Warunki Zawieszające lub uchyleniu niespełnionych Warunków Zawieszających, przy czym nie później niż 20 maja 2026 r.

W Umowie Przedwstępnej przewidziano zapłatę zaliczki przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedającej.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła pełnomocnictw na rzecz osób wskazanych w Umowie Przedwstępnej przez Wnioskodawcę i upoważniła każdą z tych osób do samodzielnego działania w zakresie:

1)  przeglądania i sporządzania fotokopii, kserokopii i żądania wydania odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz wszelkich złożonych, a nie rozpoznanych wniosków do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, a także dokumentów znajdujących się w innych księgach wieczystych, które to dokumenty stanowią podstawę wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości,

2)  dostępu do danych zawartych w ewidencji gruntów, dotyczących Nieruchomości, w tym do występowania z wnioskami o wydanie odpisów z tej ewidencji oraz wyrysów z map geodezyjnych,

3)  badania wszelkich, dotyczących Nieruchomości akt w postępowaniach sądowych, administracyjnych, podatkowych, egzekucyjnych, których stroną lub uczestnikiem jest lub był Sprzedający,

4)  zwracania się do innych osób, organów lub instytucji z wnioskami o udzielenie informacji, wydanie dokumentów lub ich odpisów, dotyczących Nieruchomości.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedająca wyraziła zgodę na wszelkie działania Wnioskodawcy związane z realizacją celu umowy oraz wszelkich innych czynności na Nieruchomości umożliwiających zweryfikowanie stanu technicznego Nieruchomości, przy czym każda ingerencja w strukturę Nieruchomości (wykop, odwiert, itp.) dokonywana będzie na koszt i ryzyko Wnioskodawcy.

W Umowie Przedwstępnej postanowiono, że jeżeli właściwy organ samorządu terytorialnego ustali w trybie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłatę w związku z wzrostem wartości Nieruchomości to:

a)  Sprzedająca oraz jej siostra posiadająca również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości będą wnosić wszystkie dostępne środki zaskarżenia,

b)  Wnioskodawca oraz Sprzedająca i jej siostra posiadająca również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości będą ustalać i konsultować podejmowane w sprawie kroki prawne oraz będą ponosić koszty takich postępowań, w tym koszty zastępstwa procesowego oraz opracowań specjalistycznych, o ile zostaną przez strony Umowy Przedwstępnej uznane za konieczne, w częściach równych,

c)  ostatecznie i prawomocnie ustaloną opłatę planistyczną:

‒    jeżeli będzie ustalona w kwocie do (…) zł to Wnioskodawca zwróci Sprzedającej i jej siostrze Sprzedająca posiadającej również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości połowę zapłaconej kwoty,

‒    jeżeli będzie ustalona w kwocie powyżej (…) zł to Wnioskodawca zwróci Sprzedającej i jej siostrze Sprzedająca posiadającej również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości kwotę (…), zaś Sprzedającej i jej siostra posiadająca również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości poniosą w opłatę planistyczną w pozostałej części.

Opisane zasady nie będą miały zastosowania w przypadku, gdy Sprzedająca lub jej siostra posiadająca również udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości dokonają zapłaty całej opłaty żądanej przez organ administracji po otrzymaniu decyzji w sprawie.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej pod warunkiem zawieszającym zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca i Sprzedająca zawarły odpłatna umowę najmu umowę najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego i ogrodu, stanowiących część Nieruchomości, zgodnie z którą Wnioskodawca oddaje, a Sprzedająca bierze w najem budynek mieszkalny jednorodzinny oraz ogród (w granicach wyznaczonych na załączniku graficznym do Umowy Przedwstępnej) na czas określony do dnia 31 grudnia 2026 r., na własne cele mieszkalne i Sprzedająca nie będzie uprawniona podnajmować przedmiotu najmu lub oddawać do używania.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (wg numeracji we wniosku)

1)  Czy planowana odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku?

2)  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku z odpłatną dostawą (sprzedażą) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania pierwszego

Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności Wnioskodawca przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającą w transakcji odpłatnej dostawy (sprzedaży) na rzecz Wnioskodawcy udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości jako podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntu angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14 oraz C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r.  I FSK 781/13)

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) na rzecz Wnioskodawcy udziału Sprzedającej wysokości 1 własności Nieruchomości działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci udziału Sprzedającej wysokości 1 własności Nieruchomości, czy też odpłatna dostawa (sprzedaż) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż Udziału Sprzedającego (zdarzenie przyszłe) nastąpi w opisanych poniżej okolicznościach.

Nieruchomość:

a)  nie była wykorzystywana przez Sprzedającą (oraz przez współwłaścicielkę posiadająca udział w wysokości 1 we własności Nieruchomości), od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

b)  od momentu nabycia była przez Sprzedającą wykorzystywana na potrzeby własne (zamieszkanie) oraz była przedmiotem Umowy Najmu, który zostanie opisany w dalszej części niniejszego wniosku i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

c)  od momentu nabycia do 1995 r. była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, od tego momentu nie jest wykorzystywana w tym celu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca:

a)  nie prowadzi działalność gospodarczej i nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)  będzie na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;

c)  dokonywała do 1995 r. sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości, obecnie nie sprzedaje takich płodów i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)  nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)  dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)   jest właścicielem innych nieruchomości;

g)  podjęła działania w celu sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości poprzez zaangażowanie pełnomocnika (radcy prawnego), który prowadził i prowadzi rozmowy z potencjalnymi nabywcami, w tym z Wnioskodawcą, i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

h)  nie podjęła działań w postaci zawarcia umowy pośrednictwa, zamieszczenia ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenia na działce nr 1 w jej pobliżu banerów, przygotowania oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki nr 1 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)    nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki nr 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla działki nr 1 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

j)    składała wnioski i uwagi do planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 oraz wnioski do planu ogólnego;

k)  podejmowała działania, od momentu nabycia udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości, zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności:

‒    dokonała zgłoszenia zamiaru wycinki drzew. Nie zgłoszono sprzeciwu do tego zgłoszenia, nie wycinano drzew i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

‒    zleciła wykonanie przez architekta pomiarów inwentaryzacyjnych budynków istniejących na działce nr 1 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

l)    nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na działkę nr 1 mających na celu ulepszenie Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedająca zawarła w dniu 5 marca 2020 r. umowę najmu (jako wynajmująca) z B Spółka Akcyjna (jako najemcą) (dalej jako „Umowa Najmu”). Przedmiotem Umowy Najmu jest powierzchnia 23,72 m² znajdująca się na parterze budynku gospodarczego położnego na działce nr 1 oraz powierzchnia 216,20 m² znajdująca się na pierwszym piętrze tego budynku. Opisany przedmiot najmu jest, zgodnie z Umową Najmu, przeznaczony na cele biurowe związane z działalnością gospodarczą B Spółka Akcyjna.

Zawierając Umowę Najmu, Sprzedająca działała w imieniu i na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości, będącej jej siostrą, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na rzecz Sprzedającej przez współwłaścicielkę. Powyższa informacja jest zawarta w Umowie Najmu.

Umowa Najmu jest umowa odpłatną, a czynsz najmu ustalony w tej umowie jest wpłacany przez B Spółka Akcyjna na rachunek bankowy należący do Sprzedającej i wskazany przez Sprzedającą. Sprzedająca przekazuje 1 kwoty otrzymywanego czynszu na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości. Sprzedająca uzyskuje zatem na podstawie Umowy najmu przychód w wysokości połowy czynszu płatnego przez B Spółka Akcyjna z tytułu najmu opisanego powyżej przedmiotu najmu.

Roczna wysokość czynszu najmu wynikająca z Umowy Najmu nie przekraczała limitu wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w żadnym z lat obowiązywania Umowy najmu i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, w związku z czym Sprzedająca nie wystawiała do B Spółka Akcyjna faktur VAT i stan ten nie zmieni się na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego.

Umowa Najmu zawarta jest na czas określony do dnia 4 marca 2028 r.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego Umowa Najmu będzie pozostawać w mocy.

Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającej udziału Sprzedającej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Spośród wskazanych okoliczności istotne jest zawarcie w dniu 5 marca 2020 r. z B Spółka Akcyjna (jako najemcą) Umowy Najmu, której przedmiotem jest powierzchnia 23,72 m² znajdująca się na parterze budynku gospodarczego położnego na działce nr 1 oraz powierzchnia 216,20 m² znajdująca się na pierwszym piętrze tego budynku. Umowa Najmu ma charakter odpłatny.

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Warto w tym miejscu odnieść się do treści art. 15 ust. 2 Ustawy VAT:

W definicji tej wyraźnie wskazano, że działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) ma miejsce poprzez oddanie ich w najem.

W ramach umowy najmu dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela -wynajmującego na rzecz najemcy. Najemca, za oddaną mu w najem nieruchomość płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT. Tym samym, najem nieruchomości spełnia, określoną w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, definicję działalności gospodarczej.

Zatem Sprzedająca dokona sprzedaży udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ponieważ Sprzedająca zawarła, jako wynajmujący, Umowę Najmu o charakterze odpłatnym.

Taki sposób wykorzystywania przez Sprzedającą udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości spowodował, że udział Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości nie był przez Sprzedającą wykorzystywany wyłącznie w ramach majątku prywatnego.

W konsekwencji, występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającej za działającą przez sprzedaży udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości będzie odpłatną dostawą dokonywaną przez Sprzedającą - podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT i w konsekwencji sprzedaż Udziału Sprzedającego będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT będzie, co do zasady, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Jednakże z uwagi na fakt, że w skład Nieruchomości nie wchodzi wyłącznie działka gruntu nr 1, ale również położone na tej działce budynek gospodarczy, budynek mieszkalny jednorodzinny, fundament dawnej szklarni oraz komin dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje, oraz ogrodzenie, konieczne jest wskazanie czy do odpłatnej dostawy Nieruchomości znajdują zastosowanie zwolnienia z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie art. 29a ust. 8 VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedaży budynków i budowli, które się na tej działce znajdują. Dlatego najpierw należy ustalić czy odpłatna dostawa położonych na działce nr 1 budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje, oraz ogrodzenia będzie opodatkowana czy zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata. Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce nr 1 budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek gospodarczy nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce nr 1 budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Budynek mieszkalny nie był w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania szklarni, która obecnie już nie istnieje a była położona w całości na działce nr 1 a której pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Szklarnia, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni nie były w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej szklarnia, która obecnie już nie istnieje, oraz jej pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni.

Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania ogrodzenia działki nr 1, do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ogrodzenie nie było w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i nie będzie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem modernizacji gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo przez inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ogrodzenia.

W związku z powyższym, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, odpłatna dostawa położonych na działce nr 1 budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje, oraz ogrodzenia nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków i budowli a planowaną dostawą tych budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że odpłatna dostawa położonych na działce nr 1 budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje, oraz ogrodzenia będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - gdy przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, a podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika.

Zatem zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Ponieważ Sprzedająca nabyła udział w wysokości 1 we własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 kwietnia 1991 r. przez notariusza (…), za Rep. A nr (…), zatem nabycie to nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, to nie można powiedzieć, że Sprzedająca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, bądź nie miała takiego prawa, bowiem nie było podatku, który mogłyby odliczyć.

Zatem do odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającą położonych na działce nr 1 budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje, oraz ogrodzenia, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w Umowie Sprzedaży Sprzedająca oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku gospodarczego, budynku biurowego oraz budowli, które to naniesienia są w całości położone na działce nr 1.

Podsumowując, planowana odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku

Stanowisko w zakresie pytania drugiego

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia przez Wnioskodawcę od Sprzedającej udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości, faktura wystawiona przez Sprzedającą, jako kwotę sprzedaży netto będzie wykazywać ustaloną przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cenę sprzedaży netto, i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce nr 1 Planowaną Inwestycję czyli inwestycję w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu.

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2)  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)   stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)   podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)    potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5)  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

6)  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości zostanie wystawiona przez Sprzedającą, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania odpłatnej dostawy (sprzedaży) potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości, będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedająca na rzecz udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 1 we własności Nieruchomości będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie ta odpłatna dostawa, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku z odpłatną dostawą (sprzedażą) na rzecz Wnioskodawcy udziału Sprzedającej w wysokości 1 we własności Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest:

‒    nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pozostałościach w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz w budynku gospodarczym w części nie oddanej w najem, posadowionych na działce nr 1, wraz z udziałem w tej działce w części związanej z ww. naniesieniami;

‒    prawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem posadowionym na działce nr 1 wraz udziałem w tej działce w części związanej z ww. budynkiem oddanym w najem;

‒    nieprawidłowe - w zakresie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pozostałościach w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz w budynku gospodarczym w części nie oddanej w najem posadowionych na działce nr 1 wraz z udziałem w tej działce w części związanej z ww. naniesieniami na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą;

‒    prawidłowe – w zakresie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem posadowionym na działce nr 1 wraz z udziałem w tej działce w części związanej z budynkiem oddanym w najem na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 196 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednak nie każda czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Z ww. orzeczenia wynika również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika zatem, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca posiada udział w wysokości ½ we własności:

a)     działki gruntu nr 1,

b)     położonego w całości na działce nr 1 budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków,

c)     położonego w całości na działce nr 1 budynku mieszkalnego jednorodzinnego objętego gminną ewidencją zabytków,

d)     położonych w całości na działce nr 1 fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni, przy czym sama szklarnia nie istnieje,

e)     ogrodzenia okalającego działkę nr 1.

 Opisane powyżej w pkt a)-d) działka, budynki i budowle, zwane Nieruchomością.

Sprzedająca nabyła udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny 5 kwietnia 1991 r.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedająca:

• nie prowadzi działalność gospodarczej;
• na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;
• dokonywała do 1995 r. sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości, obecnie nie sprzedaje takich płodów;
• nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy;
• dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości;
• jest właścicielem innych nieruchomości;
• podjęła działania w celu sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości poprzez zaangażowanie pełnomocnika (radcy prawnego), który prowadził rozmowy z potencjalnymi nabywcami, w tym z Wnioskodawcą;
• nie podjęła działań w postaci zawarcia umowy pośrednictwa, zamieszczenia ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenia na działce nr 1 w jej pobliżu banerów, przygotowania oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego działki nr 1;
• nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla działki nr 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani o wydanie dla działki nr 1 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
• składała wnioski i uwagi do planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 oraz wnioski do planu ogólnego;
• podejmowała działania, od momentu nabycia udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości, zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości, w szczególności:

·    dokonała zgłoszenia zamiaru wycinki drzew. Nie zgłoszono sprzeciwu do tego zgłoszenia, nie wycinano drzew i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

·    zleciła wykonanie przez architekta pomiarów inwentaryzacyjnych budynków istniejących na działce nr 1 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

• nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na działkę nr 1 mających na celu ulepszenie Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
• jest stroną umowy najmu zawartą 5 marca 2020 r. do 20 kwietnia 2026 r. ze spółką z.o.o. Przedmiotem Umowy Najmu jest powierzchnia 23,72 m²  znajdująca się na parterze budynku gospodarczego położonego na działce nr 1 oraz powierzchnia 216,20 m² znajdująca się na pierwszym piętrze tego budynku.

Nieruchomość:

• nie była wykorzystywana przez Sprzedającą (oraz przez współwłaścicielkę posiadającą udział w wysokości ½ we własności Nieruchomości), od momentu nabycia, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,
• od momentu nabycia była przez Sprzedającą wykorzystywana na potrzeby własne (zamieszkanie), oraz była przedmiotem Umowy Najmu,
• od momentu nabycia do 1995 r. była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy;
• była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT przez cały okres posiadania przez Sprzedającą udziału.

22 stycznia 2026 r. Sprzedająca wspólnie ze współwłaścicielką ww. działki zawarły z Wnioskodawcą (Spółką Kupującą)  przedwstępną umowę sprzedaży ww. udziałów w Nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zamierza po nabyciu ww. Nieruchomości zrealizować na niej inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem ternu. Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca zamierza zbywać lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku w ramach czynności opodatkowanych.

W dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa (pełnomocnictw) w zakresie niezbędnym do wykonania badań i sprawdzeń Nieruchomości według wskazań Wnioskodawcy.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Należy zatem ustalić, czy planowana czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości spełnia przesłanki, aby uznać Sprzedającą za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treść powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że udział w działce nr 1 na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek gospodarczy w części nie objętej umową najmu, pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz ogrodzenie od momentu nabycia nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na potrzeby własne (zamieszkanie). Sprzedająca nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym. Działka do 1995 r. była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej, Sprzedająca dokonywała sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości, jednak z opisu sprawy wynika, że nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT przez cały okres posiadania. Ponadto Sprzedająca nie podjęła działań w postaci zawarcia umowy pośrednictwa, zamieszczenia ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenia na działce nr 1 banerów, przygotowania oferty.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 w części na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek gospodarczy w części nie objętej umową najmu, pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni oraz ogrodzenie nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym,  a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Tym samym, planowana dostawa udziału w gruncie przypisanym proporcjonalnie do tej części budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego w części nie objętej umową najmu, pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni oraz komina dawnej szklarni i ogrodzenia nie będzie czynnością podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedającą z tytułu sprzedaży tego udziału za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem w tej części Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prawnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla tej czynności staje się bezprzedmiotowe.

Państwa stanowisko w tej części uznaję za nieprawidłowe.

W opisie sprawy wskazali Państwo także, że na działce nr 1 znajduje się również budynek gospodarczy, który jest przedmiotem najmu w części, tj. powierzchnia 23,72 m² na parterze budynku gospodarczego, oraz powierzchnia 216,20 m² na pierwszym piętrze tego budynku. Opisany przedmiot najmu jest, zgodnie z umową najmu, przeznaczony na cele biurowe związane z działalnością gospodarczą najemcy. Umowę najmu zawarła Sprzedająca 5 marca 2020 r.

Umowa najmu jest umową odpłatną, a czynsz najmu ustalony w tej umowie jest wpłacany przez najemcę na rachunek bankowy należący Sprzedającej. Sprzedająca przekazuje ½ kwoty otrzymywanego czynszu na rzecz współwłaścicielki pozostałego udziału w wysokości ½ we własności Nieruchomości. Sprzedająca uzyskuje zatem na podstawie umowy najmu przychód w wysokości połowy czynszu płatnego przez najemcę z tytułu najmu opisanego powyżej. Umowa najmu zawarta jest na czas określony do dnia 4 marca 2028 r., przy czym wynajmującym przysługuje prawo wcześniejszego jej rozwiązania.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego umowa najmu nie będzie już obowiązywać, ponieważ wygaśnie 20 kwietnia 2026 r.

Art. 659 Kodeksu cywilnego:

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Świadczeniem wynajmującego jest oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków. Świadczeniem wzajemnym jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy.

W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższym sposób wykorzystania udziału w części budynku gospodarczego położonego na działce nr 1, tj. powierzchnia na parterze (23,72 m²) oraz powierzchnia (216,20 m²) na pierwszym piętrze tego budynku w całym okresie posiadania wskazuje, że budynek gospodarczy nie był wykorzystywany do celów prywatnych w celu zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającej.

Zatem zaistniały ciąg ww. zdarzeń wskazuje, że sprzedaż udziału w działce nr 1 w części zabudowanej budynkiem gospodarczym w części oddanej w najem nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, z tytułu której Sprzedająca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Konsekwencją powyższych ustaleń jest to, że dokonana przez Sprzedającą dostawa udziału w działce nr 1 w części zabudowanej budynkiem gospodarczym tj. powierzchnia znajdująca się na parterze i znajdująca się na pierwszym piętrze, będąca przedmiotem umowy najmu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem, kluczowe jest określenie, czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu tego budynku doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy dostawa będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak Państwo wskazali we wniosku, Sprzedająca nabyła udział w wysokości ½ własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny 5 kwietnia 1991 r. Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania położonego w całości na działce nr 1 budynku gospodarczego objętego gminną ewidencją zabytków, do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W okresie dwóch lat i do dnia transakcji ww. budynek nie będzie przedmiotem modernizacji, gdzie wydatki poniesione przez Sprzedającą albo inny podmiot na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej tego budynku.  

Zatem przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż udziału w budynku gospodarczym (w części oddanej w najem) posadowionym na gruncie (działce nr 1) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. udziału w budynku upłyną co najmniej 2 lata.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do sprzedaży udziału w budynku gospodarczym (w części oddanej w najem), ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynków minął okres przekraczający 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie w ramach transakcji przysługującego udziału w działce nr 1, na której budynek gospodarczy (w części oddanej w najem) jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem wraz z gruntem (udział w działce nr 1) proporcjonalnie związanym z tym budynkiem w części oddanej w najem będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży udziału w budynku gospodarczym znajdującym się na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Przy czym, jak wskazali Państwo we wniosku, w Umowie Sprzedaży, Sprzedająca oraz Kupująca (Wnioskodawca) złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W związku z powyższym, skoro Strony podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem znajdującym się na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika również, że przez teren działki przebiegają sieci uzbrojenia terenu w postaci sieci elektroenergetycznych, sieci gazowej, wodnej i kanalizacyjnej, które są własnością gestorów i nie są własnością Sprzedającej. Nie będą one przedmiotem umowy sprzedaży. Zatem nie wpływają na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w tej części uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości końcowo dotyczą kwestii, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia udziału w Nieruchomości na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca zamierza zrealizować na działce nr 1 inwestycję w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu, a następnie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem wraz z przypisanym proporcjonalnie udziałem w gruncie - działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, ale skoro, Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla ww. dostawy, w tej części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia udziału w budynku gospodarczym w części oddanej w najem wraz z przypisanym proporcjonalnie udziałem w gruncie – działce nr 1 związanym z budynkiem gospodarczym w części oddanej w najem wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w tej części pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Jak wyżej wskazano, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja jest udokumentowana fakturą i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro planowana przez Sprzedającą sprzedaż udziału w działce nr 1 w części na której znajdują się: budynek mieszkalny jednorodzinny, pozostałości w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni, ogrodzenie oraz budynek gospodarczy w części nie objętej umową najmu nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Sprzedająca nie będzie z tytułu tej dostawy podatnikiem podatku VAT, wówczas Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pozostałościach w postaci fundamentu dawnej szklarni i komina dawnej szklarni, ogrodzenia oraz w budynku gospodarczym w części nie oddanej w najem.

Zatem, Państwa stanowisko w tej części pytania nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 3 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka Akcyjna (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.