A. Spółka Akcyjna (Kupujący) zawarła 24 września 2025 r. umowę sprzedaży z A.A. (Sprzedający 1) i B.B. (Sprzedający 2), którzy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą i zarejestrowanymi podatnikami VAT, na nabycie trzech niezabudowanych działek będących ich współwłasnością (każdy posiada ½ udziału). Działki są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nabyli je w 1995 r. do majątku wspólnego w celach prywatnych. Umowa przewiduje cenę sprzedaży, dopłatę do ceny zależną od…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
31 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 grudnia 2025 r. (wpływ 19 grudnia 2025 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
Opis stanu faktycznego
A. Spółka akcyjna z siedzibą w A. (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się budową lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż.
Pan A.A. (dalej: Sprzedający 1 lub Sprzedawca 1 lub Zbywca 1) jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbywca 1 jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Sprzedający 1 od stycznia 2019 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) A.A. (NIP: (…)), w ramach której wykonuje działalność gospodarczą oznaczoną pod następującymi kodami PKD:
Pani B.B. (dalej: Sprzedający 2 lub Sprzedająca 2 lub Sprzedawca 2 lub Zbywca 2) jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbywca 2 jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Sprzedający 2 od stycznia 2019 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) B.B. (NIP: (…)), w ramach której wykonuje działalność gospodarczą oznaczoną pod następującymi kodami PKD:
Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie określani jako Sprzedający lub Zbywcy, a Sprzedający lub Zbywcy oraz Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka będą dalej łącznie określani jako Strony.
Sprzedający byli współwłaścicielami w częściach równych, tj. każdy ze Sprzedających był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części:
1) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, identyfikator działki: (…), obręb numer: (…) o powierzchni 9.184 m2, położonej w A., dzielnicy A., mieście na prawach powiatu, województwie A. dla której Sąd Rejonowy B., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość 1),
2) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2, identyfikator działki: (…), obręb numer: (…), o powierzchni 5.860 m2, położonej w A., dzielnicy A., mieście na prawach powiatu, województwie A. dla której Sąd Rejonowy B., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość 2),
3) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 3, identyfikator działki: (…), obręb numer: (…), o powierzchni 1.362 m2, położonej przy ul. A. / B. w A., dzielnicy A., mieście na prawach powiatu, województwie A. dla której Sąd Rejonowy B., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość 3).
W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą łącznie określane jako Nieruchomość lub Nieruchomości.
Sprzedający Nieruchomości nabyli od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 1995 r., Rep. A nr (…), do majątku wspólnego z uwagi na fakt pozostawania przez Sprzedających w dacie zawarcia powyższej umowy w związku małżeńskim oraz obowiązywania ustroju wspólności majątkowej (ustawowej), przy czym zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego C. w A. (...) Wydział Cywilny z 5 kwietnia 2011 r., sygn. akt (…), orzeczona została separacja ich związku małżeńskiego, wobec czego obowiązuje ich ustrój rozdzielności majątkowej i nie żądali zniesienia przez sąd separacji i nie toczy się żadne postępowanie w tej sprawie.
Sprzedający nie zawierali umów majątkowych małżeńskich oraz nie dokonali podziału majątku wspólnego małżonków po wydaniu orzeczenia o separacji, tj. nie zawierali żadnych umów dotyczących podziału majątku i nie przeprowadzili żadnego postępowania sądowego o podział majątku, ani postępowania sądowego o zniesienie separacji, a w konsekwencji ich udziały we współwłasności Nieruchomości były równe i wynosiły po ½ części.
Jednocześnie aktualne wpisy w działach II ksiąg wieczystych ww. Nieruchomości nie uwzględniały zmiany wynikającej z powyższego prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego C. w A., (...) Wydział Cywilny, z 5 kwietnia 2011 r., sygn. akt (…), orzekającego separację związku małżeńskiego Sprzedających.
Nieruchomości położone są na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru D. – przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta A., z (...), zgodnie z którym dla Nieruchomości plan przewiduje symbol: A.3.2.U/MW – z przeznaczeniem pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (dalej: MPZP).
Jednocześnie w odniesieniu do północnej części Nieruchomości 1 na wniosek złożony przez Sprzedającego 1 została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. (...) decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr 4 z obrębu (…) położonej przy ul. C. w Dzielnicy A. m. A. (dalej: Decyzja o Warunkach Zabudowy 1 lub WZ 1). Decyzja o Warunkach Zabudowy 1 jest ostateczna oraz wg wiedzy Sprzedających nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
Ponadto, w odniesieniu do południowej części Nieruchomości 1 na zlecenie Kupującego została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. (...) decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na części działki nr 4 z obrębu (…) położonej przy ul. C. w Dzielnicy A. m. A. (dalej: Decyzja o Warunkach Zabudowy 2 lub WZ 2). Decyzja o Warunkach Zabudowy 2 jest ostateczna oraz wg wiedzy Kupującego nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
Co więcej, w odniesieniu do Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na zlecenie Kupującego została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. (...) decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr 2 i 3 z obrębu (…) położonych przy ul. C. w Dzielnicy A. m. A. (dalej: Decyzja o Warunkach Zabudowy 3 lub WZ 3). Decyzja o Warunkach Zabudowy 3 Kupującego jest ostateczna oraz wg wiedzy Kupującego nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
Przez teren Nieruchomości przebiega sieć kanalizacyjna, wodociągowa oraz elektroenergetyczna, które należą do gestorów mediów (tj. odpowiednich zakładów energetycznych i wodociągowych), a Sprzedający w okresie 12 miesięcy poprzedzających zawarcie niniejszej Umowy nie otrzymali żadnego pisma / powiadomienia o ustanowieniu służebności na Nieruchomościach ani o toczącym się postępowaniu o ustanowienie służebności na Nieruchomościach.
Kupujący nabył ww. niezabudowane Nieruchomości celem zrealizowania inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej: Inwestycja lub Planowana Inwestycja).
W celu realizacji powyższego zamiaru inwestycyjnego Kupujący zawarł ze Sprzedającymi 24 września 2025 r. umowę sprzedaży ww. Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży lub Umowa) za cenę określoną w tej Umowie proporcjonalnie do zbywanych udziałów we współwłasności Nieruchomości (dalej: Cena).
Przy czym, zgodnie z powyższą Umową, oprócz ww. Ceny, Strony ustaliły również poniższe płatności na rzecz każdego ze Sprzedających:
a) Dopłatę do Ceny - Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz każdego ze Sprzedających, tytułem Dopłaty do Ceny, po ½ części kwoty stanowiącej 27,9% przychodów netto ze sprzedaży lokali (mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych) wybudowanych w ramach Planowanej Inwestycji na Nieruchomościach, co do których doszło do przeniesienia własności na nabywcę (dalej: Przychody ze Sprzedaży), pomniejszonych o sumę składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny należnych w ramach Planowanej Inwestycji, o ile kwota stanowiąca 27,9% Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przekroczy Kwotę Netto (dalej: Dopłata do Ceny), powiększonej o należny podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego. W celu uniknięcia wątpliwości, kwota Dopłaty do Ceny przed powiększeniem o należny podatek od towarów i usług zostanie obliczona według następującego wzoru:
Dopłata do Ceny = 27,9% x (Przychody ze Sprzedaży – wpłata na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) – Kwota Netto.
Jednocześnie w celu prawidłowej realizacji powyższego obowiązku, Sprzedający będzie przekazywał z tego tytułu Sprzedającym właściwe raporty za okresy rozliczeniowe związane z ww. sprzedażą celem ustalenia dopłat w właściwej wysokości, a brak wywiązywania się Kupującego z obowiązku dostarczenia takiego raportu na warunkach określonych w Umowie będzie się wiązał z karą umowną na rzecz Wnioskodawcy.
Raporty z dopłaty do ceny będą każdorazowo przekazywane wraz z opinią biegłego rewidenta potwierdzającą prawidłowość danych zawartych w raporcie z dopłaty do ceny.
Ponadto, na żądanie i na koszt Sprzedających, Kupujący będzie zobowiązany do przekazania Sprzedającym elektronicznych wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, stanowiących podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży. Kupujący ustanawia Sprzedających, każdego z Nich z osobna, swoim pełnomocnikiem do odbioru od notariusza wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, w zakresie pozwalającym na ustalenie podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży i z uwagi na charakter pełnomocnictwa stanowiącego sposób zabezpieczenia roszczeń Sprzedających zrzeka się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Każdy z pełnomocników będzie uprawniony do wystąpienia do notariusza o wydanie wyciągów opisanych w zdaniu poprzedzającym, o ile Kupujący nie przekaże Sprzedającym powyższych wyciągów w terminie siedmiu dni roboczych od dnia otrzymania żądania od Sprzedających.
b) Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej - w przypadku powstania po Stronie Sprzedających obowiązku zapłaty opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2023 r. albo innej opłaty, która zostanie wprowadzona ustawowo w miejsce powyższej opłaty planistycznej oraz innej opłaty, która ewentualnie zostanie wprowadzona ustawowo, jako opłata uzupełniająca opłatę planistyczną, w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą Nieruchomości (dalej: Opłata Planistyczna) o ile obowiązek jej uiszczenia zostanie stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, Kupujący zobowiązuje się względem Sprzedających, do dokonania, w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Kupującego odpisu notarialnego lub oryginału lub wydruku (w przypadku wydania w formie elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym) decyzji ustalającej Opłatę Planistyczną i zawierającej klauzulę ostateczności, na rzecz każdego ze Sprzedających, zapłaty po ½ części kwoty stanowiącej równowartość Opłaty Planistycznej (dalej: Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej).
W kontekście powyższej Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, Strony postanowiły, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży objętej niniejszym aktem każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.
Ponadto, Sprzedający 1 i Sprzedający 2:
Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planują sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważają również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wykluczają takiej możliwości. W 1989 roku Sprzedający sprzedali mieszkanie. Od tego czasu Sprzedający nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości (poza zbyciem Nieruchomości opisanym w przedmiotowym wniosku o interpretację indywidualną).
Ponadto, oprócz powyższych czynności wykonywanych wspólnie przez Sprzedających, Sprzedający 1 złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla północnej części Nieruchomości 1, a wniosek ten poprzedziło uzyskanie za pośrednictwem biura architektonicznego wstępnych informacji technicznych w zakresie przyłączenia Planowanej Inwestycji do mediów.
Co więcej, oprócz nieruchomości opisanych wyżej, dodatkowo Sprzedający 1 jest odrębnie właścicielem nieruchomości (apartamentu) przy ul. E1 w A., nabytej w 2014 r.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
1) W jakim celu Sprzedający kupili Nieruchomość (działki nr 1, 2 i 3)?
Odp.: Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży zawartej 28 grudnia 1995 r. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Sprzedających w celach prywatnych, z zamiarem zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.
2) W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali swoje udziały w Nieruchomości (działkach nr 1, 2 i 3) od momentu nabycia Nieruchomości w 1995 r. do momentu jej sprzedaży, tj. w szczególności:
a) czy wykorzystywali Nieruchomość na własne cele osobiste – jeśli tak, to proszę wskazać, w jaki sposób Nieruchomość zaspokajała potrzeby osobiste Sprzedających?
b) czy wykorzystywali Nieruchomość w działalności gospodarczej?
c) czy oddawali Nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:
Odp.: Sprzedający 1:
Sprzedający 1 wykorzystywał swoje udziały w Nieruchomości w sposób wskazany w lit. a) w powyższym pytaniu, tj. na cele osobiste w postaci zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny, a zatem Sprzedający 1 nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, jak i nie oddawał Nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.
Sprzedający 2:
Sprzedający 2 wykorzystywał swoje udziały w Nieruchomości w sposób wskazany w lit. a) w powyższym pytaniu, tj. na cele osobiste w postaci zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny, a zatem Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, jak i nie oddawał Nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.
3) Czy Nieruchomość stanowiła środek trwały w działalnościach gospodarczych Sprzedających?
Odp.: Sprzedający 1:
Nieruchomości ani nie stanowią, ani nie stanowiły środka trwałego w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.
Sprzedający 2:
Nieruchomości ani nie stanowią, ani nie stanowiły środka trwałego w działalności gospodarczej Sprzedającego 2.
4) Czy Sprzedający prowadzili jakieś działania, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość lub podnieść jej wartość, jeśli tak, to jakie (np. ogrodzenie działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w media)?
Odp.: Sprzedający 1:
Sprzedający 1 prowadził w odniesieniu do Nieruchomości następujące działania:
Sprzedający 1 nie dokonywał w odniesieniu do Nieruchomości takich czynności jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, niwelacja terenu, itd.
Ponadto na wniosek Sprzedającego 1 dla północnej części Nieruchomości 1 została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. Decyzja o Warunkach Zabudowy 1.
W 2020 r. Sprzedający próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną, od której wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a po uwzględnieniu odwołania zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek, składając wniosek o zawieszenie postępowania w tym zakresie z uwagi na konieczność ponoszenia istotnych kosztów niezbędnych do kontynuowania tego postępowania.
Sprzedający 1 nie występował o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do jakiejkolwiek Nieruchomości.
Sprzedający 2:
Sprzedający 2 prowadził w odniesieniu do Nieruchomości następujące działania:
Sprzedający 2 nie dokonywał w odniesieniu do Nieruchomości takich czynności jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, niwelacja terenu, itd.
Sprzedający 2 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do jakiejkolwiek z Nieruchomości.
5) Czy nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w 1995 r. było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, czy zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i czy z tytułu jej zakupu przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Odp.: Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży zawartej 28 grudnia 1995 r. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Sprzedających w celach prywatnych, z zamiarem zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.
Czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie została w tym zakresie wystawiona faktura VAT ze stawką VAT, jak i z uwagi na powyższe nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, bowiem podatek ten w ogóle nie wystąpił.
6) Czy Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?
Odp.: Sprzedający 1:
Sprzedający 1 nie wykorzystywał Nieruchomości do żadnych czynności, tj. ani do czynności wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, ani też do czynności opodatkowanych VAT.
Sprzedający 2:
Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości do żadnych czynności, tj. ani do czynności wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, ani też do czynności opodatkowanych VAT.
7) W jakim celu Sprzedający 1 występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr 4?
Odp.: Na wniosek Sprzedającego 1 dla północnej części Nieruchomości 1 została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. Decyzja o Warunkach Zabudowy 1.
W 2020 r. Sprzedający 1 próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną, od której wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a po uwzględnieniu odwołania zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek, składając wniosek o zawieszenie postępowania w tym zakresie z uwagi na konieczność ponoszenia istotnych kosztów niezbędnych do kontynuowania tego postępowania.
Sprzedający 1 przez podjęcie takich czynności zamierzał oszacować wartość Nieruchomości wobec kierowanych do nich ofert nabycia, w których propozycje cenowe były mocno zróżnicowane. Intencją Sprzedającego 1 było rozeznanie w zakresie realnej wartości Nieruchomości.
8) Do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość, tj. do czynności:
Odp.: Kupujący jest jednym z największych deweloperów w kraju i nabywa nieruchomości celem budowy na nich określonych inwestycji (np. budynków mieszkalnych) celem ich dalszej sprzedaży, która to sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. Kupujący nabędzie Nieruchomość, aby wznieść na niej inwestycję, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Pytania
Czy sprzedaż Nieruchomości objętych Umową za Cenę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) oraz czy Dopłata do Ceny i Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Zarówno Sprzedaż Nieruchomości objętych Umową za Cenę, jak też Dopłata do Ceny i Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej, będą opodatkowane podatkiem VAT, a Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego ze wszystkich powyższych tytułów.
Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.
UZASADNIENIE STANOWISKA STRON:
Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania
Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 jako podatnicy VAT
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
Tylko i wyłącznie w pierwszym wypadku, gdy osoba fizyczna zbywa nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie występuje ona jako podatnik podatku od towarów i usług.
W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek działa jako podatnik podatku od towarów i usług.
Zainteresowani na marginesie pragną wskazać, iż zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest bardzo szeroki. Przede wszystkim warunkiem uznania danej czynności za wykonaną w warunkach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie jest wykonywanie jej w sposób „zorganizowany i ciągły”.
Z tego względu możliwe jest zakwalifikowanie jako podlegającą opodatkowaniu VAT czynności sprzedaży nieruchomości, również wówczas, gdy nie jest dokonywana w ramach określonych, powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności.
W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć, czy Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, podjęli aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 działali jako podatnik podatku od towarów i usług.
Odpowiedź ta jest twierdząca i w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 działali jako podatnicy VAT, podejmując opisane powyżej czynności mające na celu uzyskanie możliwie wysokiej ceny za zbycie Nieruchomości, w tym także korzystając z pomocy profesjonalnych firm zajmujących się obrotem nieruchomościami oraz kancelarii prawnych.
Sprzedający 1 i 2 oprócz Ceny, zapewnili sobie możliwość otrzymania dodatkowych wpływów ze sprzedaży lokali na Nieruchomości jako dopłatę do Ceny, na podstawie raportów Kupującego, które ze względu na sposób obliczenia tej kwoty wskazany w umowie sprzedaży Nieruchomości, mają być badane przez biegłych rewidentów, celem ustalenia prawidłowej kwoty dopłat należnych każdemu ze Sprzedających z tytułu sprzedaży lokali przez Kupującego, a niedostarczenie raportu uprawnia każdorazowo Sprzedających do żądania od Kupującego zapłaty kary umownej.
Ponadto celem obliczenia kwot należnych Sprzedającym, Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 mogą żądać przekazania aktów notarialnych związanych ze sprzedażą ww. lokali przez Kupującego i każdy ze Sprzedających ma prawo ustanowić pełnomocnika do odbioru od notariusza wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, w zakresie pozwalającym na ustalenie podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży lokali, a tym samym kwot dopłat do Ceny należnych każdemu ze Sprzedających.
Powyższe dodatkowo wskazuje, że działanie Sprzedających ma charakter profesjonalny i nie polega jedynie na odsprzedaży nieruchomości takimi, jakie one były w momencie nabycia przez Sprzedających w 1995 r., lecz charakteryzuje się przygotowaniem się do przeprowadzenia czynności sprzedaży w sposób właściwy dla profesjonalistów – w czym pomogły im wynajęte przez nich firmy zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i kancelarie prawne.
Ponadto aby uzyskać jak najlepszą Cenę (i następnie dopłaty do Ceny w postaci wpływów ze sprzedaży przez Kupującego lokali, jakie zostaną zbudowane na Nieruchomości) Sprzedający podejmowali czynności mające na celu uatrakcyjnienie gruntów pod względem faktycznym i prawnym, tj.:
Ponadto na wniosek Sprzedającego 1 dla północnej części Nieruchomości 1 została wydana przez Zarząd Dzielnicy A. m. A. Decyzja o Warunkach Zabudowy 1.
Tym samym Sprzedający podjęli szereg czynności związanych z profesjonalnym obrotem Nieruchomościami, zapewniając sobie w szczególności, że cena, jaką Sprzedający otrzymali od Kupującego w momencie sprzedaży Nieruchomości, może zostać powiększona o część późniejszych wpływów Kupującego ze sprzedaży lokali.
Ww. Decyzje o Warunkach Zabudowy 2-3, mające na celu umożliwienie jak największej liczby lokali na Nieruchomościach, zostały podjęte nie czekając na MPZP z 2024 r., co dodatkowo wskazuje na podejmowanie profesjonalnych czynności, aby Kupujący mógł po nabyciu Nieruchomości zrealizować na niej ww. Inwestycję, z której część zysków (w postaci dopłaty do Ceny sprzedaży Nieruchomości) przypadnie także każdemu ze Sprzedających.
Istotne jest również, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 w zakresie znalezienia potencjalnego kupującego korzystali z pomocy profesjonalnego pośrednika, który podejmując szereg czynności docierał do potencjalnych nabywców, w tym dotarł również do finalnego nabywcy, tj. do Kupującego, czyli jednego z największych deweloperów w kraju.
Co więcej na mocy ww. umowy z pośrednikiem, pośrednik reprezentował Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 w negocjacjach handlowych z Kupującym, które trwały kilka lat i dzięki czemu uzyskano korzystne warunki.
Ponadto, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 zawarli umowę z kancelarią prawną, która reprezentowała oboje Sprzedających w negocjacjach prawnych z prawnikami Kupującego. W związku z powyższym, Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 posiadali profesjonalną obsługę prawną, która weryfikowała dokumentacje związaną z transakcją, jak i sugerowała własne korzystne postanowienia dla Kupującego w Umowie.
Same negocjacje Sprzedających – wspieranych przez jedną z największych międzynarodowych firm w obrocie nieruchomościami oraz kancelarię prawną – z Kupującym i jego przedstawicielami / prawnikami – trwały kilka lat, zanim doszło do zawarcia finalnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Powyższe działania wskazują, że Sprzedający 1 i 2 w omawianej transakcji działali jak profesjonaliści, wspólnie z innymi profesjonalnymi podmiotami, zbywając Kupującemu Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku, a nie jak osoby, które zbywają majątek prywatny w takim stanie, w jakim go nabyły, zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez nich omawianych Nieruchomości będzie podlegała VAT.
Podobne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.480.2025.3.DK wskazując, że: „Jednocześnie należy wziąć pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie odbywała się w ramach większej transakcji objętej jednym aktem notarialnym, a więc będzie miała zorganizowany charakter, a Sprzedający aktywnie uczestniczą w przygotowaniu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (w ramach negocjacji handlowych, opieki prawnej transakcji - sporządzenie umów sprzedaży, wnioski o interpretację).”
Ostatecznie z kolei Dyrektor KIS w powyższej interpretacji uznał, że: „Tym samym Wnioskodawca i Zainteresowana 1 w zakresie dostawy Nieruchomości powinni zostać uznani za podatników VAT w myśl art. 15 ustawy o VAT.”
W powyższym kontekście nie bez znaczenia jest również wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r., sygn. C-213/24, który wskazał, że: „Z powyższego wynika, że odpowiedź na pytanie pierwsze powinna brzmieć tak, iż art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”
Zatem, również w powyższym kontekście mając na uwadze czynności podejmowane przez pośrednika należy uznać, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 działali jak podatnicy VAT, bowiem korzystali oni z usług ww. pośrednika, który z kolei działając w ich imieniu podjął szereg profesjonalnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości i zapewnienie Sprzedającym dodatkowych wpływów, w tym znalazł Kupującego, następnie przez kilka lat negocjował z nim warunki umowy, co końcowo zakończyło się sprzedażą Nieruchomości na warunkach opisanych w niniejszym wniosku.
Stanowisko zaprezentowane przez Trybunał Sprawiedliwości w ww. wyroku z kolei spotkało się z aprobatą organów podatkowych i Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 7 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG uznał, że:
„Nie można zatem zgodzić się z Pani stanowiskiem, że ponieważ wszelką aktywność dotyczącą przygotowania działki pod inwestycje podjęła Spółka, to wyklucza uznanie Pani za podmiot prowadzący obrót nieruchomościami. Z wniosku wynika, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka jest Pani własnością i to za Pani zgodą Spółka podejmuje działania zmieniające jej charakter. W związku z tym, to Pani działa jako handlowiec w odniesieniu do zbywanej działki nr 1.
Tezę taką potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:
„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę również na wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r., sygn. akt C-213/24 E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu, w przedmiocie opodatkowania osoby fizycznej podatkiem VAT z tytułu sprzedaży działek. W ww. wyroku TSUE uznał, że:
„art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”
Tym samym, wskazana powyżej Pani aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (działki nr 1), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając nieruchomość, będzie Pani działała jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działki, nie będzie Pani korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.
Podejmowane przez Panią działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż działki nr 1 w ramach zarządu majątkiem osobistym.”
Na profesjonalny charakter w zakresie transakcji wskazuje również opisana powyżej Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej, która ma być zwrócona Sprzedającemu 1 oraz Sprzedającemu 2 w odpowiedniej proporcji, jeśli pojawiłby po stronie Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 obowiązek jej uiszczenia stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną. Należy bowiem zauważyć, że obowiązek zwrotu takiej kwoty nie jest standardową procedurą w przypadku powstania Opłaty Planistycznej, a takie zobowiązanie należy rozpatrywać pod kątem profesjonalnym jako gotowość poniesienia dodatkowych kosztów w zamian za możliwość zakupu Nieruchomości.
Jednocześnie, co więcej w kontekście powyższej Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, Strony postanowiły, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży objętej niniejszym aktem każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.
Zatem, mając na uwadze ww. cechy jak i powyższe pełnomocnictwo, uznać należy, że Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej związana jest z profesjonalną działalnością.
W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że sprzedaż omawianych nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 wystąpią w charakterze podatników VAT, a nie jako sprzedający nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, nie można uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Opodatkowanie Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej
Mając na uwadze charakter Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, które zostały już opisane w niniejszym Wniosku uznać należy, że mamy do czynienia z dopłatą o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, bowiem przede wszystkim sama kwestia wypłaty Dopłaty do Ceny jak i Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej jest związana ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego, tj. gdyby nie ww. sprzedaż to nie doszłoby do jakichkolwiek wypłat Dopłaty do Ceny czy Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT: Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Z przepisem tym koresponduje ust. 18, zgodnie z którym: W przypadku gdy podstawa opodatkowania uległa zwiększeniu, korekty tej podstawy dokonuje się w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym zaistniała przyczyna zwiększenia podstawy opodatkowania.
Zatem jeśli Kupujący sprzeda odpowiednią ilość lokali za cenę łączną, powyżej której zgodnie z zapisami umowy sprzedaży Sprzedający 1 i 2 będą uprawnieni do otrzymania Dopłaty do Ceny, to wówczas spełni się przesłanka podwyższenia podstawy opodatkowania VAT-em, gdyż wtedy wystąpi zdarzenie powodujące, że Sprzedający 1 i Sprzedający 2, oprócz pierwotnej ceny sprzedaży nieruchomości otrzymanej od Kupującego w momencie sprzedaży nieruchomości, dostaną dodatkowe dopłaty. Zatem Dopłata do Ceny powinna być opodatkowana VAT-em.
Te same uwagi dotyczą Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, gdyż jeśli na któregokolwiek ze Sprzedających zostanie nałożony taki obowiązek, to Kupujący zapłaci temu Sprzedającemu tą kwotę. Zatem pomimo użycia przez strony w umowie nazwy „kwota refundacji” (opłaty planistycznej), dla celów VAT należy to traktować jako kolejną dopłatę zwiększającą podstawę opodatkowania VAT-em zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT.
Prawo do odliczenia podatku VAT
Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT-em.
Warunek ten jest spełniony w omawianej sytuacji, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce oraz Kupujący zamierza wybudować na nieruchomościach lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT-em. Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.
Te same uwagi dotyczą Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Jak już wskazano, sprzedaż Nieruchomości za Cenę jak i Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej – tj. przyjęcie, że kwoty te będą u Sprzedających opodatkowane VAT-em oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego również z tych tytułów, gdyż dla Kupującego są to rodzaje wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się, by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT-em.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:
Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:
Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 24 września 2025 r. A. S.A. (Kupujący) zawarł ze Sprzedającymi, tj. A.A. (Sprzedający 1) i B.B. (Sprzedający 2), Umowę Sprzedaży Nieruchomości.
Sprzedający byli współwłaścicielami w częściach równych (każdy ze Sprzedających był współwłaścicielem w udziale wynoszącym ½ części) tych Nieruchomości, na które składają się:
Sprzedający nabyli Nieruchomości od osób fizycznych do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 1995 r. Od 2011 r. Sprzedających obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej w związku z orzeczeniem separacji ich związku małżeńskiego.
Zarówno Sprzedający 1, jak i Sprzedający 2, prowadzą działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.
Jak wynika z wniosku, Sprzedający w 2021 r. zlecili pośrednikowi znalezienie nabywcy. Pośrednik reprezentował Sprzedających w negocjacjach handlowych z Kupującym, które trwały kilka lat. W 2017 r., przed podjęciem negocjacji z Kupującym, na potrzeby oszacowania wartości Nieruchomości, Sprzedający zlecili biuru architektonicznemu analizę chłonności terenu. W tym celu biuro stworzyło projekt na potrzeby określenia możliwości zabudowy analizowanego terenu kompleksem mieszkalno-usługowym, z podziemnymi i naziemnymi miejscami parkingowymi. W ramach tych analiz biuro architektoniczne uzyskiwało informacje od dostawców mediów odnośnie możliwości doprowadzenia do Nieruchomości mediów dla tej inwestycji oraz wskazało na możliwość budowy mieszkań i lokali usługowych.
Ponadto, Sprzedający zawarli umowę z kancelarią prawną, która reprezentowała oboje Sprzedających w negocjacjach prawnych z prawnikami Kupującego.
Wskazali Państwo również, że w 2017 i 2019 r. Sprzedający 1 występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr 4 i uzyskał tę decyzję w 2019 r. W 2020 r. Sprzedający 1 próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną i ostatecznie zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek.
Sprzedający 1 przez podjęcie takich czynności zamierzał oszacować wartość Nieruchomości wobec kierowanych do nich ofert nabycia, w których propozycje cenowe były mocno zróżnicowane. Intencją Sprzedającego 1 było rozeznanie w zakresie realnej wartości Nieruchomości.
Kupujący nabył Nieruchomości celem zrealizowania Inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych jednorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.
Należy stwierdzić, że zawarcie umowy z pośrednikiem w celu znalezienia nabywcy, zawarcie umowy z kancelarią prawną w celu reprezentowania Sprzedających w negocjacjach prawnych z prawnikami Kupującego oraz zlecenie biuru architektonicznemu analizę chłonności terenu oznacza, że Sprzedający wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Sprzedających świadomych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż Nieruchomości nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.
Ponadto, występowanie przez Sprzedającego 1 o wydanie decyzji zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalno-usługowych o 6 kondygnacjach na działce nr 4 nie wskazuje na zamiar wykorzystywania Nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających (np. budowa domu dla potrzeb mieszkaniowych Sprzedających), lecz na przygotowanie ich do sprzedaży. Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej Nieruchomości niewątpliwie czyni przedmiot sprzedaży bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców oraz wpływa na wzrost wartości Nieruchomości.
Z powyższego wynika, że działania podjęte przez Sprzedających nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Sprzedających, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie uznania Sprzedających za podatników z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot zajmujący się handlem nieruchomościami – przygotowanie Nieruchomości do oczekiwań Kupującego, który kupuje działki, aby zrealizować na nich inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Nie ulega wątpliwości, że ww. zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W związku z powyższym, działania podjęte przez Sprzedających nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań Sprzedający uatrakcyjnili działki jako towar i przyczynili się do wzrostu ich wartości oraz atrakcyjności dla Kupującego.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
W niniejszej sprawie Nieruchomości położone są na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla Nieruchomości plan przewiduje symbol A.3.2.U/MW – z przeznaczeniem pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Tym samym, niezabudowane Nieruchomości stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, ze Sprzedający nabyli Nieruchomości od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 1995 r. Transakcja ta nie była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą.
W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tych Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Ponadto, wskazali Państwo, że Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Dopłata do Ceny i Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Jak wskazali Państwo w opisie stanu faktycznego, oprócz Ceny za Nieruchomości, Strony w Umowie Sprzedaży ustaliły również poniższe płatności na rzecz każdego ze Sprzedających:
1) Dopłatę do Ceny - Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz każdego ze Sprzedających, tytułem Dopłaty do Ceny, po ½ części kwoty stanowiącej 27,9% przychodów netto ze sprzedaży lokali (mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych) wybudowanych w ramach Planowanej Inwestycji na Nieruchomościach, co do których doszło do przeniesienia własności na nabywcę, pomniejszonych o sumę składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny należnych w ramach Planowanej Inwestycji, o ile kwota stanowiąca 27,9% Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przekroczy Kwotę Netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego.
2) Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej - w przypadku powstania po Stronie Sprzedających obowiązku zapłaty opłaty planistycznej albo innej opłaty, która zostanie wprowadzona ustawowo w miejsce opłaty planistycznej oraz innej opłaty, która ewentualnie zostanie wprowadzona ustawowo, jako opłata uzupełniająca opłatę planistyczną, w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą Nieruchomości, o ile obowiązek jej uiszczenia zostanie stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, Kupujący zobowiązuje się względem Sprzedających do dokonania, w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Kupującego odpisu notarialnego lub oryginału lub wydruku decyzji ustalającej Opłatę Planistyczną i zawierającej klauzulę ostateczności, na rzecz każdego ze Sprzedających, zapłaty po ½ części kwoty stanowiącej równowartość Opłaty Planistycznej.
Należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W myśl art. 29a ust. 6 ustawy:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:
W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.
Jak stanowi art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:
a) podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;
b) koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Do celów akapitu pierwszego lit. b), państwa członkowskie mogą uznać koszty objęte odrębną umową za koszty dodatkowe.
Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.
Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów np.: renty planistycznej.
Jak wynika z opisu sprawy, Strony ustaliły, że przy zajściu pewnych zdarzeń w przyszłości/spełnienia pewnych warunków Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedających Dopłatę do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej.
Należy zauważyć, że wypłata Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej nie jest związana z żadnymi odrębnymi świadczeniami. Kupujący zapłaci Sprzedającym Dopłatę do Ceny, jeśli kwota stanowiąca 27,9% Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przekroczy Kwotę Netto. Z kolei Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej zostanie zapłacona Sprzedającym w sytuacji, gdy po stronie Sprzedających powstanie obowiązek zapłaty Opłaty Planistycznej. Powyższe ustalenia wynikają z warunków Umowy Sprzedaży zawartej między Stronami.
Dodatkowe płatności na rzecz Sprzedających (Dopłata do Ceny oraz Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej) ustalone przez Strony w Umowie Sprzedaży, są ściśle związane ze świadczeniem polegającym na dostawie Nieruchomości.
Podsumowując, w Państwa sytuacji określona została kwota Transakcji (Cena Nieruchomości), ale - w wyniku zaistnienia określonych zdarzeń - jej wysokość może ulec ewentualnemu zwiększeniu (o kwotę Dopłaty do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej, należne Sprzedającym w sytuacji spełnienia określonych warunków). Stwierdzić należy, że ww. dodatkowe płatności będą składową wynagrodzenia za przedmiotową Transakcję. W konsekwencji, wypłacone Sprzedającym Dopłata do Ceny oraz Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej będą stanowiły element wynagrodzenia należnego Sprzedającym od Kupującego z tytułu sprzedaży Nieruchomości i tym samym powinny być wliczone do podstawy opodatkowania Transakcji, o której mowa w art. 29a ustawy.
Skoro dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie była zwolniona od tego podatku, to uiszczone przez Kupującego dodatkowe wynagrodzenie obejmujące Dopłatę do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej również będzie podlegało opodatkowaniu na zasadach właściwych dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości.
Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz zapłaty Dopłaty do Ceny i Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Aby Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanych faktur, faktury muszą dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.
Jak wcześniej wywiedziono, sprzedaż Nieruchomości jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podatku VAT właściwej dla przedmiotu transakcji. Dopłata do Ceny oraz Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej powinny być wliczone do podstawy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, o której mowa w art. 29a ustawy.
Ponadto, Kupujący zamierza wykorzystywać nabyte od Sprzedających Nieruchomości celem ich dalszej sprzedaży, która to sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. Kupujący nabędzie Nieruchomości, aby wznieść na nich inwestycję, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Tym samym, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości oraz zapłatą Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, które to płatności wchodzą w podstawę opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych jest w całości prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A. Spółka Akcyjna (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo