Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.900.2025.3.MŻ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania, że z tytułu planowanej sprzedaży wydzielonej działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 150 m² nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, i w konsekwencji transakcja sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami, które wpłynęły 25 listopada 2025 r. i 27 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a także nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako przedsiębiorca. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

3 marca 2025 r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej o pow. 7857 m², z czego nabył 72% powierzchni działki, tj. 5657 m², a pozostałą część, tj. 2200 m² nabył inny podmiot.

Kupno działki było sfinansowane środkami pochodzącymi z lokat bankowych. Z uwagi na malejące oprocentowanie lokat, Wnioskodawca poszukiwał innych sposobów na ulokowanie kapitału.

Umowa została zawarta pod warunkiem, że podmiot, który posiadał prawo pierwokupu działki nie skorzysta ze swojego prawa. Podmiot ten z tego prawa nie skorzystał, wobec czego umowa doszła do skutku.

3 lipca 2025 r. sprzedawca działki uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, warunki zakładały możliwość zabudowy szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej, maksymalnie 29 domów.

5 sierpnia 2025 r. wydana została decyzja o przeniesieniu warunków zabudowy na Wnioskodawcę oraz drugiego współwłaściciela działki.

W następnej kolejności Wnioskodawca podjął następujące kroki:

1. dokonał podziału nieruchomości na 28 działek, z czego 26 działek pod budownictwo jednorodzinne;

2. złożył wniosek do Urzędu Miasta o przedłużenie drogi wzdłuż wszystkich działek w planie zagospodarowania przestrzennego;

3. wystąpił o warunki przyłączenia gazu, wody i energii elektrycznej;

4. złożył wniosek o pozwolenie na budowę 2 domów dwulokalowych oraz objęcie kolejnych 7 domów dwulokalowych planem zagospodarowania terenu;

5. zniósł współwłasność działek.

Wnioskodawca planuje uzyskanie pozwolenia na budowę dla wszystkich działek, których jest właścicielem.

Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał działek dla celów działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadził działań marketingowych w celu zbycia działki, tj. nigdzie nie ogłaszał zamiaru jej zbycia. Mimo to, został on odnaleziony przez firmę budowlaną, która zaoferowała kupno działki w celu przeprowadzenie na niej inwestycji. Wnioskodawca rozważa sprzedaż działki.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu w odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan:

1) Czy transakcja zakupu nieruchomości została już zakończona, tj. proszę wskazać jednoznacznie, czy nabył Pan już udział w nieruchomości o powierzchni 5657 m² i, a jeśli tak, to kiedy miało to miejsce?

Odp.: Tak, transakcja zakupu nieruchomości została zakończona – nabył Pan udział wynoszący 72% w nieruchomości o łącznej powierzchni 7857 m² (tj. 5657 m²). Umowę warunkową sprzedaży zawarł Pan 3 marca 2025 r. W związku z nieskorzystaniem z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot, umowa ta doszła do skutku z dniem 5 maja 2025 r. wskazanym w akcie notarialnym jako dzień przeniesienia własności.

2) Na podstawie jakich aktów prawnych, umów i od kogo nabył Pan udział w nieruchomości, którą podzielił Pan na 28 działek?

Odp.: Udział w nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nr (…) zawartego z dotychczasowymi właścicielami: A.A., B.A., B.B., C.B. – osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej i niebędącymi czynnymi podatnikami VAT.

3) Czy nabycie udziału w ww. nieruchomości było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT, czy zostało udokumentowane wystawioną na Pana fakturą z wykazaną kwotą podatku?

Odp.: Nabycie udziału w nieruchomości nie było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT. Sprzedający nie wystawił faktury VAT z wykazaną kwotą podatku – podstawą nabycia jest wyłącznie akt notarialny dokumentujący sprzedaż.

4) Czy z tytułu nabycia udziału w nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: W związku z nabyciem udziału w nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, ponieważ transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

5) Czy zamierza Pan zbyć firmie budowlanej cały udział w nieruchomości o pow. 5657 m², czy też sprzedaż będzie dotyczyć jednej działki, kilku działek? Proszę wskazać numery ewidencyjne działki, która/które będzie/będą przedmiotem sprzedaży na rzecz firmy budowlanej i która/które jest/są objęta/objęte pytaniem.

Odp.: Na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia rozważa Pan sprzedaż jednej działki wydzielonej z przedmiotowej nieruchomości. Jest to działka ewidencyjna nr 1 o pow. 150 m².

Co do pozostałych działek powstałych w wyniku podziału nie ma Pan obecnie skonkretyzowanych planów sprzedaży – mogą one pozostać u Pana w majątku przez dłuższy czas lub zostać sprzedane w przyszłości, jednak na dzień składania niniejszego pisma nie zapadły w tym zakresie żadne wiążące decyzje i nie prowadzi Pan w tym zakresie żadnych działań.

6) W jakim celu nabył Pan udział w nieruchomości wraz z drugim współwłaścicielem? Czy było to w celu budowy 29 domów jednorodzinnych przeznaczonych na sprzedaż?

Odp.: Udział w nieruchomości nabył Pan w celu długoterminowego ulokowania oszczędności pochodzących z lokat bankowych z zamiarem zachowania wartości kapitału i ewentualnej jego ochrony przez inflacją. Działki, które nabył współwłaściciel najprawdopodobniej również będą przeznaczone do sprzedaży.

W tym miejscu, pragnie Pan doprecyzować jedną kwestię, mianowicie pierwotna działka została podzielona na 29 działek, z czego 16 działek jest Pana własnością, dwie działki przeszły z mocy decyzji podziałowej na własność Miasta (…), dwie działki dalej są objęte współwłasnością albowiem są to działki przeznaczone pod grunty rolne i nie można ich podzielić ani uzyskać warunków zabudowy. Pozostałe działki są wyłączną własnością współwłaściciela.

7) Czy oddawał lub oddaje Pan działki/działkę w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

• komu udostępnił Pan nieruchomość?
• w jakim okresie sprzedawana działka/działki była/jest udostępniana osobom trzecim?
• czy była/jest udostępniania odpłatnie, czy bezpłatnie?

Odp.: Nieruchomość (ani żadna z wydzielonych działek) nie była i nie jest oddawana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Nie zawierał Pan żadnych umów najmu, dzierżawy czy użyczenia z osobami trzecimi. Nieruchomość od momentu nabycia pozostaje niewykorzystywana gospodarczo – nie uzyskuje Pan żadnych bieżących pożytków.

8) W jakim celu sprzedawca działki wystąpił o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej budowę domów szeregowych, bliźniaczych oraz wolnostojących w liczbie do 29? Jakie były to motywy, które skłoniły go do podjęcia tego kroku?

Odp.: Sprzedawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej budowę domów szeregowych, bliźniaczych oraz wolnostojących w liczbie 29 na Pana prośbę. Chciał Pan w ten sposób skrócić okres zdobywania warunków zabudowy.

9) Z jakich powodów sprzedawca zdecydował się przenieść na Pana oraz drugiego współwłaściciela nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy? Czy ta decyzja wynikała z postanowień zawartej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości?

Odp.: Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na Pana oraz drugiego współwłaściciela było naturalną konsekwencją zbycia nieruchomości. Sprzedawca wystąpił o warunki zabudowy na Pana prośbę i przeniósł je na Pana po dokonaniu sprzedaży.

Warunki zostały wydane na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, bliźniaczej i wolnostojącej wraz z budową niezbędnej infrastruktury technicznej. Decyzja przewidywała budowę do 29 szt. budynków mieszkalnych.

10) W jakim konkretnie celu wystąpił Pan o warunki przyłączenia gazu, wody i energii elektrycznej do nieruchomości (działek)? Czym były podyktowane Pana działania?

Odp.: Wystąpił Pan o warunki przyłączenia gazu, wody i energii elektrycznej przede wszystkim w celu rozpoznania możliwości technicznych oraz ewentualnych kosztów uzbrojenia terenu i tym samym podniesienia atrakcyjności nieruchomości. Na moment pisania odpowiedzi zawarł już Pan umowy przyłączeniowe na energię elektryczną.

11) Jakie są powody złożenia przez Pana wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę dwóch domów dwulokalowych oraz objęcie siedmiu kolejnych domów planem zagospodarowania przestrzennego?

Odp.: Wniosek o pozwolenie na budowę dwóch domów dwulokalowych oraz objęcie kolejnych siedmiu domów planem zagospodarowania terenu złożył Pan w celu zweryfikowania realnych możliwości zabudowy działek oraz ewentualnego podniesienia ich wartości rynkowej poprzez wykazanie, że zabudowa jest możliwa. Nie rozpoczął Pan żadnych prac budowlanych, nie zawierał Pan umów z wykonawcami i nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej. Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę ma charakter przygotowawczy i w razie sprzedaży działki – pozwoli nabywcy szybciej rozpocząć inwestycję.

12) Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości (działek)? Jeśli tak, to kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było ich przyczyną?

Odp.: W 2021 r. dokonał Pan sprzedaży działki znajdującej się przy ul. (...) w (...). Zakup działki był podyktowany faktem, iż w tamtym czasie Pana wnuczka planowała budowę domu jednorodzinnego i zakupił Pan działkę w celu jej przystosowania pod budowę i przekazania wnuczce. Ostatecznie wnuczka zdecydowała się jednak na budowę domu w (...), w Pana rodzinnym mieście, wobec czego dokonał Pan sprzedaży działki.

W roku 2025 r. dokonał Pan również sprzedaży dwóch działek o powierzchni około 2 100 m² znajdujących się przy ul. (...) w (...). Zakupił je Pan w 2018 i 2019 r. z zamiarem wybudowania domku jednorodzinnego. Potem sytuacja rodzinna zmieniła się i plany o budowie domku zostały porzucone. W związku z czym działkę zaczął Pan traktować jako inwestycyjna. Sprzedał Pan działki wraz z podatkiem VAT rejestrując się na moment sprzedaży jako czynny podatnik.

13) Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży działki/działek planuje Pan przenieść na firmę budowlaną decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę domów dwulokalowych?

Odp.: W ramach planowanej sprzedaży działki na rzecz firmy budowlanej, w zakresie przewidzianym przepisami prawa, zostaną przeniesione na nabywcę uprawnienia wynikające z własności działki, w tym prawo korzystania z decyzji o warunkach zabudowy oraz z ewentualnie uzyskanych pozwoleń na budowę.

Przeniesienie tych decyzji będzie elementem jednej transakcji sprzedaży działki, nie przewiduje Pan odrębnego wynagrodzenia za same decyzje administracyjne.

14) Czy planuje Pan zawrzeć z firmą budowlaną umowę przedwstępną sprzedaży, w której będą określone warunki, od spełnienia których będzie zależało podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży? (jakie to mogą być warunki)

Odp.: Na moment sporządzenia niniejszego uzupełnienia nie zawarł Pan umowy przedwstępnej sprzedaży z firmą budowlaną.

Jeżeli w przyszłości nabywca zaproponuje zawarcie takiej umowy, będzie ona miała charakter wyłącznie zabezpieczający, obejmujący standardowe postanowienia, takie jak:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• określenie ceny,
• ewentualny zadatek lub zaliczka.

Jeżeli dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej to na chwilę obecną nie zakłada Pan, że będzie w jakikolwiek sposób uwarunkowana.

15) Czy planuje Pan udzielać firmie budowlanej bądź innym osobom trzecim pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą Pana działki/działek np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanych działek - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

Odp.: Nie udzielał i nie planuje Pan udzielać firmie budowlanej ani innym osobom trzecim żadnego pełnomocnictwa ani innego umocowania do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działki (w szczególności w celu uzyskiwania decyzji, zezwoleń czy pozwoleń).

Wszelkie czynności zmierzające do sprzedaży ograniczają się do ewentualnego zawarcia umowy sprzedaży (i ewentualnie umowy przedwstępnej), przy czym Pan nie podejmuje działań inwestycyjnych charakterystycznych dla profesjonalnego dewelopera.

16) Czy przed sprzedażą zamierza Pan wystąpić o pozwolenie na budowę dla pozostałych działek, których jest Pan właścicielem?

Odp.: Tak, docelowo Pana zamiarem jest maksymalne podniesienie wartości działek, w związku z czym planuje Pan wystąpić o pozwolenie na budowę dla pozostałych działek, których jest Pan właścicielem.

17) Czy na moment sprzedaży wszystkie działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy?

Odp.: Decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla całego obszaru nieruchomości przed jej podziałem geodezyjnym; obejmuje ona wszystkie działki wydzielone z tej nieruchomości. Na dzień planowanej sprzedaży działka nr 1 będzie objęta tą decyzją o warunkach zabudowy.

18) Czy dla działek na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie będzie przeznaczenie działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odp.: Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – stąd konieczność wydania decyzji o warunkach zabudowy. Na dzień planowanej sprzedaży działki plan miejscowy nadal nie będzie obowiązywał (nie ma Pan informacji o jego uchwaleniu).

Z dokumentów planistycznych gminy (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) wynika jedynie, że teren jest przewidziany pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną niską.

Pytanie

Czy ewentualna sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ewentualna sprzedaż działki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich część a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawne lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowość prawne, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć. że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowość prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2. bez względu na cel łub rezultat takiej działalności.

Zgodne z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów tub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynność podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przestanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynność podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po druga - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej, wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomość jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczeń TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-100). Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskana z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania bowiem związana jest z potencjalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca dokonał zakupu działki ze środków pochodzących z lokat bankowych, albowiem w jego ocenie realia rynkowe były w tamtym czasie takie, że oprocentowanie lokat wydawało się mniej korzystne od zakupu działki jako aktywa inwestycyjnego. Zakup działki był sposobem ulokowania pieniędzy w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca dokonał kilku czynności, których zamiarem było podwyższenie wartość działki, aczkolwiek zdaniem Wnioskodawcy są one niewystarczające, aby uznać, że działania te odpowiadają działaniom, jakie podjąłby profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca nie ukrywa, że celem zakupu działki była jej odsprzedaż za lepszą cenę, aczkolwiek Wnioskodawca nie planował sprzedać działki jak najszybciej, a raczej spokojnie czekać być może nawet kilka lat, aż wartość działki wzrośnie samoistnie z uwagi na utrzymującą się od wielu lat tendencję.

W tym miejscu warto przytoczyć wyrok NSA z 10 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 20/22, w którym Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji o braku w opisanych we wniosku okolicznościach warunków niezbędnych do uznania dokonywanej sprzedaży działek przez Skarżącego (i pozostałych współwłaścicieli) jako podejmowanych przez podatników VAT.

Sąd pierwszej instancji uznał, że o takim charakterze nie przesądzały działania w postaci złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowana przestrzennego, opisany wyżej podział działki oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy, gdyż mieściły się one w aktywności właściciela, który zabiega o uzyskanie najkorzystniejszych warunków dla zbycia nieruchomości.

Podobnie w wyroku z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21 NSA podkreślił, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowana nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielania działki pod drogę, oraz inicjować postępowano administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną.

Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowana, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

W przytoczonym wyroku NSA podkreślił również, że przypomnieć należy, iż ze stanu faktycznego opisanego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że Skarżący nie podejmował żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami zaś kupujący sam się do niego zgłosił.

Z kolei w wyroku z 4 czerwca 2023 r sygn. akt l FSK 427/23 NSA stwierdził, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własność, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobna aktywność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzana majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzana majątkiem, uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r. sygn. akt II FSK 482/20, „zarząd majątkiem” swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywana prawa własności.

W światle przytoczonego orzecznictwa należy stwierdzić, że ewentualna sprzedaż działki nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu ustawy o VAT. Co za tym idzie, ewentualna sprzedaż działki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że Dyrektor KIS potwierdził brak opodatkowana VAT sprzedaży nieruchomość w podobnych stanach faktycznych m.in. w interpretacji z 11 lipca 2025 r. znak 0114-KDIP4-3.4012.249.2025.2.MKA oraz z 14 stycznia 2025 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.919.2020.10.AB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że w uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, iż Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy jednego zdarzenia przyszłego, tj. sprzedaży jednej działki ewidencyjnej o nr (...) o pow. 150 m² na rzecz firmy budowalnej. Zatem niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do skutków podatkowych planowanej sprzedaży wydzielonej działki o nr 1 o pow. 150 m².

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności wynika, że 5 maja 2025 r. na podstawie aktu notarialnego nabył Pan od osób fizycznych udział wynoszący 72% w nieruchomości gruntowej. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą, w związku z czym nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Pierwotna działka została podzielona na 29 działek, z czego 16 stanowi Pana wyłączną własność, dwie zostały – z mocy decyzji podziałowej – przejęte przez Miasto (...), dwie pozostają we współwłasności jako grunty rolne bez możliwości podziału lub uzyskania decyzji WZ, a pozostałe przysługują współwłaścicielowi. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Udział w nieruchomości został sfinansowany przez Pana ze środków pochodzących z lokat bankowych. Chciał Pan w ten sposób ulokować kapitał.

Obecnie planuje Pan sprzedaż jednej działki, która powstała z podziału nieruchomości. Przedmiotem planowanej dostawy na rzecz firmy budowlanej będzie działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1 o powierzchni 150 m².

Wydzielona działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innego odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania i nie była wykorzystywana przez Pana gospodarczo. Nie podejmował Pan żadnych prac budowlanych ani nie prowadził Pan działalności deweloperskiej. Nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictw ani innych umocowań osobom trzecim, w szczególności w zakresie uzyskiwania decyzji administracyjnych czy prowadzenia czynności przygotowawczych. Na chwilę obecną nie zawarł Pan umowy przedwstępnej. Ewentualna przyszła umowa będzie miała wyłącznie charakter zabezpieczający i będzie obejmować standardowe postanowienia dotyczące ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wniesienia zadatku bądź zaliczki. W odniesieniu do nieruchomości podjął Pan następujące czynności, tj. na Pana prośbę sprzedawca wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy dopuszczającą realizację 29 budynków mieszkalnych, a następnie – po sprzedaży – przeniósł ją na Pana i współwłaściciela. Wystąpił Pan również o warunki techniczne przyłączeń mediów, celem ustalenia możliwości uzbrojenia terenu oraz potencjalnego zwiększenia wartości działek. Zawarł Pan umowę przyłączeniową w zakresie energii elektrycznej. Złożony przez Pana wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków dwulokalowych oraz objęcie siedmiu kolejnych planem zagospodarowania miał charakter przygotowawczy, służący weryfikacji realnych możliwości zabudowy. W ramach planowanej sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² na nabywcę zostaną przeniesione prawa wynikające z decyzji o warunkach zabudowy oraz ewentualnych pozwoleń na budowę, bez odrębnego wynagrodzenia. Na chwilę obecną nie zawarł Pan umowy przedwstępnej.

W 2021 r. dokonał Pan sprzedaży działki w (...), pierwotnie nabytej z zamiarem przekazania jej wnuczce na cele budowy domu. W 2025 r. sprzedał Pan dwie działki w (...) , zakupione w latach 2018–2019 z zamiarem realizacji własnej inwestycji mieszkaniowej, które po zmianie sytuacji rodzinnej zaczęły pełnić funkcję inwestycyjną. Sprzedaży dokonał Pan z podatkiem VAT po uprzedniej rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie dąży Pan poprzez swoje działania do zwiększenia wartości posiadanych działek m.in. poprzez uzyskanie pozwoleń na budowę.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Aby móc Panu odpowiedzieć na ww. wątpliwości należy ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości gruntowych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m², i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności spełnia/będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa opisanej we wniosku wydzielonej działki nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Planowana przez Pana sprzedaż wydzielonej działki o powierzchni 150 m², o numerze ewidencyjnym 1, nie będzie dokonana z Pana majątku prywatnego, lecz z majątku związanego z działalnością gospodarczą. Pomimo, że od momentu nabycia nie wykorzystywał Pan tej nieruchomości w działalności gospodarczej, nie uzyskuje Pan z niej żadnych bieżących pożytków, a także nie prowadził ani nie zamierza Pan prowadzić działań marketingowych, nie oddawał jej Pan w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innej umowy, a także nie zawarł Pan umowy przedwstępnej ani nie udzielał pełnomocnictw, to jednak po nabyciu nieruchomości dokonał Pan jej podziału na 29 działek, w tym na 26 działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Podział ten doprowadził do powstania działek o cechach odpowiadających przyszłym inwestycjom budowlanym, co już istotnie zwiększało ich potencjał i wartość rynkową. Następnie podjął Pan szereg dalszych działań o charakterze administracyjnym i inwestycyjnym, które – niezależnie od deklarowanego celu – skutkowały podniesieniem atrakcyjności gospodarczej i rynkowej poszczególnych działek, w tym działki, którą zamierza Pan sprzedać na rzecz firmy budowalnej.

W szczególności złożył Pan wniosek do Urzędu Miasta o przedłużenie drogi wzdłuż działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wystąpił Pan o warunki przyłączenia do sieci gazowej, wodociągowej i elektroenergetycznej, a w przypadku energii elektrycznej – zawarł Pan umowy przyłączeniowe, złożył Pan wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków dwulokalowych oraz o objęcie planem zagospodarowania terenu kolejnych siedmiu budynków, doprowadził Pan do zniesienia współwłasności części działek. Dodatkowo, na Pana prośbę poprzedni właściciel wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej budowę domów szeregowych, bliźniaczych oraz wolnostojących w liczbie 29. W ramach planowanej sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 na rzecz firmy budowalnej nastąpi przeniesienie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

W analizowanej sprawie podejmowane przez Pana działania mają charakter planowany i przemyślany, gdyż jak sam Pan wskazał, Pana zamiarem było maksymalne podniesienie wartości tych działek. Choć podkreśla Pan, że nieruchomość nabył Pan w celu ulokowania kapitału, to jednak dążył Pan również do zwiększenia jej wartości i atrakcyjności poprzez podjęte przez Pana czynności, tj. dokonanie podziału, złożenie wniosku do urzędu miasta o przedłużenie drogi, wystąpienie o warunki przyłączy a także uzyskanie pozwolenia na budowę 2 domów dwulokalowych oraz objęcie kolejnych 7 domów dwulokalowych planem zagospodarowania terenu, zniesienie współwłasności.

Fakt wystąpienia o wydanie na Pana prośbę decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej budowę domów szeregowych, bliźniaczych i wolnostojących wyklucza uznanie nieruchomości za składnik majątku służący do zaspokojenia Pana celów osobistych. Zatem, nieruchomości tej nie można uznać za Pana majątek prywatny, który z samej nazwy służy do zaspokajania tylko i wyłącznie potrzeb osobistych (prywatnych).

Należy podkreślić, że w Pana przypadku działania miały charakter gospodarczy i inwestycyjny. Ich efektem było uatrakcyjnienie przedmiotowej działki i zwiększenie jej wartości, co przyczyni się do uzyskania przez Pana wyższych korzyści finansowych. Pomimo, że nie rozpoczął Pan żadnych prac budowlanych, nie zawierał umów z wykonawcami ani nie prowadzi działalności deweloperskiej, skutek tych działań pozostaje taki sam podniesienie wartości działki. Warto też zauważyć, że dokonał Pan w latach ubiegłych sprzedaży innych nieruchomości, w tym w 2025 r. sprzedaży dwóch działek wraz z podatkiem VAT, z tytułu której to czynności dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Zatem, uwzględniając podjęte przez Pana działania, są one podejmowane wyłącznie w interesie przyszłego nabywcy (firmy budowlanej), co pozwoli uzyskać wyższe wynagrodzenie ze sprzedaży wydzielonej działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 150 m². W analizowanej sprawie firma budowlana otrzyma od Pana działkę budowlaną gotową do rozpoczęcia inwestycji.

W konsekwencji, kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że wydzielona działka o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² stanowi Pana majątek osobisty, a tym samym planowana jej sprzedaż będzie rozporządzeniem przez Pana własnym majątkiem osobistym. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składniki Pana majątku prywatnego. Dokonując sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podjęte przez Pana działania nie są bowiem typowe dla rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że działka o nr ewidencyjnym 1 objęta jest decyzją o warunkach zabudowy, która dopuszcza budowę domów szeregowych, bliźniaczych oraz wolnostojących. Ww. decyzja zostanie przeniesiona na rzecz firmy budowlanej w celu realizacji inwestycji.

W konsekwencji dostawa wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 o pow. 150 m² nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na moment sprzedaży działka stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania dostawy ww. działki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione zatem muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że:

Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

W omawianej sprawie, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży wydzielonej działki o nr ewidencyjnym 1 również nie będzie miało zastosowania, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Nie można bowiem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT bądź takie prawo przysługiwało w momencie nabycia Nieruchomości, skoro przy jej nabyciu podatek VAT nie wystąpił. Jak bowiem wynika z opisu sprawy transakcja zakupu Nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą.

Oznacza to, że planowana przez Pana sprzedaż wydzielonej działki o pow. 150 m² o nr ewidencyjnym 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Tak więc Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży wydzielonej działki o numerze ewidencyjnym 1 o pow. 150 m², i w konsekwencji braku opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla organu. Interpretacja organu podatkowego dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące.

Nawiązaniu do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów administracyjnych należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana orzeczenia sądowe, choć stanowią element Pana argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.