Dwie osoby fizyczne, Sprzedający 1 i Sprzedający 2, będące po separacji małżeńskiej (co skutkuje rozdzielnością majątkową i współwłasnością w częściach ułamkowych), są czynnymi podatnikami VAT prowadzącymi odrębne działalności gospodarcze. Wspólnie posiadają trzy niezabudowane nieruchomości gruntowe, nabyte w 1995 r., położone na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Przed sprzedażą podejmowali działania przygotowawcze, takie jak zlecenie analizy chłonności terenu, korzystanie z pośrednika, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dnia 24 września 2025 r. zawarli z Kupującym (spółką…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
31 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania, czy podatnikiem z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinien być odrębnie Sprzedający 1 oraz odrębnie Sprzedający 2, czy też Sprzedający powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Uzupełnili go Państwo pismem z 8 grudnia 2025 r. (wpływ 10 grudnia 2025r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
- A.A.
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
- B.A.
- „C.ʺ spółka akcyjna
Opis stanu faktycznego
Pan A.A. (dalej: „Sprzedający 1”) podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”). Sprzedający 1 jest także zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Sprzedający 1 od 1 stycznia 2019 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach której wykonuje działalność gospodarczą oznaczoną następującymi kodami PKD:
Pani B.A. (dalej: „Sprzedający 2”) podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. Sprzedający 2 jest również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Sprzedający 2 od 1 stycznia 2019 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach której wykonuje działalność gospodarczą oznaczoną następującymi kodami PKD:
Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie określani jako „Sprzedający”, a Sprzedający oraz Kupujący będą dalej łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.
Sprzedający byli współwłaścicielami w częściach równych, tj. każdy ze Sprzedających był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części:
1) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/7, identyfikator działki: (…) o powierzchni 9.184 m², położonej (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”),
2) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnymi 2, identyfikator działki: (…), o powierzchni 5.860 m², położonej (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”),
3) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 3, identyfikator działki: (…), o powierzchni 1.362 m², położonej (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 3”).
W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą łącznie określane jako „Nieruchomości”.
Sprzedający nabyli Nieruchomości od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…). Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Klientów z uwagi na pozostawanie przez nich, w chwili nabycia Nieruchomości, w ustroju ustawowej wspólności majątkowej. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego Wydział Cywilny z dnia 5 kwietnia 2011 roku, (…) została orzeczona separacja związku małżeńskiego Sprzedających, wobec czego obecnie oraz w chwili zbycia Nieruchomości Sprzedający pozostawali w ustroju przymusowej rozdzielności majątkowej. Sprzedający nie żądali zniesienia przez sąd separacji i nie toczy się żadne postępowanie w tej sprawie. Sprzedający nie dokonali podziału majątku wspólnego po uprawomocnieniu się orzeczenia o separacji, tj. nie zawierali żadnych umów dotyczących podziału majątku oraz nie przeprowadzali żadnego postępowania sądowego o podział wskazanego majątku.
Dnia 24 września 2025 roku Sprzedający zawarli z Nabywcą umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której każdy ze Sprzedających sprzedał na rzecz Kupującego udział we współwłasności Nieruchomości w wysokości 1/2 części (dalej: „Transakcja”).
W obliczu opublikowania w ostatnich miesiącach wyroku Trybunału Sprawiedliwości z 3 kwietnia 2025 r. C-213/24 (Grzera), który dotyczył możliwości opodatkowania sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków występujących w ramach takiej sprzedaży w charakterze podatników VAT, jako transakcji realizowanej przez jednego podatnika VAT, a nie przez dwóch odrębnych podatników VAT, Zainteresowani uznali za zasadne wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, mając na celu rozstrzygnięcie czy w ramach Transakcji Sprzedający powinni zarejestrować się jako jeden podatnik VAT, czy też Sprzedający 1 i Sprzedający 2 powinni wystawić faktury jako odrębni podatnicy VAT.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:
dalej łącznie zwane „Nieruchomościamiʺ.
Zainteresowani wskazali również, że:
1) w odniesieniu do północnej części Nieruchomości 1 na wniosek złożony przez Sprzedającego 1 została wydana przez (…) w dniu 25 czerwca 2019 r. decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr 1 z obrębu (…) (dalej jako: „Decyzja o Warunkach Zabudowy 1"). Decyzja o Warunkach Zabudowy 1 jest ostateczna oraz wg wiedzy Sprzedających nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
2) Ponadto, w odniesieniu do południowej części Nieruchomości 1 na zlecenie Kupującego została wydana przez (…) w dniu 26 października 2023 r. decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na części działki nr 1 z obrębu (…) (dalej jako: „Decyzja o Warunkach Zabudowy 2ʺ). Decyzja o Warunkach Zabudowy 2 jest ostateczna oraz wg wiedzy Kupującego nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
3) Co więcej, w odniesieniu do Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na zlecenie Kupującego została wydana (…) w dniu 11 października 2023 r. decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr 2 i 3 z obrębu (…) (dalej jako: „Decyzja o Warunkach Zabudowy 3ʺ); Decyzja o Warunkach Zabudowy 3 Kupującego jest ostateczna oraz wg wiedzy Kupującego nie została zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie wynikającym z przepisów obowiązującego prawa.
4) Kupujący nabył ww. niezabudowane Nieruchomości celem zrealizowania inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycjaʺ lub „Planowana Inwestycjaʺ).
5) W celu realizacji powyższego zamiaru inwestycyjnego Kupujący zawarł ze Sprzedającymi w dniu 24 września 2025 r. umowę sprzedaży ww. Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Sprzedażyʺ lub „Umowaʺ) za cenę określoną w tej Umowie proporcjonalnie do zbywanych udziałów we współwłasności Nieruchomości (dalej jako: „Cenaʺ). Innymi słowy, dnia 24 września 2025 roku Sprzedający zawarli z Nabywcą umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której każdy ze Sprzedających sprzedał na rzecz Kupującego udział we współwłasności Nieruchomości w wysokości 1/2 części (dalej również jako: „Transakcjaʺ).
6) Przy czym, zgodnie z powyższą Umową, oprócz ww. Ceny, Zainteresowani ustalili również poniższe płatności na rzecz każdego ze Sprzedających:
a) Dopłatę do Ceny
Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz każdego ze Sprzedających, tytułem Dopłaty do Ceny, po 1/2 części kwoty stanowiącej 27,9% przychodów netto ze sprzedaży lokali (mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych) wybudowanych w ramach Planowanej Inwestycji na Nieruchomościach, co do których doszło do przeniesienia własności na nabywcę (dalej jako: „Przychody ze Sprzedażyʺ), pomniejszonych o sumę składek na (…) należnych w ramach Planowanej Inwestycji, o ile kwota stanowiąca 27,9 % Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na (…) przekroczy Kwotę Netto (dalej jako: „Dopłata do Cenyʺ), powiększonej o należny podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego. W celu uniknięcia wątpliwości, kwota Dopłaty do Ceny przed powiększeniem o należny podatek od towarów i usług zostanie obliczona według następującego wzoru:
Dopłata do Ceny = 27,9 % x (Przychody ze Sprzedaży - wpłata na (...) - Kwota Netto.
Jednocześnie w celu prawidłowej realizacji powyższego obowiązku, Sprzedający będzie przekazywał z tego tytułu Sprzedającym właściwe raporty za okresy rozliczeniowe związane z ww. sprzedażą celem ustalenia dopłat w właściwej wysokości, a brak wywiązywania się Kupującego z obowiązku dostarczenia takiego raportu na warunkach określonych w Umowie będzie się wiązał z karą umowną na rzecz Wnioskodawcy.
Raporty z dopłaty do ceny będą każdorazowo przekazywane wraz z opinią biegłego rewidenta potwierdzającą prawidłowość danych zawartych w raporcie z dopłaty do ceny. Ponadto, na żądanie i na koszt Sprzedających, Kupujący będzie zobowiązany do przekazania Sprzedającym elektronicznych wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, stanowiących podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży. Kupujący ustanawia Sprzedających, każdego z Nich z osobna, swoim pełnomocnikiem do odbioru od notariusza wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, w zakresie pozwalającym na ustalenie podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży i z uwagi na charakter pełnomocnictwa stanowiącego sposób zabezpieczenia roszczeń Sprzedających zrzeka się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Każdy z pełnomocników będzie uprawniony do wystąpienia do notariusza o wydanie wyciągów opisanych w zdaniu poprzedzającym, o ile Kupujący nie przekaże Sprzedającym powyższych wyciągów w terminie siedmiu dni roboczych od dnia otrzymania żądania od Sprzedających.
b) Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej
W przypadku powstania po stronie Sprzedających obowiązku zapłaty opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2023 r. albo innej opłaty, która zostanie wprowadzona ustawowo w miejsce powyższej opłaty planistycznej oraz innej opłaty, która ewentualnie zostanie wprowadzona ustawowo, jako opłata uzupełniająca opłatę planistyczną, w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą Nieruchomości (dalej jako: „Opłata Planistycznaʺ) o ile obowiązek jej uiszczenia zostanie stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, Kupujący zobowiązuje się względem Sprzedających, do dokonania, w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Kupującego odpisu notarialnego lub oryginału lub wydruku (w przypadku wydania w formie elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym) decyzji ustalającej Opłatę Planistyczną i zawierającej klauzulę ostateczności, na rzecz każdego ze Sprzedających, zapłaty po 1/2 części kwoty stanowiącej równowartość Opłaty Planistycznej (dalej jako: „Kwota Refundacji Opłaty Planistycznejʺ).
W kontekście powyższej Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, Zainteresowani postanowili, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży, każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.
Zainteresowani wskazują jednocześnie, że powyższe informacje oraz poniższe okoliczności zostały szczegółowo opisane w odrębnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (złożonym do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2025 r.) celem potwierdzenia czy w opisanym stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W nadesłanym uzupełnieniu udzieli Państwo następujących odpowiedzi na zadane pytania:
1. Kiedy i w jakim celu Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania -Pan A. A. i Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Pani B.A. nabyli Nieruchomość (działki nr 1/7, 2 i 3)?
Odp. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży zawartej dnia 28 grudnia 1995 r. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Sprzedających w celach prywatnych, z zamiarem zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.
2. W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali swoje udziały w Nieruchomości (w każdej działce odrębnie, tj. w działce nr 1/7, 2 i 3) od momentu nabycia Nieruchomości do momentu jej sprzedaży, tj. w szczególności:
a) czy wykorzystywali Nieruchomość na własne cele osobiste - jeśli tak, to proszę wskazać, w jaki sposób Nieruchomość zaspokajała te potrzeby osobiste?
Odp. Sprzedający 1 wykorzystywał Nieruchomość na własne cele osobiste (prywatne) w postaci zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.
Sprzedający 2 wykorzystywał Nieruchomość na własne cele osobiste (prywatne) w postaci zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.
3. Czy wykorzystywali Nieruchomość w prowadzonych działalnościach gospodarczych?
Odp. Sprzedający 1 nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
4. Czy oddawali Nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:
a) komu została udostępniona Nieruchomość (Kupującemu/innemu podmiotowi)?
b) w jakim okresie Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?
c) czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?
d) kto był stroną umowy - oboje Sprzedający/jeden z nich (który)?
Odp. Sprzedający 1 nie oddawał Nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający 2 nie oddawał Nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.
5. Czy Nieruchomość stanowiła/stanowi środek trwały w działalnościach gospodarczych Sprzedających?
Odp. Nieruchomości ani nie stanowią, ani nie stanowiły środka trwałego w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.
Nieruchomości ani nie stanowią, ani nie stanowiły środka trwałego w działalności gospodarczej Sprzedającego 2.
6. Czy Sprzedający prowadzili jakieś działania, żeby uatrakcyjnić swoje udziały w Nieruchomości lub podnieść ich wartość, jeśli tak, to jakie, np. ogrodzenie działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w media, wystąpienia o decyzje i pozwolenia budowlane (np. decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę) i jakich naniesień one dotyczyły?
Odp. Sprzedający 1:
Sprzedający 1 prowadził w odniesieniu do Nieruchomości następujące działania:
Sprzedający 1 nie dokonywał w odniesieniu do Nieruchomości takich czynności jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, niwelacja terenu itd.
Ponadto na wniosek Sprzedającego 1 dla północnej części Nieruchomości 1 została wydana przez (…) Decyzja o Warunkach Zabudowy 1.
W 2020 r. Sprzedający 1 próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną, od której wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a po uwzględnieniu odwołania Wnioskodawca zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek, składając wniosek o zawieszenie postępowania w tym zakresie z uwagi na konieczność ponoszenia istotnych kosztów niezbędnych do kontynuowania tego postępowania.
Sprzedający 1 nie występował o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do jakiejkolwiek z Nieruchomości.
Sprzedający 2:
Sprzedający 2 prowadził w odniesieniu do Nieruchomości następujące działania:
Sprzedający 2 nie dokonywał w odniesieniu do Nieruchomości takich czynności jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, niwelacja terenu itd.
Sprzedający 2 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do jakiejkolwiek z Nieruchomości.
7. Czy Sprzedający wykorzystywali udziały w Nieruchomość wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?
Odp. Sprzedający 1 nie wykorzystywał Nieruchomości do żadnych czynności, tj. ani do czynności wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, ani też czynności opodatkowanych VAT.
Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości do żadnych czynności, tj. ani do czynności wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, ani też czynności opodatkowanych VAT.
8. Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu (zapisy w planie podstawowym i uzupełniający) przewidują dla Nieruchomości (każdej z działek odrębnie) możliwość zabudowy?
Odp. Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Rakowa, przyjętym uchwałą nr (…) z dnia 17 października 2024 roku, w którym dla Nieruchomości przewidziano przeznaczenie pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (symbol: A.3.2.U/MW).
9. Czy na dzień sprzedaży dla Nieruchomości (każdej z działek odrębnie) była wydana decyzja o warunkach zabudowy (kto o nią wystąpił)?
Odp. Nieruchomość 1:
Tak, o decyzje o warunkach zabudowy występowali:
a) Sprzedający 1 - w zakresie Decyzji o Warunkach Zabudowy 1 (opisanej szczegółowo we wcześniejszej części przedmiotowej odpowiedzi na Wezwanie)
b) Kupujący - w zakresie Decyzji o Warunkach Zabudowy 2 (opisanej szczegółowo we wcześniejszej części przedmiotowej odpowiedzi na Wezwanie).
Nieruchomość 2:
Tak, o decyzję występował Kupujący (Decyzja o Warunkach Zabudowy 3, opisana szczegółowo we wcześniejszej części przedmiotowej odpowiedzi na Wezwanie).
Nieruchomość 3:
Tak, o decyzję występował Kupujący (Decyzja o Warunkach Zabudowy 3, opisana szczegółowo we wcześniejszej części przedmiotowej odpowiedzi na Wezwanie)
10. Czy Sprzedający (każdy odrębnie) poszukiwali potencjalnego nabywcy/nabywców Nieruchomości, i czy Sprzedający podęli działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości (np. reklama w prasie, Internecie, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)?
Odp. Sprzedający 1 nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, a kontakty z potencjalnymi nabywcami prowadził pośrednik (o którym mowa przy okazji odpowiedzi na wcześniejsze pytania Wezwania), który przygotował także broszurę informacyjną zawierającą prezentację Nieruchomości, możliwości ich zabudowy, przesyłał to potencjalnym nabywcom wraz z zaproszeniami do składania ofert zakupu nieruchomości oraz dokumenty i informacje dotyczące Nieruchomości.
Sprzedający 2 nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, a kontakty z potencjalnymi nabywcami prowadził pośrednik (o którym mowa przy okazji odpowiedzi na wcześniejsze pytania Wezwania), który przygotował także broszurę informacyjną zawierającą prezentację Nieruchomości, możliwości ich zabudowy, przesyłał to potencjalnym nabywcom wraz z zaproszeniami do składania ofert zakupu nieruchomości oraz dokumenty i informacje dotyczące Nieruchomości.
11. Czy każdy ze Sprzedających zawarł z Kupującym, umowę przedwstępną sprzedaży, a jeśli tak, to jakie obowiązki dla obu stron transakcji wynikały z tej umowy?
Odp. Sprzedający 1 nie zawarł z Kupującym umowy przedwstępnej sprzedaży.
Sprzedający 2 nie zawarł z Kupującym umowy przedwstępnej sprzedaży.
12. Czy każdy ze Sprzedających w związku ze sprzedanym udziałem w Nieruchomości udzielił Kupującemu bądź innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz - jeżeli tak, to należy wskazać zakres takiego pełnomocnictwa, jakie decyzje, zgody czy pozwolenia związane ze sprzedawaną Nieruchomością uzyskał pełnomocnik na jego podstawie?
Odp. Sprzedający 1, w związku ze sprzedanymi udziałami w Nieruchomościach, poza opisaną powyżej współpracą z pośrednikiem nieruchomości, nie udzielił innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwa udzielone Kupującemu należy wskazać na opisane w powyższej części niniejszej odpowiedzi na Wezwanie pełnomocnictwo związane z Opłatą Planistyczną. Zainteresowani postanowili bowiem, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.
Sprzedający 2, w związku ze sprzedanymi udziałami w Nieruchomościach, poza opisaną powyżej współpracą z pośrednikiem nieruchomości, nie udzielił innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwa udzielone Kupującemu należy wskazać na opisane w powyższej części niniejszej odpowiedzi na Wezwanie pełnomocnictwo związane z Opłatą Planistyczną. Zainteresowani postanowili bowiem, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.
Jednocześnie wskazali Państwo, ze Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości w inny sposób (w szczególności komercyjny) niż w ramach opisanych powyżej czynności.
Pytania sformułowane ostatecznie w odpowiedzi na wezwanie
1) Czy w przedstawionym stanie faktycznym, w ramach Transakcji podatnikiem VAT powinien być odrębnie Sprzedający 1 oraz odrębnie Sprzedający 2, czy też Sprzedający powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji?
2) Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości objętych Umową, Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie sformułowane ostatecznie w odpowiedzi na wezwanie
W ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji podatnikiem VAT powinien być odrębnie Sprzedający 1 i Sprzedający 2, a Sprzedający nie powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.
UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH
Obowiązujący między Sprzedającym 1 a Sprzedającym 2 ustrój rozdzielności majątkowej w związku z orzeczeniem separacji skutkuje posiadaniem przez każdego ze Sprzedających własnego i odrębnego od drugiego ze Sprzedających udziału we współwłasności Nieruchomości, co przesądza, że w ramach Transakcji Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są odrębnymi od siebie podatnikami VAT.
Aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna zostać dokonana przez podatnika VAT w wykonaniu przez niego działalności gospodarczej. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej: „k.r.o.”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej (zarówno ustawowej, jak i umownej) jest to, że ma ona niepodzielny charakter, bowiem każdy z małżonków jest niepodzielnie współuprawniony do całej masy majątkowej tworzącej majątek wspólny małżonków (wspólność łączna). Oznacza to, że udział każdego z małżonków w majątku wspólnym nie jest oznaczony ani ułamkiem, ani w inny sposób. Stosownie do art. 35 k.r.o. w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Na zasadzie wspólności łącznej został oparty w polskim systemie prawa również majątek wspólników spółki cywilnej. Stosownie bowiem do art. 863 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Zgodnie natomiast z art. 863 § 2 k.c. w czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników. W związku z powyższym w doktrynie prawa cywilnego przyjmowany jest pogląd, że spółce cywilnej nie przysługuje przymiot podmiotowości prawnej [ ]. Nie jest ona zatem podmiotem praw oraz obowiązków, a w obrocie cywilnoprawnym występują wyłącznie jej wspólnicy.
Pomimo podobieństw zachodzących w konstrukcji prawnej między majątkiem wspólnym małżonków i majątkiem wspólników spółki cywilnej, małżonkowie pozostający w ustroju wspólności ustawowej są traktowani odmiennie niż wspólnicy spółki cywilnej w świetle regulacji art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Zasadniczo na gruncie ustaw podatkowych, spółka cywilna nie ma swojej własnej podmiotowości prawnej, a podatnikami i płatnikami tego podatku są sami jej wspólnicy. Jednakże na gruncie ustawy o VAT, wedle ukształtowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych i utrwalonej praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej to spółce cywilnej, a nie jej wspólnikom, została przyznana podmiotowość prawnopodatkowa w świetle przepisów ustawy o VAT. W związku z tym spółka cywilna jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i to jej przysługują wszelkie obowiązki oraz uprawnienia wynikające z ustawy o VAT (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 września 2006 r., I FSK 1020/05).
W dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych małżeństwo nie było kwalifikowane jako podatnik podatku od towarów i usług, dlatego konieczność ustalenia, kto jest podatnikiem rzeczonego podatku, odnosiła się do każdego z małżonków z osobna. Taki pogląd wyraził przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1498/16. Według ugruntowanej praktyki organów podatkowych najczęściej przyjmowano, że sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego dwóch małżonków powinna być potraktowana jako sprzedaż dokonywana przez dwóch podatników VAT z osobna. W takiej sytuacji zakładano, że każdy z małżonków dokonuje sprzedaży swojej, równej części nieruchomości.
W związku z powyższym każdy ze sprzedających (małżonków) powinien wystawić we własnym imieniu fakturę na kwotę, która odpowiada połowie ceny sprzedaży. Wskazane stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w:
Jednakże, w związku z opublikowaniem w ostatnich miesiącach wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) pojawiły się pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Wyrok ten, dopuszczający możliwość uznania sprzedaży nieruchomości przez małżonków za czynność dokonaną przez jednego podatnika VAT (a nie przez każdego z małżonków z osobna), wywołał szereg wątpliwości co do jego praktycznych konsekwencji oraz sposobu uwzględnienia jego tez w polskim systemie prawnym.
Podkreślenia wymaga fakt, że w ocenie Zainteresowanych stan faktyczny z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) znacząco różni się od sytuacji prawnopodatkowej Sprzedających, a w konsekwencji przedstawiona w nim argumentacja nie znajduje zastosowania do przypadku Sprzedających, wobec czego nie wpływa on na ukształtowanie ich sytuacji prawnej w świetle przepisów ustawy o VAT.
W pierwszej kolejności należy bowiem zauważyć, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) wchodziła w skład majątku wspólnego E.T. i jej małżonka W.T, w związku z czym, ze względu na niepodzielność majątku wspólnego, nie było możliwości zbycia udziału we współwłasności nieruchomości wyłączenie przez jednego małżonka. Ponadto do zbycia nieruchomości jako całości - wobec regulacji zawartej w art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. - wymagana była zgoda obojga małżonków. Brak zgody skutkowałaby powstaniem stanu określanego mianem bezskuteczności zawieszonej czynności prawnej, wobec czego nie doszłoby do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. W takiej sytuacji, jak podniósł Trybunał Sprawiedliwości, E.T. i W.T. nie jawili się wobec osób trzecich (nabywców i organów publicznych) i osób z zewnątrz jako podmioty działające w sposób samodzielny. Stanowiło to jeden z elementów, który umożliwił zakwalifikowanie łącznej małżonków wspólności majątkowej jako podatnika podatku VAT.
Trybunał Sprawiedliwości wskazał ponadto sądowi odsyłającemu, aby poddał ocenie, czy w rozumieniu relewantnych regulacji k.r.o. to „właśnie wspólność ustawowa, a nie każdy z małżonków indywidualnie, ponosiła ryzyko gospodarcze związane z rozpatrywaną sprzedażą gruntów”.
Niezależnie od rozważań dotyczących zgody na zbycie nieruchomości, słusznie zaakcentowanych przez Trybunał Sprawiedliwości, istotny pozostaje również fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Wr 99/23, wydanego po uzyskaniu odpowiedzi na zadane przezeń pytania prejudycjalne: (…) szczególne znaczenie ma to, że małżonkowie nie posiadają udziałów w majątku wspólnym (współwłasność łączna, bezudziałowa). Tym samym żadne z małżonków nie może samodzielnie zbyć ani nieruchomości, ani przypadającego na nie udziału w tej nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w orzeczeniu, o którym mowa powyżej zauważył więc, że z prawnego punktu widzenia, w przypadku zbycia nieruchomości należącej do majątku wspólnego, małżonkowie nie dokonują przeniesienia na nabywcę własnych udziałów w nieruchomości, lecz obydwoje małżonkowie dokonują zbycia nieruchomości w całości, bowiem wspólność ustawowa małżeńska ma charakter łączny (tzw. wspólność do niepodzielnej ręki).
Odnosząc powyższe uwagi do przedstawionego przez Zainteresowanych stanu faktycznego, należy tymczasem zauważyć, że stosownie do przepisu art. 614 § 1 k.r.o. orzeczenie separacji ma skutki takie jak rozwiązanie małżeństwa przez rozwód, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do skutków majątkowych separacji należy powstanie między małżonkami przymusowego ustroju majątkowego, tj. rozdzielności majątkowej (art. 54 § 1 k.r.o.). Z momentem uprawomocnienia się postanowienia Sądu Okręgowego (…) Wydział Cywilny z 5 kwietnia 2011 roku, sygn. (…) ustała wspólność majątkowa małżeńska łącząca Sprzedających, która to uległa przekształceniu we wspólność z ułamkowo oznaczonymi udziałami na podstawie art. 54 § 1 w zw. z art. art 46 k.r.o. w zw. z art. 1035 w zw. z art. 195 i n k.c. Sprzedający nie przeprowadzili dotychczas podziału majątku wspólnego. Z mocy art. 43 § 1 k.r.o. domniemywa się, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, w związku z czym Sprzedający - na skutek uprawomocnienia się postanowienia o separacji - stali się współwłaścicielami Nieruchomości w częściach równych, co oznacza, że każdemu ze Sprzedających przysługiwał udział w wysokości 1/2 we współwłasności Nieruchomości. W konsekwencji, każdy ze Sprzedających mógł (i w ramach Transakcji faktycznie rozporządził) swoim udziałem we współwłasności Nieruchomości, a Kupujący nabył Nieruchomość w ten sposób, iż nabył po 1/2 udziału we współwłasności Nieruchomości odrębnie od każdego ze Sprzedających. Jednak równie dobrze każdy ze Sprzedających mógłby (miał prawo) do rozporządzenia swoim udziałem w Nieruchomości, bez konieczności uzyskiwania zgody przez drugiego ze Sprzedających.
Jest to zatem odmienna z sytuacja niż zaistniała w stanie faktycznym określonym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Wr 99/23, gdyż E.T. i W.T. jedynie działając w porozumieniu - jako małżeństwo - mogli doprowadzić do sfinalizowania sprzedaży. Zarówno Trybunał Sprawiedliwości, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zwrócił uwagę na regulację art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgodnie z którą do dokonania czynności prowadzącej do zbycia nieruchomości konieczna jest zgoda drugiego małżonka. Zgoda, o której mowa powyżej, z uwagi na zamieszczenie przedmiotowego przepisu w rozdziale I działu III k.r.o. znajduje zastosowanie wyłącznie w ustroju wspólności majątkowej, podczas gdy Sprzedający w chwili zbycia Nieruchomości pozostawili w ustroju przymusowej rozdzielności majątkowej.
Na ocenę odmienności stanu faktycznego nie wpływa okoliczność, że zgodnie z art. 1036 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o. małżonek może rozporządzić przysługującym mu udziałem w konkretnym przedmiocie majątkowym stanowiącym składnik majątku uprzednio objętego wspólnością ustawową, z tym ograniczeniem, że wskazane rozporządzenie bez zgody drugiego z małżonków jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego. Przede wszystkim należy bowiem zauważyć, że sankcja wynikająca ze zbycia nieruchomości bez zgody drugiego małżonka, wynikająca z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., jest zgoła odmienna niż ta przewidziana przez art. 1036 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o. W pierwszym bowiem przypadku powstaje stan, który określa się mianem bezskuteczności zawieszonej, co oznacza, że dokonana czynność prawna nie może wywołać zamierzonych skutków prawnych, w tym skutków rzeczowych. Innymi słowy, do chwili wyrażenia przez drugiego z małżonków następczej zgody nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności rzeczy na nabywcę. Inny charakter ma natomiast sankcja bezskuteczności względnej wynikająca z art. 1036 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o, gdyż rozporządzenie przez małżonka udziałem w przedmiocie, który wcześniej wchodził w skład majątku wspólnego, pozostaje w pełni skuteczne, dopóki sąd nie uzna, że doszło do naruszenia uprawnień drugiego małżonka przysługujących mu na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.
Powyższe rozważania na tle przepisów k.r.o. są szczególnie istotne, gdyż jak wskazano w przytoczonej powyżej sprawie będącej przedmiotem oceny TSUE, w celu ustalenia, kto jest podatnikiem w analizowanej sprawie, a mianowicie każdy z małżonków czy też wspólność ustawowa, którą oni tworzą i do której należą grunty, należy wziąć pod uwagę przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dlatego też w uzasadnieniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej poświęcono znaczną część analizy zagadnieniu separacji w kontekście regulacji k.r.o.
Konkludując, w stanie faktycznym określonym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Wr 99/23 E.T. i W.T. przenieśli na kupującego prawo własności nieruchomości w całości, gdyż wspólność łączna ma charakter bezudziałowy. Niewyrażenie zgody na zbycie nieruchomości przez któregokolwiek z małżonków doprowadziłoby do niewywołania skutku rzeczowego umowy sprzedaży.
Tymczasem w przypadku Sprzedających, chociaż do zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji doszło na podstawie jednej umowy sprzedaży, to z cywilnoprawnego punktu widzenia każdy ze Sprzedających przeniósł na Kupującego własny, wyodrębniony udział w prawie współwłasności Nieruchomości.
Każdy ze Sprzedających mógłby zatem, w zgodzie z regulacjami prawa cywilnego i rodzinnego, dokonać zbycia udziału w Nieruchomościach na rzecz innego podmiotu albo podjąć decyzję o niezbywaniu udziału. Jest to kluczowa różnica w stosunku do zasad zarządu majątkiem wspólnym, do którego referuje wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera). W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej do zbycia nieruchomości niezbędne było wspólne działanie małżonków, a żaden z małżonków nie byłby w stanie zbyć swojego udziału we współwłasności nieruchomości objętej majątkiem wspólnym, bowiem udziały w majątku wspólnym (oraz w poszczególnych składnikach go tworzących) powstają dopiero w razie ustania wspólności.
W związku z powyższym stan faktyczny przedstawiony przez Zainteresowanych wykazuje daleko idące odmienności w stosunku do stanu faktycznego określonego w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjny z d 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Wr 99/23.
W chwili sprzedaży Nieruchomości, tj. dnia 24 września 2025 r., Sprzedający pozostawali w ustroju przymusowej rozdzielności majątkowej, a nie zaś w ustroju wspólności majątkowej. Wobec tego, inaczej niż w stanie faktycznym będącym przedmiotem oceny Trybunału Sprawiedliwości, to nie wspólność majątkowa ponosiła ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem działalności, lecz każdy ze Sprzedających samodzielnie, tj. niezależnie od drugiego ze Sprzedających.
W przedstawionym stanie faktycznym nie jest zasadne również sięgnięcie, poprzez analogię, do konstrukcji spółki cywilnej, której przyznaje się podmiotowość prawnopodatkową w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bowiem jest ona oparta na modelu wspólności do tzw. niepodzielnej ręki, a nie zaś współwłasności w częściach ułamkowych.
Zainteresowani, na marginesie swoich rozważań, pragną wskazać, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się już po raz pierwszy do problematyki pojawiającej się na gruncie wyroku TSUE w sprawie C-213/24 (Grzera) w interpretacji indywidualnej z a 1 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.424.2025.2.AS. Co prawda stan faktyczny będący przedmiotem tego rozstrzygnięcia nie dotyczył zbycia nieruchomości, niemniej wskazuje on kierunek wykładni przyjęty przez Dyrektora KIS w odniesieniu do skutków omawianego wyroku TSUE. W tym miejscu warto przytoczyć fragment ww. interpretacji indywidualnej: Jednocześnie, w punkcie 29 tego wyroku Trybunał wskazał: W celu ustalenia, kogo, w okolicznościach takich jak te w postępowaniu głównym, powinno uznać się za „podatnika” VAT, należy zbadać, kto samodzielnie prowadził odnośną działalność gospodarczą. Kryterium samodzielności dotyczy bowiem kwestii możliwości połączenia danej transakcji z konkretną osobą lub z konkretnym podmiotem przy jednoczesnym zagwarantowaniu możliwości pewnego pod względem prawnym skorzystania przez tę osobę lub ten podmiot z ewentualnie przysługującego im prawa do odliczenia. W tym celu, i jak zostało już przypomniane w pkt 23 niniejszego wyroku, należy zbadać, czy dana osoba lub dany podmiot wykonują działalność we własnym imieniu, na własny rachunek i własną odpowiedzialność oraz czy ponoszą związane z prowadzeniem tej działalności ryzyko gospodarcze [wyrok z 16 września 2020 r., Valstybinė mokesčių inspekcija (Umowa o wspólnym przedsięwzięciu), C-312/19, EU:C:2020:711, pkt 40, 41 i przytoczone tam orzecznictwo].
Zatem TSUE zauważył, że sam fakt, że dana rzecz stanowi część wspólności ustawowej i jest współwłasnością małżonków, nie stoi na przeszkodzie odrębnemu opodatkowaniu małżonków, jeżeli dana działalność gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z małżonków.
Przedstawione w omawianym wyroku stanowisko TSUE nie przesądza o tym jak z perspektywy VAT traktować małżonków działających wspólnie w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej. Każdorazowo należy badać okoliczności sprawy.
Jak wynika zatem z powołanej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.424.2025.2.AS, nawet w przypadku zbycia nieruchomości stanowiącej część majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską i współwłasnością małżonków, organ podatkowy słusznie zauważył, że wyrok TSUE w sprawie C-213/24 (Grzera) nie determinuje automatycznie obowiązku traktowania małżonków jako jednego, wspólnego podatnika VAT nawet w takiej sytuacji.
Stosując zatem wnioskowanie a maiori ad minus, należy tym bardziej uznać, że w analizowanym stanie faktycznym, w którym Sprzedający pozostają w separacji (a nie w ramach ustawowej wspólności majątkowej), a w konsekwencji obowiązuje między nimi ustrój rozdzielności majątkowej, zbycie 1/2 części Nieruchomości przez Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2, nastąpiło odrębnie i samodzielnie przez każdego z nich, na ich własny rachunek, własną odpowiedzialność i własne ryzyko gospodarcze.
W świetle powyższego, każdy ze Sprzedających powinien zostać uznany za odrębnego podatnika VAT w zakresie dokonanej transakcji sprzedaży nieruchomości.
Należy również nadmienić, iż przyjęcie, że Sprzedający powinni zarejestrować się jako jeden podatnik podatku od towarów i usług na potrzeby Transakcji prowadziłoby do naruszenia powszechnie akceptowanej w orzecznictwie sądów administracyjnych zasady wykładni zakazującej interpretowania przepisów w taki sposób, aby wynikały z nich obowiązki niemożliwe do spełnienia przez podatnika (impossibilium nulla obligatio est).
Należy bowiem zauważyć, że obecnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (dalej: „ustawa o zasadach ewidencji”) nie przewidują możliwości nadania jednego numeru NIP dla małżeństwa. Podmiot, któremu nie został nadany NIP, nie ma możliwości złożenia zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług na formularzu VAT-R. Ponadto w takiej sytuacji wystawienie przez Sprzedających jednej faktury nie byłoby możliwe, albowiem zgodnie z art. 106e ust. 1 ustawy o VAT faktura powinna zawierać numer, za pomocą którego podatnik jest identyfikowany na potrzeby podatku VAT (tutaj: NIP), którego to jednak małżeństwo, jako podmiot nieznany ustawie o zasadach ewidencji, nie jest w stanie uzyskać.
Przyjęcie zatem stanowiska, że Sprzedający powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji skutkowałoby brakiem możliwości spełnienia ciążących na nich obowiązków wskazanych w ustawie o VAT, a to np. w zakresie dokonania zgłoszenia rejestracyjnego (art. 96 ust. 1 ustawy o VAT) bądź wystawienia wspólnej faktury jako jeden podatnik VAT (art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).
Zainteresowani pragną ponadto zauważyć, że wystawienie odrębnych faktur VAT przez Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 nie uszczupla należnego podatku VAT w porównaniu do sytuacji, w której Sprzedający dokonaliby rejestracji do VAT jako jeden podatnik. W związku z powyższym w obu przypadkach w sposób jednakowy zostaje zaspokojony interes fiskalny Skarbu Państwa, jednakże wyłącznie przyjęcie drugiego stanowiska, tj. uznającego każdego ze Sprzedających za odrębnego podatnika VAT pozwoli Sprzedającym należycie spełnić ciążące na nich obowiązki publicznoprawne w zakresie dokonania rejestracji na potrzeby podatku VAT oraz umożliwienia im wystawienia prawidłowych faktur dokumentujących zbycie Nieruchomości.
Mając zatem na uwadze treść wniosku, przytoczone powyżej przepisy prawa oraz praktykę interpretacyjną - Zainteresowani podtrzymują stanowisko wyrażone na początku niniejszego pisma i wnoszą o potwierdzenie jego prawidłowości.
Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VATem.
Warunek ten jest spełniony w omawianej sytuacji, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce oraz Kupujący zamierza wybudować na nieruchomościach lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VATem. Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.
Te same uwagi dotyczą Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Jak już wskazano, sprzedaż Nieruchomości za Cenę jak i Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej - tj. przyjęcie, że kwoty te będą u Sprzedających opodatkowane VATem oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego również z tych tytułów, gdyż dla Kupującego są to rodzaje wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VATem.
Innymi słowy, Kupujący ma interes prawny w wystąpieniu wspólnie ze Sprzedającymi o wydanie niniejszej interpretacji, gdyż wydanie interpretacji wobec Sprzedających będzie miało bezpośredni wpływ na prawa Kupującego dotyczące możliwości odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających z tytułu zakupu Nieruchomości oraz Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej. Kupujący jest zainteresowany poznaniem stanowiska KIS co do możliwości odliczenia VAT naliczonego zarówno wtedy, gdy KIS uzna, iż podatnikiem VAT jest każdy ze Sprzedających osobno, jak też wtedy, gdy KIS uzna, że oboje Sprzedających powinno się zarejestrować jako jeden podatnik VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t.j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W myśl art. 54. § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Orzeczenie separacji powoduje powstanie między małżonkami rozdzielności majątkowej.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług precyzują jakie podmioty wpisują się w definicję podatnika podatku od towarów i usług. Ustawodawca nie wymienił wśród nich małżonków. Ustawa o podatku od towarów i usług nie obejmuje także małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym na gruncie przepisów tej ustawy małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, ponieważ każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku.
Zaznaczyć trzeba, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Niezależnie od istniejących stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębnie działalności gospodarcze, w transakcjach zawieranych pomiędzy nimi mamy do czynienia z wykonywaniem czynności opodatkowanych pomiędzy dwoma odrębnymi podmiotami.
Jak Państwo zauważyli kwestia sprzedaży gruntów przez małżonków była przedmiotem rozważań TSUE w sprawie C-213/24 (Grzera) - wyrok z 3 kwietnia 2025 r.
Podkreślić trzeba, że istotą orzecznictwa TSUE jest wskazywanie prawidłowych kierunków wykładni norm prawa, na podstawie których ustawodawca krajowy, jeżeli uzna za zasadne może dokonać zmian obowiązujących przepisów prawa. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) dokonuje wykładni prawa unijnego, aby zapewnić jego stosowanie w taki sam sposób we wszystkich krajach UE. Rozstrzyga też spory prawne między rządami krajów Unii a jej instytucjami. TSUE może także podejmować regulacje niemające wpływu na system podatkowy w sposób bezpośredni, ale stanowiące o podejmowaniu nowego kierunku orzeczniczego.
We wskazanym wyroku z 3 kwietnia 2025 r. sprawa dotyczyła sprzedaży przez małżonków nieprowadzących działalności gospodarczej, gruntów należących do majątku wspólnego. TSUE orzekł, że art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT nie stoi na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą wspólnoty ustawowej istniejącej między małżonkami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem transakcji sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności. Przedstawione w omawianym wyroku stanowisko TSUE nie przesądza o tym jak z perspektywy VAT traktować małżonków działających wspólnie w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej. Każdorazowo należy badać okoliczności sprawy.
Z uwagi na to, że od 2011 r. na mocy postanowienia Sądu Sprzedający pozostają w separacji i z mocy prawa ustała łącząca ich wspólność małżeńska, nie można odnieść tez wynikających z wyżej powołanego wyroku w sprawie C-213/24 do okoliczności przedstawionych we wniosku
Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:
Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:
Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający - każdy odrębnie, w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 24 września 2025 r. Sprzedający 1 (A.A.) i Sprzedający 2 (B.A.) zawarli z Kupującym („C.ʺ spółka akcyjna) Umowę Sprzedaży Nieruchomości.
Sprzedający byli współwłaścicielami w częściach równych (każdy ze Sprzedających był współwłaścicielem w udziale wynoszącym ½ części) tych Nieruchomości, na które składają się:
Sprzedający nabyli Nieruchomości od osób fizycznych do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 1995 r. Od 2011 r. Sprzedających obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej w związku z orzeczeniem separacji ich związku małżeńskiego.
Zarówno Sprzedający 1, jak i Sprzedający 2, prowadzą działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.
Jak wynika z wniosku, każdy ze Sprzedających w 2021 r. zlecił pośrednikowi znalezienie nabywcy. Pośrednik, który przygotował broszurę informacyjną zawierającą prezentację Nieruchomości, możliwości ich zabudowy, przesyłał to potencjalnym nabywcom wraz z zaproszeniami do składania ofert zakupu nieruchomości oraz dokumenty i informacje dotyczące Nieruchomości. Pośrednik reprezentował Sprzedających w negocjacjach handlowych z Kupującym, które trwały kilka lat.
W 2017 r., przed podjęciem negocjacji z Kupującym, na potrzeby oszacowania wartości Nieruchomości, każdy Sprzedający zlecił biuru architektonicznemu analizę chłonności terenu w celu oszacowania wartości Nieruchomości, która wskazała na możliwość budowy na niej inwestycji mieszkań i lokali usługowych z miejscami parkingowymi podziemnymi i naziemnymi.
Ponadto, Sprzedających zawarli umowę z kancelarią prawną, która reprezentowała oboje Sprzedających w negocjacjach prawnych z prawnikami Kupującego.
Wskazali Państwo również, że w 2019 r. na wniosek Sprzedającego 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr 1 dla budowy zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr 1 nie wskazuje na zamiar wykorzystywania Nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających (np. budowa domu dla potrzeb mieszkaniowych Sprzedających), lecz na przygotowanie ich do sprzedaży. Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej Nieruchomości niewątpliwie czyni przedmiot sprzedaży bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców oraz wpływa na wzrost wartości Nieruchomości. W 2020 r. Sprzedający 1 próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną i ostatecznie zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający (każdy odrębnie) spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Należy stwierdzić, że zawarcie umowy z pośrednikiem w celu znalezienia nabywcy, zawarcie umowy z kancelarią prawną w celu reprezentowania Sprzedających (każdego odrębnie) w negocjacjach prawnych z prawnikami Kupującego oraz zlecenie biuru architektonicznemu analizę chłonności terenu oznacza, że każdy ze Sprzedających wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez każdego ze Sprzedających świadomych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż Nieruchomości nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.
Ponadto, występowanie przez Sprzedającego 1 o wydanie decyzji zabudowy dla budowy zespołu budynków mieszkalno-usługowych o 6 kondygnacjach na działce nr 1 nie wskazuje na zamiar wykorzystywania Nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających (np. budowa domu dla potrzeb mieszkaniowych Sprzedających), lecz na przygotowanie ich do sprzedaży. Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanej Nieruchomości niewątpliwie czyni przedmiot sprzedaży bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców oraz wpływa na wzrost wartości Nieruchomości. Sposób ukształtowania ceny Nieruchomości pomiędzy Stronami, tj. powiększenie należnego Sprzedającym wynagrodzenia o Opłatę do Ceny, która zależy od przychodów netto ze sprzedaży oraz sposób nadzorowania jego wyliczenia poprzez wgląd w akta notarialne za pośrednikiem pełnomocnika wskazuje, że Sprzedający wspólnie z Kupującym realizują przedsięwzięcie inwestycyjne w zw. z którym sprzedają Nieruchomość.
Z powyższego wynika, że działania podjęte przez Sprzedających (każdego z osobna) nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez każdego ze Sprzedających, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie uznania Sprzedających (każdego z osobna) za podatników z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot zajmujący się handlem nieruchomościami - przygotowanie Nieruchomości do oczekiwań Kupującego, który kupuje działki, aby zrealizować na nich inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Nie ulega wątpliwości, że ww. zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W związku z powyższym, działania podjęte przez Sprzedających (każdego z osobna) nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań Sprzedający (każdy z osobna) uatrakcyjnili działki jako towar i przyczynili się do wzrostu ich wartości oraz atrakcyjności dla Kupującego.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający (każdy z osobna) nie korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania każdego ze Sprzedających, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Zatem czynność sprzedaży Nieruchomości (posiadanego udziału) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym Państwa stanowisko, że w ramach opisanej we wniosku Transakcji podatnikiem VAT powinien być odrębnie Sprzedający 1 i Sprzedający 2 uznać należ za prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz zapłaty Dopłaty do Ceny i Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Aby Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanych faktur, faktury muszą dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.
Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
W niniejszej sprawie Nieruchomości położone są na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla Nieruchomości plan przewiduje symbol A.3.2.U/MW - z przeznaczeniem pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Tym samym, niezabudowane Nieruchomości stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli Nieruchomości od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 1995 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tych Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Ponadto, wskazali Państwo, że Sprzedający (każdy z osobna) nie wykorzystywali Nieruchomości do żadnych celów ani do czynności zwolnionych od podatku VAT, ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości (każdego z osobna udziału w Nieruchomości) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Jak wskazali Państwo w opisie stanu faktycznego, oprócz Ceny za Nieruchomości, Strony w Umowie Sprzedaży ustaliły również poniższe płatności na rzecz każdego ze Sprzedających:
1) Dopłatę do Ceny - Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz każdego ze Sprzedających, tytułem Dopłaty do Ceny, po 1/2 części kwoty stanowiącej 27,9% przychodów netto ze sprzedaży lokali (mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych) wybudowanych w ramach Planowanej Inwestycji na Nieruchomościach, co do których doszło do przeniesienia własności na nabywcę, pomniejszonych o sumę składek na (…) należnych w ramach Planowanej Inwestycji, o ile kwota stanowiąca 27,9% Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na (…) przekroczy Kwotę Netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego.
2) Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej - w przypadku powstania po Stronie Sprzedających obowiązku zapłaty opłaty planistycznej albo innej opłaty, która zostanie wprowadzona ustawowo w miejsce opłaty planistycznej oraz innej opłaty, która ewentualnie zostanie wprowadzona ustawowo, jako opłata uzupełniająca opłatę planistyczną, w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą Nieruchomości, o ile obowiązek jej uiszczenia zostanie stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, Kupujący zobowiązuje się względem Sprzedających do dokonania, w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Kupującego odpisu notarialnego lub oryginału lub wydruku decyzji ustalającej Opłatę Planistyczną i zawierającej klauzulę ostateczności, na rzecz każdego ze Sprzedających, zapłaty po 1/2 części kwoty stanowiącej równowartość Opłaty Planistycznej.
Należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W myśl art. 29a ust. 6 ustawy:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:
W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.
Jak stanowi art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:
a) podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;
b) koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Do celów akapitu pierwszego lit. b), państwa członkowskie mogą uznać koszty objęte odrębną umową za koszty dodatkowe.
Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.
Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów np.: renty planistycznej.
Jak wynika z opisu sprawy, Strony ustaliły, że przy zajściu pewnych zdarzeń w przyszłości/spełnienia pewnych warunków Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedających Dopłatę do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej.
Należy zauważyć, że wypłata Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej nie jest związana z żadnymi odrębnymi świadczeniami. Kupujący zapłaci Sprzedającym Dopłatę do Ceny, jeśli kwota stanowiąca 27,9% Przychodów ze Sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na (…) przekroczy Kwotę Netto. Z kolei Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej zostanie zapłacona Sprzedającym w sytuacji, gdy po stronie Sprzedających powstanie obowiązek zapłaty Opłaty Planistycznej. Powyższe ustalenia wynikają z warunków Umowy Sprzedaży zawartej między Stronami.
Dodatkowe płatności na rzecz Sprzedających (Dopłata do Ceny oraz Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej) ustalone przez Strony w Umowie Sprzedaży, są ściśle związane ze świadczeniem polegającym na dostawie Nieruchomości.
Podsumowując, w Państwa sytuacji określona została kwota Transakcji (Cena Nieruchomości), ale - w wyniku zaistnienia określonych zdarzeń - jej wysokość może ulec ewentualnemu zwiększeniu (o kwotę Dopłaty do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej, należne Sprzedającym w sytuacji spełnienia określonych warunków). Stwierdzić należy, że ww. dodatkowe płatności będą składową wynagrodzenia za przedmiotową Transakcję. W konsekwencji, wypłacone Sprzedającym Dopłata do Ceny oraz Kwota Refundacji Opłaty Planistycznej będą stanowiły element wynagrodzenia należnego Sprzedającym od Kupującego z tytułu sprzedaży Nieruchomości i tym samym powinny być wliczone do podstawy opodatkowania Transakcji, o której mowa w art. 29a ustawy.
Skoro dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie była zwolniona od tego podatku, to uiszczone przez Kupującego dodatkowe wynagrodzenie obejmujące Dopłatę do Ceny oraz Kwotę Refundacji Opłaty Planistycznej również będzie podlegało opodatkowaniu na zasadach właściwych dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości.
Z wniosku wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać nabyte od Sprzedających Nieruchomości celem ich dalszej sprzedaży, która to sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. Kupujący nabędzie Nieruchomości, aby wznieść na nich inwestycję, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Tym samym, Kupujący miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających z tytułu nabycia Nieruchomości oraz Dopłaty do Ceny oraz Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, które to płatności wchodzą w podstawę opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Tym samym Państwa stanowisko w tym zakresie uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo