Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.917.2025.3.AKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że:

• sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 i własności budynku biurowego oraz budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach;
• odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9, 1/10 oraz odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14;
• odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 28 listopada 2025 r. oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z organiczną odpowiedzialności z siedzibą w (…) (dalej jako: „Sprzedający”) jest:

1)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/1 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce;

2)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/2 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce;

3)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/3 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce;

4)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/4 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce;

5)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/5 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce;

6)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/6 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce;

7)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/7 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce;

8)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/8 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce;

9)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/11, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędąca własnością Sprzedającego i należąca do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/17 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

10)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/9, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/9 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

11)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/12, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/12 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

12)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/13, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/13 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

13)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/10, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/10 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

14)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/14, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony oraz fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm będący własnością Sprzedającego i nie należący do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/14 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

15)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/15, na której nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części, w szczególności nie znajdują się fragmenty sieci elektroenergetycznych, kanalizacyjnych lub wodociągowych, działka ta jest w całości położna w obszarze znajdującym się poza nieprzekraczalną linią zabudowy ustaloną na mocy decyzji o warunkach zabudowy Nr (…) wydanej przez (…);

16)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/16, na której nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części, w szczególności nie znajdują się fragmenty sieci elektroenergetycznych, kanalizacyjnych lub wodociągowych, działka ta jest w całości położna w obszarze znajdującym się poza nieprzekraczalną linią zabudowy ustaloną na mocy decyzji o warunkach zabudowy Nr (…) wydanej przez (…).

Sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia, kanalizacyjna o przekroju 200 mm oraz wodociągowa o przekroju 100 mm, których fragmenty znajdują się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 są sieciami podziemnymi.

Fragmenty sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragmenty sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położone na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, które stanowią własność Sprzedającego, zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata temu przed złożeniem niniejszego wniosku nie były i nie będą do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego przedmiotem ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16 (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”) oraz budynek biurowy i budynek magazynowy położone są w (…).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla obszaru Nieruchomości wydane zostały dwie ostateczne decyzje o warunkach zabudowy:

• decyzja o warunkach zabudowy nr (…) wydana przez (…) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, oraz
• decyzja o warunkach zabudowy nr (…) wydana przez (…) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Wskazane powyżej budynek biurowy i budynek magazynowy, będące własnością Sprzedającego, są w całości położone na działkach o numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, z tym że:

• budynek biurowy jest położony na działkach o numerach ewidencyjnych 1/2, 1/3, 1/6, 1/7, 1/8,
• budynek magazynowy jest położony na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5.

Budynek biurowy:

1)  został wzniesiony w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych i w tym samym okresie rozpoczęto jego użytkowanie (pierwszym użytkownikiem budynku biurowego było D.),

2)  w ciągu dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej dostawy budynku biurowego, budynek ten nie ulegał i nie ulegnie ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Budynek magazynowy:

1)    został wzniesiony w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych i w tym samym okresie rozpoczęto jego użytkowanie (pierwszym użytkownikiem budynku magazynowego było D.),

2)    w ciągu dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej dostawy budynku magazynowego, budynek ten nie ulegał i nie ulegnie ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16 oraz budynek biurowy i budynek magazynowy, jak również fragmenty sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragmenty sieci wodociągowej o przekroju 100 mm, od momentu nabycia do momentu odpłatnego zbycia na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług posiadającym NIP: (…) i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…).

31 października 2025 r., Sprzedający oraz C. z siedzibą w (…) (dalej jako: „Wnioskodawca”) zawarli, w formie aktu notarialnego Rep. A (…) warunkową umowę sprzedaży o skutku zobowiązującym, której przedmiotem jest zdarzenie przyszłe w postaci sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16, budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm i fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położonych na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/12, 1/13, 1/14.

Jeżeli (…) nie wykona ustawowego prawa pierwokupu przysługującego mu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1/10, 1/13 i 1/12 na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami to wystąpi zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem. Zdarzeniem przyszłym objętym niniejszym wnioskiem jest sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16, budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm i fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położonych na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/12, 1/13, 1/14. Przedmiotem sprzedaży ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będą natomiast fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, należące i przyłączone do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu (dalej jako: „Planowana Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

W umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położonych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 w (…), podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Sprzedający wystawi dla Wnioskodawcy faktury VAT z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego całości położonych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, które zawierać będą, w szczególności, kwotę sprzedaży netto, czyli ustaloną przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę cenę sprzedaży netto, stawkę podatku od towarów i usług oraz kwotę podatku od towarów i usług naliczonego od podstawy opodatkowania, którą będzie kwota sprzedaży netto.

Sprzedający z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 nie wystawi dla Wnioskodawcy faktury VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego, dotyczące działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, których użytkownikiem wieczystym jest Sprzedający.

Sprzedający jest:

1)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/1 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/1 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;

2)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/2 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce. Ponadto na działce nr 1/2 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;

3)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/3 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce. Ponadto na działce nr 1/3 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B. oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego;

4)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/4 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/4 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B.;

5)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/5 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/14 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone,

6)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/6 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/6 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone, oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;

7)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/7 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/7 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o 150 mm stanowiąca własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone;

8)  użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/8 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce. Ponadto na działce nr 1/8 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone.

Znajdujące się na działce nr 1/1: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/2: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/3: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/4: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu. odpłatnej zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/5: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/6: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/7: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o 150 mm stanowiąca własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Znajdujące się na działce nr 1/8: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego w zakresie oświadczenia o wyborze opodatkowania, które będzie złożone w akcie notarialnym oraz zakresu faktury.

W umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 w (…), podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Sprzedający wystawi do Wnioskodawcy faktury VAT z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, własności budynku biurowego i budynku magazynowego całości położonych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, części budowli położonych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, które zawierać będą, w szczególności, kwotę sprzedaży netto, czyli ustaloną przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę cenę sprzedaży netto, stawkę podatku od towarów i usług oraz kwotę podatku od towarów i usług naliczonego od podstawy opodatkowania, którą będzie kwota sprzedaży netto.

Sprzedający z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 nie wystawi do Wnioskodawcy faktury VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego w zakresie przedmiotu sprzedaży w związku z uzupełnieniem opisu działek w zakresie sieci położonych na działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8.

Zdarzeniem przyszłym objętym niniejszym wnioskiem jest sprzedaż (odpłatna dostawa) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy:

a)  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16;

b)  budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8;

c)  fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm i fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położonych na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/12, 1/13, 1/14;

d)  fragmentu sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragmentu sieci wodociągowej położonych na działce o numerze 1/1; fragmentu sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragmentu podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm położonych na działce o numerze 1/2; fragmentu sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz fragmentu podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm położonych na działce o numerze 1/3; fragmentu sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragmentu podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm położonych na działce o numerze 1/4; fragmentu podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragmentu podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położonych na działce o numerze 1/5; fragmentu podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragmentu podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm położonych na działce o numerze 1/6; fragmentu podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm położonych na działce o numerze 1/7; fragmentu podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragmentu podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm położonych na działce o numerze 1/8.

Przedmiotem sprzedaży ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będą natomiast fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, należące i przyłączone do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego w związku z zawarciem przez Sprzedającego z Wnioskodawcą warunkowej umowy najmu

W związku z tym, że znalezienie nowej nieruchomości dla potrzeb Sprzedającego na okres do dnia wybudowania przez Sprzedającego swojej nowej siedziby w nowej lokalizacji jest procesem długotrwałym, 31 października 2025 r. Sprzedający oraz Wnioskodawca zawarli umowę najmu, zgodnie z którą po nabyciu przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 oraz własności budynków i części budowli położonych na tych działkach (dalej jako: „Siedziba”), Sprzedający będzie korzystać z Siedziby w terminie nie krócej niż do 30 listopada 2026 r., z zastrzeżeniem ewentualnego przedłużenia tego terminu do 31 marca 2027 r., w tym także może oddać Siedzibę w podnajem na rzecz podnajemców pod warunkiem, że umowy podnajmu zawarte zostaną na czas nieoznaczony z możliwością ich wypowiedzenia z zachowaniem maksymalnie 30 dniowego okresu wypowiedzenia, podnajemcy poddadzą się rygorowi egzekucji na rzecz Wnioskodawcy w zakresie wydania przedmiotu podnajmu po wygaśnięciu umowy podnajmu, a Sprzedający odpowiedzialny będzie w stosunku do Wnioskodawcy za opróżnienie Siedziby przez podnajemców.

Na podstawie tej umowy, Sprzedający będzie, w okresie trwania najmu (czyli maksymalnie do 31 marca 2027 r.), uiszczać miesięczny czynsz na rzecz Wnioskodawcy w wysokości:

a)  1/12 opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 oraz

b)  1/12 rocznego podatku od nieruchomości od Siedziby

powiększone o podatek od towarów i usług według stawki 23%.

Tak ustalony czynsz pokrywa koszty Wnioskodawcy w postaci opłat za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości należnego od Siedziby i nie przewiduje żadnego zysku na rzecz Wnioskodawcy. Wynika to z faktu, że oddanie Siedziby w opisany najem na rzecz Sprzedającego stanowi spełnienie przez Wnioskodawcę warunku, od którego Sprzedający uzależnił dokonanie sprzedaży Siedziby na rzecz Wnioskodawcy a nie jest komercyjnym wynajmem nieruchomości, której to działalności Wnioskodawca nie prowadzi, gdyż przedmiotem jego działalności, jak już wcześniej wspominano, jest realizacja inwestycji budowlanych i sprzedaż lokali w wybudowanych budynkach. Innymi słowy najem ten jest koniecznością, którą Wnioskodawca znosi z uwagi na ustalenia biznesowe poczynione ze Sprzedającym. Niezwłocznie po zakończeniu tej umowy, czyli najpóźniej 1 kwietnia 2027 r. Wnioskodawca rozpocznie realizację Planowanej Inwestycji.

Opisana umowa najmu wejdzie w życie z dniem spełnienia się warunku zawieszającego to jest wystąpienia łącznie następujących zdarzeń:

a)  zawarcia umowy sprzedaży Siedziby przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy;

b)  doręczeniu Wnioskodawcy przez Sprzedającego w dniu zawarcia umowy wskazanej w pkt a) oświadczenia Sprzedającego oraz podnajemców, w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego zgodnie z art. 777 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do wydania Siedziby Wnioskodawcy w dacie rozwiązania umowy najmu.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wezwania)

1.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 i własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach?

2.  Czy odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9, 1/10 oraz odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14?

3.  Czy odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT i w związku z tym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ze stawką 2% i Wnioskodawca będzie podatnikiem tego podatku?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytań nr 1 i 2 oraz pytania nr 3 w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad 1

O tym, czy dana dostawa towarów i usług (prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz budynku biurowego i budynku magazynowego i fragmentów sieci położonych na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku decydują dwie okoliczności, mianowicie, czy dokonujący dostawy (w przedmiotowej sprawie Sprzedający) występuje w tej dostawie jako podatnik od towarów i usług oraz czy odpłatna dostawa przedmiotu dostawy (prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz budynku biurowego i budynku magazynowego i fragmentów sieci położonych na tych działkach) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług posiadającym NIP: (…) i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…).

W związku z powyższym, Sprzedający przy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz budynku biurowego i budynku magazynowego i fragmentów sieci położonych na tych działkach będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym następujących działek gruntu oraz właścicielem budynku biurowego oraz magazynowego i fragmentów sieci położonych na tych działkach:

1.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1, na której znajduje się część budynku magazynowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm;

2.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2, na której znajduje się część budynku magazynowego oraz część budynku biurowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm;

3.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, na której znajduje się część budynku magazynowego oraz część budynku biurowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm stanowiące oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm;

4.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/4, na której znajduje się część budynku magazynowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm;

5.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/5, na której znajduje się część budynku magazynowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm;

6.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/6, na której znajduje się część budynku biurowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm;

7.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/7, na której znajduje się część budynku biurowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o 150 mm oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm;

8.  zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/8, na której znajduje się część budynku biurowego oraz fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm.

Wskazane powyżej budynek biurowy i budynek magazynowy są w całości położone na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 niestanowiące własności Sprzedającego, należące i przyłączone do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe nie będą przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „ustawa VAT”), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedaży obiektów budowlanych, które się na tej działce znajdują. Oznacza to, że do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku od towarów i usług, jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych.

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie odpłatna dostawa budynku biurowego i budynku magazynowego oraz fragmentów sieci stanowiących własność Sprzedającego położonych na tych działkach.

Dlatego najpierw należy ustalić, czy odpłatna dostawa budynku biurowego i budynku magazynowego oraz fragmentów sieci stanowiących własność Sprzedającego będzie opodatkowana czy zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku biurowego i budynku magazynowego.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym aspekcie budynek biurowy ma następującą charakterystykę:

1)  został wzniesiony w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych i w tym samym okresie rozpoczęto jego użytkowanie (pierwszym użytkownikiem budynku biurowego było (…),

2)  w ciągu dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej dostawy budynku biurowego, budynek ten nie ulegał i nie ulegnie ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W tym aspekcie budynek magazynowy ma następującą charakterystykę:

1)  został wzniesiony w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych i w tym samym okresie rozpoczęto jego użytkowanie (pierwszym użytkownikiem budynku magazynowego było (…),

2)  w ciągu dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej dostawy budynku magazynowego, budynek ten nie ulegał i nie ulegnie ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W tym aspekcie:

1)  znajdujące się na działce nr 1/1: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

2)  znajdujące się na działce nr 1/2: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

3)  znajdujące się na działce nr 1/3: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

4)  znajdujące się na działce nr 1/4: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

5)  znajdujące się na działce nr 1/5: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

6)  znajdujące się na działce nr 1/6: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

7)  znajdujące się na działce nr 1/7: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o 150 mm stanowiąca własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

8)  znajdujące się na działce nr 1/8: fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm stanowiące własność Sprzedającego oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm stanowiące własność Sprzedającego zostały wybudowane ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku i w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku i do czasu odpłatnej zaistnienia zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, odpłatna dostawa budynku biurowego i budynku magazynowego oraz wskazanych powyżej fragmentów sieci nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków oraz fragmentów sieci, a planowaną dostawą tych budynków i fragmentów sieci upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że odpłatna dostawa budynku biurowego i budynku magazynowego oraz opisanych fragmentów sieci będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: „PrBud”), pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3a PrBud, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Na podstawie powyższych przepisów PrBud, zdaniem Wnioskodawcy, fragmenty sieci będące władnością Sprzedającego i położone na działkach o numerach 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 są częściami budowli.

W ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - gdy przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, a podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika.

Zatem zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz budynek biurowy i budynek magazynowy od momentu nabycia przez Sprzedającego do momentu odpłatnego zbycia na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej.

Oznacza to, że do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 i własności budynku biurowego oraz budynku magazynowego oraz fragmentów sieci położonych na tych działkach nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 w (…), podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

W związku z powyższym, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, czyli sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia przez Wnioskodawcę od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach faktura VAT dotycząca zbycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach, wystawiona przez Sprzedającego, jako kwotę sprzedaży netto będzie wykazywać ustaloną przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę cenę sprzedaży netto i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zrealizować, między innymi na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 Planowaną Inwestycję, czyli inwestycję w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu.

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

2)  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5)  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6)  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach zostanie wystawiona przez Sprzedającego, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach, będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa, czyli sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia przez Wnioskodawcę od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 oraz własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz fragmentów budowli położonych na tych działkach, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Ad 2

O tym, czy dana dostawa towarów i usług (prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz fragmentów budowli w postaci sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach 1/11, 1/12, 1/13, 1/14) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku decydują dwie okoliczności, mianowicie czy dokonujący dostawy (w przedmiotowej sprawie Sprzedający) występuje w tej dostawie jako podatnik od towarów i usług oraz czy odpłatna dostawa przedmiotu dostawy (prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz fragmenty budowli w postaci sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach 1/11, 1/12, 1/13, 1/14) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług posiadającym NIP: (…) i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…).

W związku z powyższym, Sprzedający przy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 oraz fragmentów budowli w postaci sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym następujących działek gruntu znajdujących się przy (…):

1)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/11, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędąca własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/11 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

2)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/9, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/9 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

3)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/12, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/12 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

4)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/13, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/13 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

5)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/10, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/10 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

6)    oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/14, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony oraz fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm będący własnością Sprzedającego i nie należący do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/14 nie znajdują się żadne budynki lub budowle.

Przedmiotem odpłatnej dostawy ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 oraz fragmenty sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujące się na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, natomiast fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia położone na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, przyłączone i należące do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe, nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: „PrBud”), pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3a PrBud, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części, ani urządzenia budowlanego.

Na podstawie powyższych przepisów PrBud, zdaniem Wnioskodawcy, fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 są częściami budowli.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jednak zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające przez daną działką sieci elektroenergetyczne są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Taka sytuacja ma miejsce w przypadku fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14. Sieć ta jest bowiem własnością przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe i jest do tego przedsiębiorstwa przyłączona. Zatem fragmenty sieci elektroenergetyczne niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, nie stanowią części składowych tych działek.

Przedmiotem odpłatnej dostawy ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będą części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, niebędące częściami składowymi tych działek i należące do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe.

Przedmiotem odpłatnej dostawy ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będą części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13 oraz 1/14.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy VAT, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy uwzględnić fakt, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Dotyczy to przede wszystkim możliwości faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 i wyłączenie z tej transakcji części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, nie będących częściami składowymi tych działek i należących do przedsiębiorstwa elektroenergetycznego świadczącego usługi przesyłowe, oznacza nie tylko brak przejścia prawa własności tych fragmentów sieci na rzecz Wnioskodawcy, ale również brak przejścia prawa do rozporządzania tymi fragmentami sieci przez Wnioskodawcę jak właściciela.

Fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się działkach numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 będą, po dokonaniu przez Sprzedającego odpłatnej dostawy prawa użytkowania wieczystego tych działek, dalej własnością przedsiębiorstwa elektroenergetycznego i wodno-kanalizacyjnego i tylko te przedsiębiorstwa będą postępować z tymi sieciami jak właściciel, będą mieć władztwo nie tylko cywilnoprawne, ale również ekonomiczne nad tymi sieciami i ich fragmentami.

Nie oznacza to jednak, że działki o numerach ewidencyjnych 1/9 i 1/10 będą terenem niezabudowanym. Wręcz przeciwnie, zdaniem Wnioskodawcy, działki o numerach ewidencyjnych 1/9 i 1/10 będą terenem zabudowanym.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie w:

a)    wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd stwierdził: „W świetle powyższego należy uznać, że określenie „teren niezabudowany” oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zarazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym). Pojęcie „zabudowania” gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź budowle, a nawet ich części.”;

b)    wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 889/16, w którym Sąd stwierdził: „Zgadzając się z tym, że przedmiotem dostawy będzie tylko grunt, a nie grunt ze stojącymi na nim częściami budynków, i tak stwierdzić przyjdzie, że jest to grunt zabudowany. NSA podziela w tym zakresie pogląd wyrażony przez WSA Łodzi w wyroku z 20 września 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 588/16, z tezą przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. nie uzależnia zwolnienia od tego podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki lub ich części. Również okoliczność, że przedmiotem dostawy jest tylko teren, a nie znajdujące się na nim części budynków pozostaje bez wpływu na ocenę, czy przedmiotowa dostawa podlega zwolnieniu od podatku VAT. Ustawodawca nie uzależnił bowiem zwolnienia od podatku VAT od tego, czy przedmiotem dostawy są równocześnie budynki. Sprzedaż w trybie bezprzetargowym nie ma żadnego znaczenia dla podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie Sąd I instancji nakazuje uwzględnić to, że sprzedaż nastąpi w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, czyli na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma jednak żadnych podstaw do wiązania tego przepisu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i twierdzenia, że dostawa nieruchomości dokonana na tej podstawie korzysta ze zwolnienia od VAT. Zwolnienie od VAT przysługuje nie z uwagi na tryb zabudowany, czy nie.”;

c)    interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2023 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO: „W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu (działki nr 1), na którym znajdują się naniesienia w postaci napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej niebędących własnością Państwa, lecz podmiotu trzeciego - przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że Gmina dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Gmina jako zbywający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa napowietrznej linii średniego napięcia oraz podziemnej linii kablowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.”;

d)    interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 sierpnia 2024 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.346.2024.2.SM: „Wskazać należy, że ww. linie elektroenergetyczne oraz ww. gazociąg stanowią budowle w rozumieniu cytowanych wyżej przepisów Prawa budowlanego. Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działkach: linia elektroenergetyczna napowietrzna średniego napięcia 15kV, (...) gazociąg wysokiego ciśnienia, są własnością przedsiębiorstw przesyłowych, to nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz z naniesieniami znajdującymi się na ww. działkach, bowiem to podmioty trzecie, a nie Państwo są w faktycznym posiadaniu naniesień i korzystają z nich jak właściciel, a w konsekwencji dostawa ww. naniesień nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Tak więc, w przypadku dostawy wywłaszczonej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 2, 3, 4, 7 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem posadowione są na nim budowle.”

Zdaniem Wnioskodawcy, również działki o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 będą terenem zabudowanym ponieważ, jak wcześniej wskazano, na tych działkach znajdują się części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm (będące własnością Sprzedającego).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W przepisie tym jednoznacznie mowa jest to terenach niezabudowanych. Ponieważ działki o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14, z uwagi na położenie na tych działkach części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia (jak również sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm) są terenami zabudowanymi, do odpłatnej dostawy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Zatem, w szczególności, są terenami zabudowanymi działki o numerach 1/9 i 1/10 z uwagi na to, że na działkach tych położone są części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, pomimo że te części budowli nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku od towarów i usług albo zwolnienie z opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT, jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych.

W przedmiotowej sprawie nie dojdzie do odpłatnej dostawy ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia, znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14.

W przedmiotowej sprawie dojdzie do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13 oraz 1/14.

W związku z powyższym:

a)  do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9 i 1/10 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT (nie dojdzie bowiem do odpłatnej dostawy części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej znajdujących się na tych działkach, a na tych działkach nie ma fragmentów jakichkolwiek innych sieci),

b)  do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13 oraz 1/14 znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT (dojdzie bowiem do odpłatnej dostawy fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - gdy przy ich nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, a podatnik wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika.

Zatem zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Ponieważ prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz fragmenty sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 od momentu nabycia przez Sprzedającego do momentu odpłatnego zbycia na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, to do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

W efekcie powyższego, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu ewidencyjnych 1/9 i 1/10 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, ponieważ do tej dostawy nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania wskazane w:

a)  art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, jak bowiem wskazano powyżej, działki te od momentu nabycia przez Sprzedającego do momentu odpłatnego zbycia na rzecz Wnioskodawcy nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

b)  art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, jak bowiem wskazano powyżej, działki te są terenami zabudowanymi z uwagi na to, że na działkach tych położone są części budowli w postaci fragmentów sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia,

c)  art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT, ponieważ w przypadku tych działek nie dochodzi do odpłatnej dostawy budynków, budowli lub ich części.

Natomiast w przypadku prawa użytkowania wieczystego działek gruntu ewidencyjnych o numerach 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 dojdzie nie tylko do odpłatnej dostawy prawa użytkowania wieczystego tych działek, ale również do odpłatnej dostawy części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy nie tylko budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, ale również części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, w (…) podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

W związku z powyższym, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, czyli sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Podsumowując, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9, 1/10 oraz odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia przez Wnioskodawcę od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 (wraz z budowlami, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14) faktura VAT dotycząca zbycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 wystawiona przez Sprzedającego, jako kwotę sprzedaży netto będzie wykazywać ustaloną przez Sprzedającego oraz Wnioskodawcę cenę sprzedaży netto i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zrealizować, między innymi na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 Planowaną Inwestycję, czyli inwestycję w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu.

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

2)  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5)  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6)  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura VAT dotycząca zbycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 zostanie wystawiona przez Sprzedającego, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10 oraz 1/14 (jak również części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa, czyli sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia przez Wnioskodawcę od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie ustalona przez Sprzedającego i Wnioskodawcę cena sprzedaży netto, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 w (…), podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Ad 3

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym następujących niezabudowanych działek gruntu znajdujących się (…):

a)  o numerze 1/15, na której nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części, w szczególności nie znajdują się fragmenty sieci elektroenergetycznej, kanalizacyjnej lub wodociągowej,

b)  o numerze 1/16, na której nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części, w szczególności nie znajdują się fragmenty sieci elektroenergetycznej, kanalizacyjnej lub wodociągowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Działki o numerach ewidencyjnych 1/15 i 1/16 są niezabudowane, zatem dla objęcia odpłatnej dostawy tych działek przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy zwolnieniem konieczne jest, aby działki te stanowiły teren inny niż teren budowlany.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, tereny budowalne to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki o numerach ewidencyjnych 1/15 i 1/16 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast objęte są decyzją o warunkach zabudowy Nr (…) wydaną przez (… dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Zgodnie z załącznikiem (…) do decyzji o warunkach zabudowy Nr (…): „Wskazane jest usytuowanie nieprzekraczalnej linii zabudowy w takiej samej odległości od krawędzi jezdni tj. min. 10 m. od proj. linii rozgraniczającej ulicy, która stanowi jednocześnie granice terenu inwestycji. (...) wskazane jest usytuowanie nieprzekraczalnej linii zabudowy (...) w odległości min. 5m od projektowanej linii rozgraniczającej projektowanej ulicy”.

Zarówno działka o numerze ewidencyjnym 1/15 oraz działka o numerze ewidencyjnym 1/16 znajdują się poza nieprzekraczalną linią zabudowy ustaloną na mocy decyzji o warunkach zabudowy Nr (…).

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno działka o numerze ewidencyjnym 1/15, jak i działka o numerze ewidencyjnym 1/16 nie są terenem budowlanym, ponieważ na tych działkach nie może być zrealizowana żadna zabudowa z uwagi na to, że obszar tych działek znajduje się poza nieprzekraczalną linią zabudowy ustaloną na mocy decyzji o warunkach zabudowy Nr (…).

W związku z tym, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, co ma istotne znaczenie dla opodatkowania tej dostawy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że:

• sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 i własności budynku biurowego oraz budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach - jest prawidłowe;
• odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9, 1/10 oraz odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13,1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 - jest prawidłowe;
• odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Wynika natomiast z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie osoby fizycznej za podatnika w zakresie tych czynności.

W opisie sprawy wskazali Państwo:

• 31 października 2025 r. zawarli Państwo ze Sprzedającym warunkową umowę sprzedaży o skutku zobowiązującym, prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16, budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm i fragmentów sieci wodociągowej o przekroju 100 mm położonych na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/11, 1/12, 1/13, 1/14;
• jeżeli (…) nie wykona ustawowego prawa pierwokupu przysługującego mu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1/10, 1/13 i 1/12 na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami to dokonają Państwo zakupu ww. nieruchomości;
• Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;
• Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w zakresie (…).

Jak wynika z opisu sprawy ww. nieruchomości - stanowią mienie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Z uwagi na okoliczność, że Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zatem przy dostawie ww. nieruchomości Sprzedający będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do jego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki, również przewidziane jest zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie zaś do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce sieci (linie) są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego to stanowią własność tego przedsiębiorstwa.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi - ale jeśli przebiegające przez działkę sieci infrastruktury technicznej są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o VAT nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, który nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Wątpliwości Państwa dotyczą m.in. kwestii, czy:

• sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8, własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 i własności budynku biurowego oraz budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach;
• odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Państwa prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/9, 1/10 oraz odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Państwa prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 (wraz z częściami budowli, w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na tych działkach) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13,1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki:

• nr 1/1 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce; na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;
• nr 1/2 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce, na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm oraz 50 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;
• nr 1/3 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce oraz budynku biurowego, którego część również znajduje się na tej działce; na działce nr 1/3 położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 50 mm, 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B. oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego;
• nr 1/4 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce; na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm, 250 mm, 300 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B.;
• nr 1/5 oraz właścicielem budynku magazynowego, którego część położona jest na tej działce; na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm, 200 mm oraz 250 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym);
• nr 1/6 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce, na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm oraz fragment podziemnej sieci wodociągowej o przekroju 100 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;
• nr 1/7 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce, na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o 150 mm stanowiąca własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe do którego są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 80 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone;
• nr 1/8 oraz właścicielem budynku biurowego, którego część położona jest na tej działce, na działce położony jest fragment podziemnej sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, fragment podziemnej sieci kanalizacyjnej o przekroju 150 mm oraz 200 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, do którego są przyłączone oraz fragment podziemnej sieci ciepłowniczej o przekroju 60 mm oraz 80 mm stanowiące własność Sprzedającego i nie stanowiące własności spółki B., do których są przyłączone (zostały wybudowane ponad dwa lata temu i w okresie ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy, fragmenty te nie ulegały i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) oraz fragment sieci teletechnicznej niebędący własnością Sprzedającego, do którego są przyłączone;
• nr 1/11, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędąca własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/17 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;
• nr 1/9, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/9 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;
• nr 1/12, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/12 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;
• nr 1/13, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz fragment sieci wodociągowej o przekroju 100 mm będące własnością Sprzedającego i nie należące do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/13 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;
• nr 1/10, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony, poza tą siecią na działce o numerze ewidencyjnym 1/10 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;
• nr 1/14, przez którą przebiega fragment sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia niebędący własnością Sprzedającego i należący do przedsiębiorstwa energetycznego świadczącego usługi przesyłowe, do którego jest przyłączony oraz fragment sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm będący własnością Sprzedającego i nie należący do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego świadczącego usługi przesyłowe, poza tymi sieciami na działce o numerze ewidencyjnym 1/14 nie znajdują się żadne budynki lub budowle;

Ponadto, wskazali Państwo, że budynek biurowy oraz budynek magazynowy zostały wzniesione w drugiej połowie lat dziewięćdziesiąt i w tym okresie rozpoczęto ich użytkowanie. W ciągu ostatnich dwóch lat i do czasu odpłatnej dostawy budynki oraz budowle nie uległy i nie ulegną ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14, 1/15, 1/16 oraz budynek biurowy i budynek magazynowy, jak również fragmenty sieci kanalizacyjnej, od momentu nabycia ich przez Sprzedającego do momentu odpłatnego zbycia na rzecz Państwa nie służyły i nie będą służyć wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższego, należy wskazać, że z uwagi na okoliczność, że fragmenty sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia znajdujące na działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/10 i 1/9 są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to nie można przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem w postaci sieci elektroenergetycznej. Bowiem to podmiot trzeci, a nie Sprzedający, faktycznie posiada te naniesienia i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa sieci energetycznej niskiego napięcia znajdująca się na ww. działkach nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W przypadku dostawy działek nr 1/10 i 1/9 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Jednak nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowiona jest na nim budowla - linia energetyczna.

Zatem dostawa działek nr 1/10 i 1/9 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ponieważ dostawa budowli nie będzie miała miejsca.

Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować, czy do planowanej transakcji można zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli nie była ona wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych w podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie, sprzedaż ww. działek nr 1/10 i 1/9 nie będzie mogła także korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wynika z opisu sprawy, działki nr 1/10 i 1/9 nie służyły i nie będą służyć wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że nie został spełniony jeden w warunków określonych w ww. przepisie warunkujący zastosowanie ww. zwolnienia.

Skoro dostawa działek nr 1/9 i 1/10 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a oraz pkt 2 ustawy, to będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie:

• budynku biurowego znajdującego się na działkach nr 1/2, 1/3, 1/6, 1/7, 1/8;
• budynku magazynowego znajdującego się na działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5;
• fragmentów sieci kanalizacyjnej oraz wodociągowej, znajdujących się na działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, które są własnością Sprzedającego;

miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej transakcji sprzedaży.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków oraz budowli a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż działek nr 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/12, 1/13, 1/14, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży działek nr 1/11, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/12, 1/13, 1/14, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy ww. działek od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz ze Sprzedającym zgodne oświadczenie, że Strony wybierają opodatkowanie dostawy budynków oraz budowli.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że w umowie sprzedaży, która będzie zawarta w formie aktu notarialnego, Państwo oraz Sprzedający złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

W związku z powyższym, w przypadku złożenia ww. oświadczenia o wyborze opodatkowania odpłatnej dostawy budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz części budowli położnych na działkach o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14 podatkiem od towarów i usług, dostawa ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Odpowiednio opodatkowaniu podatkiem VAT będzie objęta także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości.

Należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, jeśli Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości od podatku VAT, sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że:

• zarówno Sprzedający, jak i Państwo jako Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT;
• przedmiotem Państwa działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych;
• na nieruchomości zamierzają Państwo zrealizować inwestycję w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, lokalami usługowymi, konieczną infrastrukturą, zjazdami oraz zagospodarowaniem terenu;
• po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, będą Państwo zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku;
• Sprzedający wystawi Państwu faktury w związku z odpłatną dostawą na rzecz Państwa prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz prawa użytkowania działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy zarówno Państwo, jak i Sprzedający zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy:

• prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i własności budynku biurowego i budynku magazynowego położonych w całości na tych działkach oraz części budowli położonych na tych działkach;
• prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/11, 1/9, 1/12, 1/13, 1/10, 1/14 oraz części budowli w postaci fragmentów sieci kanalizacyjnej o przekroju 200 mm oraz sieci wodociągowej o przekroju 100 mm znajdujących się na działkach ewidencyjnych 1/11, 1/12, 1/13, 1/14;

wówczas będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu ww. Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 i 2 uznałem za prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą również kwestii, czy odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Państwa prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

• na działkach nr 1/15 i 1/16 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części, w szczególności nie znajdują się fragmenty sieci elektroenergetycznych, kanalizacyjnych lub wodociągowych;
• działki nr 1/15 i 1/16 nie są objęte postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• działki nr 1/15 i 1/16 w całości położone są w obszarze znajdującym się poza nieprzekraczalną linią zabudowy ustaloną na mocy decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla tych działek.

Jak wskazałem wyżej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy podkreślić, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

W przedmiotowej sprawie charakter terenu wyznaczają wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazując, że działki nr 1/15 i 1/16 w całości położone są w obszarze znajdującym się poza nieprzekraczalną linią zabudowy, co oznacza, że na ich obrębie nie może zostać zrealizowana żadna zabudowa.

W związku z powyższym, odpłatna dostawa przez Sprzedającego na rzecz Państwa prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych 1/15 oraz 1/16 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż działek tych nie można uznać za tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 w części dotyczącej podatku od towarów i usług uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytań nr 1 i 2 oraz pytania nr 3 w części dotyczącej podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 3 w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.