Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.948.2025.3.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2 nie był Pan podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, a sprzedaż nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania - pismami z 8 i 10 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu

1) 31 maja 2021 r. – nabycie przez małżeństwo A.B i B.B na majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską działki nr 4, obręb (...), gmina (...), o powierzchni 8,7618 ha od (...) w wyniku rozstrzygniętego przetargu (akt notarialny rep A nr (…));

2) 13 lipca 2001 r. – nabycie przez małżeństwo A.B i B.B na majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską działki nr 3, obręb (...), gmina (...), o powierzchni 0,1564 ha na majątek wspólny małżonków; dla nieruchomości została urządzona księga wieczysta obecny nr KW (...). Działka została nabyta od osoby fizycznej w celu zapewnienia dojazdu do działki 4.

3) 13 grudnia 2001 r. – wydanie decyzji Starosty (...) ustalającej linię brzegową (...) na podstawie przeprowadzonej 7.12.2001 r. rozprawy wodno-prawnej, co doprowadziło do podziału działki 4 na działki 5 i 6. Działka 5 z mocy ustawy Prawo wodne przeszła na własność Skarbu Państwa.

4) 14 stycznia 2002 r. wydanie na wniosek małżonków A.B i B.B. decyzji zatwierdzającej podział działki nr 6 obręb (...), gmina (...), o powierzchni 8,6504 ha na działki: 7, 8, 9, 10, 11 i 12;

5) Luty 2002 r. dokonano podziału działki 12 na działki: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42. Podział nastąpił w trybie podziału nieruchomości rolnych bez decyzji administracyjnej.

6) 26 kwietnia 2002 r. założenie dla nieruchomości obejmującej działki 5, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 i 42 księgi wieczystej obecny nr (...).

7) 3 lipca 2002 r. założenie dla działek 11, 41, 42 księgi wieczystej obecny nr (...) (wyłączenie tych działek z KW (...)).

8) 9 grudnia 2010 r. – darowizna B.B. na rzecz A.B z majątku wspólnego do majątku osobistego A.B.:

‒ działki nr 3 (KW (...)),

‒ działek nr 11, 41, 42 (KW (...)),

‒ działek nr 5, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 (KW (...));

9) 13 maja 2011 r. Sąd Rejonowy w (...) VI Zamiejscowy Wydział ksiąg Wieczystych oddalił wniosek Skarbu-Państwa – starosty (...) o wykreślenie działki nr 5 z księgi wieczystej KW (...)

10) 30 czerwca 2011 r. rozwiązanie przez rozwód związku małżeńskiego A.B i B.B;

11) 10 czerwca 2014 r. zawiadomienie Sądu Rejonowego w (...), VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg wieczystych o sprostowaniu oznaczenia obszaru nieruchomości KW (...) – wykreślono z księgi wieczystej działkę 5;

12) 12 kwietnia 2018 r. wydanie na wniosek A.B przez Burmistrza (...) decyzji o warunkach zabudowy:

‒ dla działki 1 (decyzja nr (…)),

‒ dla działki 2 (decyzja nr (…)),

‒ dla działki 10 (decyzja (…)).

13)  5 luty 2024 r. zawarcie z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami „X” umowy pośrednictwa w zbyciu jednorazowo całego kompleksu działek.

14) 25 lipca 2025 r. zawarcie notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zlecenia. Umowa dotyczyła działek: 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 26, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39 i 40 oraz udziału 2/3 w działkach: 11, 41, 42 i 43. Umowa była nieodpłatna i była konsekwencją umowy fiducjarnej jaką przed nabyciem nieruchomości zawarłem ze spadkodawcą osób na rzecz których nastąpiło przeniesienie własności ww. działek, dotyczącej nabycia nieruchomości udziału w nieruchomości. Przed zawarciem umowy uzyskano zgodę (...).

15) 22 września 2025 r. zamieszczenie posta na portalu (...) z ofertą sprzedaży jednej działki z przedmiotowego kompleksu działek, co było podyktowane tym, iż nie znalazł Pan nabywcy na kompleks działek przez biuro obrotu oraz koniecznością zgromadzenia środków niezbędnych na remont domu.

16) 2 października 2025 r. sprzedaż działki 1 na rzecz nabywcy, który zgłosił się w odpowiedzi na posta na (...) za kwotę (…) zł. Przy zawieraniu transakcji nabywca wyraził chęć zakupu jeszcze jednej działki na co chętnie Pan się zgodził.

17) 4 listopada 2025 r. sprzedaż działki 2 na rzecz tego samego nabywcy za kwotę (…) zł.

Ponadto dla rozstrzygnięcia sprawy mogą okazać się istotne następujące okoliczności:

1) Wszystkie działki zostały nabyte do majątku prywatnego w celach osobistych tj. z zamiarem założenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego, w tym z zamiarem wybudowania domu na przedmiotowym terenie. Jednakże takiej działalności nigdy nie podjął Pan i nie wybudował tam domu.

2) Przez pewien czas działki nie były w ogóle wykorzystywane (odłóg), później zostały użyczone osobie fizycznej, która wykorzystuje je jako łąki. Nigdy nie prowadził Pan na tych działkach żadnej działalności, w tym działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

3) Działki są przedmiotem umowy użyczenia osobie fizycznej. Umowa użyczenia jest nieodpłatna. Umowa została zawarta 1 marca 2012 r. na czas oznaczony do 28 lutego 2017 r. Po tym czasie została przedłużona na czas nieokreślony – ustnie, i taki stan trwa do dziś.

4) Nigdy nie był Pan i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, gdyż nigdy nie podjął Pan żadnej działalności gospodarczej. Utrzymuje się Pan z umowy o pracę oraz ze sporadycznych umów zlecenia oraz wynajmu jednego mieszkania (w latach 2016-2024 z wynajmu dwóch mieszkań).

5) Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw do sprzedaży działek.

6) Poza działaniami opisanymi wyżej, nie podejmował Pan żadnych działań i nie dokonywał nakładów na zwiększenie atrakcyjności działek.

7) Poza działaniami opisanymi wyżej oraz umieszczeniem przy nieruchomości tablicy z napisem „działki na sprzedaż” i swoim numerem telefonu nie były podejmowane żadne działania marketingowe.

8) Podział działki 4, a następnie działki 12 wynikał z różnych procedur podziałowych, gdyż część zakupionej nieruchomości zgodnie ze starym planem zagospodarowania była w obszarze dopuszczającym zabudowę mieszkaniową, a część jako nieruchomość rolna. Obydwa podziały zostały zlecone jednemu geodecie w ramach jednego zlecenia.

9) Po rozwodzie w 2011 r. roku powrócił pomysł na budowę domu w (...). Dlatego wystąpił Pan o warunki zabudowy myśląc, że na jednej działce zbuduję dom, a środki na budowę pozyska Pan częściowo ze sprzedaży działek sąsiednich z wydanymi warunkami zabudowy. Do realizacji tego zamierzenia nigdy nie doszło.

10) W 1998 r. (dokładnej daty nie jest Pan w stanie ustalić) nabył do majątku prywatnego działkę rolną nr 44 o powierzchni 900 m² położoną w (...) gmina (...) z zamiarem wybudowania domu. Później w 2003 r. kupił Pan do majątku prywatnego dz. nr 45 z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego w (...), gmina (...). W 2004 r. (dokładnej daty nie jest Pan w stanie ustalić) działkę w (...) sprzedał Pan celem pozyskania środków na dokończenie budowy domu w (...). Budowa została ukończona i mieszkał tam Pan z rodziną do rozwodu. Działka w (...) nie była wykorzystywana do żadnych celów (odłóg). Wszystkie zakupy były na majątek prywatny (nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej). Przed rozwodem zawarł Pan umowę majątkową małżeńską w ramach której zachował Pan 2/3 udziałów w nieruchomości w (...). Następnie, już po rozwodzie, 24 marca 2017 r. zbył Pan udział w tej nieruchomości 4 na rzecz byłej żony. Środki ze sprzedaży udziału przeznaczył Pan na spłatę kredytu mieszkaniowego. 8 lipca 2022 r. cała nieruchomość została zbyta na rzecz osoby fizycznej. Uzyskane ze sprzedaży swojego udziału środki przekazał Pan dzieciom jako darowiznę.

11) W 2002 r. nabył Pan od osób fizycznych na majątek prywatny udział ½ w nieruchomości rolnej o pow. 7.2074 ha w (...) gmina (...) stanowiącej dz. nr 19/4 o powierzchni 6,89 ha z zamiarem wybudowania domu. Zamiar został porzucony w związku z zakupem domu w budowie w (...). Obecnie nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy na rzecz osoby fizycznej i jej sprzedaż obecnie nie jest planowana. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem rolnym i całkowitym zakazem zabudowy.

12) 25 czerwca 2025 r. nabył Pan dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej w (...) przy ul. (...), w którym Pan zamieszkał. Dom został wybudowany w 1930 r., zmodernizowany w latach 90-tych, lecz wymaga znacznych nakładów finansowych dostosowujących go do współczesnych wymogów i standardów energetycznych, w tym docieplenie i wymiana okien, częściowa wymiana dachu.

13) Jest Pan także współwłaścicielem w udziale 1/6 nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym w (...). Udział nabył Pan w wyniku dziedziczenia po zmarłym w 2000 r. ojcu. Dom jest zamieszkiwany przez Pana matkę.

14) Więcej nieruchomości gruntowych Pan nie posiada i nie posiadał.

15) W sumie do tej pory, oprócz nieruchomości, których dotyczy wniosek, sprzedał Pan 2 nieruchomości gruntowe – jedna niezabudowana (działka w (...) sprzedana w 2004 r.), jedna zabudowana domem mieszkalnym (dom w (...) stanowiąca przedmiot rozliczeń porozwodowych i ostatecznie sprzedana w 2022 r.).

16) Ponadto dotychczas sprzedał Pan 2 nieruchomości lokalowe – mieszkanie przy ul. (...) w (...), w którym zamieszkiwał Pan od 2013 r. oraz mieszkanie przy ul. (...), które nabył Pan w 2016 r. i do 2024 r. wynajmował Pan.

4 lipca 2024 r. uzyskał Pan od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną dot. podatku VAT w przypadku jednorazowej sprzedaży kompleksu działek, których jest Pan właścicielem położonych w (...), gm. (...) ( UNP:(...), znak pisma 0112-KDIL1-2.4012.249.2024.2.DS). Do przedmiotowej sprzedaży nie doszło, ze względu na brak nabywcy.

Pytanie

Czy sprzedaż działek 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż działek 1 i 2nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie nosi znamion działalności gospodarczej i miała miejsce w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym osoby fizycznej - pozyskanie środków na remont domu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych we wniosku działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania ich sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-187) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-2962 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

• nabył Pan działkę nr 4 oraz działkę nr 3 do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską;
• wydanie decyzji Starosty ustalającej linię brzegową (...) doprowadziło do podziału działki nr 4 na działki nr 5 i nr 6;
• następnie w 2002 r. na wniosek Pana i żony została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki nr 6 na działki nr: 7, 8, 9, 10, 11 i 12;
• w tym samym roku (2002 r.) dokonano podziału działki nr 12 na działki: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42;
• w grudniu 2010 r. Pana ówczesna żona dokonała darowizny z majątku wspólnego do Pana majątku osobistego działki nr 3, działek nr: 11, 41, 42 oraz działek nr: 5, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 (wszystkie działki zostały nabyte do majątku prywatnego w celach osobistych);
• przez pewien czas działki nie były w ogóle wykorzystywane (odłóg), później zostały użyczone nieodpłatnie osobie fizycznej, która wykorzystuje je jako łąki;
• nigdy nie prowadził Pan na tych działkach żadnej działalności, w tym działalności opodatkowanej podatkiem VAT;
• nigdy nie był Pan i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, gdyż nigdy nie podjął Pan żadnej działalności gospodarczej;
• nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw do sprzedaży działek.
• na Pana wniosek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla działki nr 8, nr 2 i nr 10.

Poza wskazanymi działaniami nie podejmował Pan żadnych działań i nie dokonywał nakładów na zwiększenie atrakcyjności działek. Nie były podejmowane żadne działania marketingowe, poza umieszczeniem przy nieruchomości tablicy z napisem „działki na sprzedaż” i Pana numerem telefonu. Zawarł Pan umowę pośrednictwa w zbyciu nieruchomości z firmą, która w ramach umowy miała zająć się znalezieniem nabywcy.

Pan wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działek nr 1 i 2 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedanych działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1 i 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek (1 i 9) nie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W stosunku do sprzedanych działek nr 1 i 9, nie dokonywał Pan nakładów na zwiększenie atrakcyjności działek. Poza umieszczeniem przy nieruchomości tablicy „działki na sprzedaż” i Pana numerem telefonu, oraz zawarciem umowy pośrednictwa w zbyciu jednorazowego całego kompleksu działek i umieszczeniem na portalu (...) oferty sprzedaży w związku z nieznalezieniem nabywcy przez biuro obrotu nieruchomościami nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych. Jedyne czynności jakie Pan podjął to wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z myślą, że na jednej działce zbuduje Pan dom, a środki na budowę pozyska Pan częściowo ze sprzedaży sąsiednich. Do realizacji tego zamierzenia jednak nigdy nie doszło. Wskazał Pan, że wszystkie działki zostały nabyte do majątku prywatnego w celach osobistych tj. z zamiarem założenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego, w tym z zamiarem wybudowania domu na przedmiotowym terenie. Jak wynika z opisu sprawy, nigdy nie prowadził Pan na tych działkach działalności gospodarczej, nie był i nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie wynajmował Pan, ani nie dzierżawił ww. działek, nie udzielał pełnomocnictw. Działki są jedynie przedmiotem umowy użyczenia.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2025 r. poz. 1071).

Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy:

• oddanie rzeczy do używania na pewien czas;
• nieodpłatność.

Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Biorąc pod uwagę ww. definicję z Kodeksu cywilnego, w przedmiotowej sprawie działki (nr 1 i 9) były przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), które nie zostało dokonane dla celów zarobkowych. Zatem nieodpłatne użyczenie przez Pana nieruchomości nie stanowiło i nie stanowi działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2 nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działek wypełniła w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-187.

Zatem dokonując sprzedaży w 2025 r. działek nr 1i 9, skorzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku sprzedaż oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dokonana przez Pana sprzedaż działek nr 1 i 2 nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości z Pana majątku prywatnego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 zezm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) zopisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przedsądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), naadres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.