Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.961.2025.3.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku dostawy nieruchomości zabudowanej (działek nr 1 i nr 2) oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie wystawionej przez Sprzedawcę faktury.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 grudnia 2025 r. (wpływ 7 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 12 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• Spółka B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca A.A. wraz ze Spółką B, przed notariuszem C.C., zawarli 13 listopada 2025 r. umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…), składającej się z dwóch działek: nr 1 i nr 2.

Wskazana nieruchomość jest zabudowana budynkiem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 237,14 m², który w dniu sprzedaży znajdował się w stanie surowym zamkniętym tj. miał wydzielone ściany, miał wykonany dach, który został obłożony dachówką a także miał wstawione okna, drzwi zewnętrzne, a także bramy garażowe. Ponadto na zewnątrz budynek był ocieplony i otynkowany. Budynek został wykonany bez posiadanego pozwolenia na budowę, nigdy dla tego budynku nie był prowadzony dziennik budowy i tym samym stanowi samowolę budowlaną. Budynek nie został również przyłączony do żadnych sieci zewnętrznych.

Wnioskodawca A.A. nabył tą nieruchomość już ze wskazanym budynkiem w 2013 roku i od tego czasu nie prowadził w budynku żadnych prac, ani też nie wszczął nigdy postępowania legalizacyjnego, choć podejmował działania w celu wykonania inwentaryzacji budynku oraz pozyskania dokumentów do legalizacji samowoli budowlanej.

Wnioskodawca A.A. nabywając nieruchomość w 2013 roku działał jako przedsiębiorca, przy czym w 2022 roku Wnioskodawca A.A. wycofał wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej.

Z kolei działki o nr ewidencyjnych 1 i 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla wsi (…) uchwalonego na podstawie Uchwały Rady Miasta (…) nr (…) z 28 kwietnia 2016r., zgodnie z którym działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „MN-7”, a działka nr 2 znajduje się na terenie zabudowy jednorodzinnej „MN-7”, a w części na terenie rowów odnawialnych „WR-4”.

6 czerwca 2025 r. działalność gospodarcza Wnioskodawcy A.A. została przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, przy czym Wnioskodawca A.A. w dalszym ciągu pozostaje zarejestrowany jako podatnik czynny VAT ze względu na wynajmowanie nieruchomości znajdujących się w jego majątku prywatnym.

Przed przekształceniem działalności gospodarczej w spółkę kapitałową, Wnioskodawca A.A. w ramach swojej działalności nabywał oraz sprzedawał nieruchomości, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane.

Zważywszy na powyższe strony ustaliły w umowie sprzedaży z 13 listopada 2025 r., że ustalona cena sprzedaży w kwocie netto, będzie objęta 23% stawką podatku od towarów i usług. Cena została zapłacona przez Spółkę B, a Wnioskodawca A.A. wystawił z tego tytułu stosowną fakturę VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

1.  Czy nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym składająca się z działki nr 1 i nr 2 jest wykorzystywana od momentu wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej przez Pana na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokaja?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej z działek?

Odp.: Nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym, składająca się z działek nr 1 oraz 2 od momentu jej wycofania z działalności gospodarczej nie była wykorzystywana. Stała pusta i nie była zamieszkana, ponieważ jej stan nie pozwalał na użytkowanie (brak mediów: wody, gazu, prądu).

2.  Czy nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym składająca się z działki nr 1 i nr 2 była do momentu podpisania umowy sprzedaży ze Spółką B tj. 13 listopada 2025 r. udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  na postawie jakich umów była udostępniana?

b)  w jakim okresie była udostępniana?

c)  czy udostępnianie przedmiotu sprzedaży było odpłatne?

d)  czy dokonywał Pan rozliczenia podatku należnego z tytułu ww. umowy dzierżawy/ najmu? Jeżeli nie, proszę wskazać dlaczego.

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej z działek.

Odp.: Nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym, składająca się z działek nr 1 oraz 2, do dnia zawarcia umowy sprzedaży ze Spółką B, tj. do dnia 13 listopada 2025 r. nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. W związku z powyższym Wnioskodawca nie dokonywał żadnych rozliczeń podatkowych z tytułu najmu lub dzierżawy przedmiotowej nieruchomości.

3.  Czy w związku ze sprzedażą nieruchomość zabudowanej budynkiem jednorodzinnym składającej się z działki nr 1 i nr 2 udzielił Pan innemu niż Spółka Kupująca podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu – jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/ jest zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: W związku ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, składającej się z działek nr 1 i 2, Wnioskodawca nie udzielał żadnym podmiotom pełnomocnictw do podejmowania czynności w jego imieniu (poza pełnomocnictwem dla syna do podpisania aktu notarialnego sprzedaży).

4.  Czy nabywca zgłosił się do Pana sam, czy też podejmował Pan aktywne działania marketingowe, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, np. reklama w internecie, prasie, w celu jego znalezienia? Jak Pan poszukiwał nabywcy?

Odp.: Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy bezpośrednio.

Pytania sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku

1.  Czy dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem będącym samowolą budowlaną, objętą księgą wieczystą o nr (…), dokonana przez A.A. na rzecz Spółki B powinna być objęta 8%, czy 23% stawką podatku od towarów i usług?

2.  Czy Spółce B będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia od A.A. nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym na podstawie faktury VAT wystawionej ze stawką podatku od towarów i usług 23% lub 8%?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

ad 1

W ocenie Zainteresowanych dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem będącym samowolą budowlaną, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dokonana przez Wnioskodawcę A.A. na rzecz Spółki B, powinna być objęta 23% stawką podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ustawodawca posłużył się terminem „obiekt budowlany” z czego wynika, że budynek spełniać musi definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowiącym systematyczny wykaz obiektów budowlanych.

W myśl PKOB obiektem budowlanym jest konstrukcja trwale połączona z gruntem, wykonana z materiałów budowlanych i elementów składowych, stanowiąca wynik prac budowlanych. Budynkiem jest natomiast zadaszony obiekt budowlany wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi wykorzystywany dla potrzeb stałych, przeznaczony do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Jak wskazał przy tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 listopada 2017 r., znak 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR, art. 41 ust. 12a ustawy o VAT definiujący budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym korzystające z obniżonej stawki VAT, odwołuje się do klasyfikacji statystycznych (PKOB), które jednak obejmują wyłącznie obiekty budowlane w stanie gotowym, nadające się do użytkowania. Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej gdy przedmiot dostawy stanowi nieruchomość zabudowaną niedokończoną inwestycją budowlaną, nie spełniającą w myśl regulacji prawa budowlanego definicji budynku, budowli czy ich części, dla potrzeb podatku od towarów i usług sprzedaż taka dotyczy w istocie niezabudowanego terenu budowlanego i podlega opodatkowaniu podstawową stawką w wysokości 23%, bowiem stawka obniżona dotyczyć może jedynie dostawy obiektu budownictwa mieszkaniowego, nie zaś robót mających na celu jego wybudowanie.

Podobnie także uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 listopada 2019 roku (sygn. akt I FSK 1235/17), w którym wskazał, że samo tylko rozpoczęcie budowy na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, nie pozwala na opodatkowanie gruntu przeznaczonego pod zabudowę budynku mieszkalnego, obniżoną stawką podatku. Zdaniem Sądu uznanie inwestycji za budynek, byłoby możliwe gdyby ta stanowiła zadaszony obiekt budowlany oraz posiadała wbudowane instalacje i urządzenia techniczne, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynek taki musiałby więc nadawać się do używania, a więc znajdować się na działce, która byłaby uzbrojona w media.

Jeżeli więc weźmie się pod uwagę, że w rzeczywistości budynek wzniesiony na nieruchomości będącej przedmiotem dostawy pomiędzy stronami stawowi samowolę budowlaną, gdyż został wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, a tym samym nie jest obecnie i bez przeprowadzenia procedury legalizacyjnej, możliwe korzystanie z niego, tym bardziej, że działka na której budynek został wzniesiony nie jest w ogóle uzbrojona w media, to tym samym nie jest możliwe objęcie dostawy tego budynku wraz z nieruchomością, preferencyjną 8% stawką podatku od towarów i usług.

ad 2

W ocenie Zainteresowanych, ze względu na stanowisko przedstawione w kontekście pytania nr 1, Spółce B będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia od A.A. nieruchomości zabudowanej na podstawie umowy sprzedaży z 13 listopada 2025 r. Sprzedaż wskazanej nieruchomości nie korzysta bowiem ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, a z uwagi na to, iż zabudowania wzniesione na działce stanowią samowolę budowlaną, to sprzedaż w tym zakresie nie może korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT.

Jedocześnie ze względu na to, iż zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są podatnikami czynnymi, to jednoznacznie uznać należy, że Spółce B. przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, stosownie do faktury VAT wystawionej przez A.A.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Stosownie do ww. przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy Nabywca Spółka B jest czynnym podatnikiem podatku VAT oraz zamierza wykorzystywać nabywaną nieruchomość do działalności opodatkowanej. Zatem, aby zostały spełniacie warunku do odliczenia podatku VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy nie ma miejsca okoliczność przewidziana w z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – wykluczających prawo do odliczenia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami nieruchomość zabudowana czy niezabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii posiadania przez Pana statusu podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej składającej się z działki nr 1 i działki nr 2 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający (Pan A.A.) nabył w 2013 r. składającą się z działek nr 1 i 2 nieruchomość z posadowionym na niej budynkiem i od tego czasu nie prowadził w budynku żadnych prac, ani też nie wszczął nigdy postępowania legalizacyjnego, choć podejmował działania w celu wykonania inwentaryzacji budynku oraz pozyskania dokumentów do legalizacji samowoli budowlanej. 

Sprzedający nabywając nieruchomość w 2013 r. działał jako przedsiębiorca, przy czym w 2022 r. wycofał wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej.

Nieruchomość od momentu jej wycofania w 2022 r. z działalności gospodarczej nie była wykorzystywana. Stała pusta i nie była zamieszkana, ponieważ jej stan nie pozwalał na użytkowanie (brak mediów: wody, gazu, prądu). Ponadto nieruchomość do dnia zawarcia umowy sprzedaży ze spółką z o. o. (do 13 listopada 2025 r.) nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie dokonywał żadnych rozliczeń podatkowych z tytułu najmu lub dzierżawy przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedający nie udzielał żadnym podmiotom pełnomocnictw do podejmowania czynności w swoim imieniu oraz nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Nabywca zgłosił się do Sprzedającego bezpośrednio.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem będącym samowolą budowlaną dokonana przez Sprzedającego na rzecz spółki z o.o. powinna być opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT oraz czy Nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu tego nabycia.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej opisanej we wniosku Sprzedający podjął działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej (działki nr 1 i działki nr 2) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy Sprzedający wystąpił w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że Sprzedający nabył w 2013 r. nieruchomość z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym stanowiącym samowolę budowlaną jako przedsiębiorca. W ramach swojej działalności Sprzedający nabywał oraz sprzedawał nieruchomości, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Budynek jednorodzinny został wykonany bez posiadanego pozwolenia na budowę, nigdy dla tego budynku nie był prowadzony dziennik budowy, nigdy nie został również przyłączony do żadnych sieci zewnętrznych (gaz, woda, prąd). Od dnia zakupu tej nieruchomości Sprzedający nie prowadził w budynku żadnych prac, ani też nie wszczął nigdy postępowania legalizacyjnego, choć podejmował działania w celu wykonania inwentaryzacji budynku oraz pozyskania dokumentów do legalizacji samowoli budowlanej. W związku brakiem możliwości legalizacji samowoli budowlanej w 2022 r. Sprzedający wycofał wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej i nie wykorzystywał tej nieruchomości w żaden sposób. Nieruchomość od momentu wycofania z działalności stała pusta i nie była zamieszkana, ponieważ jej stan nie pozwalał na użytkowanie (brak mediów). Ponadto nieruchomość będąca przedmiotem wniosku do dnia sprzedaży sp. z o.o. w 2025 r. nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie musiał podejmować działań marketingowych, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia ww. nieruchomości, gdyż Nabywca (sp. z o.o.) sam się do Sprzedającego zgłosił. W związku ze sprzedażą nieruchomości Sprzedający nie udzielał żadnym podmiotom pełnomocnictw do podejmowania czynności w jego imieniu (poza pełnomocnictwem dla syna do podpisania aktu notarialnego sprzedaży).

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, od momentu wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego Sprzedającego brak jest więc przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie sprzedaży nieruchomości zabudowanej (działek nr 1 i 2), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Przez cały okres posiadania nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym tj. od momentu wycofania jej z działalności gospodarczej pomimo tego, że Sprzedający nabył ją jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, nie wykorzystywał jej w żaden sposób (nie była przedmiotem umów najmu czy dzierżawy). Budynek wraz z gruntem po wycofaniu z działalności gospodarczej był składnikiem majątku prywatnego Sprzedającego, który po wycofaniu z działalności, nie był wykorzystywany w żaden sposób.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje zatem, że aktywność Sprzedającego w całym okresie posiadania w majątku prywatnym nieruchomości mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej (stanowiącej działkę gruntu nr 1 i nr 2) Sprzedający korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Czynność ta nie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie miały do niej zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości zabudowanej w 2025 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w odniesieniu do powyższej transakcji Sprzedający nie występował jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tak więc, skoro Sprzedający momencie sprzedaży nieruchomości nie był podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to zachodzą okoliczności wykluczające prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego, przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 tej ustawy, gdyż transakcja udokumentowana przez Sprzedającego fakturą nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec powyższego Nabywca – Sp. z o.o. – nie ma prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia działek nr 1 i 2, zabudowanych budynkiem jednorodzinnym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań 1 i 2, zgodnie z którym dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem będącym samowolą budowlaną powinna być opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT a Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.