Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.964.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedając Nieruchomość będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy będzie Pani miała obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i udokumentowania fakturą obrotu z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku VAT ze stawką 23%.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 stycznia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A. (dalej: „Wnioskodawczyni”, „Wnioskodawca”) nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności związanej z obrotem, zarządzaniem czy też wynajmem nieruchomości. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatku VAT”). Z wykształcenia jest pielęgniarką z wyższym wykształceniem uzyskanym na Uniwersytecie Medycznym w (...), a obecnie jest emerytką oraz pracuje w dalszym ciągu jako pielęgniarka.

Wnioskodawczyni na moment składania wniosku jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię 29 grudnia 2020 r. w drodze umowy zamiany (Akt notarialny Rep A nr (…)). Transakcja zamiany nie była opodatkowana podatkiem VAT. Jak wynika z powyższej umowy Nieruchomość w momencie zawarcia umowy zamiany stanowiła zabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami 1 i 2 o powierzchni wynoszącej 0,0845 ha.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż składające się na Nieruchomość:

a) działka 2 oraz przeważająca część działki 1 znajdują się w strefie mieszkalnictwa zabudowy jednorodzinnej,

b) wschodnia część działki 1 znajduje się w liniach rozgraniczających drogi lokalnej.

W momencie dokonania zamiany Nieruchomość była zabudowana małym budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym oraz blaszano-drewnianym garażem, który służył za przechowalnię rzeczy oraz warsztat - poprzedni właściciel zarobkowo trudnił się zbieractwem oraz odzyskiwaniem z porzuconych rzeczy części, które mógłby sprzedać.

W lecie 2023 r. w garażu pojawili się bezdomni, co skutkowało interwencją policji. Po tej sytuacji Wnioskodawczyni podjęła decyzję o rozbiórce garażu. W sezonie zimowym 2023/2024 r. bezdomni pojawili się także w opuszczonym budynku mieszkalnym, przez co Wnioskodawczyni podjęła decyzję także o rozbiórce budynku. Zatem na moment składania niniejszego wniosku Nieruchomość pozostaje niezabudowana.

W ostatnim czasie Wnioskodawczyni otrzymała od niepowiązanego podmiotu trzeciego zajmującego się m.in. realizacją inwestycji mieszkaniowych zapytanie o możliwość zweryfikowania chłonności działki Wnioskodawczyni wraz z sąsiadującą działką, której Wnioskodawczyni nie jest właścicielem. W związku z mogącymi budzić wątpliwości postanowieniami dotyczącymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwego dla Nieruchomości, niepowiązany podmiot trzeci chce nieodpłatnie uzyskać od Wnioskodawcy pełnomocnictwo do dysponowania gruntem na cele budowlane w zakresie umożliwiającym wystąpienie o pozwolenia na budowę w celu potwierdzenia jakie i czy w ogóle mógłby zrealizować na działce Wnioskodawczyni wraz z działką sąsiadującą przedsięwzięcie deweloperskie.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie prowadzona samodzielnie przez spółkę X, w jej imieniu oraz na jej odpowiedzialność. Wnioskodawczyni nie będzie stroną postępowania administracyjnego, nie będzie składała wniosków ani innych dokumentów, ani też nie będzie ponosiła jakichkolwiek kosztów związanych z tym postępowaniem.

Naturalnym warunkiem przystąpienia do rozmów na temat możliwej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni jest uprzednie uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie utworzona w przyszłości (dalej jako: „A.”), której jednym z udziałowców będzie Wnioskodawczyni. A. będzie podatnikiem VAT czynnym. W przypadku, gdyby niepowiązany podmiot trzeci nie uzyskał wymaganego pozwolenia na budowę, strony nie widziałyby zasadności podjęcia rozmów o nabyciu Nieruchomości przez A. od Wnioskodawczyni. W takiej sytuacji całe ryzyko gospodarcze oraz ciężar finansowy związany z prowadzoną procedurą administracyjną, w tym w szczególności koszty przygotowania dokumentacji projektowej, uzyskania opinii, uzgodnień oraz decyzji administracyjnych, poniesie w całości niepowiązany podmiot trzeci.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz niepowiązanego podmiotu trzeciego czy A. Wnioskodawczyni nie podejmowała oraz nie będzie podejmowała żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie dokonywała oraz nie będzie dokonywała podziału działek, uzbrojenia terenu lub innych prac przygotowawczych związanych ze sprzedażą. W celu zbycia Nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracowała oraz nie będzie współpracowała z profesjonalnymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie planuje również zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.

Jedynymi działaniami, które zostały podjęte przez Wnioskodawczynię, była ww. i dokonana ponad 2 lata temu rozbiórka garażu a następnie budynku mieszkalnego na Nieruchomości znajdujących się w złym stanie technicznym i będących miejscem przebywania bezdomnych. Działania te nie były jednak w żadnym stopniu związane z opisywaną we wniosku transakcją sprzedaży. Nieruchomość nie była i nie jest także przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawczyni nie dokonywała na przestrzeni ostatnich lat obrotu nieruchomościami (za wyjątkiem umowy zamiany), nie dokonuje obrotu nieruchomościami aktualnie oraz nie ma zamiaru tego robić w przyszłości - oprócz transakcji stanowiącej przedmiot wniosku. O ile zatem dojdzie do transakcji, będzie to jednorazowa transakcja.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:

1.  Czy Nieruchomość (działki nr 1 i 2) została już sprzedana? Jeżeli tak, to proszę podać datę sprzedaży.

Odp.: Działki nr 1 i 2 („Nieruchomość”) są nadal własnością Wnioskodawczyni. Nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich, ani nie została zawarta żadna umowa zobowiązująca do ich sprzedaży czy obciążenia.

2.  W jakim celu nabyła Pani w 2020 r. Nieruchomość (działki nr 1 i 2)?

Odp.: Nieruchomość (działki 1 oraz 2) została nabyta w drodze umowy zamiany. Przedmiotem umowy zamiany, który nabyła druga strona transakcji, była zabudowana nieruchomość we wsi w województwie A., którą Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła w drodze darowizny od swojej mamy ponad 10 lat temu. Nieruchomość ta była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię sporadycznie, głównie ze względu na odległość od miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni. Dzięki umowie zamiany nabywca uzyskał nieruchomość, która w pełni zapewniała mu pokrycie potrzeb życiowych, a Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość, która znajduje się w B., w odległości ok. 2 km od miejsca zamieszkania.

Nabywając Nieruchomość Wnioskodawczyni nie miała żadnych planów co do jej wykorzystania w najbliższych latach. Traktowała to jako bezpieczny składnik majątku, substytut nieruchomości rodzinnej w województwie A.

Jedyne działania, jakie Wnioskodawczyni podjęła w stosunku do Nieruchomości po paru latach od nabycia to, tak jak wskazano we Wniosku, rozbiórka małego domu na Nieruchomości, ze względu na fatalny stan techniczny i to, że zaczęli pojawiać się w nim bezdomni jak wskazano we Wniosku.

3.  W jaki sposób wykorzystywała Pani Nieruchomość (działki nr 1 i 2) przez cały okres jej posiadania, tj. czy np. w prowadzonym gospodarstwie rolnym, czy w działalności gospodarczej (w jakim zakresie), czy na cele prywatne - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób działki nr 1 i 2 zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?

Odp.: Tak jak wskazano w punkcie 2 powyżej, Nieruchomość przez cały okres posiadania stanowi jedynie niewykorzystywany składnik majątku. Nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (Wnioskodawczyni nie prowadzi ani nie prowadziła), czy gospodarstwie rolnym (Wnioskodawczyni nie prowadzi ani nie prowadziła). Wnioskodawczyni nigdy też nie zamieszkiwała Nieruchomości - znajdujący się tam mały dom był w złym stanie technicznym, bez toalety, bieżącej wody i stanowił składowisko różnego materiału i śmieci - poprzedni właściciel trudnił się głównie zbieractwem i finalnie dokonano rozbiórki z uwagi na stan techniczny, o czym była mowa we Wniosku. Dodatkowo, Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem jakiejkolwiek umowy, w tym umowy dzierżawy. Nieruchomość stanowiła jedynie pasywnie posiadany majątek.

4.  Czy to Pani wystąpiła o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości (działek nr 1 i 2)?

Odp.: Dla Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego od 2002 r., a więc od prawie 20 lat przed nabyciem Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie występowała o jego sporządzenie czy też zmianę.

5.  Czy w celu znalezienia nabywców na Nieruchomość (działki nr 1 i 2), podjęła / będzie Pani podejmowała aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2) (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości, itp.)?

Odp.: Wnioskodawczyni nigdy nie podejmowała aktywnych działań w celu zbycia Nieruchomości, w tym nie podejmowała podstawowych działań marketingowych, np. umieszczenia ogłoszenia.

6.  Czy planuje Pani udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaniem Nieruchomości (działek nr 1 i 2), np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek - jeżeli tak, to:

- należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa;

- komu udzieli Pani pełnomocnictwa - spółce A. / niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, o którym mowa we wniosku / podmiotowi innemu niż potencjalny kupujący?

Odp.: Tak jak wskazano we Wniosku, Wnioskodawczyni przewiduje możliwość udzielenia pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się także z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub A., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Wnioskodawczyni korzystna. Co do zakresu potencjalnego pełnomocnictwa, to Wnioskodawczyni nie zna się na kwestiach związanych z realizacją inwestycji deweloperskich, natomiast chodzi o dysponowanie gruntem na cele budowlane w celu realizacji ww. analiz i potencjalnie otrzymania pozwolenia na budowę (w kontekście ustalenia, co można na działce finalnie wybudować, co ma posłużyć do ewentualnego złożenia oferty lub odstąpienia od jej złożenia), ale nie będzie to pełnomocnictwo do budowy w imieniu Wnioskodawczyni.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając Nieruchomość, będzie rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.  Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinna udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług ze stawką 23% podatku VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak natomiast wskazuje art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z jednolitej linii orzeczniczej prezentowanej przez sądy administracyjne - do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów lub świadczenie usług zostało wykonane w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie (por. wyrok NSA z 3 marca 2023 r., sygn. I FSK 48/20).

W orzecznictwie wskazuje się, że przyjęcie, iż osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08, 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11 z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że planowane przez Wnioskodawczynię zbycie Nieruchomości nie będzie wpisywać się w definicję prowadzenia działalności gospodarczej i odbywać się będzie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Należy podkreślić, że w odniesieniu do Nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań, które mogłyby świadczyć o prowadzeniu profesjonalnego obrotu gruntami. W chwili nabycia Nieruchomości jedynym zamiarem Wnioskodawczyni było wykorzystanie przedmiotowego gruntu na cele prywatne - pod budowę domu mieszkalnego przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym dokonano również wyburzenia posadowionego na nim budynku i garażu.

W tym miejscu warto również zestawić charakter planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości z treścią wspomnianego wyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, iż szczególnie istotnym kryterium przy ocenie, czy dane działanie stanowi przejaw działalności gospodarczej jest wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym konieczna jest ocena tego, czy można uznać, iż opisywana transakcja zbycia Nieruchomości spełnia przesłanki, aby uznać, iż stanowi ona wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazał NSA w wyroku z 16 lipca 2024 r., sygn. I FSK 1463/20 - za prawidłowe należy uznać stwierdzenie, iż o częstotliwości i ciągłości w kontekście sprzedaży gruntów nie decyduje okres czasowy wykonywania czynności, ale kryterium powtarzalności oraz systematyczność dokonywanych zakupów oraz sprzedaży.

Ponadto sama częstotliwość (powtarzalność) działań nie decyduje o opodatkowaniu transakcji podatkiem VAT, co podkreślano wielokrotnie w orzecznictwie zarówno wojewódzkich sądów administracyjnych, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd ten podkreśla w szczególności, że kluczowe znaczenie dla oceny, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT ma to, czy sprzedawca działa w charakterze handlowca lub producenta.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w składzie siedmiu sędziów orzekł: „Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z 29 października 2007 r., I FPS 3/07). Powyższy wyrok wyznacza kierunek wykładni przepisów w zakresie opodatkowania podatkiem VAT i jest obecnie konsekwentnie uwzględniany w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Podobne stanowisko zostało również wyrażone w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10) orzekł, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. A contrario należy więc przyjąć, iż skoro dostawa gruntu jest jedynie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (zarządu majątkiem prywatnym), to taka czynność nie jest objęta VAT. TSUE podkreślił, że: „Zwykłe wykonywanie prawa własności” to „zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy”.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że w przypadku planowanej przez Wnioskodawczynię transakcji zbycia Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, kryterium powtarzalności oraz systematyczności nie zostanie spełnione. Jak bowiem wskazano w opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni nie podejmowała w żadnym zakresie czynności typowych dla sprzedaży dokonywanej w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności:

1)  Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań marketingowych w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości, np. doprowadzenie mediów, wykonanie badań gruntu itp.;

2)  Celem nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie była jej odsprzedaż bądź wykonywanie innych czynności w ramach działalności gospodarczej, lecz zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z powodów osobistych realizacja tych planów nie doszła do skutku;

3)  Wnioskodawca nie dokonywał podziału nieruchomości, nie równał terenu, nie dokonywał wycinki drzew;

4)  Wnioskodawca nie wnioskował również o wydanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (ani nie uczestniczył w jego uchwalaniu), którym objęta jest Nieruchomość;

5)  Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana lub dzierżawiona. Istotne jest także, iż samo udzielenie niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, w tym do wnioskowania o pozwolenie na budowę, w żadnym stopniu nie wpływa na możliwość uznania Wnioskodawczyni za działającą w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok NSA z 21 października 2024 r., sygn. I FSK 347/21, w którym Sąd określając czy dany podmiot dokonując zbycia działki działa w charakterze podatnika VAT wskazał, iż jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem działki oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to tego rodzaju czynności nie można utożsamiać z podjęciem przez zbywających prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT.

Stanowisko zaprezentowane przez NSA w powyższym orzeczeniu znajduje odzwierciedlenie w pismach wydawanych przez organy podatkowe - m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 17 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.437.2025.2.ABA, w której opisano zbliżony stan faktyczny, w którym sprzedający nieruchomość udzielił kupującej spółce pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sama umowa przedwstępna została natomiast zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oceniając powyższy stan faktyczny, organ podatkowy zauważył, że sprzedający nie podejmuje działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości ani nie podejmuje starań w celu zachęcenia potencjalnych nabywców do jej zakupu. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu służy wyłącznie umożliwieniu mu podjęcia czynności zmierzających do dostosowania nieruchomości do jego własnych potrzeb (takich jak uzyskanie pozwoleń, przyłączy itp.) i nie stanowi przejawu aktywności sprzedającego. Sprzedający nie podejmuje bowiem działań takich jak uzbrajanie gruntu czy uzyskiwanie zezwoleń, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku.

W omawianej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS podkreślił, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Powyższe stanowisko zaprezentowane przez Dyrektora KIS jest zbieżne z poglądem wyrażonym w wyroku NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. I FSK 1014/21, w którym Sąd wskazał, iż zawarcie umowy przedwstępnej czy też udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT.

W orzeczeniu tym Sąd podniósł, iż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zwrócono uwagę na fakt, iż udzielenie pełnomocnictwa podmiotowi, który warunkuje zakup nieruchomości od możliwości uzyskania pozwoleń i zgód bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezzasadne nie spełnia przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej. Zaprezentowane powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych pismach wydawanych przez organy podatkowe, w tym m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

1)  z 25 września 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.703.2025.2.AK;

2)  z 23 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.359.2025.3.MBN;

3)  z 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.429.2025.2.MW;

4)  z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.499.2025.2.KK;

5)  z 29 sierpnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.614.2025.2.AM

- w których Dyrektor KIS wskazał, że fakt udzielenia pełnomocnictw kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do jego potrzeb przed dokonaniem transakcji nie powoduje, iż sprzedający zostanie uznany - w związku ze sprzedażą nieruchomości - za działającego w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Oceniając, czy powyższa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT Dyrektor KIS wskazał, że brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą nieruchomości sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Dyrektor KIS zaznaczył, iż całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność zbywających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10. Jednocześnie bez znaczenia pozostaje fakt, iż zbywający są podmiotami powiązanymi ze spółką nabywającą nieruchomość.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 5 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.80.2024.2.MKA, Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż działek na rzecz spółki, w której zbywający jest wspólnikiem, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, o ile zbywający nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a działki były nabyte i przechowywane w ramach majątku prywatnego.

Uwzględniając zatem powyższe oraz przedstawiony stan faktyczny, sformułować można następujące wnioski:

• Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej - w szczególności nie prowadzi działalności związanej z obrotem lub zarządzaniem nieruchomościami. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży miała służyć własnym celom mieszkaniowym Wnioskodawczyni.
• W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmuje aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność Wnioskodawczyni w tym zakresie nie przybiera formy zawodowej (profesjonalnej). W szczególności Wnioskodawczyni nie dokonuje nakładów inwestycyjnych wykraczających poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym oraz nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
• Wnioskodawczyni nie podejmuje działań marketingowych w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nawet ograniczających się do zwykłych form ogłoszeń oraz nie podejmuje działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
• Wnioskodawczyni nie będzie zawierała przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z jej przyszłym nabywcą.
• Celem nabycia przez Wnioskodawczynię Nieruchomości nie była jej odsprzedaż.
• Wnioskodawczyni dokonała nabycia Nieruchomości (w drodze zamiany) w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była wynajmowana lub dzierżawiona.

W świetle przedstawionych okoliczności należy uznać, że Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie stanowi majątku przeznaczonego ani wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy ustawy o VAT, jednolitą linię orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym NSA, oraz stanowiska prezentowane przez organy podatkowe, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

W przypadku ewentualnej negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - odnosząc się do kwestii obowiązku rejestracji do celów VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. W tym miejscu należałoby przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT. W momencie zawarcia umowy zamiany Nieruchomość stanowiła zabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami 1 i 2 o powierzchni wynoszącej 0,0845 ha. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż składające się na Nieruchomość:

a) działka 2 oraz przeważająca część działki 1 znajdują się w strefie mieszkalnictwa zabudowy jednorodzinnej,

b) wschodnia część działki 1 znajduje się w liniach rozgraniczających drogi lokalnej.

Nieruchomość spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. Ustawy. Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nastąpiło w wyniku umowy zamiany i nie było objęte podatkiem VAT. Z uwagi na okoliczność, iż nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12). W takiej sytuacji nie można mówić, że sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało.

Jednocześnie przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, a więc nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - może być zakwalifikowana jako dostawa dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, w konsekwencji czego Wnioskodawczyni w tej transakcji może być uznana za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. Ustawy.

Oznacza to, że wystąpienia ewentualnych przesłanek stanowiących podstawę uznania Wnioskodawczynię za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wskazuje na to, że czynność sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Odnosząc się do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z okoliczności przedstawionych w zdarzeniu przyszłym niniejszej sprawy wynika, że Kupującym przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka A., która będzie czynnym podatnikiem VAT. Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przypadku ewentualnego uznania, iż Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winna wystawić kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem Nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2. Nieruchomość nabyła Pani 29 grudnia 2020 r. w drodze umowy zamiany.

Dzięki umowie zamiany nabyła Pani Nieruchomość, która znajduje się w odległości ok. 2 km od Pani miejsca zamieszkania. Nabywając Nieruchomość nie miała Pani żadnych planów co do jej wykorzystania w najbliższych latach, traktowała ją Pani jako bezpieczny składnik majątku.

Nieruchomość przez cały okres posiadania stanowi niewykorzystywany składnik majątku. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nigdy nie wykorzystywała Pani Nieruchomości w działalności gospodarczej czy w gospodarstwie rolnym. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem jakiejkolwiek umowy, w tym umowy dzierżawy.

W momencie nabycia Nieruchomość była zabudowana małym budynkiem mieszkalnym oraz blaszano-drewnianym garażem. W lecie 2023 r. w garażu pojawili się bezdomni. Po tej sytuacji oraz z uwagi na zły stan techniczny budynków podjęła Pani decyzję o rozbiórce garażu, a także budynku mieszkalnego. Obecnie Nieruchomość pozostaje niezabudowana.

W ostatnim czasie otrzymała Pani od niepowiązanego podmiotu trzeciego zajmującego się m.in. realizacją inwestycji mieszkaniowych zapytanie o możliwość zweryfikowania chłonności Nieruchomości. Niepowiązany podmiot trzeci chce nieodpłatnie uzyskać od Pani pełnomocnictwo do dysponowania gruntem na cele budowlane w zakresie umożliwiającym wystąpienie o pozwolenia na budowę w celu potwierdzenia jakie i czy w ogóle mógłby zrealizować na Pani działce przedsięwzięcie deweloperskie.

Obecnie rozważa Pani również sprzedaż Nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie utworzona w przyszłości (dalej: „A.”), której jednym z udziałowców będzie Pani.

Przewiduje Pani możliwość udzielenia pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub A., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Pani korzystna.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedając Nieruchomość będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT i w konsekwencji, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia, czy podmiot dokonujący sprzedaży nieruchomości występuje w charakterze podatnika, niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią w zakresie sprzedaży Nieruchomości za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W Pani sprawie nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, który może przesądzać, że dostawa Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie wykorzystywała Pani Nieruchomości w działalności gospodarczej ani w gospodarstwie rolnym, Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy - Nieruchomość stanowi jedynie pasywnie posiadany majątek. Nie dokonywała oraz nie będzie Pani dokonywała podziału działek, uzbrojenia terenu lub innych prac przygotowawczych związanych ze sprzedażą. Nie współpracowała i nie będzie Pani współpracowała z profesjonalnymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Nie planuje Pani również zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. Nigdy nie podejmowała Pani aktywnych działań w celu zbycia Nieruchomości, w tym nie podejmowała Pani podstawowych działań marketingowych. Nie występowała Pani o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z wniosku wynika jedynie, że planuje Pani udzielić pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, który zgłosił się do Pani sam, w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się także z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub A., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Pani korzystna. Pełnomocnictwo upoważniałoby do dysponowania gruntem na cele budowlane w celu realizacji analiz chłonności działek i potencjalnie otrzymania pozwolenia na budowę (w kontekście ustalenia, co można na działce finalnie wybudować, co ma posłużyć do ewentualnego złożenia oferty lub odstąpienia od jej złożenia).

Należy zauważyć, że udzielenie ww. pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu umożliwia mu podjęcie czynności mających na celu sprawdzenie, jakie przedsięwzięcie deweloperskie mógłby zrealizować na Nieruchomości i nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że potencjalny nabywca już się zgłosił i nie musi już Pani podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia Nieruchomości. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (niepowiązany podmiot trzeci) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu, jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu zainteresowanemu nabyciem Nieruchomości do wykonania określonych czynności w celu analizy możliwości realizacji inwestycji przed sprzedażą Nieruchomości, nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi więc do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Tym samym, należy zgodzić się z Panią, że sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z jej sprzedażą nie można uznać, że będzie Pani działała jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zatem Pani stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

W związku z powyższym, odstępuję od oceny Pani stanowiska w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, które zostało zadane warunkowo i oczekiwała Pani na nie odpowiedzi jedynie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytań nr 2 i 4 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.