Skutki podatkowe w podatku od towarów i usług zbycia nieruchomości.
Spółka Z (zbywca) zamierza sprzedać spółce A (nabywca) nieruchomość komercyjną X, będącą częścią większego portfela obiektów typu Y. Nieruchomość składa się z zabudowanych działek gruntu, budynków, budowli i obiektów małej architektury. Zbywca nabył grunt w 2016 r., wybudował obiekty i od 2020 r. wynajmuje je podmiotom trzecim. Od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata. Transakcja ma być odpłatna i sfinalizowana w formie aktu notarialnego. W ramach sprzedaży przenoszone są również niektóre prawa i składniki…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
21 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych Zbycia Nieruchomości - X.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego
(i) Przedmiot wniosku
Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości X („Zbycie Nieruchomości”) w ramach Transakcji (szczegółowo opisanej poniżej) zbycia ogólnopolskiego portfela nieruchomości (…) działających pod marką „Y” (dalej: „Y” dla określenia pojedynczego obiektu) przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (szczegółowo przedstawionych poniżej). W ramach Transakcji równolegle do sprzedaży nieruchomości X, Zbywca i Nabywca dokonają sprzedaży innych nieruchomości działających pod marką Y, przy czym wnioski o wydanie interpretacji w zakresie każdej z pozostałych nieruchomości wchodzącej w skład zbywanego portfela składane będą osobno. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego skład oraz planowaną Transakcję, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.
(ii) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja
Nabywca i Zbywca wskazują, że nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
Opis Nabywcy
A. (dalej: „Nabywca”) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z (…). Nabywca zamierza rozpocząć działalność w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. W tym celu Nabywca zamierza nabyć Portfel od Zbywcy.
Opis Zbywcy
Z z siedzibą w (…) przy ul. (…) w (…) (dalej: „Zbywca” lub „Z”), jest podmiotem wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonym przez Sąd Rejonowy (…). Zbywca został założony w 2003 r., a jego przeważającym przedmiotem działalności, wpisanym do KRS, jest: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka zajmuje się także szeregiem innych aktywności związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości.
Aktualnie działalność spółki obejmuje segment nieruchomości komercyjnych, tj. spółka prowadzi działalność deweloperską obejmującą budowę, komercjalizację, wynajem oraz sprzedaż nieruchomości mieszczących (…) oraz wynajmu innych nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem na potrzeby prowadzenia działalności (…). Zbywca jest częścią szerszej grupy kapitałowej, w której prowadzona jest także działalność obejmująca odmienne obszary rynku nieruchomości (segment działalności deweloperskiej nieruchomości mieszkaniowych, segment wynajmu instytucjonalnego mieszkań, tzw. PRS), jednakże należy zaznaczyć, iż sama spółka nie posiada nieruchomości mieszkaniowych, natomiast świadczy na rzecz spółek z grupy usługi w zakresie zarządzania projektami dotyczącymi nieruchomości mieszkaniowych.
Zbywca skupia w jednym podmiocie zarówno:
(i) działalność zarządczą, np. zarządzanie projektem deweloperskim (ang. project development), komercjalizację (wynajęcie (…) na rzecz najemców w celu prowadzenia przez nich działalności w najętych (…)), zarządzanie nieruchomością (ang. (...) w szczególności bieżący nadzór nad poszczególnymi nieruchomościami) oraz zarządzanie aktywami (ang. (...), w szczególności obejmujące strategiczne zarządzanie portfelem nieruchomości w celu maksymalizacji wartości portfela i zwrotu z inwestycji), jak też
(ii) posiadanie i wynajem nieruchomości.
W początkowym okresie działalność w zakresie posiadania i wynajmu nieruchomości miała być prowadzona w ramach spółek celowych ((…)) - istniały (…) takie spółki, które zostały następnie połączone z Z zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych.
Aktualnie Zbywca jest właścicielem około (…) nieruchomości - (…) działających pod marką „Y”. Ponadto, spółka posiada (…) nieruchomości, na których wybudowane są obiekty wolnostojące, które to obiekty są wynajmowane do (…).
Działalność Zbywcy jest finansowana na etapie budowania nieruchomości pożyczkami od podmiotu powiązanego (aktualnie spółka-matka), a następnie po ukończeniu pakietu kilku projektów następuje refinansowanie takich pożyczek kredytem bankowym.
Zbywca ma odrębne tzw. działy dot. tzw. developmentu nieruchomości komercyjnych (zapewniający obsługę projektów w zakresie nieruchomości komercyjnych posiadanych przez Zbywcę) oraz nieruchomości mieszkaniowych (zapewniający świadczenie usług zarządczych na rzecz innej spółki z grupy prowadzącej działalność „mieszkaniową”) oraz „back-office” zapewniający obsługę w zakresie administracji i ogólnego zarządu. Powyższe czynności wykonywane są przez pracowników zatrudnionych przez Z. Zbywca nie ma sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje, doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału, jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie X bądź Y ogółem.
Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do X bądź Y ogółem.
W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
Opis Transakcji
Zbywca oraz Nabywca zamierzają zawrzeć jedną umowę sprzedaży dotyczącą portfela około (…) („Portfel”) położonych w Polsce (…) („Transakcja”), posiadanych obecnie przez Z, działających pod marką „Y”. Finalizacja Transakcji zbycia Portfela planowana jest na koniec 2025 r. z tym, że rozważane jest uzupełniające nabycie niewielkiej liczby nieruchomości w 2026 r.
Jak wspomniano na wstępie, niniejszy wniosek dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości wchodzących w skład Portfela - X, (dalej jako: „Nieruchomość”). Równolegle Wnioskodawcy złożą (lub już złożyli) inne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych, z których każdy osobno będzie dotyczyć jednej z pozostałych lokalizacji Y, wchodzących w skład Portfela. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego skład, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.
Skład i sposób powstania Portfela podlegającego sprzedaży
Jak już wspomniano, Zbywca jest właścicielem około (…) nieruchomości Y. Intencją Stron jest, aby około (…) Y weszło w skład Portfela sprzedawanego na rzecz Nabywcy. Wnioskodawcy wskazują, że Y są samodzielnymi (…), złożonymi z budynków (oraz towarzyszących im budowli) z lokalami (…) dostępnymi od zewnątrz (…), otoczonych - co do zasady - parkingiem.
Portfel powstawał sukcesywnie od 2012 r., zasadniczo według następującego schematu:
1) nabycie gruntu (niezabudowanego lub zabudowanego obiektami nieprzydatnymi z perspektywy prowadzenia działalności (…), które są usuwane, z tym, że zdarzył się przypadek nabycia nieruchomości innego obiektu (…), które zostało przebudowane na potrzeby Y);
2) uzyskanie pozwolenia na budowę;
3) podpisanie umów najmu (komercjalizacja nieruchomości);
4) budowa;
5) oddanie do użytkowania.
Co do zasady, Portfel nie obejmuje (…) nabytych jako gotowe działające obiekty, w których działalność byłaby kontynuowana w zasadniczo niezmieniony sposób (w przypadku nabycia istniejącego obiektu (…) był on przebudowany w celu dostosowania do warunków działania pod marką Y i nastąpiła zmiana formatu funkcjonowania z (..) na Y obejmujący kilka / kilkanaście średniej wielkości lokali (…)).
Sposób funkcjonowania Portfela
Lokale znajdujące się w nieruchomościach wchodzących w skład Portfela podlegają wynajmowi na rzecz podmiotów trzecich w celu prowadzenia przez nie działalności gospodarczej, w związku z czym po stronie Z generowany jest przychód z tytułu najmu. Wynajmowi / dzierżawie podlegać mogą także części np. części parkingów przeznaczone na posadowienie urządzeń lub budowli takich jak: stacje elektrycznego ładowania pojazdów, automaty (...), bankomaty, paczkomaty itp. Y należące do Portfela są co do zasady w całości wynajęte (poniżej 1% powierzchni niewynajętych). Umowy najmu powierzchni w Y zawierane są indywidualnie na każdą lokalizację (nie ma umów zbiorczych obejmujących wiele lokalizacji w ramach Portfela).
Budowle wchodzące w skład Y nie są samodzielnym przedmiotem najmu i służą obsłudze danej nieruchomości jako całości. Należy przy tym zaznaczyć, że parkingi są zasadniczo ogólnodostępne dla klientów lokali (…) znajdujących się w Y, tj. poszczególne miejsca parkingowe nie podlegają najmowi i nie są pobierane opłaty z tytułu parkowania. Jednakże w niektórych lokalizacjach z uwagi na szczególnie wysoki na popyt miejsca parkingowe wprowadzone zostały ograniczenia czasu parkowania, zaś wyznaczony operator (z którym Zbywca podpisał umowę) pobiera od parkujących opłaty dodatkowe w razie przekroczenia dopuszczalnego czasu parkowania, z których wpływy częściowo dzielone są ze Zbywcą). Ponadto, Zbywca zawarł z B. Sp. z o.o. - operatorem stacji ładowania pojazdów elektrycznych umowę ramową, na podstawie której operator najmuje w prawie każdej lokalizacji (wchodzącej w skład Portfela, jak też innych Y) dwa miejsca parkingowe na parkingu w celu posadowienia przez operatora ładowarek aut elektrycznych (Zbywca pobiera opłatę za najem, ewentualnie może również otrzymywać dodatkowe wynagrodzenia odpowiadające udziałowi we wpływach operatora z tytułu usług ładowania).
Z we własnym zakresie poprzez pracowników zatrudnionych w Z. (czyli spółce będącej właścicielem nieruchomości) zapewnia zarządzanie portfelem aktywów ((...)) oraz zarządzanie nieruchomością ((...)). Z korzysta przy tym z także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy zapewniają m.in. wsparcie z zakresu obsługi technicznej nieruchomości (tzw. (…)), usługi z zakresu monitoringu ochrony przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, czy też dostawę mediów.
Biorąc pod uwagę relatywnie niewielki rozmiar oraz nieskomplikowany charakter obiektów, nieruchomości wchodzące w skład Portfela objęte są następującymi umowami dotyczącymi ich obsługi:
1. umowa obsługi technicznej (…) dotycząca sprzątania, odśnieżania, utrzymania terenów zielonych, obsługi technicznej - co do zasady zawierana jest indywidualna umowa dotycząca danego Y z jednym z kilku wyspecjalizowanych świadczeniodawców, z którymi współpracuje Zbywca (w praktyce jeden świadczeniodawca może obsługiwać np. (…) obiektów, inny (…) obiekty, itd.);
2. umowy z firmami świadczącymi monitoring systemu przeciwpożarowego i przeciwwłamaniowego (podmiot monitorujący w razie aktywacji alarmu powiadamia Straż Pożarną / Policję);
3. (w niektórych obiektach) umowy na obsługę parkingu (na zasadach wspomnianych wyżej);
4. umowy na dostawę mediów, tj.:
a) woda i ścieki - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem wodociągowym dotyczące każdej lokalizacji,
b) ciepło lub gaz - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem energetyki cieplnej lub umowy na dostawę gazu na każdej lokalizacji,
c) energia elektryczna - zbiorcza umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej dotycząca całego Portfela (oraz innych Y), zawarta z jednym dostawcą energii elektrycznej oraz indywidualne umowy na usługi dystrybucji zawierane z lokalnymi operatorami sieci przesyłowej działającymi w danym rejonie,
d) Internet - indywidualne umowy z operatorem sieci telekomunikacyjnej na każdej lokalizacji,
e) wywóz odpadów - indywidualne umowy z usługodawcami w wybranych lokalizacjach.
Strony uzgodniły, że po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. (...) nie będą świadczone przez Z, lecz przez inny podmiot. Usługi (...) będą świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z Z). Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku marki „Y”, po czym Nabywca udzieli Zbywcy „zwrotnej” licencji na korzystanie ze znaku. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do zbytych Y, w szczególności w przypadku, gdy rozwiązanie istniejących umów i zawarcie nowych przez Kupującego nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów.
(iii) Opis Zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku
A) Zbywana Nieruchomość
Zbywana Nieruchomość (tj. X) położona jest W (…), przy ul. (…). W skład Nieruchomości wchodzą, należące do Zbywcy:
Dla uniknięcia wątpliwości oraz w celu kompletnego nakreślenia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy poniżej wskazują na jakich ww. działkach ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu, znajdują się poszczególne naniesienia:
Ponadto, przez działki Gruntu wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości przechodzą sieci uzbrojenia terenu „tranzytowe”, do których włączane są sieci obsługujące Nieruchomość, ale które w swoim dalszym biegu obsługują inne podmioty oraz takie, które nie obsługują Nieruchomości należącej do Zbywcy, tj.: instalacja elektryczna, złącze kablowe SN na działce 1, sieć teletechniczna na działce nr 2.
Poniżej Spółka przedstawia tabelę z informacją o lokalizacji poszczególnych sieci i instalacji oraz ich własności w odniesieniu do poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości.
Tabela 1 - sieci i instalacje - (…)
| Sieci i naniesieni | Elektr.-energet. | Trafostacja | Wodociąg | Kanalizacji deszczowej | Kanalizacji sanitarnej | Instalacja gazowa | Instalacja telekomunik. | |||||||
| Działka | Z | Inni | Z | Inni | Z | Inni | Z | Inni | Z | Inni | Z | Inni | Z | Inni |
| 2 | X | | | | X | | X | | X | | | | | X |
| 1 | X | X | X | | X | | X | | X | | X | | X | |
Legenda: X - przyporządkowanie sieci
Wskazane we wniosku naniesienia niebędące własnością Zbywcy, stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich. Wnioskodawcy informują przy tym, że kwestia szczegółowego określenia ich własności - tj. czy dana sieć lub instalacja należy do konkretnego przedsiębiorstwa przesyłowego, czy też do innego podmiotu trzeciego - nie jest możliwa do jednoznacznego ustalenia w oparciu o dostępne stronom transakcji informacji (w praktyce możliwe są sytuacje, iż dana instalacja w części należy do przedsiębiorstwa przesyłowego, a w części do innego podmiotu trzeciego). Niemniej jednak, Spółka podkreśla, że Zbywca nie posiada władztwa nad tymi obiektami. W konsekwencji, sieci i instalacje te znajdują się poza zakresem przedmiotowym Transakcji. Wnioskodawcy wskazują także, że mająca powstać w przyszłości stacja ładowania samochodów o napędzie elektrycznym, także nie będzie stanowić majątku Zbywcy (co plasowałoby ją poza zakresem przedmiotowym Transakcji). Dodatkowo, jej powstanie planowane jest na okres po Zbyciu Nieruchomości - zatem na dzień Zbycia Nieruchomości na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych.
W skład Nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana Budynkami lub Budowlami lub ich częściami i równocześnie przez którą nie przebiegają sieci uzbrojenia terenu należącymi do podmiotów trzecich.
Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zaś Budowle stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że nawet w przypadku hipotetycznego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu Zbywcy), a ich traktowanie na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ulega zmianie.
Spośród naniesień znajdujących się na działkach, będących przedmiotem sprzedaży jako ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), należy zakwalifikować pozostałe elementy zagospodarowania terenu, będące obiektami małej architektury w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Budynki i Budowle są trwale związane z gruntem, zatem nie stanowią ruchomości.
Dla kompletnego ukazania zdarzenia przyszłego, należy również nadmienić, że Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).
(iv) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do działalności gospodarczej Zbywcy
20 grudnia 2016 r. Zbywca zawarł umowę sprzedaży niezabudowanego gruntu z osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, obejmując w jej następstwie władztwo ekonomiczne nad przedmiotem tej transakcji. Sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze.
W momencie nabycia Gruntu był on niezabudowany. Zbywca następnie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę Y, którą sfinalizował w 2020 r., tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości. W konsekwencji, w 2020 r. doszło do otwarcia X, w następstwie czego rozpoczęto wynajem powierzchni w Nieruchomości. Tym samym, od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej transakcji, upłynie okres co najmniej 2 lat.
Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Budynków i Budowli, z którego to prawa skorzystał.
Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli, do dnia Zbycia Nieruchomości Zbywca nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.
Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od nabycia / wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak zainteresowanych). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie / obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).
Zbywca zatrudnia pracowników w oparciu o umowy o pracę. Pracownicy Zbywcy faktycznie realizują zadania z zakresu (...) (t.j. m.in. poszukiwanie najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji itp.) i (...) (tj. bieżące zarządzanie Nieruchomością), które Zbywca pełni w stosunku do obiektów będących przedmiotem Transakcji, w tym do X. Zgodnie ze wcześniejszymi wskazaniami, Zbywca korzysta także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy świadczą usługi wskazane już na wcześniejszym etapie wniosku.
Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, iż żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu.
Na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w takim znaczeniu, że:
a) W ramach opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości będącego częścią Transakcji, Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa Zbywcy w postaci Nieruchomości wraz z Innymi Prawami i Składnikami wskazanymi w ramach opisu zdarzenia przyszłego - tj. w szczególności majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji budowlanej Y, instrumentami zabezpieczenia ustawionymi przez najemców, dokumentacji powykonawczej dot. Y czy uprawnieniami z tytułu gwarancji i rękojmi z umów o prace budowlane dotyczące budynku Y.
b) Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego składników, wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, a w szczególności:
c) W konsekwencji, przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni (…) w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości - będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:
Spółka wskazuje również, że Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
W przypadku wdrożenia specyficznej ewidencji zdarzeń gospodarczych możliwe byłoby przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do określonej części przedsiębiorstwa. Jednakże jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku, Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości lub ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w jej skład. W oparciu o prowadzoną przez Zbywcę ewidencję zdarzeń gospodarczych jest możliwe częściowe przyporządkowanie przychodów i kosztów do Nieruchomości niemniej jednak wyłącznie w zakresie przychodów oraz kosztów bezpośrednio związanych z Nieruchomością. Nie jest jednocześnie możliwe przyporządkowanie kosztów pośrednich ponoszonych przez Zbywcę (m.in. obejmujących wynagrodzenia pracownicze) ponieważ dla takich kosztów nie jest prowadzona dodatkowa ewidencja i nie jest możliwe alokowanie ich do danej Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, ani jej części, ani też całego Portfela.
B) Pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży związane z Nieruchomością
Jak wskazano, przedmiotem sprzedaży (dokonywanej w ramach szerszej całości, jaką jest Transakcja) jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (dalej także: „Umowa Sprzedaży”). Jednocześnie, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości.
Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących etapów:
a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy warunkowej;
b) zawarcie umowy warunkowej przeniesienia Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej „Umowa Warunkowa”), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy Grunt, Budynki, Budowle oraz Inne Prawa i Składniki związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu: (i) przez podmiot zarządzający (…) oraz (ii) następnie, w przypadku oświadczenia o niewykonaniu przez podmiot zarządzający (…), przez Starostę (…), działającego w imieniu Skarb Państwa;
c) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.
W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. Dla wprowadzenia jednolitej terminologii na cele niniejszego wniosku, użyte w dalszej części wniosku pojęcie „Zbycie Nieruchomości” będzie oznaczać łącznie sprzedaż Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników.
Wnioskodawcy wskazują w tym zakresie, że Zbywca obecnie jest stroną umów dot.: (i) monitorowanie sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu ppoż.; (ii) (…); (iii) woda i ścieki; (iv) odbiór odpadów; (v) dystrybucja prądu; (vi) sprzedaż prądu; (vii) dostawa gazu; (viii) zapewnienie dostępu do Internetu; (ix) umowa najmu miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości. Zbywca w możliwym zakresie dokona wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług. Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.
Wnioskodawcy wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione Inne Prawa i Składniki:
Z przeniesie w ramach Transakcji na Spółkę prawa do znaku marki „Y”, po czym Spółka udzieli Z „zwrotnej” licencji na korzystanie ze znaku.
W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie Innych Praw i Składników w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:
C) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Zbyciu Nieruchomości
Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni (…) znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.
Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością ((...)) i zarządzania aktywami ((...)), przy czym Z nie będzie stroną umowy (usługodawcą) o zarządzania aktywami ((...)) oraz zarządzanie nieruchomością ((...)) - usługi te będzie świadczyć inny podmiot.
W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca może zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, w szczególności w zakresie obsługi technicznej, monitorowania instalacji przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, obsługi parkingu, dostawy mediów itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Analogicznie, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Na moment składania wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku.
W zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością - tzw. (...) - zgodnie ze wcześniejszymi wskazaniami, Z nie będzie dalej świadczyć usług (...) w odniesieniu do zbytych Y. Nabywca zawrze po Transakcji nową umowę o zarządzanie nieruchomościami, w celu obsługi nabytego Portfela z innym podmiotem. Ponadto, należy wskazać, że również usługi zarządzania aktywami ((...)) będą świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z Z), z którym nową umowę zawrze Nabywca.
Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.
(v) Kontynuacja działalności przez Zbywcę po Zbyciu Nieruchomości i finalizacji Transakcji
Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji Zbywca będzie kontynuować działalność w segmencie nieruchomości komercyjnych, w tym w zakresie wynajmu i zarządzania obiektami typu (…). Z będzie dalej posiadać inne już funkcjonujące (…) (nie będące przedmiotem Transakcji) oraz kolejne w fazie budowy.
Zbywca będzie też kontynuować działalność w zakresie budowy kolejnych (…). Oprócz tego Z posiada obecnie (i będzie posiadać po Transakcji) (…) obiekty, które wynajmuje (…).
Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji, po stronie Zbywcy pozostaną również w szczególności:
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
1) Czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2) Czy w stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanego w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT?
3) Czy w przypadku, gdy: Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
1) Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2) W stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanego w ramach Transakcji (i) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, (ii) znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 10 Ustawy o VAT w zakresie dostawy Budynków oraz Budowli lub ich w części wchodzących w skład Nieruchomości.
3) W przypadku, gdy Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:
W celu rozstrzygnięcia czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postaci energii.
Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.
Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.
Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji VAT albo PCC.
Powyższe ma z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców.
W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).
Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz - z mocy prawa - przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy.
Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Dla kompletności, Wnioskodawcy wskazują przy tym, że przedmiot całej Transakcji (w której ramach dokonywane jest Zbycie Nieruchomości) również nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W szczególności, zarówno Zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki w zakresie zarządzania Nieruchomością ((...)) i zarządzania aktywami ((...)). Zadania te, dotychczas realizowane własnymi środkami Zbywcy - będą po Transakcji wykonywane przez zewnętrznych względem Nabywcy usługodawców, z którymi będzie zmuszony zawrzeć nowe umowy.
W ramach Zbycia Nieruchomości będącego elementem szerszej Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę. Dla klarowności - chociaż Zbywca zatrudnia i na moment Transakcji będzie zatrudniał pracowników, to żaden z nich nie zostanie w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji „przeniesiony” do Nabywcy.
Stanowisko, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Zbycia Nieruchomości będącej elementem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku).
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Zbyciu Nieruchomości Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie planowanego Zbycia Nieruchomości, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.
Niemniej jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z rozliczeniem czynszów od najemców za miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia umowy Przyrzeczonej, może dojść do sytuacji, w której Zbywca dokona cesji na Nabywcę praw do nieuregulowanych czynszów, w części przypadającej za okres od dnia po podpisaniu Umowy Przyrzeczonej do końca miesiąca, w którym doszło do podpisania Umowy Przyrzeczonej.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, w analizowanym przypadku, wybrane składniki będące przedmiotem Zbycia Nieruchomości dokonywanego w szerszych ramach Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu.
W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot analizowanej sprzedaży, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości (…). W celu prowadzenia własnej działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz podjąć szereg działań.
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia w ramach Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie prowadzi osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem omawianego zbycia.
Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:
„Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
„W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.
Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż:
„realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż:
„samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.
Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej: „Objaśnienia MF”).
Zgodnie z Objaśnieniami MF:
„(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
c) umowy zarządzania aktywami;
d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy wymienione w cytowanych wyżej pkt. a)-d) Objaśnień MF, w szczególności:
Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy. Tym samym planowane Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z tych samych względów, również przedmiot całej Transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ani przedsiębiorstwa), zatem także w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności ZCP (przedsiębiorstwa).
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:
Uwagi ogólne
Mając na względzie powyższe rozważania, w ocenie Wnioskodawców, planowane Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji stanowi dostawę Budynków i Budowli oraz transfer prawa, którego przedmiotem jest prawo własności Gruntu; a także transfer Innych Praw i Składników związanych z Nieruchomością, wskazanych wcześniej.
Zdaniem Wnioskodawców, z perspektywy określenia skutków VAT dostawy danego obiektu jego kwalifikacja jako Budowla czy część składowa Budynków, nie powinna mieć faktycznego wpływu na konkluzje odnośnie do opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, ponieważ obiekt stanowiący część składową Budynków powinien dzielić analogiczne traktowanie VAT jak Budynki.
Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że nawet w przypadku ewentualnego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu Zbywcy) i opodatkować łącznie z tym Budynkiem lub Budowlą, z którym/którą są powiązane, według tych samych zasad. Tym samym, taka zmiana w klasyfikacji danego obiektu (z budowli na urządzenie budowlane) nie powinna mieć - w szerszym ujęciu - wpływu na opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.
Należy także wskazać, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dodatkowo, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi, co do zasady, dostawę towarów. Sprzedaż prawa własności działki Gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie dla potrzeb podatku VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na tymże Gruncie.
Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT
W odniesieniu do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.
Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkami i Budowlami, a ponadto przez Grunt przebiegają sieci uzbrojenia terenu nienależące do Zbywcy. W przypadku obu działek Gruntu, na których znajdują się Budynki oraz Budowle lub ich części, dostawa danej działki będzie dzieliła sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy tych Budynków oraz Budowli lub ich części. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT
Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r. Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.
W tym kontekście należy wskazać, iż - jak zostało to wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego:
Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne, należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło wraz z momentem rozpoczęcia ich użytkowania, tj. w 2020 r. Po tej dacie, nie doszło do zdarzenia, które wskazywałoby na konieczność liczenia okresu 2 lat od nowa (istotnego z punktu widzenia opodatkowania podatkiem VAT) - nie doszło bowiem do kwalifikowanych ulepszeń Budynków lub Budowli.
W konsekwencji, Wnioskodawcy wskazują, że na moment Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji upłynie już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zarówno Budynków, jak i Budowli.
Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, w opinii Wnioskodawców, dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w całości.
Wnioskodawcy pragną jednocześnie zauważyć, iż do Zbycia Nieruchomości nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Budynków oraz Budowli.
W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
Podsumowanie
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10a ustawy o VAT, natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, przy czym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia - stosowne oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich elementów wchodzących w zakres Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT.
W celu skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia, Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).
Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu (…) z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach szerszej Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
W świetle powyższego po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej ową sprzedaż, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.
Zdaniem Wnioskodawców, nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana ze Zbyciem Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.
Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Obejmuje ono w szczególności:
1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.
Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.
Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).
Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.
W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).
Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:
1. w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;
2. wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;
3. wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.
Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.
Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:
1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:
1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności:
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):
„W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu”.
Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.
Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.
W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:
„Celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego”.
Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:
„Jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy”.
Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.
Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy nieruchomości X (Zbycie Nieruchomości). W skład Nieruchomości wchodzą: prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 i 2 („Grunt”); Budynek 1 Y zlokalizowany na działkach 1 i 2; Budynek 2 Y zlokalizowany na działce 1; Budynek 3 Y zlokalizowany na działce 1 („Budynki”) oraz budowle posadowione na Gruncie, tj.: drogi i parkingi; sieć wodociągowa; sieć kanalizacji sanitarnej; sieć kanalizacji deszczowej; sieć gazowa; instalacja elektryczna; pylon reklamowy („Budowle”); pozostałe elementy zagospodarowania terenu (tj. latarnie, altany śmietnikowe, bankomat, paczkomat, stojaki na rowery, kosze do segregacji odpadów, wiata na wózki), stanowiące obiekty małej architektury.
Jednocześnie, na podstawie art. 678 ustawy Kodeks Cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości.
W ramach Zbycia Nieruchomości, Nabywca oprócz Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem Nieruchomości.
Zbywca obecnie jest stroną umów dot.: (i) monitorowanie sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu ppoż.; (ii) (…); (iii) woda i ścieki; (iv) odbiór odpadów; (v) dystrybucja prądu; (vi) sprzedaż prądu; (vii) dostawa gazu; (viii) zapewnienie dostępu do Internetu; (ix) umowa najmu miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości. Zbywca w możliwym zakresie dokona wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług. Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.
Przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będą także niżej wymienione Inne Prawa i Składniki:
Zbywca przeniesie również w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku marki „Y”, po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.
Natomiast w ramach Zbycia Nieruchomości, Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:
Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.
Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.
Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Zbywca nie ma sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje, doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału, jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie X bądź Y ogółem. Żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu. Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do X bądź Y ogółem. Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
Ponadto, jak Państwo wskazali, na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych, który będzie przedmiotem transakcji, nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu (…) w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości - będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.
Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji Zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Zbycia Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana budynkami lub budowlami lub ich częściami. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.
W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 zabudowana jest Budynkiem 1 Y, Budynkiem 2 Y, Budynkiem 3 Y oraz budowlami: drogami i parkingami, siecią wodociągową, siecią kanalizacji sanitarnej, siecią kanalizacji deszczowej, siecią gazową, instalacją elektryczną, stacją transformatorową, siecią teletechniczna, a także pozostałymi elementami zagospodarowania terenu, stanowiącymi obiekty małej architektury. Działka nr 2 zabudowana jest Budynkiem 1 Y, budowlami: drogami i parkingami, siecią wodociągową, siecią kanalizacji sanitarnej, siecią kanalizacji deszczowej, instalacją elektryczną, pylonem reklamowym, a także pozostałymi elementami zagospodarowania terenu, stanowiącymi obiekty małej architektury.
Należy zauważyć, że na działce nr 1 znajduje się instalacja elektryczna, złącze kablowe SN oraz na działce nr 2 znajduje się sieć teletechniczna, które nie są własnością Zbywcy - stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich.
Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.
Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach ww. sieci i instalacje są przyłączone do przedsiębiorstwa przesyłowego, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).
Tym samym, przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkami 1, 2 i 3 Y oraz Budowlami, z wyłączeniem ww. sieci i instalacji należących do przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich.
Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynki te i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, w momencie nabycia Gruntu był niezabudowany. Zbywca następnie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę Y, którą sfinalizował w 2020 r., tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości. W konsekwencji, w 2020 r. doszło do otwarcia X, w następstwie czego rozpoczęto wynajem (…) Nieruchomości. Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym niewielka część może pozostawać obecnie niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające się negocjacje itd.). (…) przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej transakcji, upłynie okres co najmniej 2 lat. Pewne części Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie (…) są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie (…) na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT). Jednocześnie wskazali Państwo, że od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli, Zbywca nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.
Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.
Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu (prawa własności działek nr 2 i 1), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.
Z opisu sprawy wynika, że na działkach nr 1 i 2 znajdują się również pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie, altany śmietnikowe, bankomat, paczkomat, kosze do segregacji odpadów, stojaki na rowery, wiata na wózki). Jak Państwo wskazali, wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „pozostałych elementów zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. obiekty małej architektury nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Wskazali Państwo, że od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.
W konsekwencji, dostawa obiektów małej architektury posadowionych na działkach nr 1 i 2 będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.
Również zbycie innych praw i składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości wymienionych we wniosku będzie opodatkowane według właściwej stawki podatku VAT.
Podsumowując, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.
Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:
W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość (zabudowane działki nr 2 i 1) wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie (…) znajdujących się w Budynkach.
Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.
Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego, tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo