Wnioskodawca, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą z zakresu prawnictwa, nabył w 2022 roku nieruchomość gruntową z zamiarem wybudowania domu na własne potrzeby, lecz ostatecznie nie zrealizował budowy z powodu wysokich kosztów. Planuje on sprzedać tę nieruchomość przyszłej spółce deweloperskiej, pod warunkiem, że nabywca uzyska pozwolenie na budowę, co ma być wykonane przez…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1) jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy z tytułu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy będzie Pan podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i powinien Pan udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług z stawką 23% podatku VAT.
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 stycznia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której wyłącznym przedmiotem jest działalność prawnicza (PKD: 69.10.Z). Dodatkowo - działalność prawniczą wykonuje jako wspólnik w spółce komandytowej - A. sp.k.
Wnioskodawca z wykształcenia jest magistrem prawa oraz posiada tytuł adwokata i taką też działalność aktualnie realizuje. W związku z wykonywaną działalnością gospodarczą zarówno Wnioskodawca, jak i spółka komandytowa, której jest wspólnikiem, są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (dalej: „podatku VAT”).
Wnioskodawca ani spółka komandytowa nie prowadzą oraz nie prowadziły w przeszłości działalności związanej z obrotem, zarządzaniem czy też wynajmem nieruchomości.
W dniu 14 lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową przy ul. (…) (akt notarialny Rep. …) stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1 i 2 o łącznym obszarze 0,0626 ha (dalej jako: „Nieruchomość”), której sposób korzystania określony został dla działki nr 1 jako „B” - tereny mieszkaniowe, a dla działki nr 2 jako „BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).
Zgodnie z zaświadczeniem nr (…) z dnia 22 czerwca 2022 r., wydanym z upoważnienia (…) Nieruchomość nie jest objęta Uproszczonym Planem Urządzenia Lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 567).
Nieruchomość nie znajduje się w obrębie wykazanym w tabeli obrębów ewidencyjnych na obszarze rewitalizacji, wobec czego do Nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu.
Nieruchomość na moment nabycia była zabudowana trzema budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Po zakupie Nieruchomości Wnioskodawca dokonał rozbiórki przedmiotowych budynków.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego składające się na nabytą Nieruchomość działki:
a) działka nr ew. 1 - znajduje się w strefie terenów mieszkalnictwa zabudowy jednorodzinnej oraz w liniach rozgraniczających drogi lokalnej;
b) działka nr ew. 2 - znajduje się w liniach rozgraniczających drogi lokalnej.
Zakup Nieruchomości został sfinansowany przez Wnioskodawcę kredytem hipotecznym, który to kredyt Wnioskodawca zaciągnął jako osoba fizyczna (umowa kredytu hipotecznego dla osób fizycznych z dnia 10 czerwca 2022 r.). Transakcja zakupu Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na nabytej Nieruchomości.
Dom ten miał służyć potrzebom mieszkaniowym Wnioskodawcy. Ostatecznie budynek nie został jednak wybudowany.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie utworzona w przyszłości (dalej jako: „B.”), której jednym z udziałowców będzie Wnioskodawca albo fundacja rodzinna Wnioskodawcy. Głównym przedmiotem działalności B, będzie działalność deweloperska. B. będzie podatnikiem VAT czynnym.
Warunkiem przystąpienia do rozmów na temat możliwego zakupu Nieruchomości przez B. od Wnioskodawcy jest uprzednie uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. W związku z tym Wnioskodawca udzieli niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, która zgodnie z ustaleniami stron będzie posiadała 50% udziałów w B., prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Na podstawie udzielonych uprawnień niepowiązany podmiot trzeci będzie upoważniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.
Procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie prowadzona samodzielnie przez niepowiązany podmiot trzeci, w jego imieniu oraz na jego odpowiedzialność. Wnioskodawca nie będzie w jakimkolwiek zakresie uczestniczył w procesie uzyskania pozwolenia na budowę - w szczególności nie będzie stroną postępowania administracyjnego, nie będzie składał wniosków ani innych dokumentów, ani też nie będzie ponosił jakichkolwiek kosztów związanych z tym postępowaniem.
W przypadku uzyskania pozwolenia na budowę i dojścia do porozumienia w zakresie sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy do B., pozwolenie na budowę zostanie odpłatnie przeniesione przez niepowiązany podmiot trzeci na B. W przypadku, gdyby podmiot niepowiązany nie uzyskał wymaganego pozwolenia na budowę, strony nie widzą zasadności podjęcia rozmów o nabyciu Nieruchomości przez B. od Wnioskodawcy. W takiej sytuacji całe ryzyko gospodarcze oraz ciężar finansowy związany z prowadzoną procedurą administracyjną, w tym w szczególności koszty przygotowania dokumentacji projektowej, uzyskania opinii, uzgodnień oraz decyzji administracyjnych, poniesie w całości podmiot niepowiązany.
W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości. Nigdy nie dokonywał także podziału działek, uzbrojenia terenu lub innych prac przygotowawczych w związku ze sprzedażą.
W celu zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie współpracował również z profesjonalnymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje także zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.
Jedynymi działaniami, które zostały podjęte przez Wnioskodawcę było dokonanie rozbiórki budynków znajdujących się w złym stanie technicznym nabytych przez niego wraz z Nieruchomością oraz uzyskanie pozwolenia na budowę domu mieszkalnego. Działania te nie były jednak w żadnym stopniu związane z opisywaną we wniosku transakcją sprzedaży, a miały jedynie na celu przygotowanie Nieruchomości do budowy domu, który miał być przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Z uwagi na wysokie koszty budowy oraz przedłużające się procedury administracyjne Wnioskodawca zdecydował się kupić inną nieruchomość, w której realizować będzie cele mieszkaniowe, stąd potrzeba sprzedaży Nieruchomości i przeznaczenia środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej, w której będzie realizować ostatecznie cel mieszkaniowy.
Nieruchomość nie była i nie jest także przedmiotem najmu ani dzierżawy oraz nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał transakcji na rynku nieruchomości, które polegałyby na stałym zakupie i szybkiej odsprzedaży.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:
1) Czy nieruchomości (działki nr 1 i nr 2) będące przedmiotem wniosku zostały już sprzedane? (Jeżeli tak to proszę podać datę sprzedaży).
Ad 1) Działki nr 1 i 2 („Nieruchomośćʺ) są nadal Pana własnością. Są obciążone hipoteką na rzecz C. S.A., poza tym nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich, ani nie została zawarta żadna umowa zobowiązująca do ich sprzedaży czy obciążenia.
2) W jakim celu nabył Pan działki nr 1 i nr 2?
Ad 2) Nieruchomość (działki nr 1 i 2) została nabyta w celu wybudowania domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe.
3) W jaki sposób wykorzystywał Pan działki nr 1 i 2 od dnia ich nabycia w 2022 r., czy np. do celów prywatnych/osobistych niezwiązanych z prowadzoną działalnością, a jeśli tak, to w jaki sposób działki zaspokajały Pana potrzeby osobiste/prywatne?
Ad 3) Nieruchomość nie była wykorzystywana - była nieaktywnym składnikiem majątku Wnioskodawcy. Jak wskazano we wniosku, czekał Pan na uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, dokonał Pan rozbiórki istniejących tam budynków, w celu przygotowania budowy domu jednorodzinnego, zgodnie z pozwoleniem.
4) Czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan działki wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
Ad 4) Nie wykorzystuje Pan działek w ramach działalności gospodarczej. Nigdy nie wykorzystywał i nie miał Pan zamiaru z uwagi na chęć wybudowania tam domu prywatnego.
5) Czy udzielił Pan/planuje udzielić niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działek np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanych działek (innych niż pozwolenie na budowę, o którym mowa we wniosku) - jeżeli tak, to należy wskazać zakres pełnomocnictwa?
6) Czy udzielił Pan/planuje udzielić nabywcy (spółce B.) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działek np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanych działek (innych niż pozwolenie na budowę, o którym mowa we wniosku) - jeżeli tak, to należy wskazać zakres pełnomocnictwa?
Ad 5) i 6) Na dzień 13 stycznia 2026 r. nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa dotyczącego Nieruchomości, natomiast możliwe, że taka potrzeba pojawi się w ciągu 7-14 dni (na rzecz niepowiązanego podmiotu trzeciego na dzień składania odpowiedzi B. nie istnieje). Tak jak wskazano we wniosku, przewiduje Pan możliwość udzielenia pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się także z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub B., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Pana korzystna. W zakresie potencjalnego pełnomocnictwa należy wskazać, że nie posiada Pan specjalistycznej wiedzy związanej z realizacją inwestycji deweloperskich. Pełnomocnictwo miałoby dotyczyć wyłącznie dysponowania gruntem na cele budowlane w celu przeprowadzenia wskazanych analiz oraz ewentualnego uzyskania pozwolenia na budowę, wyłącznie w zakresie ustalenia możliwej do realizacji zabudowy na danej działce, co ma służyć podjęciu decyzji o złożeniu oferty bądź rezygnacji z jej złożenia. Pełnomocnictwo to nie obejmowałoby upoważnienia do prowadzenia robót budowlanych w Pana imieniu.
7) Czy udzielił Pan/planuje udzielić nabywcy (spółce B.) zgody na dysponowanie gruntami na cele budowlane?
Ad 7) Tak jak wskazano powyżej, nie zna się Pan na kwestiach związanych z realizacją inwestycji deweloperskich, natomiast jeśli chodzi o dysponowanie gruntem na cele budowlane w celu realizacji ww. analiz i potencjalnie otrzymania pozwolenia na budowę (w kontekście ustalenia co można na działce finalnie wybudować co ma posłużyć do ewentualnego złożenia oferty lub odstąpienia od jej złożenia), ale nie będzie to pełnomocnictwo do budowy w Pana imieniu.
8) Czy dokonywał Pan wcześniej - sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
Ad 8) Nie dokonał Pan wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości.
9) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie:
Ad 9) Nie posiada Pan innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone do sprzedaży.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
1) Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomość, będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? (oznaczone we wniosku nr 1)
2) Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawca będzie podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinien udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług z stawką 23% podatku VAT? (oznaczone we wniosku nr 3)
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
Ad 1.
Zdaniem Wnioskodawcy, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak natomiast wskazuje art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jak wynika z jednolitej linii orzeczniczej prezentowanej przez sądy administracyjne - do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów lub świadczenie usług zostało wykonane w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie (por. wyrok NSA z 3 marca 2023 r., sygn. I FSK 48/20).
W orzecznictwie wskazuje się, że przyjęcie, iż osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08, z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11, z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11).
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że planowane przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości nie będzie wpisywać się w definicję prowadzenia działalności gospodarczej i odbywać się będzie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.
Należy podkreślić, że w odniesieniu do Nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, które mogłyby świadczyć o prowadzeniu profesjonalnego obrotu gruntami. W chwili nabycia Nieruchomości jedynym zamiarem Wnioskodawcy było wykorzystanie przedmiotowego gruntu na cele prywatne - pod budowę domu mieszkalnego przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym dokonano również wyburzenia posadowionych na nimi budynków oraz uzyskano pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.
W tym miejscu warto również zestawić charakter planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości z treścią wspomnianego wyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, iż szczególnie istotnym kryterium przy ocenie czy dane działanie stanowi przejaw działalności gospodarczej jest wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W związku z powyższym konieczna jest ocena tego, czy można uznać, iż opisywana transakcja zbycia Nieruchomości spełnia przesłanki, aby uznać, iż stanowi ona wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jak wskazał NSA w wyroku z 16 lipca 2024 r., sygn. I FSK 1463/20 - za prawidłowe należy uznać stwierdzenie, iż o częstotliwości i ciągłości w kontekście sprzedaży gruntów nie decyduje okres czasowy wykonywania czynności, ale kryterium powtarzalności oraz systematyczność dokonywanych zakupów oraz sprzedaży.
Ponadto sama częstotliwość (powtarzalność) działań nie decyduje o opodatkowaniu transakcji podatkiem VAT, co podkreślano wielokrotnie w orzecznictwie zarówno wojewódzkich sądów administracyjnych, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sąd ten podkreśla w szczególności, że kluczowe znaczenie dla oceny, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT ma to, czy sprzedawca działa w charakterze handlowca lub producenta.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w składzie siedmiu sędziów orzekł: „Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z 29 października 2007 r., I FPS 3/07). Powyższy wyrok wyznacza kierunek wykładni przepisów w zakresie opodatkowania podatkiem VAT i jest obecnie konsekwentnie uwzględniany w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Podobne stanowisko zostało również wyrażone w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10) orzekł, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. A contrario należy więc przyjąć, iż skoro dostawa gruntu jest jedynie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (zarządu majątkiem prywatnym), to taka czynność nie jest objęta VAT. TSUE podkreślił, że: „Zwykłe wykonywanie prawa własności” to „zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy”.
Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że w przypadku planowanej przez Wnioskodawcę transakcji zbycia Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym, kryterium powtarzalności oraz systematyczności nie zostanie spełnione. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie podejmował w żadnym zakresie czynności typowych dla sprzedaży dokonywanej w profesjonalnym obrocie nieruchomościami.
W szczególności:
1) Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań marketingowych w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości, np. doprowadzenie mediów, wykonanie badań gruntu itp.;
2) celem nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie była jej odsprzedaż bądź wykonywanie innych czynności w ramach działalności gospodarczej, lecz zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z powodów osobistych realizacja tych planów nie doszła do skutku;
3) Wnioskodawca nie dokonywał podziału nieruchomości, nie równał terenu, nie dokonywał wycinki drzew;
4) Wnioskodawca nie wnioskował również o wydanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (ani nie uczestniczył w jego uchwalaniu), którym objęta jest Nieruchomość;
5) Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana lub dzierżawiona.
Istotne jest także, iż samo udzielenie podmiotowi niepowiązanemu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, w tym do wnioskowania o pozwolenie na budowę, w żadnym stopniu nie wpływa na możliwość uznania Wnioskodawcy za działającego w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.
W tym miejscu należy przytoczyć wyrok NSA z 21 października 2024 r., sygn. I FSK 347/21, w którym Sąd określając, czy dany podmiot dokonując zbycia działki działa w charakterze podatnika VAT wskazał, iż jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem działki oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to tego rodzaju czynności nie można utożsamiać z podjęciem przez zbywających prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT.
Stanowisko zaprezentowane przez NSA w powyższym orzeczeniu znajduje odzwierciedlenie w pismach wydawanych przez organy podatkowe - m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 17 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.437.2025.2.ABA, w której opisano zbliżony stan faktyczny, w którym sprzedający nieruchomość udzielił kupującej spółce pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sama umowa przedwstępna została natomiast zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie zawarł nawet umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Oceniając powyższy stan faktyczny, organ podatkowy zauważył, że sprzedający nie podejmuje działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości ani nie podejmuje starań w celu zachęcenia potencjalnych nabywców do jej zakupu. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu służy wyłącznie umożliwieniu mu podjęcia czynności zmierzających do dostosowania nieruchomości do jego własnych potrzeb (takich jak uzyskanie pozwoleń, przyłączy itp.) i nie stanowi przejawu aktywności sprzedającego. Sprzedający nie podejmuje bowiem działań takich jak uzbrajanie gruntu czy uzyskiwanie zezwoleń, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku.
W omawianej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS podkreślił, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.
Powyższe stanowisko zaprezentowane przez Dyrektora KIS jest zbieżne z poglądem wyrażonym w wyroku NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. I FSK 1014/21, w którym Sąd wskazał, iż zawarcie umowy przedwstępnej czy też udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT.
W orzeczeniu tym Sąd podniósł, iż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zwrócono uwagę na fakt, iż udzielenie pełnomocnictwa podmiotowi, który warunkuje zakup nieruchomości od możliwości uzyskania pozwoleń i zgód bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezzasadne nie spełnia przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej.
Zaprezentowane powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych pismach wydawanych przez organy podatkowe, w tym m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
1) z 25 września 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.703.2025.2.AK;
2) z 23 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.359.2025.3.MBN;
3) z 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.429.2025.2.MW;
4) z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.499.2025.2.KK;
5) z 29 sierpnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.614.2025.2.AM,
- w których Dyrektor KIS wskazał, że fakt udzielenia pełnomocnictw kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do jego potrzeb przed dokonaniem transakcji nie powoduje, iż sprzedający zostanie uznany - w związku ze sprzedażą nieruchomości - za działającego w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Oceniając, czy powyższa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT Dyrektor KIS wskazał, że brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą nieruchomości sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Dyrektor KIS zaznaczył, iż całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność zbywających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10. Jednocześnie bez znaczenia pozostaje fakt, iż zbywający jest podmiotem powiązanym ze spółką nabywającą nieruchomość.
Podobnie w interpretacji indywidualnej z 5 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.80.2024.2.MKA, Dyrektor KIS wskazał, że sprzedaż działek na rzecz spółki, w której zbywający jest wspólnikiem, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, o ile zbywający nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a działki były nabyte i przechowywane w ramach majątku prywatnego.
Uwzględniając zatem powyższe oraz przedstawiony stan faktyczny, sformułować można następujące wnioski:
W świetle przedstawionych okoliczności należy uznać, że Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie stanowi majątku przeznaczonego ani wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której wyłącznym przedmiotem jest działalność prawnicza i jest czynnym podatnikiem VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy ustawy o VAT, jednolitą linię orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym NSA, oraz stanowiska prezentowane przez organy podatkowe, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Ad 2
W przypadku ewentualnej negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - odnosząc się do kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. W tym miejscu należałoby przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT.
Nieruchomość na moment nabycia była zabudowana trzema budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Po zakupie Nieruchomości Wnioskodawca dokonał rozbiórki przedmiotowych budynków.
Ze względów bezpieczeństwa budynku sąsiedniego pozostawiono fundamenty (do poziomu 0) jednego z poprzednich budynków.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego składające się na nabytą Nieruchomość działki:
a) działka nr ew. 1 - znajduje się w strefie terenów mieszkalnictwa zabudowy jednorodzinnej oraz w liniach rozgraniczających drogi lokalnej;
b) działka nr ew. 2 - znajduje się w liniach rozgraniczających drogi lokalnej.
Nieruchomość spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. Ustawy.
Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nastąpiło w wyniku umowy sprzedaży i nie było objęte podatkiem VAT. Z uwagi na okoliczność, iż nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12).
Jednocześnie przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, a więc nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - może być zakwalifikowana jako dostawa dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, w konsekwencji czego Wnioskodawca w tej transakcji może być uznany za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. Ustawy.
Oznacza to, że wystąpienia ewentualnych przesłanek stanowiących podstawę uznania Wnioskodawcę za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wskazuje na to, że czynność sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.
Z okoliczności przedstawionych w zdarzeniu przyszłym niniejszej sprawy wynika, że Kupującym przedmiotową Nieruchomości będzie spółka B., która będzie czynnym podatnikiem VAT.
Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przypadku ewentualnego uznania, iż Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawca jako podatnik VAT czynny winien wystawić Kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1) jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że:
Pana wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2 będzie Pan działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami w stosunku do sprzedawanych działek było dokonanie rozbiórki budynków znajdujących się w złym stanie technicznym nabytych przez Pana wraz z Nieruchomością oraz uzyskanie pozwolenia na budowę domu mieszkalnego. Niemniej jednak, zgodnie z Pana wskazaniem, działania te nie były jednak w żadnym stopniu związane z opisywaną we wniosku transakcją sprzedaży, a miały jedynie na celu przygotowanie Nieruchomości do budowy domu, który miał być przeznaczony na Pana cele mieszkaniowe. Z uwagi na wysokie koszty budowy oraz przedłużające się procedury administracyjne zdecydował się Pan kupić inną nieruchomość, w której będzie Pan realizować własne cele mieszkaniowe, stąd potrzeba sprzedaży Nieruchomości i przeznaczenia środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej, w której będzie Pan realizować ostatecznie cel mieszkaniowy.
Zgodnie z Pana wskazaniem, działki nie są przez Pana używane i nie są wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku z planowaną sprzedażą nie podejmował Pan i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, nigdy nie dokonywał Pan także podziału działek, uzbrojenia terenu lub innych prac przygotowawczych w związku z planowaną sprzedażą. W celu zbycia nieruchomości nie współpracował Pan z profesjonalnymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości oraz nie planuje Pan zawierać z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.
Co prawda udzielił Pan niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, ale tylko po to, by na podstawie udzielonych uprawnień niepowiązany podmiot trzeci wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Uzyskanie takiego pozwolenia jest warunkiem koniecznym, aby spółka B. w ogóle przystąpiła do rozmów z Panem na temat możliwego zakupu tej Nieruchomości od Pana. Procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie prowadzona samodzielnie przez niepowiązany podmiot trzeci, w jego imieniu oraz na jego odpowiedzialność, a Pan nie będzie w jakimkolwiek zakresie uczestniczył w procesie jego uzyskiwania, w szczególności nie będzie Pan stroną postępowania administracyjnego, nie będzie Pan składał wniosków ani innych dokumentów, ani też nie będzie Pan ponosił jakichkolwiek kosztów związanych z tym postępowaniem. W przypadku, gdy podmiot niepowiązany nie uzyska wymaganego pozwolenia na budowę, nie dojdzie do zbycia przez Pana Nieruchomości na rzecz B.
Dotychczas nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa dotyczącego Nieruchomości ani niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu ani B., natomiast nie wyklucza Pan, że taka potrzeba pojawi się w ciągu 7-14 dni (na rzecz niepowiązanego podmiotu trzeciego, bo na dzień składania odpowiedzi B. nie istnieje). Jednakże pełnomocnictwo to będzie udzielone niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu wyłącznie w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się także z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub B., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Pana korzystna. Pełnomocnictwo miałoby dotyczyć wyłącznie dysponowania gruntem na cele budowlane w celu przeprowadzenia wskazanych analiz oraz ewentualnego uzyskania pozwolenia na budowę, wyłącznie w zakresie ustalenia możliwej do realizacji zabudowy na danej działce, co ma służyć podjęciu decyzji o złożeniu oferty bądź rezygnacji z jej złożenia. Pełnomocnictwo to nie obejmowałoby upoważnienia do prowadzenia robót budowlanych w Pana imieniu.
Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął Pan i nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.
W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2) wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedając Nieruchomość będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1) uznaję jest prawidłowe.
W związku z tym, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 3, które zostało zadane warunkowo i oczekiwał Pan odpowiedzi na nie jedynie w przypadku uznania, że z tytułu planowanej dostawy Nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo