Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.981.2025.2.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż wydzielonych działek nr 1 i nr 2 była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy sprzedaż w przyszłości wydzielonych działek budowlanych będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 9 stycznia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług sprzątania, wykonywanie instalacji i robót budowlanych oraz zakładanie stolarki budowlanej. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

8 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca kupił nieruchomość położoną w miejscowości (…) (gmina (…), powiat (…), województwo (…)) stanowiącą niezabudowaną działkę nr 3 o pow. 1,2448 ha. W momencie zakupu wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka nr 3 znajdowała się na terenach objętych ustaleniami „4MN.10 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”; „4KDL.7 - tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej”.

Nieruchomość została zakupiona od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Wnioskodawca sfinansował nabycie ww. działki częściowo ze środków własnych, a częściowo z darowizny pieniężnej otrzymanej od rodziców.

Wnioskodawca wystąpił o zatwierdzenie podziału opisanej wyżej nieruchomości na 20 (dwadzieścia) mniejszych działek budowlanych (nr ewidencyjne od … do …). Jedna z wydzielonych działek zostanie przeznaczona na potrzeby własne Wnioskodawcy związane z realizacją jego celów mieszkaniowych. Pozostałe wydzielone działki budowlane Wnioskodawca planuje sprzedać.

Dodatkowo z części przedmiotowych działek wydzielone zostaną dwie działki przeznaczone na wewnętrzne drogi dojazdowe umożliwiające dostęp do drogi publicznej.

1 października 2025 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 1. 24 listopada 2025 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 2.

Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane.

Na ww. nieruchomościach Wnioskodawca nie wykonywał żadnych dodatkowych prac, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie działek w media, ogrodzenie terenu, bądź inne prace budowlane. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia na portalach internetowych. W tym zakresie nie korzystał jednak z żadnych profesjonalnych form reklamy bądź usług agencji reklamowych.

Wnioskodawca nie będzie udzielał innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnym nabywcom działek) pełnomocnictwa, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży poszczególnych działek.

Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub towarów w celu ich dalszej odsprzedaży.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach zarobkowych (np. najem, dzierżawa) oraz nie były wykorzystywane w związku ze świadczonymi w ramach działalności gospodarczej usługami.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazał Pan:

1.    W jakim celu zakupił Pan działkę nr 3?

Odp.: Działka nr 3 została nabyta przez Pana w celach prywatnych/osobistych. Początkowo planował Pan wykorzystanie całej nieruchomości w celach prywatnych. Decyzja o sprzedaży części nieruchomości została podjęta ze względu na powierzchnię nieruchomości oraz możliwości finansowe i Pana sytuację.

2.    Czy nabycie działki nr 3 było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT?

Odp.: Nabycie działki nr 3 nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z czynnością nabycia ww. działki nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.

3.    Kiedy i w jakim celu dokonał Pan podziału działki nr 3 na 20 działek?

Odp.: Podział działki nr 3 został zatwierdzony w kwietniu 2021 r. Podział został dokonany w celu sprzedaży części posiadanej nieruchomości.

4.    W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan działkę nr 3 zarówno przed jej podziałem, jak i po podziale, tj. od momentu jej nabycia w 2019 r. do momentu planowanej sprzedaży wydzielonych działek:

·      jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie, w jaki sposób nieruchomość zaspokajała te potrzeby osobiste?

·      jeśli dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, to w jakim okresie i do jakiej działalności (czy była/jest to działalność opodatkowana podatkiem VAT, wyłącznie zwolniona od podatku VAT)?

Odp.: Przedmiotowa nieruchomość zarówno przed jak i po dokonanym podziale nieruchomości, nie była w żaden sposób przez Pana użytkowana. Przez cały okres nieruchomość pozostawała wyłącznie w Pana posiadaniu, bez podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu jej użytkowanie rolnicze lub komercyjne. Nieruchomość nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

5.  W jaki sposób będzie Pan poszukiwał potencjalnych nabywców dla sprzedawanych w przyszłości działek i czy podejmie Pan działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama w prasie, internecie, skorzystanie z usług biura pośrednictwa itp.)?

Odp.: W ramach przyszłego poszukiwania nabywców dla działek wydzielonych z działki nr 3 Pana działania nie będę wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie będzie Pan podejmował działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

6.  Czy zawrze Pan z potencjalnymi nabywcami warunkowe przedwstępne umowy sprzedaży wydzielonych działek, jeśli tak, to:

·         jakie warunki będą zawierały te umowy oraz w jakim celu zostaną zawarte?

·         jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych będą ciążyły na potencjalnych nabywcach, a jakie na Panu jako sprzedającym?

Odp.: Nie wyklucza Pan zawarcia z potencjalnymi nabywcami nieruchomości przedwstępnych umów sprzedaży, w celu zabezpieczenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Umowy przedwstępne będą określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak przedmiot sprzedaży, cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W żadnym wypadku umowy przedwstępne nie będą zawierały zobowiązania lub upoważnienia nabywców do dokonywania w Pana imieniu dodatkowych działań na przedmiotowych nieruchomościach w związku z planowaną transakcją sprzedaży.

7.  Ile działek powstałych z podziału działki gruntu nr 3 zamierza Pan sprzedać?

Odp.: Tak jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji jedna z wydzielonych działek zostanie przeznaczona na Pana potrzeby własne związane z realizacją Pana celów mieszkaniowych i nie będzie stanowiła przedmiotu sprzedaży. Pozostałe wydzielone działki budowlane planuje Pan sprzedać. Dodatkowo z części przedmiotowych działek wydzielone zostaną dwie działki przeznaczone na wewnętrzne drogi dojazdowe umożliwiające dostęp do drogi publicznej.

Pytania

1) Czy w przedstawionym stanie faktycznym dotyczącym transakcji sprzedaży z dnia 1 października 2025 r. Wnioskodawca dokonując sprzedaży wydzielonej, niezabudowanej działki budowalnej działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., a sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w przedstawionym stanie faktycznym dotyczącym transakcji sprzedaży z dnia 24 listopada 2025 r. Wnioskodawca dokonując sprzedaży wydzielonej, niezabudowanej działki budowalnej działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., a sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3) Czy w opisywanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca dokonując sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowalnych będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W przedstawionym opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Wnioskodawca dokonując sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowalnych (zarówno w zakresie już dokonanych sprzedaży, jak i sprzedaży w przyszłości) nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. Planowana transakcja sprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.t.u. ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Według art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumieć należy rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nadmienić należy również, iż na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przy czym przez tereny budowlane rozumieć należy grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co wynika bezpośrednio z definicji legalnej z art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

Co jednak istotne, dostawa towarów podlega opodatkowaniu wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot działający charakterze podatnika VAT w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei stosownie do treści art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przedstawionych wyżej regulacji prawnych, stwierdzić należy, iż uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

Kwestii prawidłowej kwalifikacji prawnej transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług dotyczy bogate orzecznictwo sądowe. Dokonując wykładni postanowień art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy odwołać się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10.

Zgodnie z tym orzeczeniem jeżeli osoba, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT. TSUE podkreślił także, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego dla oceny okoliczności podlegania pod opodatkowanie. Zakres transakcji sprzedaży nie może bowiem stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

We wskazanym wyżej wyroku TSUE zaznaczył również, że: „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Jak podnosi się w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych to, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., sygn., akt I FSK 319/13).

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (por. wyrok NSA z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 427/23).

Warto również zauważyć, iż samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, dokonywane przez Wnioskodawcę transakcje sprzedaży nieruchomości nie mogą być uznana za porównywalne do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, co przekłada się na fakt, iż nie stanowi ona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W szczególności podkreślić należy, iż Wnioskodawca nie dokonywał i nie planuje dokonywać czynności marketingowych typowych dla profesjonalnej działalności handlowej. Z planowanymi transakcjami nie są związane żadne akcje reklamowe. Ponadto wyeksponować należy, iż czynności Wnioskodawcy nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zaznaczyć należy także, iż Wnioskodawca, poza zainicjowaniem podziału zakupionej działki, nie podjął na niej żadnych dodatkowych inwestycji, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie w media lub ogrodzenie. Podział jest działaniem stosunkowo prostym i nie wymaga profesjonalnej wiedzy, umiejętności, ani znacznych nakładów finansowych. Mieści się w ramach zwykłego gospodarowania mieniem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady::

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek opisanych we wniosku istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług sprzątania, wykonywanie instalacji i robót budowlanych oraz zakładanie stolarki budowlanej. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

8 kwietnia 2019 r. zakupił Pan nieruchomość położoną w miejscowości (…) stanowiącą niezabudowaną działkę nr 3 o pow. 1,2448 ha. Nieruchomość została zakupiona od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Działka nr 3 została nabyta przez Pana w celach prywatnych/osobistych. Nabycie działki nr 3 nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z czynnością nabycia ww. działki nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.

Następnie wystąpił Pan z wnioskiem o zatwierdzenie podziału opisanej wyżej nieruchomości na 20 (dwadzieścia) mniejszych działek budowlanych (nr ewidencyjne od … do …). Podział działki nr 3 został zatwierdzony w kwietniu 2021 r. Podział został dokonany w celu sprzedaży części posiadanej nieruchomości. Jedna z wydzielonych działek zostanie przeznaczona na Pana potrzeby własne związane z realizacją Pana celów mieszkaniowych. Pozostałe wydzielone działki budowlane planuje Pan sprzedać.

1 października 2025 r. sprzedał Pan działkę nr 1, a 24 listopada 2025 r. sprzedał Pan działkę nr 2. Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane. Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane przez Pana w celach zarobkowych (np. najem, dzierżawa) oraz nie były wykorzystywane w związku ze świadczonymi w ramach działalności gospodarczej usługami.

Przedmiotowa nieruchomość zarówno przed jak i po dokonanym podziale nieruchomości, nie była w żaden sposób przez Pana użytkowana. Przez cały okres nieruchomość pozostawała wyłącznie w Pana posiadaniu, bez podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu jej użytkowanie rolnicze lub komercyjne. Nieruchomość nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

Na ww. działkach nie wykonywał Pan żadnych dodatkowych prac, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie działek w media, ogrodzenie terenu, bądź inne prace budowlane. W celu dokonania sprzedaży zamieścił Pan ogłoszenia na portalach internetowych. Nie korzystał Pan jednak z żadnych profesjonalnych form reklamy bądź usług agencji reklamowych.

W ramach przyszłego poszukiwania nabywców dla działek wydzielonych z działki nr 3 Pana działania nie będę wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie będzie Pan podejmował działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Ponadto jak wskazał Pan w opisie sprawy nie wyklucza Pan zawarcia z potencjalnymi nabywcami nieruchomości przedwstępnych umów sprzedaży, w celu zabezpieczenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Umowy przedwstępne będą określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak przedmiot sprzedaży, cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W żadnym wypadku umowy przedwstępne nie będą zawierały zobowiązania lub upoważnienia nabywców do dokonywania w Pana imieniu dodatkowych działań na przedmiotowych nieruchomościach w związku z planowaną transakcją sprzedaży.

W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz planowanej sprzedaży kolejnych działek, spełnia Pan przesłanki do uznania, że działał/działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży działek nr 1 i 2 oraz planowanej sprzedaży kolejnych działek podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku można uznać/będzie można uznać Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż działek nr 1 i nr 2 oraz przyszła sprzedaż kolejnych działek zostanie/może zostać zakwalifikowana jako zarząd majątkiem prywatnym.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz planowanej sprzedaży kolejnych działek.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1 i nr 2 nie podlega opodatkowaniu, a przyszła dostawa kolejnych wydzielonych działek z działki nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika podatku VAT.

Skala zaangażowania Pana w odniesieniu do sprzedaży ww. działek nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działku nr 3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił/wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana działek wydzielonych z działki nr 3 wypełniła/wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Pana w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C-180/10, C-181/10.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą działek nr 1 i 2 oraz przyszłą sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 3 wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 oraz przyszłej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 3 korzystał/będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr 1 i 2 oraz przyszłej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 3, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
• zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywały się będą ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.