Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.985.2025.1.ESZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że transakcja sprzedaży udziału w opisanych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan pismem z 8 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A.A. (Wnioskodawca) jest osobą fizyczną, prowadzącą od 4 kwietnia 2011 r. jednoosobową działalność gospodarczą pod numerem NIP (…). Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza została sklasyfikowana pod następującymi kodami PKD:

43.32.Z – Zakładanie stolarki budowlanej (przeważająca działalność gospodarcza),

49.41.Z – Transport drogowy towarów,

43.99.Z – Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej nieklasyfikowane,

43.91.Z - Wykonywanie konstrukcji pokryć dachowych,

43.39.Z – Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,

43.33.Z – Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian,

43.31.Z – Tynkowanie,

43.22.Z – Wykonywanie instalacji wodno – kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,

43.21.Z – Wykonywanie instalacji elektrycznych,

33.14.Z – Naprawa i konserwacja urządzeń elektrycznych,

25.62.Z – Obróbka mechaniczna elementów metalowych.

Wnioskodawca od 31 Sierpnia 2023 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca posiadał oraz posiada na dzień dzisiejszy statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, zwanej dalej „ustawą”), korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

19 maja 1999 r. B.B. oraz C.C. (dziadkowie Wnioskodawcy) dokonali na rzecz swoich dzieci oraz ich współmałżonków darowizny nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), gmina (…), składającej się z działek nr 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 7,42 ha, dla której była prowadzona księga wieczysta o numerze (…) (aktualny numer księgi (…)).

Proporcje w jakich nastąpiła darowizna przedstawia poniższa tabela:

Lp.	Obdarowani	Przyjęta darowizna
1.	D.D. i E.E.	1/3 opisanej wyżej nieruchomości
2.	F.F. i G.G. (rodzice Wnioskodawcy)	1/3 opisanej wyżej nieruchomości
3.	H.H. i I.I.	1/3 opisanej wyżej nieruchomości

W latach 1999 - 2022 działki były wykorzystywane pod uprawy, które prowadziła matka Wnioskodawcy wraz z pozostałymi współwłaścicielami. W roku 2021 Wnioskodawca odziedziczył po zmarłej matce (G.G.) udział w opisanych działkach. Od momentu dziedziczenia Wnioskodawca do roku 2022 wykorzystywał wskazane działki pod uprawy, które prowadził wraz z pozostałymi współwłaścicielami. W latach 2018 – 2022 ojciec Wnioskodawcy (F.F.) otrzymywał pomoc finansową z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Produkty rolne uzyskiwane z prowadzonych upraw były wykorzystywane w całości na własne potrzeby tj. do karmienia drobiu oraz jako materiał siewny na kolejne lata.

Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z działek 1 i 2 zostały wydzielone działki 4 i 5. W dniu 12 sierpnia 2020 r. zgodnie z aktem notarialnym o numerze (…) udział w działce 4 posiadany przez matkę Wnioskodawcy został sprzedany. W dniu 30 października 2020 r. zgodnie z aktem notarialnym o numerze 2912/2020 udział w działce 5 posiadany przez matkę Wnioskodawcy został sprzedany. Przyczyną sprzedaży udziału w działkach 4 i 5 była potrzeba uzyskania środków pieniężnych na bieżące wydatki dotyczące gospodarstwa rolnego, które matka Wnioskodawcy prowadziła wraz z pozostałymi współwłaścicielami.

Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w działkach 1 i 2, a następnie udziałów w działkach 4 i 5 do chwili ich sprzedaży były one wykorzystywane do celów rolniczych. Wyżej wymienione działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, które matka Wnioskodawcy prowadziła wraz z pozostałymi współwłaścicielami.

Działka 4 – niezabudowana działka gruntu o obszarze 0,1087 ha. Działka 5 – niezabudowana działka o powierzchni 0,1189 ha. Obie nieruchomości położone w (…), obręb ewidencyjny (…), (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) (numer księgi wieczystej (…)). Na dzień sprzedaży powyższe działki zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 4 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem 6-Psn 19 MNU, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Środki ze sprzedaży udziałów w działkach 4 i 5 zostały przeznaczone na bieżące wydatki dotyczące gospodarstwa rolnego, które matka Wnioskodawcy prowadziła wraz z pozostałymi współwłaścicielami oraz w celu budowy sieci energetycznej na działce nr 6, która została wybudowana z uwagi na trudności w sprzedaży posiadanych działek. Zleceniem wykonania przyłączy nie kierowała chęć zwiększenia wartości handlowej działek, lecz potrzeba techniczna wynikająca z braku możliwości ich sprzedaży bez dostępu do energii elektrycznej. Z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 4 i 5 matka Wnioskodawcy nie była zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT z uwagi na dysponowanie majątkiem prywatnym i braku znamion działalności gospodarczej.

Fragmenty działek 1 i 2, które nie były przedmiotem podziału ani nie zostały przeznaczone do sprzedaży, nadal stanowią część czynnego gospodarstwa rolnego, w ramach którego matka Wnioskodawcy wraz z pozostałymi współwłaścicielami a następnie Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami prowadzi działalność rolniczą w niezmienionej formie.

Z uwagi na upływ lat i zmieniające się warunki gospodarcze Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami podjął decyzję o zakończeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego i sprzedaży posiadanej działki nr 6. Od roku 2022 zaprzestano prowadzenia gospodarstwa na wskazanej nieruchomości. Z uwagi na wielkość działki nr 6 właściciele nie otrzymali żadnej oferty jej zakupu od potencjalnych kupujących, dlatego podjęli kroki w celu jej podziału. W roku 2022 r. decyzją wydaną prze Burmistrza (…) o numerze (…) dokonano podziału działki nr 6 wyodrębniając działki: numer działki - powierzchnia:

·         6/1 - 0,2235 ha,

·         6/2 - 0,0034 ha,

·         6/3 - 0,1570 ha,

·         6/4 - 0,0801 ha,

·         6/5 - 0,0800 ha,

·         6/6 - 0,0800 ha,

·         6/7 - 0,0800 ha,

·         6/8 - 0,0800 ha,

·         6/9 - 0,0800 ha,

·         6/10 - 0,1267 ha,

·         6/11 - 0,0855 ha,

·         6/12 - 0,0857 ha,

·         6/13 - 0,0857 ha,

·         6/14 - 0,0857 ha,

·         6/15 - 0,0844 ha,

·         6/16 - 0,0850 ha,

·         6/17 - 0,0850 ha,

·         6/18 - 0,0849 ha,

·         6/19 - 0,0850 ha,

·         6/20 - 0,0850 ha,

·         6/21 - 0,0850 ha,

·         6/22 - 0,1480 ha,

·         6/23 - 0,1397 ha,

·         6/24 - 0,3874 ha,

·         6/25 - 0,1030 ha,

·         6/26 - 0,1000 ha,

·         6/27 - 0,1000 ha,

·         6/28 - 0,1182 ha,

·         6/29 - 0,1003 ha,

·         6/30 - 0,1008 ha,

·         6/31 - 0,1000 ha,

·         6/32 - 0,1000 ha,

·         6/33 - 0,1001 ha,

·         6/34 - 0,1002 ha,

·         6/35 - 0,1000 ha,

·         6/36 - 0,1000 ha,

·         6/37 - 0,1000 ha,

·         6/38 - 0,1000 ha,

·         6/39 - 0,1000 ha,

·         6/40 - 0,1001 ha,

·         6/41 - 0,1488 ha.

W ww. decyzji zostało wskazane, że podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku tego podziału dla poszczególnych działek wskazanych w decyzji zostaje ustanowiona odpowiednia służebność drogowa. Działka 6/3 została wydzielona jako działka gruntu pod drogę publiczną.

Po dokonaniu podziału do chwili sprzedaży działki objęte wnioskiem o interpretację indywidualną nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, jak również przez pozostałych współwłaścicieli w żadnym zakresie. Działki od tego czasu nie były i nie będą wykorzystywane do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pomimo dokonania podziału działki nr 6, wyodrębnione z niej działki nie cieszyły się zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Główną przyczyną braku zainteresowania była ich niekorzystna lokalizacja, w szczególności w kontekście technicznych trudności związanych z możliwością wykonania przyłączy do sieci energetycznej. Potencjalni nabywcy wyrażali obawy
co do możliwości realizacji takich przyłączy po ewentualnym nabyciu nieruchomości. W związku z powyższym, w celu zwiększenia atrakcyjności działek oraz ułatwienia ich sprzedaży, Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości, działając we własnym imieniu i na własny koszt, zlecili wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej dla przedmiotowych działek. Na moment złożenia wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości dokonali trzech transakcji sprzedaży – ich chronologia została zaprezentowana w poniższej tabeli:

Lp.	Data sprzedaży	nr aktu notarialnego	przedmiot sprzedaży
1.	10 października 2024 r.	(…)	działka 6/12; działka 6/14; udział w 2/5 części działki 6/10
2.	21 stycznia 2025 r.	(…)	działka 6/8; udział 18/450 w działce 6/1
3.	2 czerwca 2025 r.	(…)	działka 6/6; udział 18/450 w działce 6/1.

Przedstawiając historię omawianych działek, należy wskazać, że B.B. i C.C., będący rolnikami, otrzymali przedmiotowe działki w latach 60-tych XX wieku od swoich rodziców, też rolników. Następnie B.B. i C.C. przez wiele lat uprawiali ziemię prowadząc na niej gospodarstwo rolne jako rolnicy, aż do dnia dokonania darowizny, na rzecz swoich zstępnych i ich współmałżonków. Po otrzymaniu darowizny matka Wnioskodawcy wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości kontynuowali prowadzenie działalności rolniczej na tych terenach. Po odziedziczeniu udziału w przedmiotowych działkach Wnioskodawca kontynuował prowadzenie działalności rolniczej wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.

Działki nigdy nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie były one udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy ani użyczenia czy najmu.

Co ważne - wejście w posiadanie/nabycie udziału w działkach przez Wnioskodawcę nastąpiło w drodze dziedziczenia po matce, czyli czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiotowe udziały w działkach stanowiły i stanowią majątek prywatny, osobisty Wnioskodawcy.

Działki będące przedmiotem złożonego wniosku są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki o numerach: 6/4; 6/5; 6/6; 6/7; 6/8; 6/9; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14; 6/15; 6/16; 6/17; 6/18; 6/19; 6/20; 6/21 przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki o numerach: 6/22; 6/23; 6/25; 6/26; 6/27; 6/28; 6/29; 6/30; 6/31; 6/32; 6/33; 6/34; 6/35; 6/36; 6/37; 6/38; 6/39; 6/40; 6/41 są przeznaczone do celów usługowych. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczalna zabudowa przedmiotowych działek budynkami/budowlami. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego plany przeznaczenia działek nastąpiło z inicjatywy Urzędu Miejskiego w (...).

Wskazane działki na moment sprzedaży spełniają definicję terenów budowlanych zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT (Dz. U. 2025.775). Wskazane działki były i są sklasyfikowane jako działki rolne w ewidencji gruntów. Wnioskodawca pragnie nadmienić, że ww. plan zagospodarowania przestrzennego jest objęty uchwałą (…) Rady Miejskiej w (...) z 4 lipca 2006 r. i nie ma pewności, że status działek pozostanie w stanie niezmienionym do momentu sprzedaży działek. Przed sprzedażą poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku nie zostały oraz nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Przed sprzedażą poszczególnych działek Wnioskodawca nie wystąpił i nie wystąpi o warunki ich zabudowy.

W celu zbycia udziału w działkach Wnioskodawca nie korzysta ani nie korzystał z usług pośrednictwa w sprzedaży. Działania marketingowe zmierzające do sprzedaży przedmiotowych działek były prowadzone przez Wnioskodawcę wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami działek. Polegały one na zamieszczeniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym www.olx.pl oraz na umieszczeniu baneru informacyjnego na terenie działek.

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie podejmuje żadnych działań inwestycyjnych w stosunku do przedmiotowych działek. Przeprowadzenie podziału działki nr 6 oraz wykonanie przyłączy
do sieci energetycznej zostało zrealizowane wyłącznie w odpowiedzi na brak zainteresowania działkami ze strony potencjalnych nabywców. Wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej zostało zrealizowane wyłącznie jako reakcja na obiektywne problemy zgłaszane przez potencjalnych nabywców i miało charakter pomocniczy, techniczny. Wnioskodawca nie planował tych działań na etapie nabycia lub podziału działki, nie miały one charakteru zorganizowanej inwestycji, a ich celem nie było podniesienie wartości działek w celach komercyjnych, lecz jedynie umożliwienie sprzedaży trudnych w zagospodarowaniu gruntów. Przyłącza zostały wykonane jednorazowo, we własnym zakresie, bez współpracy z deweloperami, agencjami nieruchomości czy podmiotami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomościami. Koszty te nie były znaczne i nie miały charakteru inwestycji infrastrukturalnej prowadzonej na szeroką skalę. Celem tych działań było zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ułatwienie ich zbycia.

Przed sprzedażą poszczególnych działek Wnioskodawca nie będzie dokonywał jakichkolwiek innych czynności niż te wymienione w przedmiotowym wniosku, tj. nie będzie ponosić nakładów w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, jak również nie będzie dokonywał innych działań marketingowych niż te, które zostały opisane w niniejszym wniosku.

W związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w jego imieniu.

Wnioskodawca sprzedaje udział w działkach innym osobom fizycznym do ich majątku prywatnego, celem budowy przez nich domów mieszkalnych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek ma charakter okazjonalny i wynika z decyzji o zakończeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działki nie były ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył oraz zamierza przeznaczyć na cele osobiste.

Wnioskiem są objęte następujące numery działek: 6/4; 6/5; 6/6; 6/7; 6/8; 6/9; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14; 6/15; 6/16; 6/17; 6/18; 6/19; 6/20; 6/21; 6/22; 6/23; 6/25; 6/26; 6/27; 6/28; 6/29; 6/30; 6/31; 6/32; 6/33; 6/34; 6/35; 6/36; 6/37; 6/38; 6/39; 6/40; 6/41. Działka 6/2 przeznaczona jest pod trafostację. Działki 6/1, 6/10 i 6/24 przeznaczone są pod drogi wewnętrzne. Działka 6/3 została wydzielona jako droga publiczna.

Działki objęte zakresem złożonego wniosku stanowiły składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego w latach 1999-2022 przez matkę Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli. Po dziedziczeniu przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowych działkach kontynuował on prowadzenie gospodarstwa rolnego wraz z pozostałymi współwłaścicielami do roku 2022 r. W roku 2022 dokonano podziału działki i od tego momentu wskazane działki przestały stanowić składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na dzień dzisiejszy nie stanowią one składnika prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca nie posiada innych działek/nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oprócz tych opisanych we wniosku tj. udziału w działkach o numerach: 6/4; 6/5; 6/6; 6/7; 6/8; 6/9; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14; 6/15; 6/16; 6/17; 6/18; 6/19; 6/20; 6/21; 6/22; 6/23; 6/25; 6/26; 6/27; 6/28; 6/29; 6/30; 6/31; 6/32; 6/33; 6/34; 6/35; 6/36; 6/37; 6/38; 6/39; 6/40; 6/41.

Wnioskodawca nie posiadał i nie sprzedał w przeszłości innych działek/nieruchomości niż te, które zostały opisane w przedmiotowym wniosku.

Pytanie

Czy transakcje sprzedaży opisanych działek przez Wnioskodawcę będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (w tym również działek jak i udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał taki podmiot, który dla tej określonej czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność i które występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Oznacza to, że uzyskiwanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność w rozumieniu przepisów wskazanej ustawy.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli podejmującą takie działania, które mogą wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, jak również prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich.

Ponadto należy zaznaczyć, że aby taką aktywność uznać za aktywność handlową należy wykonać szereg wyżej wskazanych działań w sposób zorganizowany i skoordynowany. Aby taką aktywność uznać za aktywność handlową nie wystarczy jedynie stwierdzić faktu zaistnienia wymienionych działań w sposób pojedynczy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba fizyczna dokonująca jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz która nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej – Wnioskodawca wyprzedaje majątek osobistym.

Dokonanie przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży opisanych udziałów w działkach stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Rozporządzanie majątkiem osobistym jakiego dokonał Wnioskodawca nie będzie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż udziałów w działkach nie stanowi źródła stałego dochodu Wnioskodawcy, nie ma on zamiaru wchodzić w stały obrót nieruchomościami. Udziały w działkach nie były nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży, a działania podjęte w celu ich zbycia mają okazjonalny charakter wynikający wyłącznie z likwidacji rodzinnego gospodarstwa rolnego. Czynność sprzedaży dokonana przez Wnioskodawcę nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, ponadto nie cechuje się profesjonalizmem, ponieważ nieruchomości nie zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży. Podział działki 6 został dokonany z uwagi na brak zainteresowania zakupem tak dużego obszaru przez potencjalnych kupujących. Dotychczasowe transakcje sprzedaży są nieliczne i rozciągnięte w czasie. Nie mają one charakteru cyklicznego ani seryjnego. Wnioskodawca nie planuje prowadzenia sprzedaży hurtowej czy inwestycyjnej, a każda sprzedaż odbywa się oddzielnie, w odpowiedzi na konkretne zainteresowanie nabywców.

Sprzedaż omawianych nieruchomości nastąpiła i następuje w wyniku wydarzeń, które miały miejsce po roku 2022, tj. latach prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Należy nadmienić, że Wnioskodawca nie inwestuje środków pieniężnych we wskazane działki, jak również nie prowadzi działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Nie korzysta również z usług pośrednictwa w sprzedaży przez wyspecjalizowany podmiot, każdą sprzedaż realizują samodzielnie.

Wnioskodawca nie rejestrował działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zamierza tego robić i nie działa w żadnej formie zorganizowanej (np. nie prowadzi ewidencji, nie zatrudnia osób, nie podejmuje działań marketingowych wykraczających poza amatorskie ogłoszenia).

Okres w jakim następuje sprzedaż udziałów w działkach jest związany z wielkością zainteresowania na rynku potencjalnych kupujących oraz możliwościami czasowymi obsłużenia sprzedaży przez Wnioskodawcę. Nie działa on w sposób cykliczny i w sposób zorganizowany, odbyte transakcje cechują się jednorazowością oraz okazjonalnością i są dokonywane w celu uzyskania i spożytkowania pozyskanych środków na cele prywatne Wnioskodawcy i jego najbliższej rodziny, w tym cele mieszkaniowe. Sprzedawane przez Wnioskodawcę udziały w działkach zostały nabyte poprzez czynności nie podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca przeznaczył oraz zamierza przeznaczyć na cele osobiste, np. związane z poprawą warunków mieszkaniowych.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 4 kwietnia 2011 r. w zakresie sklasyfikowanym zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności pod przeważającym kodem PKD 43.32.Z – Zakładanie stolarki budowlanej oraz pozostałymi kodami obejmującymi działalność budowlaną, instalacyjną, transportową i usługową. Działalność ta ma charakter usługowy i dotyczy wyłącznie wykonywania robót budowlanych, instalacyjnych i usług transportowych. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny od 31 sierpnia 2023 r. Należy podkreślić, że prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza nie ma żadnego związku funkcjonalnego, organizacyjnego ani ekonomicznego ze sprzedażą udziałów w działkach opisanych we wniosku. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej – nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie służyły uzyskiwaniu przychodów ani nie były w jakikolwiek sposób związane z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Sprzedaż udziałów w działkach nie stanowi kontynuacji ani rozszerzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Działki zostały odziedziczone po matce w 2021 r. i od tego czasu stanowiły majątek prywatny, wykorzystywany w ramach wspólnego gospodarstwa rolnego, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Czynność sprzedaży ma charakter jednorazowy, okazjonalny i wynika z decyzji o zakończeniu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością usługową, nie oznacza, że każda dokonana przez niego sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu, musi być dokonana przez podatnika działającego w tym charakterze w odniesieniu do konkretnej transakcji.

W niniejszym przypadku Wnioskodawca dokonuje sprzedaży składników majątku osobistego, a więc działa w charakterze osoby fizycznej, a nie przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, mimo posiadania statusu czynnego podatnika VAT, sprzedaż opisanych udziałów w działkach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w sferze prywatnej, dotyczącej majątku osobistego Wnioskodawcy.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży opisanych działek, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, lecz jako osoba fizyczna rozporządzająca majątkiem prywatnym. Sprzedaż ta nie będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od wartości transakcji.

Warto podkreślić, że w odniesieniu do tych samych działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną z 21 sierpnia 2025 r. nr 0112-KDIL3.4012.409.2025.2.KFK, na rzecz wuja Wnioskodawcy, w której potwierdzono prawidłowość stanowiska tożsamego z prezentowanym przez Wnioskodawcę w niniejszej sprawie. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowe transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje

się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że posiadał Pan oraz posiada na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Jednocześnie od dnia 31 sierpnia 2023 r. jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest zakładanie stolarki budowlanej. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie są ujęte w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, korzystającej ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach będących przedmiotem sprzedaży, nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w wydzielonych z tego gruntu działkach. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika bowiem z okoliczności wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w posiadanych działkach istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą uznania, że sprzedaż przez Pana udziałów w niezabudowanych działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości na wstępie należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży udziałów w opisanych we wniosku działkach, działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w opisanych działkach niezabudowanych, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, udział w działkach będących przedmiotem sprzedaży nabył Pan w drodze dziedziczenia po zmarłej matce.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarcza z przeważającą działalnością: zakładanie stolarki budowlanej. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie znajdują się w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Ponadto, posiadał oraz posiada Pan na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Po nabyciu w drodze dziedziczenia udziałów w przedmiotowych działkach kontynuował Pan prowadzenie gospodarstwa rolnego wraz z pozostałymi współwłaścicielami do 2022 r. W 2022 r. dokonano podziału działki, w wyniku którego działki powstałe z podziału przestały stanowić składnik gospodarstwa rolnego. Obecnie nie są one wykorzystywane w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Po dokonaniu podziału do chwili sprzedaży działki objęte wnioskiem o interpretację indywidualną nie były i nie będą wykorzystywane przez Pana, jak również przez pozostałych współwłaścicieli w żadnym zakresie. Działki od tego czasu nie były i nie będą wykorzystywane do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działki nigdy nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie były one udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy ani użyczenia czy najmu.

W celu zbycia udziału w działkach nie korzystał ani nie korzysta Pan z usług pośrednictwa w sprzedaży. Działania marketingowe zmierzające do sprzedaży przedmiotowych działek były prowadzone przez Pana wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami działek. Polegały one na zamieszczeniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym www.olx.pl oraz na umieszczeniu baneru informacyjnego na terenie działek.

Nie podejmował oraz nie podejmuje Pan żadnych działań inwestycyjnych w stosunku do przedmiotowych działek.

Z uwagi na niekorzystną lokalizację działek i obawy zgłaszane przez potencjalnych nabywców związane z możliwością wykonania przyłączy do sieci energetycznej, działając we własnym imieniu i na własny koszt, zlecił Pan wraz z pozostałymi właścicielami nieruchomości wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej dla przedmiotowych działek. Przeprowadzenie podziału działki nr 6 oraz wykonanie przyłączy do sieci energetycznej zostało zrealizowane wyłącznie w odpowiedzi na brak zainteresowania działkami ze strony potencjalnych nabywców. Wykonanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej zostało zrealizowane wyłącznie jako reakcja na obiektywne problemy zgłaszane przez potencjalnych nabywców i miało charakter pomocniczy, techniczny. Nie planował Pan tych działań na etapie nabycia lub podziału działki, nie miały one charakteru zorganizowanej inwestycji, a ich celem nie było podniesienie wartości działek w celach komercyjnych, lecz jedynie umożliwienie sprzedaży trudnych w zagospodarowaniu gruntów. Przyłącza zostały wykonane jednorazowo, we własnym zakresie, bez współpracy z deweloperami, agencjami nieruchomości czy podmiotami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomościami. Koszty te nie były znaczne i nie miały charakteru inwestycji infrastrukturalnej prowadzonej na szeroką skalę.

Przed sprzedażą poszczególnych działek nie wystąpił i nie wystąpi Pan o warunki ich zabudowy, nie zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek innych czynności (ponosić nakładów) w celu ich przygotowania do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, jak również nie będzie Pan dokonywał innych działań marketingowych.

W związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył Pan oraz zamierza przeznaczyć na cele osobiste.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów we współwłasności działek będących przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności działek nr 6/4; 6/5; 6/6; 6/7; 6/8; 6/9; 6/11; 6/12; 6/13; 6/14; 6/15; 6/16; 6/17; 6/18; 6/19; 6/20; 6/21; 6/22; 6/23; 6/25; 6/26; 6/27; 6/28; 6/29; 6/30; 6/31; 6/32; 6/33; 6/34; 6/35; 6/36; 6/37; 6/38; 6/39; 6/40; 6/41, powstałych w wyniku podziału działki nr 6, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a jej dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Pana udziałów w opisanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 6, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z ich sprzedażą nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działkach objętych zakresem wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, przedstawione przez Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.) – zwanej dalej: „Ordynacją podatkową”. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.), zwanej dalej: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.