Dłużnik, spółka z o.o., nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową z opodatkowaniem VAT, planując budowę i sprzedaż apartamentów. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje funkcje mieszkaniowo-pensjonatowe, co…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 stycznia 2026 r. za pośrednictwem systemu operatora pocztowego wpłynął Pana wniosek z 30 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży licytacyjnej ułamkowej części nieruchomości o nr KW (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (…) r. przeprowadzono skuteczną licytację (…) części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, o (…) m2, należącej do dłużnika: A. z siedzibą w (…) (NIP: (…)), położonej: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…).
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru oznaczonego symbolem CHP-3 obszaru działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 1, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 oraz części działek nr 24 i 25 karta mapy (…) obręb (…) w mieście (…), zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej (…) nr (…) z dnia (…) r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) nr (…) z dnia (…) r., poz. (…), oznaczonym symbolami:
(…) - ulice dojazdowe;
(…) - wydzielone ciągi piesze;
(…) - zieleń parkowa;
(…) - funkcja mieszkaniowo – pensjonatowa;
(…) - obsługa turystyki, sport, zieleń parkowa;
(…) - funkcja mieszkaniowo – pensjonatowa.
Na przesłane przez komornika zapytanie dłużnik oświadczył, iż:
- nieruchomość nie była użytkowana,
- jej nabycie było udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz dłużnika i podlegało opodatkowaniem VAT (…)%, nabycie (…) r.,
- wykorzystanie nieruchomości było zaplanowane do czynności opodatkowanych, została nabyta w celu wybudowania i sprzedaży apartamentów,
- nieruchomość nie była wykorzystywana na cele zwolnione,
- sprzedaż nieruchomości może korzystać ze zwolnienia w zakresie podatku VAT, w części określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny niezabudowane, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
Czy w związku z opisanym stanem faktycznym należy uznać, iż licytacyjna sprzedaż ułamkowej części nieruchomości o numerze KW (…) będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
Należąca do dłużnika ułamkowa część nieruchomości o numerze KW (…) została nabyta przez spółkę z zamiarem odsprzedaży.
W ocenie komornika z punktu widzenia inwestycji tworzy ona zorganizowaną całość i jej sprzedaż w drodze licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, udział w nieruchomości gruntowej spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.
Z Pana wniosku wynika, że w dniu (…) r. przeprowadzono licytację części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, należącą do A. (Dłużnik), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oznaczonym symbolami: (…) - ulice dojazdowe, (…) - wydzielone ciągi piesze, (…) - zieleń parkowa, (…) - funkcja mieszkaniowo – pensjonatowa, (…) - obsługa turystyki, sport, zieleń parkowa, (…) - funkcja mieszkaniowo – pensjonatowa. Nabycia nieruchomości dokonano (…) r. i było ono udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz Dłużnika i podlegało opodatkowaniem VAT (…)%. Nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem do wykonywania czynności opodatkowanych, tj. celem wybudowania i sprzedaży apartamentów. Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele zwolnione.
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż w drodze licytacji ułamkowej części nieruchomości gruntowej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Z okoliczności sprawy wynika, że Dłużnik jest spółką z o.o. i nabył nieruchomość w celu wybudowania i sprzedaży apartamentów, tj. w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez Dłużnika transakcje (np. sprzedaż) należy uznać jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy sprzedaży ułamkowej części działki nr 1, spełnione są przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż ułamkowej części działki nr 1 w drodze licytacji będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
W opisie sprawy wskazał Pan, że nieruchomość (działka nr 1) jest niezabudowana oraz jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym uchwała Rady Miejskiej (…) nr (…) z dnia (…) r. Wynika z niego, że działka nr 1 znajduje się na terenie oznaczonym m.in. symbolami (…) oraz (…) – funkcja mieszkaniowo-pensjonatowa. W konsekwencji, działka nr 1 stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, w związku z czym dostawa (sprzedaż) tej działki nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającą z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W analizowanej sprawie wskazał Pan, że nieruchomość (działka nr 1) nie była wykorzystywana na cele zwolnione oraz została nabyta w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z tym sprzedaż działki nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji ułamkowej części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, objętej księgą wieczystą o nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
W związku z powyższym Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo