Wnioskodawca odziedziczył trzy działki rolne, które przez 10 lat dzierżawił na cele rolnicze za symboliczny czynsz. Przed planowaną sprzedażą działek zwolnił dzierżawcę…
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
6 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
A.A. (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej w postaci graniczących ze sobą działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3 położonych przy (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość gruntowa została zaklasyfikowana w następujący sposób:
Wskazaną nieruchomość gruntową Wnioskodawca nabył na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłych rodzicach B.B. i C.C. W dniu 13 września 1986 r. w (…) zmarła C.C., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli:
z tym, iż wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne odziedziczyli mąż B.B. oraz syn A.A. po ½ części każdy z nich, stosownie do treści prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po C.C., wydanego przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Cywilny, w dniu 14 maja 1994 r., sygn. akt (…).
B.B. i A.A.. nie dokonali działu spadku po C.C.
Nieruchomość będąca przedmiotem spadku stanowiła część gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 Kodeksu cywilnego. Działki te przez cały okres posiadania, do dnia 10 marca 2014 r. były wykorzystywane wyłącznie przez ojca Wnioskodawcy B.B. do prowadzenia działalności rolniczej.
Począwszy od dnia 10 marca 2014 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej między B.B. a D.D. (dalej zwanym: „Sąsiadem”, „Dzierżawcą”) działki te były wykorzystywane jako grunt orny do użytkowania i pobierania pożytków. Należną ojcu Wnioskodawcy kwotę czynszu w wysokości 2.000 zł rocznie obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat lokalnych związanych z przedmiotowym gruntem. Co do zasady bowiem koszty te obciążały właściciela nieruchomości.
Wydzierżawienie tych gruntów rolnych było konieczne, gdyż ojciec Wnioskodawcy z uwagi na zaawansowany wiek nie prowadził już samodzielnie działalności rolniczej, a chciał grunty rolne zachować w dobrej kulturze, tzn. zabezpieczyć je przed degradacją i utrzymać w dobrych warunkach agrotechnicznych, czyli takich, które dają możliwość włączenia ich w każdym momencie do produkcji rolnej.
Czas trwania dzierżawy wskazany w umowie wynosił 4 lata z możliwością przedłużenia. Po upływie 4-letniego okresu wskazanego w umowie, ojciec Wnioskodawcy ustnie uzgodnił przedłużenie obowiązywania umowy dzierżawy na czas nieokreślony.
W dniu 23 maja 2022 r. zmarł B.B., a spadek po nim nabył w całości na podstawie dziedziczenia ustawowego A.A.. zgodnie z treścią aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 14 września 2022 r., przez (...) – notariusza w (…), Rep. A Nr (…), zarejestrowanym w Rejestrze Spadkowym PL pod numerem (…).
Wnioskodawca nie dysponował umiejętnościami i wiedzą wystarczającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sam związek Wnioskodawcy z rolnictwem nigdy nie był profesjonalny, lecz ograniczał się do okazjonalnej pomocy rodzicom.
Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w tym nie prowadził gospodarstwa rolnego po zmarłych rodzicach.
Otrzymane w spadku nieruchomości gruntowe Wnioskodawca postanowił sprzedać na rzecz nabywcy (dalej zwanego: „Kupującym”) będącego czynnym podatnikiem VAT.
W związku z powyższym w dniu 15 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującym Umowę Przedwstępną Sprzedaży oraz Oświadczenie o Ustanowieniu Tytułu Egzekucyjnego (zwaną dalej: „Umową Przedwstępną”). Wnioskodawca jako strona sprzedająca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku w formie aktu notarialnego. Z kolei nabywca zobowiązał się do zapłaty ustalonej przez strony ceny za nabywaną nieruchomość. Wnioskodawca nie dokonał uzbrojenia nieruchomości gruntowej w przyłącza, w szczególności energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne. Nabywca nie może dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działkach mających być przedmiotem sprzedaży do momentu podpisania umowy przyrzeczonej.
W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa dzierżawy zawarta w dniu 10 maja 2014 r. z Sąsiadem na czas nieokreślony została przez Wnioskodawcę rozwiązana w dniu 10 maja 2024 r. za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym.
Poza powyższym, Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań, które mogą świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami oraz nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielił potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw w celu występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował także żadnych działań polegających na uzbrajaniu terenu.
Pytanie
Czy w zaistniałej sytuacji sprzedaż nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej nr (…), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowić odpłatnej dostawy towarów wykonanej przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, dokonanie sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej nr (…), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowić odpłatnej dostawy towarów wykonanej przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Na wstępie wymaga wskazania, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Jednakże nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Podatnikami – według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W tym miejscu należy wskazać, iż nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr KW (…) w drodze dziedziczenia nie nastąpiło w celu wykorzystywania tej nieruchomości w działalności gospodarczej ani w celu jej odsprzedaży w celach zarobkowych.
Jednocześnie, zdarzenia w postaci zawarcia umowy dzierżawy przez ojca Wnioskodawcy nie może przesadzać o tym, że planowana dostawa gruntów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Chociaż pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT ma bardzo szeroki charakter, nie można go interpretować w sposób, który każdą odpłatną czynność prawną dotyczącą nieruchomości utożsamia z działalnością gospodarczą. Należy pamiętać, że choć art. 15 ust. 1 ustawy o VAT uznaje cel i rezultaty działalności gospodarczej za nieistotne, to w konkretnym stanie faktycznym ocena założonych i oczekiwanych przychodów może wspomagać interpretację co do celu podejmowanych działań.
Natomiast, zdaniem Wnioskodawcy zawarcie umowy dzierżawy składnika majątku osobistego, nie determinuje – nawet z uwagi na występujący czynsz – że następuje wykorzystywanie majątku w działalności gospodarczej.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nawet jeśli w umowie dzierżawy będzie informacja o odpłatności umowy, należy oceniać ten zapis jako przejaw działań właścicielskich na rzecz zachowania przedmiotu własności.
Decydującym argumentem za zawarciem umowy dzierżawy było utrzymanie porządku na nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego. W przypadku gruntów rolnych takie działania są zgodne z zasadami dobrej praktyki rolniczej i mają na celu utrzymanie gruntów w odpowiedniej kulturze. Pozostawienie nieruchomości poza produkcja rolną generowałoby koszty związane między innymi z regularnym wykaszaniem, co przy powierzchni około 1,8 ha stanowiłoby znaczne obciążenie finansowe.
W sytuacji, gdy dzierżawa związana była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości, skompensowanie sobie przy tej okazji kosztów obciążających właściciela nie powinno być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.
Takie stanowisko zaprezentował również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17 (orzeczenie prawomocne). We wskazanym wyroku NSA wskazał, że działania podatnika nakierowane były wyłącznie na zachowanie składnika majątkowego w majątku osobistym. Zdaniem Sądu okoliczności sprawy wprost wskazywały, że podatnik przejawiał przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania gruntu w swym majątku prywatnym i nie podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać takiej sprzedaży gruntu za działalność gospodarczą.
W ocenie Wnioskodawcy należy dokonać rozróżnienia sytuacji, kiedy dzierżawa dokonywana jest w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a kiedy czynność ta może być kwalifikowana jako prowadzenie działalności gospodarczej. Jeśli dany podmiot nie działa w sposób zorganizowany, nie wypracowuje jakiejkolwiek strategii podejmowanych czynności, nie dostosowuje przedmiotu dzierżawy pod kątem potrzeb potencjalnych dzierżawców, a jedynie zapewnia utrzymanie należytego stanu nieruchomości poprzez jej dzierżawę, to nie można uznać, że takie składniki majątku nabyte jako majątek prywatny związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przyjmując, iż zawarcie umowy dzierżawy w każdych okolicznościach jawi się jako przejaw działalności gospodarczej należałoby zupełnie wykluczyć możliwość zawierania jakichkolwiek umów cywilnoprawnych mających na celu zwykłe administrowanie własnymi składnikami majątku, ponieważ ich właściciel każdorazowo narażałby się na niebezpieczeństwo uznania takiej umowy za przejaw działalności gospodarczej.
Podobnie wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.123.2019.2.RR. W sytuacji, której dotyczyła, Wnioskodawca wydzierżawił swoje grunty rolne, które nabył w drodze darowizny od rodziny i nigdy nie wykorzystywał ich gospodarczo, dzierżawcą był syn i umowa zawarta była na 10 lat, a umowa zostałaby rozwiązana, gdyby działka miała zostać sprzedana. Dla celów sprzedaży Wnioskodawca nie został uznany za podatnika VAT.
W rozpatrywanym przypadku, dzierżawa miała charakter incydentalny – szczególnie z perspektywy Wnioskodawcy. Umowa dzierżawy nie została nawet zawarta przez Wnioskodawcę, tylko przez jego ojca. Wnioskodawca kontynuował dzierżawę po śmierci swojego ojca tylko przez stosunkowo niedługi okres. Ponadto, Wnioskodawca, a przed nim jego ojciec, nie uzyskiwali w związku z dzierżawą istotnych przychodów. Czynsz pokrywał zasadniczo jedynie kosztów podatków i opłat lokalnych związanych z przedmiotowym gruntem.
W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT podejmowanych przez niego czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.
Nie wystąpił żaden ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Nadto należy podkreślić, że działanie Wnioskodawcy będzie miało jednorazowy charakter. Po sfinalizowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie planuje kolejnych transakcji o podobnym charakterze.
Sprzedaż nieruchomości ma miejsce w stosunkowo niedługim czasie po jej nabyciu w drodze dziedziczenia. Okoliczność, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze dziedziczenia świadczy o tym, że Wnioskodawca nie podejmował czynności, które stanowiłyby prowadzenie działalności gospodarczej. Jedynymi czynnościami, jakie Wnioskodawca poodejmuje po nabyciu nieruchomości w drodze dziedziczenia jest wypowiedzenie umowy dzierżawy oraz sprzedaż nieruchomości.
Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W konsekwencji dokonując planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej nr (…), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3, Wnioskodawca nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym planowana sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej w postaci graniczących ze sobą działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3. Wskazane nieruchomości gruntowe nabył Pan na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłych rodzicach B.B. i C.C. - postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po C.C.., wydanego przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Cywilny, w dniu 14 maja 1994 r., sygn. akt (…) oraz poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 14 września 2022 r., przez (...) – notariusza w (…), Rep. A Nr (…). Nieruchomość będąca przedmiotem spadku stanowiła część gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 Kodeksu cywilnego. Działki te przez cały okres posiadania, do dnia 10 marca 2014 r. były wykorzystywane przez Pana ojca do prowadzenia działalności rolniczej. Od 10 marca 2014 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej między Pana ojcem a Dzierżawcą działki te były wykorzystywane jako grunt orny do użytkowania i pobierania pożytków. Należną Panu ojcu kwotę czynszu w wysokości 2.000 zł rocznie obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat lokalnych związanych z przedmiotowym gruntem. Wydzierżawienie tych gruntów rolnych było konieczne, gdyż Pana ojciec z uwagi na zaawansowany wiek nie prowadził już samodzielnie działalności rolniczej, a chciał grunty rolne zachować w dobrej kulturze, tzn. zabezpieczyć je przed degradacją i utrzymać w dobrych warunkach agrotechnicznych, czyli takich, które dają możliwość włączenia ich w każdym momencie do produkcji rolnej.
15 kwietnia 2024 r. zawarł Pan z Kupującym Umowę Przedwstępną. Nie dokonał Pan uzbrojenia nieruchomości gruntowej w przyłącza, w szczególności energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne. Nabywca nie może dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działkach mających być przedmiotem sprzedaży do momentu podpisania umowy przyrzeczonej.
W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa dzierżawy zawarta w dniu 10 maja 2014 r. z Sąsiadem na czas nieokreślony została przez Pana rozwiązana w dniu 10 maja 2024 r. za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym.
Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań, które mogą świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami oraz nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości. Nie udzielił Pan potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw w celu występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Nie podejmował Pan także żadnych działań polegających na uzbrajaniu terenu. Nie był i nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w tym nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego po zmarłych rodzicach.
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych nr 1, 2 i 3 należy uznać Pana za podatnika podatku VAT i czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 19634 r. Kodeks cywilny (t.j. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że działki choć nabyte w drodze nabycia spadku do majątku osobistego, były przedmiotem umowy dzierżawy. Mimo, że jak to Pan wskazał, początkowo to Pana ojciec od 10 marca 2014 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej z Sąsiadem wykorzystywał te grunty do użytkowania i pobierania pożytków, to jednak po śmierci ojca kontynuował Pan tą dzierżawę i dopiero w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa została przez Pana rozwiązana 10 maja 2024 r. Należną kwotę czynszu w wysokości 2.000 zł rocznie obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat lokalnych związanych z przedmiotowym gruntem. Pana zdaniem celem zawarcia umowy dzierżawy było wyłącznie utrzymanie porządku na nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego.
Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości działek (nie dokonał Pan uzbrojenia terenu w przyłącza, w szczególności energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne, nie udzielił Pan potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości) to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działanie wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym i podejmowane przez Pana czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.
W kwestii dzierżawy, co było i jest przesądzające w przedmiotowym przypadku, która to dzierżawa rzutuje na cenę uznania Pana za podatnika należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa co miało miejsce w przedmiotowym przypadku do działek nr 1, 2 i 3. W analizowanej sprawie działki były udostępniane w ramach umowy dzierżawy, na podstawie zawartej umowy, co stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Umowa dzierżawy wprawdzie została zawarta w 2014 r. przez Pana ojca, jednakże po jego śmierci w 2022 r. kontynuował Pan dzierżawę na czas nieokreślony. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Odnośnie zaś wynagrodzenia uzyskiwanego z tej dzierżawy, należy zauważyć, że strony w związku z zawarciem umowy dzierżawy dowolnie kształtują stosunki prawne również w kwestii odpłatności. Celem dzierżawy – co podkreśla Pana w swoim stanowisku - było wyłącznie utrzymanie porządku na nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego, zaś kwota czynszu ustalona na poziomie pokrycia podatków i opłat lokalnych związanych z gruntem, nie oznacza, że opisaną we wniosku czynność między dwiema stronami należy traktować inaczej niż dzierżawę, a jak już wskazywałem dzierżawa spełnia przesłanki uznania za świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu. Wysokość wynagrodzenia wynika z ustaleń między stronami w związku z umową dzierżawy i nie może wpływać na prawnopodatkową ocenę tej transakcji. Bez względu na wielkość odpłatności w związku z zawartą umową dzierżawy otrzymywał Pan przecież wynagrodzenie z tego tytułu (z tytułu świadczenia usług dzierżawy, które miało miejsce od 2022 r.).
W konsekwencji powyższego w przypadku sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie można mówić, że w całym okresie ich posiadania stanowiły one dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący Pana celom własnym/osobistym. Zatem dzierżawa ww. działek wskazuje, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym odpowiadając na Pana pytanie należy zatem stwierdzić, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy a Pan będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
W konsekwencji Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Odnośnie powołanej interpretacji indywidualnej, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Natomiast w kwestii powołanego przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroku sądu, wyjaśniam, że wyrok ten jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonym w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazana we wniosku interpretacja indywidualna oraz wyrok sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo