Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.15.2026.2.RST

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2026 r. (wpływ 23 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W grudniu 2025 roku planuje Pan zbycie nieruchomości działki nr ewid. 1 o pow. 0,0775 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej o nr ewid. 2 o pow. 0,0834 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) wydzielonych z działki o nr ewid. 3. Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1480), planuje Pan zbycie nieruchomości na rzecz osoby fizycznej, która planuje na niej budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego wykorzystywanego na potrzeby własne.

Nieruchomość o nr ewid. 3 nabył Pan w 2002 roku razem ze swoją mamą A.A. od Gminy i Miasta (...). Nieruchomość została zakupiona tylko i wyłącznie dla celów prywatnych. Pana mama aktem notarialnym (umowa darowizny) w 2016 roku przekazała Panu swoje udziały w nieruchomości i stał się Pan właścicielem nieruchomości w udziałach 1/1. Przedmiotowa działka (przed podziałem nr ewid. 3) stanowiła nieużytki rolne o łącznej pow. 0,6817 ha. Od momentu nabycia nieruchomości, tj. od 2002 roku nie poczynił Pan żadnych inwestycji na przedmiotowej nieruchomości takich jak uzbrojenie terenu czy utwardzenie drogi wewnętrznej. Od 2002 roku dokonywał Pan wyłącznie bieżącego utrzymania nieruchomości takich jak wyrównanie terenu czy karczowanie zadrzewień i zakrzaczeń czy koszenie trawy.

Dla przedmiotowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy Burmistrza Gminy i Miasta (...) nr (...) z 4 września 2013 r. na budowę 8 budynków mieszkalnych oraz 2 zjazdów publicznych do drogi wewnętrznej przyległych do drogi powiatowej (obecnie gminnej). Decyzja o ustalenie warunków zabudowy wydana w 2013 roku nie została wydana na potrzeby zabudowy mieszkaniowej przez Pana (w rozumieniu zabudowy deweloperskiej), lecz została wydana, aby móc wydzielić mniejsze działki, co wiąże się z racjonalnym zarządem swoim majątkiem prywatnym. Powyższe ma poparcie w przepisach art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.), który stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać jeśli jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz jeśli podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

-        nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

-        z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wystąpił Pan indywidualnie w swoimi imieniu. Działka posiadała wówczas powierzchnię 0,6817 ha. Działka zgodnie z wypisem z rejestru Gruntów Starostwa Powiatowego w (...) stanowi nieużytki i grunty rolne. Zgodnie z regulacją prawną ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z póżn. zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia jej przeznaczenia z działki rolnej na działkę na budowlaną, a jedynie wskazuje, że dane zamierzenie inwestycyjne może zostać na niej zrealizowane i może stanowić podstawę do ubiegania się o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. W Pana przypadku nie wystąpił Pan o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, a jedynie zapewnił sobie możliwość dokonania jej podziału w oparciu o przepisy art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z póżn. zm.), co wiąże się z racjonalnym zarządem swoim majątkiem prywatnym.

-        podział geodezyjny działki oznaczonej nr ewid. 3 nastąpił w listopadzie 2025 roku. W związku z zakupem domu jednorodzinnej, w którym mieszka Pan wraz ze swoją czteroosobową rodziną pod adresem ul. (...), na który zaciągnął Pan kredyt hipoteczny i koniecznością jego comiesięcznego regulowania, postanowił Pan o podziale nieruchomości i zbyciu jednej z działek dla kuzynki żony, która dowiedziała się, że posiada Pan działkę z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

-        w wyniku dokonanego podziału powstało 9 działek zgodnie z wydaną decyzja o warunkach zabudowy Burmistrza Gminy i Miasta (...) nr (...) z 4 września 2013 r. na budowę 8 budynków mieszkalnych oraz 2 zjazdów publicznych do drogi wewnętrznej przyległych do drogi powiatowej (obecnie gminnej), ponieważ wyłącznie taki podział o oparciu o wydaną decyzję był możliwy, jednak przedmiotem zbycia była wyłącznie jedna działka. Pozostałe działki nadal stanowią Pana własność.

-        od 2002 roku do momentu zbycia działka oznaczona nr ewid. 1 oraz udział w działce o nr ewid. 2, tj. wydzielona działka z działki o nr ewid. 3 była wykorzystywana wyłącznie na cele gospodarcze, tj. dokonywałem bieżącego utrzymania nieruchomości takich jak wyrównanie terenu, karczowanie zadrzewień i zakrzaczeń czy koszenie trawy. Żadne zamierzenia inwestycyjne w postaci zabudowy mieszkaniowej czy gospodarczej nie był realizowany, a także nie dokonał Pan uzbrojenia terenu w instalacje wodociągową, kanalizacyjną czy elektryczną.

-        od 2002 roku do momentu zbycia działka oznaczona nr ewid. 1 oraz udział w działce o nr ewid. 2, tj. wydzielona działka z działki o nr ewid. 3 nie była udostępniana przez Pana ani przez Pana mamę osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia).

-        przy sprzedaży nieruchomości nie współpracował Pan z biurem pośrednictwa nieruchomościami. Z propozycją dokonania zakupu od Pana działki zgłosiła się kuzynka Pana żony z zapytaniem czy chce Pan sprzedać nieruchomość ponieważ wraz ze swoim mężem planują budowę domu jednorodzinnego na potrzeby własne, a lokalizacja Pana działki bardzo jej odpowiada. Dlatego też zdecydował się Pan na dokonanie podziału działki i sprzedaż wydzielonej w wyniku podziału działki.

-        nie udzielił Pan podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości.

-        nie zawierał Pan umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

-        nie dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta objęta wnioskiem.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż nieruchomości tj. działki nr ewid. 1 o pow. 0,0775 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej o nr ewid. 2 o pow. 0,0834 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) wydzielonych z działki o nr ewid. 3 będzie stanowić podstawę do naliczenia podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie w świetle przywołanego stanu faktycznego oraz utrwalonego orzecznictwa (I SA/Ke 219/24 - Wyrok WSA w Kielcach) kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17, te i przywoływane w dalszej części orzeczenia dostępne są w CBOSA: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE stwierdził w powołanym powyżej wyroku, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Trybunał wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., I FSK 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r, I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).

W przedstawionych stanie faktycznym wskazał Pan, iż od momentu nabycia nieruchomości w 2002 roku nie dokonywał Pan inwestycji na nieruchomości, które mogłyby świadczyć o wykorzystywaniu nieruchomości na cele handlowe. Działania podejmowane przez Pana nie były inwestycjami wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym uważa Pan, że nie zachodzą przesłanki mogące powodować naliczenie podatku VAT od zbycia nieruchomości dz. nr ewid. 1 o pow. 0,0775 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej o nr ewid. 2 o pow. 0,0834 ha położonej w m. (...), gm. (...), pow. (...) wydzielonych z działki o nr ewid. 3 na rzecz osoby fizycznej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,0775 ha oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2 o pow. 0,0834 ha, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że nieruchomość nr 3 nabył Pan w 2002 roku razem ze swoją mamą Z. K. od Gminy i Miasta (...). Nieruchomość została zakupiona tylko i wyłącznie dla celów prywatnych. Pana mama aktem notarialnym (umowa darowizny) w 2016 roku przekazała Panu swoje udziały w nieruchomości i stał się Pan właścicielem nieruchomości w udziałach 1/1. Przedmiotowa działka stanowiła nieużytki rolne o łącznej pow. 0,6817 ha. Od momentu nabycia nieruchomości, tj. od 2002 roku nie poczynił Pan żadnych inwestycji na przedmiotowej nieruchomości takich jak uzbrojenie terenu czy utwardzenie drogi wewnętrznej. Od 2002 roku dokonywał Pan wyłącznie bieżącego utrzymania nieruchomości takich jak wyrównanie terenu czy karczowanie zadrzewień i zakrzaczeń czy koszenie trawy. Dla przedmiotowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy Burmistrza Gminy i Miasta (...) nr (...) z dnia 4 września 2013 r. na budowę 8 budynków mieszkalnych oraz 2 zjazdów publicznych do drogi wewnętrznej przyległych do drogi powiatowej (obecnie gminnej). Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wystąpił Pan indywidualnie w swoimi imieniu. Decyzja o ustalenie warunków zabudowy wydana w 2013 roku nie została wydana na potrzeby zabudowy mieszkaniowej (w rozumieniu zabudowy deweloperskiej), lecz została wydana, aby móc wydzielić mniejsze działki. Podział geodezyjny działki oznaczonej nr 3 nastąpił w listopadzie 2025 roku. W wyniku dokonanego podziału powstało 9 działek. Przedmiotem zbycia będzie wyłącznie jedna działka nr 1 oraz udział w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2. Pozostałe działki nadal stanowią Pana własność.

Na tle przedstawionego opisu sprawy ma Pan wątpliwości czy sprzedaż nieruchomości tj. działki nr 1 o pow. 0,0775 ha oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2 o pow. 0,0834 ha będzie stanowić podstawę do naliczenia podatku VAT.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności tj. sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,0775 ha oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2 o pow. 0,0834 ha, będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży opisanych we wniosku działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku działek gruntu wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do żadnych czynności, które podlegają bądź są zwolnione od podatku od towarów i usług, bowiem stanowi ona nieużytki rolne i dokonywał Pan jedynie bieżącego jej utrzymania poprzez wyrównanie terenu, karczowanie zadrzewień i zakrzaczeń oraz koszenie trawy. Nieruchomość została zakupiona tylko i wyłącznie do celów prywatnych. Żadne zamierzenia inwestycyjne w postaci zabudowy mieszkaniowej czy gospodarczej nie był realizowany, a także nie dokonał Pan uzbrojenia terenu w instalacje wodociągową, kanalizacyjną czy elektryczną. Nieruchomość nie była również udostępniana przez Pana ani przez Pana mamę osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia). Co istotne nie udzielił Pan także podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości, nie zawierał Pan umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz nie dokonywał wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta objęta wnioskiem. Natomiast przy sprzedaży nieruchomości nie współpracował Pan z biurem pośrednictwa nieruchomościami. Z propozycją dokonania zakupu działki zgłosiła się do Pana kuzynka, ponieważ wraz z mężem planują budowę domu jednorodzinnego na potrzeby własne, a lokalizacja Pana działki bardzo jej odpowiada.

Jedyne czynności dokonane bezpośrednio przez Pana to dokonanie podziału działki nr 3 na 9  działek w celu dokonania sprzedaży jednej z nich. Ponadto procedura podziału Nieruchomości wymaga uzyskania w pierwszej kolejności warunków zabudowy. W związku z tym wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 3. Jednakże, jak już powyżej wskazano, pojedyncze czynności nie mogą przesądzać o tym, że będzie Pan działać jako handlowiec.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą działki nr 1 o pow. 0,0775 ha oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2 o pow. 0,0834  nie będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym sprzedaż działki nr 1 oraz udziału w wydzielonej drodze wewnętrznej nr 2 nie będzie stanowiła podstawy do naliczenia podatku VAT.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.