Bank A.G. (rezydent austriacki) działający w Polsce przez oddział nabył nieruchomość (działkę z budynkiem mieszkalnym i gospodarczym) w postępowaniu egzekucyjnym. Nieruchomość, wybudowana w 1970 r., była użytkowana wyłącznie mieszkaniowo przez osoby fizyczne przez okres przekraczający 2 lata. Bank nie odliczył VAT przy nabyciu, nie użytkował nieruchomości w działalności gospodarczej ani nie ponosił…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
4 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A. A.G. z siedzibą w (…) („Wnioskodawca”, „Bank”) jest austriackim rezydentem podatkowym, który prowadzi działalność bankową w Polsce za pośrednictwem swojego oddziału pod nazwą „B. A.G. (spółka akcyjna) oddział w Polsce” („Oddział”). Oddział stanowi zakład Banku w rozumieniu polsko-austriackiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Bank jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), nabytej w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego względem dłużników, którzy przestali spłacać swój kredyt (tzw. przejęcie nieruchomości na poczet długu).Nabycie nastąpiło po wydaniu przez sąd (na wniosek Banku) postanowienia o przysądzeniu prawa własności nieruchomości. W związku z nabyciem Bank nie odliczył podatku VAT (komornik nie wystawił w imieniu dłużników faktury VAT).
Nieruchomość składa się z działki gruntu i znajdującego się na niej jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Budynek został wybudowany w przeszłości (1970 r.) tzw. metodą gospodarczą. Na działce znajduje się również niewielki budynek gospodarczy.
Nieruchomość była dotychczas wykorzystywana jedynie w celach mieszkaniowych przez osoby fizyczne. Okres wykorzystywania nieruchomości dla celów mieszkaniowych znacznie przekracza dwa lata. Do tej pory nieruchomość nie była też przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.
Od momentu nabycia Bank nie wykorzystywał nieruchomości w swojej działalności gospodarczej, ani nie ponosił wydatków na jej ulepszenie. Od momentu nabycia nieruchomości przez Bank minął okres przekraczający ponad dwa lata. Obecnie Bank planuje sprzedaż nieruchomości.
Pytania
1. Czy do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
2. W przypadku, jeżeli odpowiedź na pytanie 1 byłaby negatywna - czy do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
1. Do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
2. W przypadku, jeżeli zastosowania nie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie stanowiska
Ad 1
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług („VAT”) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z kolei w myśl w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do nieruchomości doszło już do „pierwszego zasiedlenia”, gdyż została ona wybudowana wiele lat temu, a następnie była wykorzystywana dla celów mieszkaniowych przez okres znacznie przekraczający dwa lata. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że nieruchomość nie była przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, ani wykorzystywana na potrzeby własne przez podatnika VAT.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Ad 2
Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jako, że (i) w związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a także (ii) po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, spełnione zostały warunki, żeby sprzedaż nieruchomości podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - w przypadku, gdyby do sprzedaży nie znalazło zastosowanie zwolnienia z pkt 10 tego samego ustępu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że Bank nabył nieruchomość położoną w (...) w ramach przejęcia nieruchomości na poczet długu. Na nieruchomości znajduje się jednorodzinny budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Nieruchomość była wykorzystywana dotychczas jedynie w celach mieszkaniowych przez osoby fizyczne. Od momentu nabycia nieruchomości minął okres przekraczający 2 lata. Bank od momentu nabycia nie wykorzystywał nieruchomości w swojej działalności ani nie ponosił wydatków na ulepszenie.
Obecnie Bank planuje sprzedaż nieruchomości.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.
Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - ponieważ w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.
Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy ustalić czy względem opisanych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie i czy między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.
Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków posadowionych na nieruchomości nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość była wykorzystywana w celach mieszkaniowych przez osoby fizyczne. Ponadto, co istotne nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej nieruchomości. Tym samym dla dostawy nieruchomości spełnione będą przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tej transakcji bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo