Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.27.2026.3.GK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 stycznia 2025 r. za pośrednictwem (...) wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży na terytorium kraju działek niezabudowanych nr 1, 2 i 3. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 marca 2026 r. (wpływ 9 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej. Aktualnie składa się ona z trzech działek - o numerach: 1, 2 i 3. Obszar całej nieruchomości to 0,3997 ha. Grunt jest niezabudowany. Jego lokalizacja to (…) w gminie (…). Dla wskazanej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…). Zakupiła Pani tę nieruchomość w dniu (…) maja 2001 r. Nabycie nastąpiło do Pani majątku osobistego.

Uzyskała Pani decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. Rozstrzygnięcie to zostało wydane w dniu (…) września 2002 r. Inwestycja miała polegać na wzniesieniu budynku jednorodzinnego położonego na obszarze obu działek: 1 oraz 4. Pani intencją był zamiar wybudowania domu mieszkalnego, w którym mogłaby Pani zamieszkać wraz z mężem (obcokrajowcem/Brytyjczykiem). Ponadto z domu tego miały korzystać również inne bliskie Pani osoby (tj. w szczególności rodzice oraz brat).

Zgłoszono do właściwego organu administracyjnego zamiar rozpoczęcia robót budowlanych. Niemniej te zasadniczo nie były faktycznie podjęte z uwagi na zmiany w Pani sferze osobistej oraz finansowej. W rezultacie pozwolenie na budowę wygasło. Jedyne działania, które zrealizowano, polegały na wykonaniu pojedynczych przyłączy (wodociągowego i elektrycznego) w 2004 r. Od momentu wykonania tych instalacji nie były one w ogóle użytkowane.

Od przedmiotowego gruntu opłacany jest podatek rolny. Uregulowała Pani również opłatę za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na okres 10 lat (2002 -2011).

Około 2019 r. postanowiła Pani wraz z mężem, iż tzw. metodą gospodarczą będzie od nowa realizowana inwestycja na tej nieruchomości. Różnica w planach inwestycyjnych wyrażała się w tym, że według zmienionej koncepcji zamierzenie budowlane miało obejmować mniejsze, osobne budynki jednorodzinne raczej niż jeden większy wielopokoleniowy. Budynki te miały być przeznaczone na dom dla Pani i męża, dla Pani rodziców, ewentualnie również dla brata i jego rodziny.

W związku z tym została wydana w roku 2020 na Pani wniosek decyzja zatwierdzająca podział działki nr 4 na działki o numerach: 2 i 3. Część zaś obszaru dzielonej działki przeszła odpłatnie na własność Gminy na potrzeby urządzenia drogi publicznej.

Natomiast działka o nr 1 ma oznaczenie w planie miejscowym jako 9MN4. Brak jest możliwości jej podziału według obowiązującego MPZP. Jak dotąd bezskutecznie wnosiła Pani o zmianę w tym zakresie postulując, aby działkę tę zakwalifikować pod oznaczenie 84MN2. Pozwalałoby to bowiem na jej podział.

W sierpniu 2022 r. zlokalizowano i odnowiono przyłącze wodociągowe. Skutkowało to przywróceniem tego elementu infrastruktury do stanu używalności. Lokalne Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych (PUK (…)) zatwierdziło do użytku przyłączenie, studnię i wodomierz. Właścicielka nieruchomości zawarła umowę dotyczącą zaopatrzenia jej własności w wodę.

W 2024 r. podpisała Pani z PUK (…) umowę mającą za przedmiot m.in. wykonanie krótkiego odcinka sieci wody (zlokalizowanego w drodze gminnej). Wskazany podmiot wymagał bowiem, aby przeprowadzić taką inwestycję oraz zainstalować nowe przyłącze, stare zaś zaślepić i zlikwidować. Ponadto w ramach takiego działania PUK powstać miało przyłącze kanalizacyjne do Pani nieruchomości. Podmiot ten ustalił też obowiązujące właścicielkę warunki techniczne związane z kanalizacją. Wyżej wymieniona umowa nie była realizowana i nie zostały podjęte żadne działania związane z instalacją odcinka sieci wody i nowego przyłącza wodnokanalizacyjnego.

Obecnie jedynie dysponuje Pani aktualnymi (obowiązującymi) warunkami technicznymi w zakresie wody i ścieków.

Oprócz powyższego, odnowiła Pani przyłącze energetyczne wykonane w 2004 r. Podpisała Pani w 2023 r. umowę z przedsiębiorstwem energetycznym na dostawę prądu.

Uzyskała Pani ponownie decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. W 2023 r. zgłoszono zamiar rozpoczęcia robót budowlanych budynku jednorodzinnego na działce 1. Jedyne prace, które wykonano miały miejsce w 2023 r. i objęły: zorganizowanie placu budowy oraz wyznaczenie geodezyjne terenu budowy.

Po tym wstępnym etapie nie doszło do żadnych innych prac na placu budowy. Wiązało się to z Pani wnioskiem o częściową zmianę w projekcie. W 2025 r. doszło do zatwierdzenia decyzją właściwego organu zmian w projekcie architektoniczno-budowlanym dla tego zamierzenia budowlanego.

Ostatecznie właścicielka nieruchomości zdecydowała jednak, ze budowa nie będzie realizowana. Za taką zmianą jej planów stały czynniki natury osobistej, rodzinnej i finansowej.

Wobec istotnie i trwale zmienionych okoliczności i uwarunkowań powodujących definitywną rezygnację z zabudowy na wskazanych działkach gruntu, właścicielka nieruchomości – mająca status rezydentki podatkowej w Wielkiej Brytanii - zamierza zbyć całą nieruchomość. Zasadniczo sprzedaży planuje dokonać w ramach jednej transakcji obejmującej wszystkie działki. Przedmiot sprzedaży będzie zaoferowany w takim stanie faktycznym i prawnym, w jakim się znajduje obecnie (tzn. nie planuje Pani aktualnie podejmowania jakichkolwiek dalszych działań prawnych dotyczących gruntu; podobnie nie ma w planach wykonywać żadnych istotnych działań faktycznych na tym terenie; co najwyżej nie można wykluczyć realizacji prac czysto porządkowych na tym terenie, tak aby nadawał się on do sprzedaży).

Jeżeli chodzi o doprowadzenie do takiej transakcji, to skłania się Pani by skorzystać z usług firmy będącej pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Planuje Pani podpisać stosowną umowę w tym zakresie, tak by fachowa obsługa ze strony pośrednika była czynnikiem sprzyjającym bezpiecznemu i efektywnemu osiągnięciu zamierzonego celu. Istotne znaczenie ma w tym względzie okoliczność, iż zamieszkuje Pani w Wielkiej Brytanii, gdzie zarazem mieści się Pani ośrodek interesów życiowych. Trudno, zatem by na odległość zajmowała się Pani takim przedsięwzięciem.

Ponadto uznaje Pani takie podejście za uzasadnione i racjonalne zważywszy na fakt, iż nie ma Pani odpowiedniego doświadczenia i praktyki w przeprowadzaniu takich transakcji. Działając jako osoba prywatna (zarządzająca dotychczas raczej biernie własnym mieniem nieruchomym położonym w Polsce) oczekuje Pani że w zamian za prowizję pośrednik weźmie na siebie realizację szeregu obowiązków, jakie typowo wiążą się z transakcją nieruchomościową.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1)  Czy nieruchomości (działki nr 1, 2 i 3) były/są przedmiotem zawartych przez Panią z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to kiedy i na jaki okres zawarła Pani te umowy?

odpowiedziała Pani, że nieruchomości te nie były i nie są przedmiotem takich umów.

2)  Czy planuje Pani dla nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (jaki będzie zakres pozwoleń)?

odpowiedziała Pani, że nie planuje Pani występować (wnosić) o wydanie takiej decyzji (ustalającej WZiZT).

3)  Czy zamierza Pani zawierać przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę o wskazanie dodatkowo jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Pani, a jakie na nabywcy danej nieruchomości? Jakie warunki będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą danej nieruchomości które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

odpowiedziała Pani, że nie zamierza Pani zawierać przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości.

4)  Czy planuje Pani udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywaną nieruchomością, np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

odpowiedziała Pani, że nie planuje Pani udzielać pełnomocnictwa ani też jakiegokolwiek innego umocowania prawnego dla podmiotu trzeciego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w związku ze zbywanymi nieruchomościami.

5)  Czy do momentu sprzedaży ww. nieruchomości podejmie Pani jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. przyłączenie do sieci gazowej, ogrodzenie działek po ich wydzieleniu itp.? Proszę podać, jakie to będą czynności.

odpowiedziała Pani, że nie będzie Pani podejmować takich czynności.

6)  Czy dokonywała Pani kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości?

odpowiedziała Pani, że nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości. Zarazem wskazuje Pani, że w dniu (…) sierpnia 2021 r. Gmina (…) przejęła działkę nr 5 (pow. 0,004 ha) w celu poszerzenia drogi. W związku z tym, uzyskała Pani od wskazanej jednostki samorządu terytorialnego odszkodowanie w kwocie (…) zł.

7)  Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie?

odpowiedziała Pani, że nie posiada Pani takich nieruchomości.

8)  Czy jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy oraz w związku z wykonywaniem jakich czynności dokonała Pani tej rejestracji?

odpowiedziała Pani, że nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

9)  Czy na terytorium kraju posiada Pani miejsce zamieszkania, siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej?odpowiedziała Pani, że na terytorium kraju (Polska) nie ma Pani miejsca zamieszkania, siedziby działalności gospodarczej ani też stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

10)  W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani nieruchomości (działki nr 1, 2 i 3) od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

odpowiedziała Pani, że nieruchomości te nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób. Jedynie miała i ma Pani do nich tytuł własności i wynikające stąd ich posiadanie. Zatem wszelkie czynności, jakie były podejmowane, ograniczały się do sfery czysto gospodarskiej (ale nie gospodarczej)/własnościowej – np. koszenie trawy, typowe czynności pielęgnacyjne pozwalające na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i zapobiegające degradacji.

11)  Jeśli będzie Pani zawierała umowę przedwstępną sprzedaży to czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości (działkach nr 1, 2 i 3) będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które będą zwiększały jej atrakcyjność, jak np. wydzielenie dróg, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy, ogrodzenie? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich.

odpowiedziała Pani, że jak już wskazywano wcześniej, takie umowy nie będą zawierane.

12)  Czy poza wystąpieniem do biura nieruchomości przed sprzedażą nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) podejmowała/będzie podejmowała Pani aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości (np. reklama, ogłoszenia w prasie, Internet, inny jeśli tak należy wskazać jakie)? W jaki sposób pozyska Pani nabywcę przedmiotowej nieruchomości?

odpowiedziała Pani, że działań o takiej charakterystyce nie podejmowała Pani, ani też nie będzie podejmować. Pani zamiarem jest wyłącznie pozyskanie nabywcy za pośrednictwem biura obrotu nieruchomości, któremu planuje zlecić realizację takiej usługi.

13)  Czy udzieli lub planuje Pani udzielić przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością (działkami nr 1, 2 i 3) na cele budowlane?

odpowiedziała Pani, że nabywca (przyszły właściciel) będzie miał własne prawo dysponowania nieruchomościami na cele budowlane jako wynikające z tytuły własności. Zadane pytanie jest zatem niezrozumiałe i w istocie nieadekwatne do okoliczności, niemniej skoro zostało zadane, to odpowiedź – ze względów ostrożności – brzmi nie.

14)  Czy nieruchomość (działki nr 1, 2 i 3), będąca przedmiotem sprzedaży, na dzień transakcji objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie jest przeznaczenie tego terenu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że teren przeznaczony jest pod zabudowę), czy też dla ww. nieruchomości, zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy?

odpowiedziała Pani, że wskazane nieruchomości (działki) objęte są regulacją MPZP. Ich przeznaczenie planistyczne to: zabudowa mieszkalna jednorodzinna.

Pytania

Czy w świetle takich okoliczności i dojścia transakcji do skutku:

1)  po Pani stronie wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie PIT?

2)  po Pani stronie wystąpi dostawa towaru na terytorium kraju jako czynność dokonywana w charakterze podatnika VAT?

3)  przy uwzględnieniu zapisów Konwencji, nie będzie miała Pani obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w Polsce, natomiast może mieć Pani obowiązek podatkowy na terytorium Wielkiej Brytanii (w zakresie podatku dochodowego - the income tax, względnie w zakresie podatku od zysków majątkowych - the capital gains tax), jeśli będą spełnione odpowiednie warunki determinujące wystąpienie takiego obowiązku, które wynikają z przepisów podatkowych obowiązujących w tamtej jurysdykcji podatkowej?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego jako nr 1 i 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Nie będzie Pani działać w tym przypadku w roli podatnika podatku VAT. Zbycie przedmiotowej nieruchomości - nominalnie kwalifikujące się jako odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju - nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi na kwestię natury podmiotowej (brak przymiotu podatnika VAT po stronie właścicielki nieruchomości). Taka transakcja nie wchodzi w zakres samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej, przez co właścicielka nie jest podatniczką VAT. Nie jest Pani bowiem handlowcem i nie obraca Pani nieruchomościami w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W istocie nie można mówić, by w Pani przypadku występowały działania z takiego zakresu, które nadto miałyby charakter powtarzalny i świadczyły o zorganizowanej aktywności w tym obszarze. Planowane zbycie nieruchomości mieści się w pojęciu zarządu mieniem prywatnym (stanowiącym składnik jej majątku osobistego). Nie ma tu znaczenia liczba działek, z jakiej składa się ta nieruchomość (skądinąd nie jest to istotna wielkość), ani też okoliczność, iż jedna z działek uległa podziałowi. Było to działanie czysto organizacyjne i porządkujące podjęte z uwagi na obiektywnie uzasadnione potrzeby. Wszelkie dotychczasowe Pani działania, a także czynności jakie zostaną podjęte w celu doprowadzenia transakcji do skutku świadczą o racjonalności właścicielki. Nie dowodzą natomiast tego, by działała w tym przypadku jako profesjonalistka (tj. osoba zajmująca się obrotem nieruchomościami dla celów zarobkowych i w sposób ciągły). W istocie nabycia i zbycia nieruchomości przez Pani wynikają z sytuacji i potrzeb, jakie typowe dla osób nietrudniących się profesjonalnie transakcjami nieruchomościowymi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

Uwzględniając powyższy zapis, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jedna działka stanowi jeden przedmiot sprzedaży.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej niezabudowanej, składającej się z trzech działek o numerach 1, 2 i 3, które łącznie mają powierzchnię 0,3997 ha, położone w (…) gmina (…) o nr (…). W 2001 r. do majątku osobistego zakupiła Pani działki nr 1 i 4 z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego dla Pani i męża oraz Pani rodziny. Wykonała Pani przyłączy wodociągowych i elektrycznych i od momentu wykonania tych przyłączy działki nie były użytkowane. Następnie w 2019 r. postanowiła Pani ponownie realizować inwestycję polegającą na budowie osobnych budynków jednorodzinnych niż jednego wielopokoleniowego. W związku z tym wystąpiła Pani o podział działki 4 na działkę nr 2 i 3 oraz odnowiła Pani dokonane przyłącza. Ostatecznie zdecydowała Pani, że ponownie inwestycja nie będzie realizowana. Podjęła Pani decyzję o sprzedaży działek nr 1, 2 i 3.

W związku z tym powzięła Pani wątpliwości czy przy sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 na terytorium kraju będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wskazała Pani, że w 2001 r. zakupiła Pani działki nr 1 i 4 do majątku osobistego celem wzniesienia budynku jednorodzinnego, w którym mogłaby Pani zamieszkać wraz z mężem. Jednakże powyższa inwestycja nie doszła do skutku. Następnie w 2020 r. na Pani wniosek został dokonany podział działki nr 4 na działki nr 2 i 3, w celu realizacji ponownej inwestycji polegającej na budowie domku jednorodzinnego dla Pani i męża oraz rodziców. Uzyskała Pani pozwolenie na budowę i decyzję zatwierdzającą projekt budowlany. Zorganizowano plac budowy i wyznaczono geodezyjnie teren budowy. Jednakże powyższa inwestycja również nie doszła do skutku więc innych prac związanych z budową Pani nie dokonywała. Ostatecznie jednak postanowiła Pani sprzedać całą nieruchomość.

Działki nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób. Wszelkie czynności jakie Pani podjęła ograniczyły się jedynie do sfery własnościowej polegającej na koszeniu trawy, czynnościach pielęgnacyjnych pozwalających na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i zapobiegające degradacji. Działki nie były i nie są przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nie występowała Pani ani nie planuje występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na to, że działki objęte są w planie miejscowym pod zabudowę – zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Na będzie podejmowała Pani działań inwestycyjnych polegających na zaangażowaniu własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych działek. Jedyne czynności jakie Pani podjęła to dokonanie pojedynczych przyłączy wodociągowych i elektrycznych, które związane z były z rozpoczętą przez Panią inwestycją polegającą na budowie domku jednorodzinnego, która to inwestycja nie doszła do skutku. Ponadto nie będzie Pani także udzielać żadnemu nabywcy pełnomocnictwa oraz nie zamierza Pani zawierać przedwstępnych umów sprzedaży. Co również istotne nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości.

Ze względu na Pani miejsce zamieszkania w Wielkiej Brytanii przy sprzedaży działek będzie Pani korzystać z firmy będącej pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pani zaangażowania Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Pojedyncze czynności jakie Pani podjęła, tj. podział nieruchomości na mniejsze, zlecenie sprzedaży profesjonalnemu agentowi nieruchomości i dokonanie pojedynczych przyłączy wodociągowych i elektrycznych, nie mogą przesądzać o tym, że będzie Pani działać jako handlowiec. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią opisanych działek nr 1, 2 i 3 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła i nie zamierza Pani podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Panią podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie będzie występowała Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.