Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.279.2025.2.JO

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży części Nieruchomości 1 obejmującej Siedlisko oraz Nieruchomości 2. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 lipca 2025 r. (wpływ 14 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B. (zwany dalej „Wnioskodawcą”) w 1991 r. nabył nieruchomość rolną położoną w miejscowości (…) o łącznej powierzchni 7,3011 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Nieruchomość 1”). Nieruchomość 1 od momentu nabycia do chwili obecnej wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej. Nieruchomość 1 podzielona jest na działki ewidencyjne.

Wnioskodawca dokonał zakupu Nieruchomości 1 w celu lokowania wolnych nadwyżek pieniężnych i prowadzenia działalności rolniczej. Nabycie Nieruchomości 1 nie było dokonane na potrzeby działalności gospodarczej. Wnioskodawca w momencie zakupu Nieruchomości 1 planował, że w przyszłości nastąpi podział Nieruchomości 1 w celu przekazania odpowiednich części Nieruchomości na rzecz zstępnych Wnioskodawcy. Wnioskodawca ma 3 synów. W momencie zakupu Nieruchomości 1, Wnioskodawca nie miał zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości 1, ani też nie miał zamiaru dzielić jej na mniejsze działki budowlane i zbywać je poszczególnym nabywcom.

W dniu 25 lutego 2015 r. został uchwalony przez Gminę (…) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (…), na podstawie którego dla części Nieruchomości 1 wskazano przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz budowa dróg dojazdowych (dalej „Plan zagospodarowania”). Część Nieruchomości 1 obejmująca działkę ewidencyjną numer 1 ma charakter siedliskowy (dalej „Siedlisko”). Dla Siedliska Wnioskodawca uzyskał decyzję w sprawie warunków zabudowy, która to przewiduje dla tej działki charakter siedliskowy.

Wnioskodawca nie występował o wydanie (lub zmianę Planu zagospodarowania przestrzennego po jego uchwaleniu) dla Nieruchomości 1. Wnioskodawca zamierzał zbudować budynek mieszkalny na własne potrzeby, tj. po wybudowaniu zamierzał tam zamieszkać. Jednakże sytuacja finansowa Wnioskodawcy uniemożliwiła realizację budowy budynku mieszkalnego. Wnioskodawca podjął decyzje o sprzedaży części Nieruchomości 1, obejmującej Siedlisko. Zarówno w chwili obecnej, ani Nieruchomość 1, w tym Siedlisko nie są i nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zstępni Wnioskodawcy są sceptyczni w zakresie przekazania im odpowiednich udziałów w Nieruchomości, w szczególności obejmującej Siedlisko. Zstępni Wnioskodawcy nie są zainteresowani budową budynku mieszkalnego na terenie Siedliska. W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa sprzedaż części Nieruchomości 1 obejmującej Siedlisko na rzecz wybranego nabywcy.

Wnioskodawca jest właścicielem działki ewidencyjnej numer 2, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Nieruchomość 2”). Nieruchomość 1 objęta księgą wieczystą nr (…) została nabyta w 1991 r. i była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia produkcji rolniczej. W dniu 14 kwietnia 2021 r. wydano dla Nieruchomości 2 decyzje o warunkach zabudowy, przewidującą dla Nieruchomości 2 zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Wnioskodawca podjął decyzję, że na terenie Nieruchomości 2 wybuduje budynek jednorodzinny mieszkalny i przekaże go synowi. Wnioskodawca uzyskał w dniu 28 lutego 2024 r. decyzję - pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Wnioskodawca rozpoczął budowę domu jednorodzinnego i doprowadził do wybudowania budynku w stanie surowym. Jednakże sytuacja finansowa Wnioskodawcy uniemożliwia jemu kontynuowanie dalszej budowy. Wnioskodawca jest zmuszony do sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z nakładami związanymi z rozpoczętymi pracami budowlanymi. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca jest producentem rolnym zarejestrowanym pod numerem (…).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były udostępniane do prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie sprzedawał produktów rolnych. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca jest producentem rolnym zarejestrowanym pod numerem (…).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były/nie są udostępniane kiedykolwiek osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W dniu 25 lutego 2015 r. został uchwalony przez Gminę (…) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (…), na podstawie którego dla części Nieruchomości 1 wskazano przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz budowa dróg dojazdowych (dalej „Plan zagospodarowania”). Część Nieruchomości 1 obejmująca działkę ewidencyjną numer 1 ma charakter siedliskowy i nie została objęta postanowieniami planu zagospodarowania. Dlatego też Wnioskodawca wystąpił w odniesieniu do tej działki o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy. W stosunku do części Nieruchomości 1 objętej Planem zagospodarowania, Wnioskodawca w oparciu o wytyczne Planu zagospodarowania dotyczące minimalnej powierzchni, w 2020 r. dokonał podziału Nieruchomości 1 na 22 działki. W stosunku do Nieruchomości 1 (objętej Planem zagospodarowania) oraz Nieruchomości 2 w dniu 27 sierpnia 2021 r. wydano interpretację indywidualną nr 0114-KDIP4-3.4012.401.2021.2.MP, UNP (…), na podstawie której wyciągnięto konkluzję, że sprzedaż działek Nieruchomości 1 (w zakresie objętym Planem zagospodarowania) nie będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakacyjności budowlanej dla potencjalnych nabywców działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 (w tym również dla działki nr 1 stanowiącej Siedlisko), w szczególności nie budowano dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, itp.

W odniesieniu do Nieruchomości 2, Wnioskodawca prowadził sprzedaż poszczególnych działek i prowadził w stosunku do nich standardowe działania reklamowe poprzez zamieszczanie ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (…) oraz na własnej stronie internetowej. Wnioskodawca sprzedał działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 (za wyjątkiem jednej działki, na której miał być posadowiony dom jednorodzinny, który miał być przekazany na rzecz syna Wnioskodawcy). W zakresie sprzedaży Nieruchomości 2 nie podejmował innych działań aktywnych w zakresie sprzedaży, w szczególności nie zawierał w tym zakresie żadnych umów z agencjami pośrednictwa sprzedaży.

W odniesieniu do Nieruchomości 1 (w zakresie objętym Planem zagospodarowania) Wnioskodawca prowadził w stosunku do nich standardowe działania reklamowe poprzez zamieszczanie ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (…) oraz na własnej stronie internetowej. W zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 nie podejmował innych działań aktywnych w zakresie sprzedaży, w szczególności nie zawierał w tym zakresie żadnych umów z agencjami pośrednictwa sprzedaży.

Nieruchomość 1 i jej części nie były jeszcze przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca planuje od razu zawrzeć z potencjalnym nabywca umowę sprzedaży. Nie planuje zawierania uprzednio umów przedwstępnych, w szczególności nie zamierza udzielać nabywcom jakichkolwiek pełnomocnictw do podejmowania działań związanych z uzyskaniem pozwoleń lub decyzji administracyjnych. Wyjątkowo, Wnioskodawca jest skłonny wyrazić zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej, o ile będzie to konieczne do uzyskania przez nabywcę finansowania koniecznego na nabycie przedmiotowej działki, np. uzyskanie kredytu bankowego.

W odniesieniu do Nieruchomości 2, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 27 sierpnia 2021 r. wydał interpretację indywidualną nr 0114-KDIP4-3.4012.401.2021.2.MP, UNP (…), na podstawie której wyciągnięto konkluzję, że sprzedaż działek Nieruchomości 1 (w zakresie objętym Planem zagospodarowania) i w odniesieniu do Nieruchomości 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca sprzedał działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 (za wyjątkiem jednej działki, na której miał być posadowiony dom jednorodzinny, który miał być przekazany na rzecz syna Wnioskodawcy). Sprzedaż pozostałych działek miała miejsce w okresie 2021-2025. Przedmiotem sprzedaży były niezabudowane działki. Sprzedaż tych działek zgodnie z treścią interpretacji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W momencie sprzedaży tych działek, stan faktyczny był zgodny z opisanym stanem faktycznym przez Wnioskodawcę we wniosku o wydanie interpretacji w 2021 r.

Budynek w stanie surowym znajdujący się na Nieruchomości 2 nie był wykorzystywany do jakichkolwiek celów. Umowa sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z budynkiem w stanie surowym zostanie zrealizowana w momencie znalezienia nabywcy i uzgodnienia z nim warunków sprzedaży.

Pytania

1) Czy sprzedaż opisanej we wniosku części Nieruchomości 1, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 i stanowiącą Siedlisko będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż opisanej we wniosku części Nieruchomości 2, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwanej dalej „ustawą VAT”), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Jednakże nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak natomiast stanowi art. 45 ustawy Kodeks cywilny, rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W świetle powyższej analizy grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE). Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na płaszczyźnie podatku VAT w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się NSA w uchwale siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „(...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają tezy przedstawione przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) - ECLI:EU:C:2011:589. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. TSUE orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy sprzedawca nie podejmuje żadnych aktywności w stosunku do sprzedawanego gruntu, które byłyby porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów czy budynków angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z krajowego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

NSA w sprawie I FPS 3/07 oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach NSA (np. wyroku z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08,) wskazujące na kryteria jakim należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. „(...) Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:

1) Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2) Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.

3) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. Dyrektywy 112, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

4) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7) Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8) Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.”

NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. I FSK 13/11 w zakresie oceny czy dany podmiot występuje w charakterze podatnika VAT wskazuje na następujące kwestie „(…) Wynikające z tej sprawy opisane przez podatniczkę okoliczności faktyczne, które towarzyszyły sprzedaży już dokonanej oraz przewidywanym w przyszłości, w żadnym zakresie nie wskazują, że aktywność skarżącej w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele prywatne i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy), nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - nie mającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

W przedmiotowym stanie faktycznym Wnioskodawca dokonał nabycia Nieruchomości w celu dokonania akumulacji posiadanych nadwyżek pieniężnych i prowadzenia działalności rolniczej. Działalność rolnicza prowadzona jest do chwili obecnej. Nabycie Nieruchomości było dokonane w celu zabezpieczenia majątkowego zstępnych Wnioskodawcy. Część Nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną numer 1 zgodnie z decyzją w sprawie warunków zabudowy ma status działki siedliskowej. Choć brak tu jasnej definicji prawnej, to w świetle orzecznictwa działka siedliskowa to grunt rolny zabudowany, czyli taki, na którym albo znajdują się już zabudowania gospodarstwa rolnego, albo mogą być tam wzniesione w przyszłości. Siedlisko nie jest zatem działka budowalna, choć pod pewnymi warunkami istnieje możliwość wybudowania tam domu. Działka siedliskowa jest zawsze częścią działki rolnej, gdyż jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową - obecną lub przyszłą. O tym, jak rozumieć zabudowania zagrodowe czytamy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 2021 roku, w myśl którego zabudowania zagrodowe to budynki gospodarcze, mieszkalne lub inwentarskie znajdujące się w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych lub leśnych.

Wnioskodawca uzyskał decyzję w sprawie warunków zabudowy i zamierzał uzyskać pozwolenie na budowę na tej działce budynku mieszkalnego. Budynek miał być wzniesiony i przeznaczony na potrzeby własne Wnioskodawcy. Jednakże sytuacja finansowa Wnioskodawcy uniemożliwia realizację budowy budynku mieszkalnego. Wnioskodawca nie jest w stanie pozyskać finansowania niezbędnego do budowy budynku mieszkalnego. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży części Nieruchomości obejmującej Siedlisko wraz z przeniesieniem praw do uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy. Zstępni Wnioskodawcy są sceptyczni w zakresie przekazania im odpowiednio udziałów w Nieruchomości, w szczególności obejmującej Siedlisko. Zstępni Wnioskodawcy nie są zainteresowani budową budynku mieszkalnego na terenie Siedliska. W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa sprzedaż części Nieruchomości obejmującej Siedlisko na rzecz wybranego podmiotu (jednego).

Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowymi. Wnioskodawca jest producentem rolnym zarejestrowanym pod numerem (…). Nieruchomość, w tym Siedlisko nie była udostępniania kiedykolwiek osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży części ww. Nieruchomości, obejmującej Siedlisko.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania jego za podatnika podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nie były podejmowane przez niego profesjonalne czynności zmierzające do prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości, w tym na terenie Siedliska. Co więcej Siedlisko miało być wykorzystane do budowy budynku mieszkalnego na potrzeby osobiste Wnioskodawcy. Jednakże okoliczności, na które nie ma wpływu Wnioskodawca (brak funduszy oraz brak możliwości pozyskania funduszy na budowę budynku mieszkalnego) uniemożliwiło realizację podstawowego celu, czyli budowy budynku mieszkalnego. W takiej sytuacji Wnioskodawca zmuszony jest do skorygowania swoich pierwotnych planów, bowiem w takiej sytuacji nie jest w stanie realizować pierwotnych zamierzeń. Korekta planów polega na tym, iż Wnioskodawca jest zmuszony do sprzedaży części Nieruchomości obejmującej Siedlisko.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę części Nieruchomości obejmującej Siedlisko, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku sprzedaży części Nieruchomości obejmującej Siedlisko (znajdującej się w majątku prywatnym), Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT. Wszelkie aktywności podejmowane przez Wnioskodawcę wynikały jedynie z jego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, iż również planowana w przyszłości sprzedaż części Nieruchomości obejmującej Siedlisko będzie stanowić jedynie realizację przysługującego jego prawa do władania własnym majątkiem. Transakcja ta nie będzie stanowić wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a Wnioskodawca nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa części Nieruchomości obejmującej Siedlisko przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytania nr 2

W odniesieniu do uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2 ma również zastosowanie uzasadnienie Wnioskodawcy złożone do pytania nr 1. Wnioskodawca pragnie dodać, iż budowa domu rodzinnego na Nieruchomości 2 miała na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego z synów Wnioskodawcy. Wnioskodawca po wybudowaniu domu jednorodzinnego na Nieruchomości 2, zamierzał w drodze darowizny przekazać Nieruchomość 2 na rzecz syna. Wnioskodawca nie zamierzał zbywać Nieruchomości na rzecz osób trzecich. Jednakże zaistniała sytuacja (brak środków finansowych) uniemożliwiła dokończenie procesu budowlanego. Wnioskodawca nie był w stanie pozyskać dodatkowego finansowania na ten cel. Syn Wnioskodawcy nie był w stanie sfinansować zakończenia budowy domu jednorodzinnego. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość 2.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości 2, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym w przypadku sprzedaży Nieruchomości 2 (znajdującej się w majątku prywatnym), Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT. Wszelkie aktywności podejmowane przez Wnioskodawcę wynikały jedynie z jego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, iż również planowana w przyszłości sprzedaż Nieruchomości 2 będzie stanowić jedynie realizację przysługującego jego prawa do władania własnym majątkiem. Transakcja ta nie będzie stanowić wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a Wnioskodawca nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa Nieruchomości 2 przez niego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży części Nieruchomości 1 (stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 oraz Siedlisko) oraz Nieruchomości 2, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie była i nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w 1991 r. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu lokowania nadwyżek pieniężnych oraz prowadzenia działalności rolnej. Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie sprzedawał Pan produktów rolnych, nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, jak również nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, jest Pan natomiast producentem rolnym. Planował Pan na Nieruchomości 1 zbudować budynek mieszkalny na własne potrzeby, w którym zamierzał Pan zamieszkać, zaś na Nieruchomości 2 wybudował Pan budynek jednorodzinny mieszkalny w stanie surowym, który zamierzał Pan przekazać synowi. Jednakże sytuacja finansowa uniemożliwiła Panu realizację budowy na Nieruchomości 1, jak i dokończeniu procesu budowlanego na tych Nieruchomości 2. Nieruchomości te nie były / nie są udostępniane komukolwiek na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Planuje Pan od razu zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę sprzedaży, nie planuje Pan natomiast zawierać umów przedwstępnych, jak i nie zmierza Pan udzielać nabywcom jakichkolwiek pełnomocnictw do podejmowania działań związanych z uzyskaniem pozwoleń lub decyzji administracyjnych. W latach 2021-2025 dokonał Pan już sprzedaży działek, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na to, że część Nieruchomości 1 obejmująca działkę ewidencyjną 1 ma charakter siedliskowy i nie ostała objęta planem zagospodarowania przestrzennego, to wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki. W odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 prowadził Pan standardowe działania reklamowe poprzez zamieszczanie ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (...), nie zawierał Pan również żadnych umów z agencjami pośrednictwa sprzedaży. W stosunku do Nieruchomości 1 (w tym dla działki nr 1 stanowiącej Siedlisko) nie budowano dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, itp., jak również nie występował Pan o wydanie czy zmianę planu zagospodarowaniu przestrzennego.

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że planowana przez Pana transakcje sprzedaży części Nieruchomości 1 (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą Siedlisko) oraz Nieruchomości 2 wraz z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Pana czynności nie wskazuje bowiem na Pana aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonuje Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanych Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanych Nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży części Nieruchomości 1 (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą Siedlisko) oraz Nieruchomości 2, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Nie będzie Pan działał zatem jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż części Nieruchomości 1 (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą Siedlisko) oraz Nieruchomości 2 wraz z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym nie będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.