Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.289.2026.1.JO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej przyjęcia, że:

• w wyniku planowanego odpłatnego zbycia lokalu nr 5 i 6 stanowiących odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu nie powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej– jest prawidłowe;
• dla kwalifikacji przychodu z planowanego odpłatnego zbycia znaczenie ma okoliczność, że przedmiotowe lokale były uprzednio ujęte w ewidencji środków trwałych Pana działalności gospodarczej, a następnie zostały z tej ewidencji wycofane – jest prawidłowe;
• dla oceny skutków podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych planowana czynność powinna być traktowana jako odpłatne zbycie odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej również wtedy, gdy ekonomiczne rozliczenie nastąpi przez przeniesienie na Pana własności mieszkań i lokalu usługowego w nowej inwestycji realizowanej przez Spółdzielnie – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości powstania skutków podatkowych w wyniku odpłatnego zbycia lokalu nr 5 i 6, uprzednio wycofanych z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „A. B.B.".

W dniu 16 listopada 1992 r., pozostając stanu wolnego, Wnioskodawca nabył do majątku osobistego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego położonego przy ul. (…), o powierzchni 412,11 m2, na podstawie przydziału lokalu użytkowego na warunkach własnościowych wydanego przez Spółdzielnię (…). Nabycie nastąpiło pod warunkiem prowadzenia w lokalu apteki.

W dniu 4 października 1999 r. nastąpił podział tego lokalu na dwa lokale:

1) lokal nr 5 o powierzchni 183,37 m2,

2) lokal nr 6 o powierzchni 228,74 m2, obejmujący część biurową o powierzchni 165,15 m2 oraz pomieszczenie przynależne o powierzchni 63,59 m2.

W dniu 18 sierpnia 2017 r. nastąpiło ustanowienie odrębnej własności obu lokali niemieszkalnych i przeniesienie ich własności przez spółdzielnię na Wnioskodawcę wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej, obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku. Dla obu lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Z dniem 31 grudnia 2005 r. Wnioskodawca wprowadził oba lokale do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Lokale były wykorzystywane w działalności gospodarczej następująco:

• lokal nr 5 – na potrzeby apteki,
• lokal nr 6 – na potrzeby biura działalności gospodarczej.

Amortyzacja obu lokali rozpoczęła się od dnia 1 stycznia 2006 r. Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń ani istotnych nakładów na te lokale.

W dniu 31 grudnia 2023 r. oba lokale zostały wycofane z ewidencji środków trwałych i wydzielone z działalności gospodarczej do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Czynność została udokumentowana dokumentem wewnętrznym. Na dzień wycofania pozostała niezamortyzowana wartość początkowa w kwocie (…) zł.

Po dniu 31 grudnia 2023 r. lokale nie zostały ponownie wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca traktuje je jako majątek prywatny. Po tej dacie:

• w części, wielkościowe około połowy łącznej powierzchni, lokale są wynajmowane innemu podmiotowi prowadzącemu aptekę; przychody z tego tytułu Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
• w pozostałej części lokale są wykorzystywane jako biuro – siedziba działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie nabył lokali w celu dalszej odsprzedaży. Nie podejmował działań marketingowych dotyczących ich sprzedaży, nie dokonywał podziałów w celu handlowym, nie wykonywał działań mających na celu zwiększenie wartości lokali bądź przygotowanie ich do sprzedaży. Planowane zbycie wynika wyłącznie z inicjatywy Spółdzielni (…), która prowadzi analogiczne rozmowy także z innymi właścicielami lokali przy ul. (…).

Spółdzielnia planuje realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi w miejscu istniejących lokali i na gruncie. W tym celu Rada Spółdzielni podjęła stosowną uchwałę.

W dniu 13 stycznia 2026 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią (…) umowę przedwstępną sprzedaży. Z umowy tej wynika, że przedmiotem planowanej umowy przyrzeczonej będzie sprzedaż:

• odrębnej własności lokalu nr 5 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującym udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu,
• odrębnej własności lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującym udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Z umowy przedwstępnej wynika ponadto, że:

• do ksiąg wieczystych mają zostać wpisane na rzecz spółdzielni roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży,
• umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej, w szczególności po zawarciu analogicznych umów z innymi właścicielami lokali oraz po uzyskaniu przez spółdzielnię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,
• przyrzeczona umowa sprzedaży lokali oraz umowa o budowę projektowanych lokali mają zostać zawarte w ciągu 30 dni od dnia spełnienia wszystkich warunków wskazanych w umowie,
• warunki te powinny spełnić się najpóźniej do dnia 31 grudnia 2028 r., a tym samym umowy mają zostać zawarte najpóźniej do dnia 31 stycznia 2029 r.

Planowana transakcja ma mieć formalnie postać sprzedaży lokali. Ekonomiczne rozliczenie ma nastąpić przez przeniesienie na Wnioskodawcę własności kilku mieszkań w planowanym budynku oraz lokalu usługowego. Wartość świadczeń wzajemnych ma być ekwiwalentna i Wnioskodawca nie przewiduje dodatkowych dopłat.

Mieszkania uzyskane przez Wnioskodawcę mają być wykorzystywane prywatnie lub w ramach najmu prywatnego.

Wniosek dotyczy sprzedaży odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, a nie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pytania

1.  Czy planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę lokalu nr 5 i lokalu nr 6, stanowiących odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, będzie stanowiło przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

2.  Czy dla kwalifikacji przychodu z planowanego odpłatnego zbycia znaczenie ma okoliczność, że przedmiotowe lokale były uprzednio ujęte w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a następnie zostały z tej ewidencji wycofane z dniem 31 grudnia 2023 r.?

3.  Czy dla oceny skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych planowana czynność powinna być traktowana jako odpłatne zbycie odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej również wtedy, gdy ekonomiczne rozliczenie nastąpi przez przeniesienie na Wnioskodawcę własności mieszkań i lokalu usługowego w nowej inwestycji realizowanej przez spółdzielnię?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy planowane odpłatne zbycie lokalu nr 5 i lokalu nr 6 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej nie powinno być kwalifikowane wyłącznie przez pryzmat aktualnego braku ujęcia tych lokali w ewidencji środków trwałych, lecz z uwzględnieniem regulacji dotyczących składników majątku uprzednio związanych z działalnością gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawcy dla rozstrzygnięcia konieczne jest uwzględnienie ustawy o PIT, art. 10 ust. 2 pkt 3, zgodnie z którym przepisów o odpłatnym zbyciu określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w przepisie, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu ich wycofania i dniem odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Ponieważ przedmiotem planowanej sprzedaży są lokale niemieszkalne, a planowana sprzedaż ma nastąpić przed upływem tego okresu, okoliczność wcześniejszego wycofania lokali z działalności gospodarczej nie eliminuje sama przez się ich związku z działalnością dla celów podatku dochodowego.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy okoliczność, że lokale były uprzednio ujęte w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i zostały z niej wycofane z dniem 31 grudnia 2023 r., ma istotne znaczenie dla kwalifikacji podatkowej planowanego zbycia.

W szczególności, w odniesieniu do lokali niemieszkalnych, samo wycofanie z działalności nie powoduje automatycznego przejścia do reżimu przewidzianego dla prywatnego odpłatnego zbycia rzeczy i praw. Znaczenie ma bowiem regulacja ustawy o PIT, art. 10 ust. 2 pkt 3, przewidująca 6-letni okres związania podatkowego z działalnością gospodarczą po wycofaniu składnika majątku.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy dla oceny skutków w podatku dochodowym czynność należy kwalifikować według jej przedmiotu prawnego, tj. jako odpłatne zbycie odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Jednocześnie sposób ekonomicznego rozliczenia przez otrzymanie świadczenia wzajemnego w postaci mieszkań oraz lokalu usługowego nie wyłącza odpłatnego charakteru zbycia. Jeżeli bowiem zobowiązanie stron zostanie rozliczone poprzez świadczenie niepieniężne, zastosowanie może znajdować ustawa o PIT, art. 14 ust. 2e, zgodnie z którym w przypadku uregulowania zobowiązania świadczeniem niepieniężnym przychodem jest wysokość zobowiązania uregulowanego tym świadczeniem, a jeżeli wartość rynkowa świadczenia niepieniężnego jest wyższa - wartość rynkowa tego świadczenia.

W konsekwencji ekonomiczna forma rozliczenia nie zmienia tego, że po stronie Wnioskodawcy dochodzi do odpłatnego zbycia lokali, natomiast może mieć znaczenie dla sposobu określenia wartości przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zauważyć należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie powstania skutków podatkowych w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów określone w art. 10 ust. 1 pkt 2, 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis stanowi zatem, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jak stanowi art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy:

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c cytowanej ustawy:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy. Zatem, przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Przy czym, do przychodów tych nie zalicza się nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, bądź wartościami niematerialnymi i prawnymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstaje jedynie wtedy, gdy sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one wycofane z działalności.

Z treści przytoczonych przepisów wynika również, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął pomiędzy datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w art. art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Natomiast, gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż stanowi przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:

·      prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą.

·   16 listopada 1992 r. pozostając stanu wolnego nabył Pan do majątku osobistego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nabycie nastąpiło pod warunkiem prowadzenia apteki.

·      4 października 1999 r. nastąpił podział tego lokalu na dwa lokale, tj. lokal nr 5 i nr 6.

·      31 grudnia 2005 r. wprowadził Pan oba lokale do ewidencji środków trwałych JDG. Oba lokale były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

·      Od 1 stycznia 2006 r. zaczął Pan amortyzować oba lokale.

·      18 sierpnia 2017 r. nastąpiło ustanowienie odrębnej własności przez Spółdzielnie na Pana wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej, obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku.

·      31 grudnia 2023 r. oba lokale zostały wycofane z ewidencji środków trwałych i wydzielone z działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego.

·      Po 31 grudnia 2023 r. lokale nie zostały ponownie wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

·      13 stycznia 2026 r. zawarł Pan ze Spółdzielnią (…) umowę przedwstępną sprzedaży, z której wynika, że:

‒    do ksiąg wieczystych mają zostać wpisane na rzecz spółdzielni roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży,

‒  umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej, w szczególności po zawarciu analogicznych umów z innymi właścicielami lokali oraz po uzyskaniu przez spółdzielnię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,

‒  przyrzeczona umowa sprzedaży lokali oraz umowa o budowę projektowanych lokali mają zostać zawarte w ciągu 30 dni od dnia spełnienia wszystkich warunków wskazanych w umowie,

‒  warunki te powinny spełnić się najpóźniej do dnia 31 grudnia 2028 r., a tym samym umowy mają zostać zawarte najpóźniej do dnia 31 stycznia 2029 r.

·      Planowana transakcja ma mieć formalnie postać sprzedaży lokali. Ekonomiczne rozliczenie ma nastąpić przez przeniesienie na Pana własności kilku mieszkań w planowanym budynku oraz lokalu usługowego. Wartość świadczeń wzajemnych ma być ekwiwalentna i nie przewiduje Pan dodatkowych dopłat.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy opisana we wniosku sprzedaż stanowi przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Zatem, wobec powyższego wskazać należy, że wszystkie opisane przez Pana działania związane z nabytymi lokalami (tj. po podziale lokal nr 5 i nr 6), stanowią zespół powiązanych ze sobą czynności powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Jak wynika z wniosku, oba lokale wykorzystywane były w prowadzonej działalności gospodarczej. Dodatkowo, podkreślić należy, że lokal nr 6 – wykorzystywany był jako biuro, tj. siedziba Pana działalności gospodarczej, nawet po wycofaniu jego z JDG do Pana majątku prywatnego.

Po wycofaniu lokali (31 grudnia 2023 r.), a do planowanego zbycia ( 31 stycznia 2029 r.). dojdzie przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, skutkuje to powstaniem przychodu, którego źródłem jest działalność gospodarcza. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży ww. lokali, jako dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 podlega opodatkowaniu zgodnie ze stosowną formą opodatkowania przychodów z tej działalności.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia przez Pana lokalu nr 5 i lokalu nr 6, stanowiących odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od momentu w którym te składniki zostały wycofane z działalności gospodarczej do dnia ich zbycia nie upłynie 6 lat, co obliguje Pana do opodatkowania uzyskanego dochodu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania z pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji jest to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe, znaczenie ma fakt, że lokale, które uprzednio były ujęte w ewidencji środków trwałych Pana działalności gospodarczej, zostały wycofane z prowadzonej działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego, a także 6-letni okres związania podatkowego z działalnością gospodarczą po wycofaniu składnika majątku.

Natomiast w odniesieniu do wycofanych nieruchomości z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej, które nadal wykorzystuje Pan w tej działalności, tj. lokal stanowiący Pana biuro, wskazać należy, że bez znaczenia pozostaje fakt, że lokal ten został wycofany z jdg, bowiem jego zbycie będzie rozpatrywane pod kątem powstania przychodu z działalności gospodarczej. Wynika to z faktu, że mimo że wycofał Pan środek trwały, to on nadal jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Pan we wniosku, 13 stycznia 2026 r. zawarł Pan ze Spółdzielnią (…) umowę przedwstępną sprzedaży. Z umowy tej wynika, że przedmiotem planowanej umowy przyrzeczonej będzie sprzedaż lokalu nr 5 oraz lokalu nr 6 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującym udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Planowana transakcja ma mieć formalnie postać sprzedaży lokali. Ekonomiczne rozliczenie ma nastąpić przez przeniesienie na Pana własności kilku mieszkań w planowanym budynku oraz lokalu usługowego. Wartość świadczeń wzajemnych ma być ekwiwalentna i nie przewiduje Pan dodatkowych dopłat.

W odniesieniu do powyższego, podkreślenia wymaga fakt, że sprzedaż lokali i wzajemne świadczenie w postaci przeniesienia na Pana własności kilku mieszkań oraz lokalu usługowego traktować należy jako dwa odrębne zdarzenia gospodarcze.

Tym samym zgodzić się należy z Pana stanowiskiem, że opisaną czynność należy kwalifikować według jej przedmiotu prawnego, tj. jako odpłatne zbycie odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W konsekwencji ekonomiczna forma rozliczenia nie zmienia tego, że po Pana stronie dochodzi do odpłatnego zbycia.

Bowiem jak wyżej wskazano, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia przez Pana lokalu nr 5 i lokalu nr 6, stanowiących odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji jest to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje wybrany przez Pana sposób rozliczenia, bowiem dochodzi do zbycia nieruchomości i z tego tytułu powstania przychodu.

Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.