Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.314.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 czerwca 2026 r. (wpływ 11 czerwca 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania), na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), nabył własność niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…), obejmującej m.in. działkę ewidencyjną nr 1 o łącznej powierzchni (…) ha. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…).

Następnie, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r., zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), Wnioskodawca wraz z żoną nabył własność niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obejmującej działkę ewidencyjną nr 2 o powierzchni (…) ha. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…).

Wnioskodawca wraz z żoną są jedynymi właścicielami ww. nieruchomości.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i jego żony jako właścicieli ww. nieruchomości była umowa darowizny z dnia (…) roku (Rep. A nr (…)) oraz umowa sprzedaży z dnia (…) roku (Rep. A nr (..)).

Nieruchomości stanowią prywatny majątek Wnioskodawcy i jego żony objęty wspólnością ustawową małżeńską.

Działka ew. nr 1 została nabyta na podstawie umowy darowizny od rodziców Wnioskodawcy. Działka ew. nr 2 została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

Zmiany geodezyjne

W (…) roku Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali podziału geodezyjnego działki nr ew. 1, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 14 działek ewidencyjnych, w tym 11 działek o przeznaczeniu budowlanym tj. działki o numerach ewidencyjnych 1/3 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/4 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/5 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/6 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/7 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/8 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/9 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/10 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/11 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/12 (obecnie przeniesiona do KW nr (…), 1/14 (pozostała w KW nr (…)) oraz 2 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną tj. działki o numerach ewidencyjnych 1/1 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)), 1/2 (obecnie przeniesiona do KW nr (...)), oraz działkę 1/13 (obecnie przeniesiona do KW nr (…)) jako „trójkąt widoczności”, która w przyszłości zostanie przyłączona do drogi wewnętrznej powstałej na działce 2.

Wyżej wskazany podział nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 został dokonany na podstawie Postanowienia Wójta Gminy (…) z dnia (…) r. oraz ostatecznej decyzji Wójta Gminy (…) z dnia (…) r., w których to rozstrzygnięciach - wyznaczenie dróg wewnętrznych stanowiło warunek konieczny, wynikający zarówno z ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i przepisów prawa.

Dnia (…) roku działki 1/14 oraz 2 otrzymały pozytywną opinię Gminy (...), dotycząca wstępnego projektu podziału działki:

-     1/14 na 14 działek budowlanych i jedną działkę o powierzchni (…) ha do późniejszego podziału oraz jedną działkę (nr 1/29) jako „trójkąt widoczności” do późniejszego scalenia z drogą wewnętrzną

-     2 na 19 działek budowlanych oraz 2 działek (2/1, 2/2) przeznaczonych pod drogi wewnętrzne.

Aktualnie trwa procedura uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej.

Przedmiot sprzedaży

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą nieruchomości gruntowe powstałe w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 1 tj. działki o numerach ewidencyjnych: 1/3, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/10, 1/11, 1/12, 1/14 (po wcześniejszym dokonaniu podziału działki 1/14 na mniejsze działki) wraz z ew. udziałem w drodze tj. działkach o nr ewidencyjnym: 1/1, 1/2 oraz 1/13 (dalej jako: “Nieruchomość I”).

Działka numer 1/4 oraz 1/9 zostały już sprzedane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną z podatkiem VAT (zgodnie z wydaną uprzednio interpretacją indywidualną, o której mowa poniżej). Umową z dnia (…) roku za Rep. A nr (…) dot. działki 1/4 oraz umową z dnia (…) roku za Rep. A nr (...) dot. działek 1/9. Niniejszy wniosek dotyczy także sprzedanych działek 1/4 oraz 1/9 (dalej jako: “Nieruchomość III”).

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą także nieruchomości gruntowe powstałe w wyniku podziału działki ew. nr 2. Ostateczny podział nie został jeszcze dokonany, a działka ma zostać podzielona na 21 działek ewidencyjnych (dalej jako: “Nieruchomość II”).

Nieruchomość I, II i III są dalej zwane łącznie jako “Nieruchomości”.

W chwili nabycia Nieruchomości stanowiły nieruchomości rolne. Po nabyciu przedmiotowych nieruchomości nastąpiła zmiana ich przeznaczenia na teren budowlany w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz złożeniem stosownych wniosków przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną.

Nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomości nie są położone na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III:

-     nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las,

-     nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych;

-     w stosunku do Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości, a gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości lub ich części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości jak również prowadzące do ich oddania do używania lub pobierania z nich pożytków.

Dla działek 1/3, 1/1, 1/8 i 1/12 zostały ustanowione służebności przesyłu dla Zakładu Gospodarki Komunalnej w związku z koniecznością przesunięcia wodociągu i budową odcinka kanalizacji.

Po uchwaleniu MPZP dla działki 1 i 2 w dniu (…) r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną przystąpili do zbierania informacji dotyczących możliwości uzbrojenia działek. W dniu (…) roku Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną złożyli oficjalny wniosek o wydanie Warunków Technicznych (WT) przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W odpowiedzi na złożony wniosek otrzymali informację, że brak jest możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci, a prace dotyczące infrastruktury Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną muszą podjąć samodzielnie.

Po otrzymaniu powyższych informacji, Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną podjęli decyzję o konieczności wykonania przesunięcia wodociągu własnym staraniem i środkami w celu realizacji zapisów otrzymanych WT i uporządkowania tym samym układu infrastruktury na działce 1. Bez działań Wnioskodawców doszłoby do sytuacji, w której nowi właściciele działek nie mogliby uzyskać zgody na podłączenie bez przesunięcia wodociągu, który wówczas mógłby znajdować się na terenie nowego właściciela, który nie wyraziłby na to zgody lub żądałby wynagrodzenia. W celu przesunięcia rurociągu należało opracować projekt oraz przeprowadzić roboty budowlane polegające na przesunięciu rurociągu. To przedsięwzięcie Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną musieli zlecić Projektantowi i Kierownikowi robót branży sanitarnej. Na etapie opracowania dokumentacji ustalono, że rozsądnym rozwiązaniem byłoby również wyprowadzenie odcinka (…) m kanalizacji sanitarnej na podjazd działki 1 z uwagi na znaczne zagęszczenie instalacji przy drodze gminnej (wodociągi, kanalizacje deszczowe, sanitarne, światłowód, gazociąg, oświetlenie dróg i zasilanie sieci energetycznej). Koncepcja ta, zgodnie z otrzymanymi WT została zaproponowana w ZGK i otrzymała akceptację. Roboty te zostały zgłoszone do Starostwa w (...) w dniu (…) r., a Zawiadomienie o zakończeniu budowy złożono w Starostwie w (...) w dniu (…) r. Natomiast dnia (…) r. złożono wniosek o przejęcie instalacji do ZGK wraz z wymaganym aktem notarialnym ustanawiającym służebność przesyłu dla działek 1/3, 1/1, 1/8 i 1/12. Przesunięcie wodociągu na pewnym fragmencie znajdowało się w obszarze stanowiska archeologicznego nr (…), co wymusiło konieczność zlecenia i przeprowadzenia badań archeologicznych, co również zostało wykonane wraz z uzyskaniem wymaganych pozwoleń, zgód i wykonaniem raportu z badań przez Pracownię Badań Archeologicznych.

Na Nieruchomości I oraz Nieruchomości II nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie są i nie będą przed sprzedażą prowadzone roboty budowlane, ani żadne inne prace o podobnym charakterze. Na Nieruchomości III nie zamieszkiwały przed sprzedażą osoby trzecie, nie znajdowały się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie były prowadzone roboty budowlane ani żadne prace o podobnym charakterze.

Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną

Nieruchomości w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej w ramach gospodarstwa rolnego (uprawy), korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca, jako rolnik, nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.

Poza wskazanym powyżej wykorzystaniem, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w jakikolwiek inny sposób.

Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną

Wnioskodawca dokonał opisanego powyżej podziału geodezyjnego działki nr ew. 1. Została wydzielona droga wewnętrzna, co było niezbędne dla zapewnienia dostępu do poszczególnych działek oraz dokonano przesunięcia wodociągu i wykonano odcinek kanalizacji sanitarnej w celu uporządkowania układu instalacji przy drodze gminnej – wszystkie czynności wykonano zgodnie z otrzymanymi WT i pełną akceptacją ZGK (...). W odniesieniu do działek powstałych z podziału działki nr ew. 1, na zlecenie Wnioskodawcy zostanie ponadto przygotowana koncepcja rzędnych nawierzchni dróg wewnętrznych przez wyspecjalizowane Biuro Projektów Drogowych.

Koncepcja rzędnych nawierzchni zostanie opracowana także dla działki nr ew. 2.

Przed dokonaniem planowanej sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeprowadzić podział geodezyjny działki ewidencyjnej nr 1/14 (powstałej z podziału działki nr ew. 1) oraz Nieruchomości II.

Poza czynnościami wskazanymi powyżej, Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie będą przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową. Na Nieruchomości I oraz Nieruchomości II nie będą prowadzone przed sprzedażą roboty budowlane.

Przed sprzedażą Nieruchomości III Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną również nie podejmowali żadnych dodatkowych działań, nie było prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających wartość rynkową.

Poza geodetą (niezbędnym do podziału nieruchomości) oraz Biurem Projektów Branży Drogowej, Sanitarnej i Pracownią Archeologiczną, Wnioskodawca nie korzystał i nie zamierza korzystać z usług żadnych innych profesjonalistów. Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał i nie będzie zawierał żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi dotyczących sprzedaży Nieruchomości.

Ogłoszenia dot. sprzedaży działek zostaną opublikowane na popularnych portalach internetowych przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości (np. (...), (...), (...), itp.). Dodatkowo na Nieruchomości I oraz Nieruchomości II Wnioskodawca zamierza umieścić banery z informacją dot. sprzedaży przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych innych działań marketingowych, takich jak, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych. Przed sprzedażą Nieruchomości III Wnioskodawca również zamieścił baner i na tej podstawie znaleziono nabywców.

Poza wskazanymi powyżej czynnościami oraz opisanym w niniejszym wniosku Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości I i Nieruchomości II do sprzedaży lub zwiększenie ich atrakcyjności. Również w stosunku już sprzedanej Nieruchomości III nie były podejmowane żadne inne działania - poza opisanymi we wniosku.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą, a także działalność gospodarczą pod firmą A. (NIP: (…)) - działalność gospodarczą w dniu składania wniosku obejmuje następujące kody PKD: 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę, 33.12.Z Naprawa i konserwacja maszyn, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad, 42.13.Z Roboty związane z budową mostów i tuneli, 42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych, 42.22.Z Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych, 42.91.Z Roboty związane z budową obiektów inżynierii wodnej, 42.99.Z Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, 45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, 46.14.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą maszyn, urządzeń przemysłowych, statków i samolotów, 46.63.Z Sprzedaż hurtowa maszyn wykorzystywanych w górnictwie, budownictwie oraz inżynierii lądowej i wodnej, 46.69.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych maszyn i urządzeń, 46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego, 49.41.Z Transport drogowy towarów, 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 73.11.Z Działalność agencji reklamowych, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 77.12.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, 77.32.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych, 77.39.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Wnioskodawca w ramach ww. JDG jest płatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nigdy nie nabywał nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży dla zysku ani nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Informacje na temat innych nieruchomości Wnioskodawcy

Poza nieruchomościami opisanymi w niniejszym wniosku, Wnioskodawca wraz z żoną posiadają gospodarstwo rolne położone w miejscowości (…), oznaczone numerem 3, obejmujące budynek mieszkalny, w którym na stałe zamieszkują, oraz około (...) ha gruntów rolnych. Wnioskodawca wraz z żoną posiadają także mieszkanie własnościowe o pow. około (…) m2 pod adresem: (…), ul. (…).

Poza wskazanymi w niniejszym wniosku Wnioskodawca wraz z żoną nie posiadają prawa własności do żadnych innych nieruchomości.

Informacje na temat nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca poza nieruchomościami opisanymi w niniejszym wniosku tj. działką ew. nr 1/4 oraz 1/9 nie sprzedawał wcześniej żadnych innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie planuje nabyć jakichkolwiek innych nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat.

Wnioskodawca nie planuje zbyć jakichkolwiek innych nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat (poza wskazanymi we wniosku).

Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną (a częściowo zostały) przeznaczone na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w tym: na remont budynków gospodarczych oraz budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa, na pokrycie bieżących wydatków związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, a także na finansowanie leczenia Wnioskodawcy.

Informacje na temat uprzednio złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia (…) roku Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości (znak pisma: (…)). W wydanej dnia (…) roku interpretacji organ stwierdził, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie skutkowała obowiązkiem naliczenia i zapłaty podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż dwóch pierwszych działek tj. działek o nr ew. 1/4 oraz 1/9 została dokonana z zastosowaniem VAT.

Obecnie Wnioskodawca nie podziela stanowiska organu. Zmiana linii orzeczniczej oraz liczne interpretacje wydane przez organ w sprawach o niemal identycznym stanie faktycznym wskazują, że w podobnych sytuacjach podatnicy nie byli zobowiązani do zapłaty podatku VAT (orzecznictwo i interpretacje zostały przytoczone poniżej). W związku z powyższym Wnioskodawca postanowił ponownie wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 marca 2010 r., sygn. akt II FSK 1734/08, stwierdził, że brak jest podstawy prawnej uprawniającej do odmowy wydania interpretacji tylko ze względu na fakt, iż wcześniej podatnik uzyskał interpretację co do takiego samego stanu faktycznego i nie została ona zmieniona bądź uchylona w trybie przewidzianym prawem. W wyroku z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II FSK 1250/10, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nawet w sytuacji gdy stan faktyczny i prawny objęty wnioskami podatnika jest tożsamy, to organ podatkowy ma obowiązek zbadania kolejnego wniosku interpretacyjnego podatnika.

W uzupełnieniu udzielił Pan odpowiedzi na pytania:

1)  Czy Pan lub Pana żona (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. Wnioskodawca wraz z żoną są rolnikami ryczałtowymi.

2)  Czy nabycie działki ewidencyjnej nr 2 (na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) r.) było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Nie, nabycie działki ewidencyjnej nr 2 (na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r.) nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

a)  Jeśli tak, to czy przysługiwało Panu (lub Pana żonie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy skorzystał Pan (Pana żona) z tego prawa?

Odp. Podatku nie pobrano.

b)  Jeśli przysługiwało Panu (lub Pana żonie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie skorzystał Pan (Pana żona) z tego prawa, to z jakiego powodu?

Odp. Podatku nie pobrano.

3)  Na czyj wniosek nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla Nieruchomości (nr. ewidencyjny 1 oraz 2 oraz działek powstałych/mających powstać po ich podziale)?

Odp. W dniu (…) r., po uzyskaniu informacji z Gminy (...) o planowanym opracowaniu MPZP dla tego obszaru Wnioskodawca wraz z żoną złożyli wniosek dotyczący działek 1 oraz 2. Następnie, w dniu (…) r., Rada Gminy (...) podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu.

Z uzasadnienia tej uchwały wynika, że główną przyczyną sporządzenia MPZP był wniosek (…). Wniosek Wnioskodawcy i jego żony został złożony już w toku procedury planistycznej prowadzonej przez Gminę.

Wraz z uchwaleniem MPZP dla tego terenu nastąpiła zmiana przeznaczenia działki 1 oraz 2 na teren budowlany.

4)  Czy zmiana przeznaczenia Nieruchomości z nieruchomości rolnych na teren budowlany nastąpiła na Pana (lub Pana żony) wniosek?

Odp. W dniu (…) r., po uzyskaniu informacji z Gminy (...) o planowanym opracowaniu MPZP dla tego obszaru Wnioskodawca wraz z żoną złożyli wniosek dotyczący działek 1 oraz 2. Następnie, w dniu (…) r., Rada Gminy (...) podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu.

Z uzasadnienia tej uchwały wynika, że główną przyczyną sporządzenia MPZP był wniosek (…). Wniosek Wnioskodawcy i jego żony został złożony już w toku procedury planistycznej prowadzonej przez Gminę.

Wraz z uchwaleniem MPZP dla tego terenu nastąpiła zmiana przeznaczenia działki 1 oraz 2 na teren budowlany.

5)  Czy dla działek (powstałych lub mających powstać po podziale działki nr 1 i 2) wydane zostały (lub mają zostać wydane) warunki zabudowy? Należy udzielić odpowiedzi dla każdej działki, będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży, powstałych lub mających powstać w wyniku podziału działek nr 1 i 2, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Nie są również prowadzone postępowania zmierzające do uzyskania takich decyzji. Działki są objęte MPZP.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży działek?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do działek, których sprzedaż została już dokonana i opodatkowana podatkiem od towarów i usług, podatek ten został naliczony nienależnie. Natomiast w zakresie pozostałych działek, których ewentualna sprzedaż stanowi zdarzenie przyszłe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie Nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy podkreślić, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd, zaprezentowany m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11), zgodnie z którym do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, każdorazowo wymagane jest zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.

Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych (por. Interpretacja indywidualna z dnia 10 czerwca 2025 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.370.2025.3.KP).

W przedmiotowej sprawie, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, nie można przyjąć, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż Nieruchomości miała lub będzie miała charakter profesjonalny.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca ani Zainteresowana nigdy nie zajmowali się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Nieruchomość I została nabyta w (…) roku na podstawie umowy darowizny od rodziców Wnioskodawcy, a Nieruchomość II w (…) roku na podstawie umowy sprzedaży. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż ma charakter incydentalny i jest wyzbyciem się przez Wnioskodawcę majątku prywatnego.

Interpretacja indywidualna z 28 grudnia 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.529.2023.2.PM) dotyczyła sytuacji, w której wnioskodawca odziedziczył działkę rolną, podzielił ją na 13 działek budowlanych (w tym drogę wewnętrzną) i zamierzał sprzedać 6 z nich. Organ potwierdził, że sprzedaż tych niezabudowanych działek jest realizacją prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą, więc czynność ta pozostaje poza zakresem Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż nie mogła spowodować obowiązku naliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna z 9 marca 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.59.2023.3.PRM) dotyczyła stanu faktycznego, w którym wnioskodawczyni otrzymała w spadku udziały w nieruchomościach (wraz z domem) po ojcu. Dla zwiększenia szans sprzedaży współwłaściciele dokonali geodezyjnego podziału gruntu na mniejsze działki. Wnioskodawczyni (mimo że równolegle prowadziła działalność gospodarczą w innym zakresie) nie podjęła względem tych działek aktywności wykraczającej poza zwykłe prawo własności – nie uzbrajała terenu, nie ogrodziła, nie występowała o pozwolenia, nie prowadziła marketingu (jedynie zamierzała zamieścić ogłoszenia). Dyrektor KIS zgodził się, że sprzedaż udziału w wydzielonych działkach to wyzbycie się majątku osobistego, a nie działalność handlowa. W interpretacji podkreślono, że przedmiotem dostawy są składniki majątku prywatnego, a zbycie stanowi wykonywanie prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym. W związku z tym sprzedaż tych działek nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ wnioskodawczyni nie wystąpiła w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I SA/Ke 219/24) przychylił się do argumentacji podatnika, stwierdzając, że sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sąd uznał, że: “samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej”.

Sąd podkreślił, że właściciel nieruchomości ma prawo do tego, aby sprzedawać swój majątek w sposób korzystny dla siebie, nie naruszając przepisów podatkowych. Nie można wymagać od właściciela, aby sprzedaż była przeprowadzona w sposób niekorzystny czy nieopłacalny finansowo tylko po to, aby uniknąć podejrzeń o prowadzenie działalności gospodarczej. W ocenie sądu jednorazowa sprzedaż działek z osobistego majątku nie jest traktowana jako działalność gospodarcza, o ile nie ma charakteru regularnego ani nie jest związana z inwestowaniem w nieruchomości w sposób profesjonalny.

Jednocześnie zdaniem Sądu dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Wnioskodawcy mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w odniesieniu do działek, których sprzedaż została już dokonana i opodatkowana podatkiem od towarów i usług, podatek ten został naliczony nienależnie. Natomiast w zakresie pozostałych działek, których sprzedaż stanowi zdarzenie przyszłe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawca uważa, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego - Wnioskodawca w odniesieniu do działek, których sprzedaż została już dokonana i opodatkowana podatkiem od towarów i usług, podatek ten został naliczony nienależnie, a w zakresie pozostałych działek, których sprzedaż stanowi zdarzenie przyszłe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/1/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z żoną jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości rolnej w miejscowości (...), obejmującej m.in. działkę ewidencyjną nr 1 o łącznej powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…) oraz niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w miejscowości (...), obejmującej działkę ewidencyjną nr 2 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…). Nieruchomość nr 1 nabyli Państwo w drodze darowizny z dnia (…) r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), natomiast nieruchomość nr 2 nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Nabycie działki ewidencyjnej nr 2 nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Pan oraz Pana żona jesteście rolnikami ryczałtowymi.

W chwili nabycia Nieruchomości stanowiły nieruchomości rolne. Po nabyciu przedmiotowych nieruchomości nastąpiła zmiana ich przeznaczenia na teren budowlany w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz złożeniem stosownych wniosków przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną. W dniu (…) r., po uzyskaniu informacji z Gminy (...) o planowanym opracowaniu MPZP dla tego obszaru Wnioskodawca wraz z żoną złożyli wniosek dotyczący działek 1 oraz 2. Następnie, w dniu (…) r., Rada Gminy (...) podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu. Z uzasadnienia tej uchwały wynika, że główną przyczyną sporządzenia MPZP był wniosek (…). Wniosek Wnioskodawcy i jego żony został złożony już w toku procedury planistycznej prowadzonej przez Gminę.

W (…) roku Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali podziału geodezyjnego działki nr ew. 1, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 14 działek ewidencyjnych, w tym 11 działek o przeznaczeniu budowlanym tj. działki o numerach ewidencyjnych 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/14 oraz 2 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną tj. działki o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, oraz działkę 1/13 jako „trójkąt widoczności”, która w przyszłości zostanie przyłączona do drogi wewnętrznej powstałej na działce 2.

Dnia (…) roku działki 1/14 oraz 2 otrzymały pozytywną opinię Gminy (...), dotycząca wstępnego projektu podziału działki:

-     1/14 na 14 działek budowlanych i jedną działkę o powierzchni (…) ha do późniejszego podziału oraz jedną działkę (nr 1/29) jako „trójkąt widoczności” do późniejszego scalenia z drogą wewnętrzną

-     2 na 19 działek budowlanych oraz 2 działek (2/1, 2/2) przeznaczonych pod drogi wewnętrzne.

Dla działek będących przedmiotem sprzedaży, powstałych lub mających powstać w wyniku podziału działek nr 1 i 2, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Nie są również prowadzone postępowania zmierzające do uzyskania takich decyzji.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą nieruchomości gruntowe powstałe w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 1, tj. działki o numerach ewidencyjnych: 1/3, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/10, 1/11, 1/12, 1/14 (po wcześniejszym dokonaniu podziału działki 1/14 na mniejsze działki) wraz z ew. udziałem w drodze tj. działkach o nr ewidencyjnym: 1/1, 1/2 oraz 1/13. Działki numer 1/4 oraz 1/9 zostały już sprzedane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną z podatkiem VAT. Przedmiotem planowanej sprzedaży będą także nieruchomości gruntowe powstałe w wyniku podziału działki ew. nr 2. Ostateczny podział nie został jeszcze dokonany, a działka ma zostać podzielona na 21 działek ewidencyjnych.

Po uchwaleniu MPZP dla działki 1 i 2 w dniu (…) r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną przystąpili do zbierania informacji dotyczących możliwości uzbrojenia działek. W dniu (…) roku Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną złożyli oficjalny wniosek o wydanie Warunków Technicznych (WT) przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W odpowiedzi na złożony wniosek otrzymali informację, że brak jest możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci, a prace dotyczące infrastruktury Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną muszą podjąć samodzielnie. Po otrzymaniu powyższych informacji, Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną podjęli decyzję o konieczności wykonania przesunięcia wodociągu własnym staraniem i środkami w celu realizacji zapisów otrzymanych WT i uporządkowania tym samym układu infrastruktury na działce 1. W celu przesunięcia rurociągu należało opracować projekt oraz przeprowadzić roboty budowlane polegające na przesunięciu rurociągu. To przedsięwzięcie Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną musieli zlecić Projektantowi i Kierownikowi robót branży sanitarnej. Na etapie opracowania dokumentacji ustalono, że rozsądnym rozwiązaniem byłoby również wyprowadzenie odcinka (…) m kanalizacji sanitarnej na podjazd działki 1 z uwagi na znaczne zagęszczenie instalacji przy drodze gminnej (wodociągi, kanalizacje deszczowe, sanitarne, światłowód, gazociąg, oświetlenie dróg i zasilanie sieci energetycznej). Roboty te zostały zgłoszone do Starostwa w (...) w dniu (...) r., a Zawiadomienie o zakończeniu budowy złożono w Starostwie w (...) w dniu (…) r. Natomiast dnia (…) r. złożono wniosek o przejęcie instalacji do ZGK wraz z wymaganym aktem notarialnym ustanawiającym służebność przesyłu dla działek 1/3, 1/1, 1/8 i 1/12.

Nieruchomości w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej w ramach gospodarstwa rolnego (uprawy), korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca, jako rolnik, nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Poza wskazanym powyżej wykorzystaniem, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w jakikolwiek inny sposób.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości lub ich części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości jak również prowadzące do ich oddania do używania lub pobierania z nich pożytków.

Na nieruchomościach nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie są i nie będą przed sprzedażą prowadzone roboty budowlane, ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2, podlegała i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2, była i będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pomimo, że pierwotnie grunt nie został nabyty przez Pana i Pana żonę w celach sprzedaży, lecz częściowo otrzymali go Państwo na mocy umowy darowizny od rodziców oraz częściowo nabyli w celu powiększenie gospodarstwa rolnego, to jednak z biegiem czasu podjął Pan wraz z żoną szereg czynności, które miały i mają doprowadzić do zbycia posiadanych gruntów i osiągnięcia korzyści finansowej.

Podjęte przez Pana i Pana żonę działania mają charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W celu sprzedaży działek wystąpił Pan wraz z żoną o zmianę ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo wraz z żoną podjął Pan działania mające na celu uzbrojenie działek. Wraz z żoną podjął pan decyzję o konieczności wykonania przesunięcia wodociągu własnym staraniem i środkami w celu realizacji zapisów otrzymanych Warunków Technicznych (WT) i uporządkowania tym samym układu infrastruktury na działce 1. W celu przesunięcia rurociągu zlecił Pan wraz z żoną opracowanie projektu oraz przeprowadzenie robót budowlanych polegających na przesunięciu rurociągu.

W analizowanej sprawie działania podejmowane przez Pana oraz Pana żonę wskazują na przygotowanie opisanej nieruchomości (działek o nr ew. 1 i 2) do sprzedaży, które posiadają cechy inwestycji i wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie działek dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku.

Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności, prowadzący do przygotowania do sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Nie bez znaczenia pozostaje tu również fakt, że działkę nr 1 otrzymał Pan wraz z żoną w (…) r., a działkę nr 2 nabyliście Państwo w (…) r., natomiast zmiany przeznaczenia działek zostały dokonane w (…) r. (MPZP został uchwalony (….) r.), tj. po ponad (...) latach. Dotychczas działki były użytkowane w Pana oraz Pana żony działalności rolniczej. W efekcie działań Pana oraz Pana żony przedmiot dostawy stanowi grunt o zupełnie innym charakterze niż pierwotnie otrzymany oraz wykorzystywany - z rolnego charakteru działek, działki stały się działkami budowlanymi.

Całokształt czynności świadczy o tym, że działania Pana oraz Pana żony przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek podejmuje Pan wraz z żoną pewne działania w sposób zorganizowany. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana oraz Pana żonę świadomych działań, mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek (powstałych po podziale działek nr 1 i 2) w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan wraz z żoną konkretne działania prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanych nieruchomości.

Wobec powyższego, zarówno sprzedając działki nr 1/4 i 1/9, jak i dokonując przyszłej sprzedaży działek (pozostałych działek powstałych po podziale działek nr 1 i 2), nie będzie Pan (oraz Pana żona) korzystał z przysługującego Panu i Pana żonie prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana oraz Pana żonę świadomych działań, mających na celu sprzedaż działek w sposób profesjonalny w celu osiągnięcia maksymalnej korzyści finansowej.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2, nastąpiła i nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem, dokonując ww. dostawy występował Pan wraz z żoną oraz będzie Pan (wraz z żoną) występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.