Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.343.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2026 r. (wpływ 1 lipca 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

ul. (…)

(…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

ul. (…)

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowane, tj. A.A. oraz B.B. są osobami fizycznymi. Zainteresowane zamierzają dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (…), gmina (…), na rzecz jednej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Planowana sprzedaż ma objąć następujące działki ewidencyjne: działki nr 1/5, 1/6 oraz 1/8 stanowiące własność B.B.; działki nr 1/10, 1/2, 1/3 stanowiące własność A.A. oraz B.B.; działki nr 1/9, 1/7 oraz 1/4 stanowiące własność A.A.

Wszystkie wskazane działki mają zostać sprzedane łącznie, w ramach jednej planowanej transakcji na rzecz tego samego nabywcy — spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotem wniosku jest ocena skutków podatkowych tej planowanej transakcji po stronie Zainteresowanych jako sprzedających.

Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte przez Zainteresowane w drodze darowizny od ich matki C.C. na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r., Rep. A nr (…) sporządzonego przez notariusza D.D. w (…).

Działki objęte planowaną sprzedażą wchodziły uprzednio w skład nieruchomości należących do matki Zainteresowanych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany jeszcze przed darowizną, tj. przez poprzednią właścicielkę - matkę Zainteresowanych. Zainteresowane nie dokonywały podziału nieruchomości w celu przygotowania ich do sprzedaży, nie nabywały nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży ani nie podejmowały działań właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowe działki stanowią grunty orne. Działki są niezabudowane i nieuzbrojone. Nie były wykorzystywane przez Zainteresowane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Zainteresowane nie pobierały z nich pożytków w ramach działalności zarobkowej.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zainteresowanych, działalności deweloperskiej, budowlanej, handlowej ani usługowej. Zainteresowane nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, budowlanej, pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości ani działalności polegającej na przygotowaniu gruntów do sprzedaży.

Dla przedmiotowych działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na wniosek Zainteresowanych. Zainteresowane nie występowały o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie występowały o pozwolenie na budowę, nie występowały o zmianę przeznaczenia nieruchomości, nie inicjowały objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani zmiany tego planu, jak również nie podejmowały innych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanym przez Wójta Gminy (…) z dnia (…) roku, znak (…), działki objęte planowaną sprzedażą są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu wynika, że działki lub ich części znajdują się na terenach oznaczonych symbolami właściwymi dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, w szczególności symbolami MN, MN/U, 5MN/U oraz 15MN.

W szczególności z wypisu wynika, że teren, na którym położona jest działka nr 1/3 i północna część działek nr 1/2 i 1/4 , oznaczono symbolem MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Pozostałe części działek, w tym działki nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 oraz części działek nr 1/2 i 1/4, oznaczone są symbolami właściwymi dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowo-usługowej, w tym m.in. 5MN/U oraz 15MN.

Zainteresowane podkreślają jednak, że przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wynikało z ich aktywności. Zainteresowane nie występowały o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie występowały o jego zmianę, nie podejmowały działań planistycznych, nie wnosiły o zmianę przeznaczenia nieruchomości, ani nie działały w celu przekształcenia działek w tereny przeznaczone pod zabudowę.

Zainteresowane nie uzbrajały działek. Nie doprowadzały do nich mediów, nie budowały sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej ani telekomunikacyjnej. Nie wykonywały również dróg wewnętrznych ani innych urządzeń infrastruktury technicznej. Na nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane, przygotowawcze ani inwestycyjne.

Na nieruchomości ustanowiona jest służebność drogi. Służebność ta została jednak ustanowiona jeszcze przed darowizną, tj. przed nabyciem nieruchomości przez Zainteresowane. Zainteresowane nie ustanawiały tej służebności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży ani w celu prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zainteresowane nie podejmowały i nie zamierzają podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia sprzedaży majątku prywatnego. W szczególności nie prowadziły profesjonalnej kampanii reklamowej, nie zlecały działań marketingowych właściwych dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomości, nie tworzyły koncepcji inwestycyjnych, wizualizacji, projektów budowlanych ani analiz komercyjnych mających zwiększyć wartość nieruchomości.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy składników majątku prywatnego Zainteresowanych, otrzymanych w drodze darowizny rodzinnej. Nieruchomości nie zostały nabyte w celu odsprzedaży. Zainteresowane zamierzają dokonać sprzedaży w ramach zwykłego wykonania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym. Status nabywcy jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie wpływa na charakter czynności po stronie Zainteresowanych. Zainteresowane nie działały na zlecenie nabywcy przy przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, nie podejmowały działań inwestycyjnych ani organizacyjnych właściwych dla profesjonalnego sprzedawcy nieruchomości.

W uzupełnieniu udzielili Państwo odpowiedzi na pytania:

1)  W jaki sposób i przez kogo działki nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/9, 1/7 i 1/4 były/są/będą wykorzystywane od momentu nabycia (w (…) r.) do momentu sprzedaży? Należy wskazać dla każdej działki, którą zamierza Pani sprzedać.

Odp. Działki nr 1/5; 1/6; 1/8; 1/10; 1/2; 1/3; 1/9; 1/7; 1/4 od momentu nabycia (w (…) roku) były/są/będą wykorzystywane na użytek własny. Produkty tam uprawiane wykorzystywane były/są/będą we własnym zakresie.

2)  Czy Pani (A.A.) lub Pani B.B. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. Pani, ani Pani siostra Pani B.B. nie jesteście rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

3)  Czy działki o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/9, 1/7 i 1/4 stanowiły część Pani (lub Pani B.B.) gospodarstwa rolnego, którego celem była/jest dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to które z tych działek oraz w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

Odp. Działki nr 1/5; 1/6; 1/8; 1/10; 1/2; 1/3; 1/9; 1/7; 1/4 nie stanowią ani w Pani przypadku, ani w przypadku Pani B.B. części gospodarstwa rolnego, którego celem była/jest sprzedaż produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT.

4)  W jaki sposób Pani i Pani B.B. znalazły Kupującego? Z czyjej inicjatywy będzie dokonana sprzedaż? Czy ogłaszała Pani (lub Zainteresowany niebędący stroną postępowania) sprzedaż w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu? Czy korzystała Pani (lub Zainteresowany niebędący stroną postępowania) z usług biura pośrednictwa nieruchomościami?

Odp. Wiadomość o tym, że działki są na sprzedaż pochodzi z baneru, który postawiłyście Pani na działkach (wasza własna inicjatywa). Na banerze umieściły Panie informację, że działki są na sprzedaż i podały numer telefonu do kontaktu. Potencjalny klient na tej podstawie skontaktował się z Panią. Nie zamieszczały Panie ogłoszenia o sprzedaży działek w środkach masowego przekazu (Internet, prasa, radio). Ani Pani, ani Pani B.B. nie korzystały z usług pośrednictwa biura nieruchomości.

5)  Czy z tytułu sprzedaży działek nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/9, 1/7 i 1/4 zawarła/zamierza Pani (lub Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zawrzeć umowę przedwstępną? Czy zawiera/będzie ona zawierać warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż działek (proszę je wymienić), do czego są zobowiązane Strony.

Odp. Z tytułu sprzedaży działek nr 1/5; 1/6; 1/8; 1/10; 1/2; 1/3; 1/9; 1/7; 1/4 nie zawierały Panie, ani nie zamierzają zawierać w przypadku tej transakcji umowy przedwstępnej, zatem nie są Panie zobligowane przez potencjalnego kupującego do spełnienia jakichkolwiek warunków, od których miałaby zależeć ta transakcja (dotyczy to zarówno Pani jak i Pani siostry Pani B.B.).

6)  Czy udzieliła/udzieli Pani (lub Zainteresowany niebędący stroną postępowania) podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu (lub w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) w sprawach, które dotyczyły/będą dotyczyły działek nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/9, 1/7 i 1/4? Jeśli tak, to jakie działania podjął/podejmie pełnomocnik oraz jakie podmioty pełniły/pełnią rolę pełnomocnika.

Odp. Ani Pani, ani Pani siostra Pani B.B. nie udzielałyście podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w waszym imieniu w sprawach, które dotyczą/będą dotyczyły działek nr 1/5; 1/6; 1/8; 1/10; 1/2; 1/3; 1/9; 1/7; 1/4 w przypadku tej transakcji.

7)  Czy dokonywała Pani wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy z tego tytułu była Pani podatnikiem VAT? Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania dokonywał wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy z tego tytułu był podatnikiem VAT?

Odp. W przeszłości, tj. w (…) roku dokonała Pani zbycia innych nieruchomości (11 działek). Nie była Pani podatnikiem VAT z tego tytułu. Zainteresowana niebędąca stroną, tj. Pani B.B. nie dokonywała w przeszłości zbycia innych nieruchomości, zatem nie była podatnikiem VAT z tego tytułu.

8)  Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości? Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości?

Odp. Posiada Pani inne nieruchomości. Na ten moment nie planuje ich Pani sprzedawać. Zainteresowana niebędąca stroną, tj. Pani B.B. posiada inne nieruchomości. Na ten moment nie planuje ich sprzedawać.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Zainteresowane na rzecz jednej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością działek nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7, opisanych we wniosku jako składniki majątku prywatnego Zainteresowanych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie stanowiła czynność rozporządzania majątkiem prywatnym, pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż działek nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3,1/4, 1/9 oraz 1/7 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowane dokonując sprzedaży opisanych działek, nie będą działały w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż będzie czynnością z zakresu zwykłego wykonania prawa własności i rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji planowana sprzedaż nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów dokonanej przez podatnika działającego w takim charakterze, a tym samym pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT.

Okoliczność, że działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną albo mieszkaniowo-usługową, nie przesądza sama przez się o opodatkowaniu transakcji VAT. Przeznaczenie działek w miejscowym planie może mieć znaczenie dla oceny charakteru gruntu jako terenu budowlanego dopiero wtedy, gdy sprzedający działa jako podatnik VAT. W niniejszej sprawie podstawowe znaczenie ma jednak to, że Zainteresowanie nie występują w ramach tej transakcji jako podatniczki VAT, lecz jako osoby fizyczne rozporządzające majątkiem prywatnym.

Zainteresowane nie formułują odrębnego stanowiska o zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie działek pod zabudowę. Podstawą stanowiska Zainteresowanych jest zatem brak działania w charakterze podatnika VAT, a nie zwolnienie przedmiotowe przewidziane dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Uzasadnienie stanowiska

1. Podstawowe zasady opodatkowania VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Sama okoliczność, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, nie oznacza jednak automatycznie, że czynność taka podlega VAT.

Warunkiem opodatkowania jest bowiem nie tylko dokonanie dostawy towaru, ale również to, aby dostawa została dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również działalność osób pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw do uznania, że Zainteresowane będą działały jako podatniczki VAT. Sprzedaż opisanych działek nie będzie bowiem wykonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

2. Brak aktywności właściwej dla aktywnego obrotu nieruchomościami

Dla uznania osoby fizycznej sprzedającej nieruchomość za podatnika VAT konieczne jest ustalenie, że jej aktywność przy sprzedaży przybiera formę zawodową, profesjonalną, zorganizowaną i porównywalną z działaniami podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Chodzi w szczególności o takie działania jak nabycie gruntu w celu dalszej odsprzedaży, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, doprowadzenie mediów, występowanie o decyzje administracyjne podnoszące atrakcyjność inwestycyjną, prowadzenie profesjonalnych działań marketingowych czy podejmowanie innych czynności typowych dla handlowca lub dewelopera.

W niniejszej sprawie taka aktywność nie występuje. Zainteresowane otrzymały nieruchomości w drodze darowizny rodzinnej od matki. Nie kupiły ich w celu odsprzedaży. Nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie prowadzą działalności deweloperskiej ani budowlanej. Nie podejmowały czynności zmierzających do handlowego przygotowania gruntu do sprzedaży.

Działki nie były przez Zainteresowane uzbrajane. Nie doprowadzono do nich mediów, nie budowano infrastruktury technicznej, nie wykonywano dróg wewnętrznych ani innych urządzeń zwiększających ich atrakcyjność inwestycyjną. Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani odpłatnego udostępniania osobom trzecim. Zainteresowane nie występowały o decyzje o warunkach zabudowy ani o pozwolenia budowlane. Nie występowały również o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmowały aktywności planistycznej, inwestycyjnej ani organizacyjnej, która mogłaby świadczyć o profesjonalnym przygotowaniu działek do sprzedaży.

3. Znaczenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Zainteresowane mają świadomość, że zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki objęte wnioskiem są objęte miejscowym planem i znajdują się na terenach oznaczonych symbolami właściwymi dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej z usługami.

Okoliczność ta nie może jednak automatycznie prowadzić do uznania, że Zainteresowane działają jako podatniczki VAT. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczy cech przedmiotu transakcji, nie zaś automatycznie statusu sprzedającego jako podatnika VAT.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedający działa w charakterze podatnika VAT. Dopiero w razie pozytywnej odpowiedzi na to pytanie można badać, czy sprzedawany grunt jest terenem budowlanym oraz czy dostawa korzysta z ewentualnego zwolnienia. W niniejszej sprawie Zainteresowane nie działają jako podatniczki VAT, dlatego planistyczne przeznaczenie działek nie przesądza o opodatkowaniu transakcji.

Co istotne, objęcie działek miejscowym planem i przeznaczenie ich pod zabudowę nie wynikało z aktywności Zainteresowanych. Zainteresowane nie występowały o uchwalenie ani o zmianę planu, nie podejmowały działań mających na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości oraz nie działały w celu zwiększenia ich wartości przez zabiegi planistyczne. Przeznaczenie działek wynika z obowiązujących aktów prawa miejscowego, niezależnych od aktywności Zainteresowanych.

4. Podział działek i służebność drogi

Sama liczba działek nie może przesadzać o uznaniu zainteresowanych za podatniczki VAT. Działki objęte planowaną sprzedażą powstały w następstwie podziału dokonanego jeszcze przed darowizną przez poprzednią właścicielkę, tj. matkę Zainteresowanych. Zainteresowane nie dokonywały podziału nieruchomości w celu przygotowania jej do sprzedaży.

Także ustanowienie służebności drogi nie może przemawiać za opodatkowaniem transakcji VAT, skoro służebność ta została ustanowiona przed nabyciem nieruchomości przez Zainteresowane. Nie była to czynność podjęta przez Zainteresowane w celu zwiększenia atrakcyjności działek przed sprzedażą ani element zorganizowanego procesu przygotowania gruntu do obrotu.

5. Sprzedaż jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym

Planowana sprzedaż ma charakter rozporządzenia majątkiem prywatnym. Nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny rodzinnej, nie były wykorzystywane gospodarczo, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy i nie zostały przygotowane do sprzedaży w sposób właściwy dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zainteresowane zamierzają sprzedać składniki majątku prywatnego jednej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Status nabywcy jako przedsiębiorcy nie może samodzielnie wpływać na status sprzedających jako podatniczek VAT. Decydujące znaczenie ma aktywność sprzedających, a nie forma prawna nabywcy.

W konsekwencji planowana sprzedaż mieści się w granicach zwykłego wykonania prawa własności.

Zainteresowane będą działały jako właścicielki majątku prywatnego, a nie jako podatniczki prowadzące działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, Zainteresowane wnoszą o potwierdzenie, że planowana sprzedaż działek nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/9, 1/7, 1/4 na rzecz jednej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Planowana sprzedaż będzie bowiem stanowiła czynność zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a Zainteresowane nie będą działały przy jej dokonaniu w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Jednocześnie Zainteresowane wskazują, że z uwagi na wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie opierają wniosku na zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz na braku działania w charakterze podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, udział w nieruchomości gruntowej spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowane, tj. A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz B.B. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) są osobami fizycznymi. Zainteresowane zamierzają dokonać sprzedaży na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (…), gmina (…). Planowana sprzedaż ma objąć następujące działki ewidencyjne: działki nr 1/5, 1/6 oraz 1/8 stanowiące własność B.B.; działki nr 1/10, 1/2, 1/3 stanowiące własność A.A. oraz B.B.; działki nr 1/9, 1/7 oraz 1/4 stanowiące własność A.A.

W związku z tym Zainteresowane powzięły wątpliwości, czy sprzedaż niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, Zainteresowane będą spełniały przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zainteresowane wskazały, że nabyły nieruchomości w drodze darowizny od ich matki C.C. na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r., Rep. A nr (…) sporządzonego przez notariusza D.D. w (…). Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany jeszcze przed darowizną, tj. przez poprzednią właścicielkę - matkę Zainteresowanych. Zainteresowane nie dokonywały podziału nieruchomości w celu przygotowania ich do sprzedaży, nie nabywały nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży ani nie podejmowały działań właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Przedmiotowe działki stanowią grunty orne. Działki są niezabudowane i nieuzbrojone.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanym przez Wójta Gminy (…) z dnia (…) roku, działki objęte planowaną sprzedażą są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W szczególności z wypisu wynika, że teren, na którym położona jest działka nr 1/3 i północna część działek nr 1/2 i 1/4, oznaczono symbolem MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Pozostałe części działek, w tym działki nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 oraz części działek nr 1/2 i 1/4, oznaczone są symbolami właściwymi dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowo-usługowej, w tym m.in. 5MN/U oraz 15MN. Zainteresowane nie występowały jednak o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie występowały o jego zmianę, nie podejmowały działań planistycznych, nie wnosiły o zmianę przeznaczenia nieruchomości, ani nie działały w celu przekształcenia działek w tereny przeznaczone pod zabudowę.

Dla przedmiotowych działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na wniosek Zainteresowanych. Zainteresowane nie występowały o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie występowały o pozwolenie na budowę, nie występowały o zmianę przeznaczenia nieruchomości, nie inicjowały objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani zmiany tego planu, jak również nie podejmowały innych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości. Zainteresowane nie uzbrajały działek. Nie doprowadzały do nich mediów, nie budowały sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej ani telekomunikacyjnej. Nie wydzielały również dróg wewnętrznych ani wybudowały innych urządzeń infrastruktury technicznej. Na nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane, przygotowawcze ani inwestycyjne.

Działki nie były wykorzystywane przez Zainteresowane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Zainteresowane nie pobierały z nich pożytków w ramach działalności zarobkowej. Działki nie stanowią części gospodarstwa rolnego, którego celem była/jest sprzedaż produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT.

Zainteresowane zamierzają dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowych o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7 na rzecz jednej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Z tytułu sprzedaży działek Zainteresowane nie zawierały, ani nie zamierzają zawierać w przypadku tej transakcji umowy przedwstępnej, nie udzielały też podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą/będą dotyczyły tych działek.

Zainteresowane nie podejmowały i nie zamierzają podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia sprzedaży majątku prywatnego. Wiadomość o tym, że działki są na sprzedaż pochodzi z baneru, który Zainteresowane postawiły na działkach. Potencjalny klient na tej podstawie skontaktował się z Zainteresowaną. Zainteresowane nie zamieszczały ogłoszenia o sprzedaży działek w środkach masowego przekazu (Internet, prasa, radio), ani nie korzystały z usług pośrednictwa biura nieruchomości.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Zainteresowanych w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez opisanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Zainteresowane wskazały, że nie wykorzystywały działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7 do żadnej działalności, w tym nie były one wynajmowane ani wydzierżawiane innym podmiotom. Zainteresowane nie podejmowały, ani nie podejmują żadnych czynności ukierunkowanych na sprzedaż działek, takich jak ich ulepszenie lub uatrakcyjnienie, czy też dodatkowe uzbrojenie.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Zainteresowane nie podjęły i nie zamierzają podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Zainteresowane należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Zainteresowane za podatników tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, Zainteresowane będą korzystały z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowane cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1/5, 1/6, 1/8, 1/10, 1/2, 1/3, 1/4, 1/9, 1/7, Zainteresowane nie będą występowały w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Zainteresowanych należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.