Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.363.2025.2.GK

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku do towarów i usług w zakresie nie uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży wydzielonych 6 działek (1 zabudowana i 5 niezabudowanych) oraz możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 sierpnia 2025 r. (data wpływu 4 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedająca zamieszkuje w (…) (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) i planuje sprzedaż do B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) nieruchomości gruntowej zabudowanej o obszarze wynoszącym 21 220 m², położonej w miejscowości (…). Spółka jest podmiotem profesjonalnym, którego zakres działalności związany jest z wznoszeniem nieruchomości. Grunt zabudowany jest dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchni 87 m² oraz 194 m², a także budynkiem gospodarczym o powierzchni 73 m². Grunt nie jest nieruchomością rolną zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz kodeksu cywilnego.

Sprzedający zawarł ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży w dniu 29 kwietnia 2025 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), która stanowi formę „rezerwacji” oraz możliwość podjęcia działań przez Spółkę, których celem będzie dostosowanie nieruchomości dla celów związanych z działalnością Spółki. Sprzedający jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej VAT), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, Sprzedający w dalszej części opisuje:

a) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

b) charakterystykę działalności Sprzedającego,

c) historię nabycia przedmiotu Transakcji,

d) zakres Transakcji.

Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w mieście (...), w powiecie (...): działki o powierzchni 2,12 ha oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) nr Księgi Wieczystej (…) (dalej jako: „Grunt”), zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem gruntu. Pierwotnie nieruchomość stanowiła nieruchomość siedliskową zabudowaną, jednak od 2008 roku nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren zabudowy jednorodzinnej i usługowej (oznaczonej jako 15MU i 10UM).

W dziale II Księgi Wieczystej wpisano własność na rzecz Sprzedającego. Nieruchomość w 2023 roku została podzielona przez Wnioskodawcę na 3 mniejsze działki, wyłącznie w celu wyodrębnienia powierzchni działki z planem zagospodarowania przestrzennego od działki rolnej bez planu. Pierwotnie nieruchomość stanowiła jedną nieruchomość o powierzchni 3,7222 ha. Nieruchomość została podzielona na 3 działki: 1 (będąca przedmiotem wniosku) o powierzchni 2,12 ha, 2 o powierzchni 0,8001 ha, 3 o powierzchni 0,8001 ha.

W momencie dokonania Transakcji nieruchomość będzie podzielona na 6 działek geodezyjnych: 1 zabudowana, 5 niezabudowanych (4 przeznaczone pod zabudowę, 1 jako droga dojazdowa). Działki te będą objęte jedną księgą wieczystą. Wnioskodawca udzielił w dniu 29 kwietnia 2025 r. pełnomocnictwo bezpośrednio geodecie działającemu na zlecenie Spółki, w sprawach związanych z podziałem działki. W zakresie udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik będzie miał możliwość składania wniosków, odbierania postanowień oraz decyzji, składania oświadczeń zrzekania się zaskarżenia decyzji, pozyskiwania dokumentów niezbędnych do podziału nieruchomości. Również 29 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca zawarł umowę użyczenia ze Spółką, w celu przygotowania realizacji inwestycji związanej z budową nieruchomości mieszkalnych. W umowie zakres związany z możliwością korzystania z nieruchomości został określony jako: podział nieruchomości, wykonywanie badań geotechnicznych, map projektowych, zgromadzenia dokumentacji i projektów architektonicznych, uzyskanie pozwoleń na wykonywanie przyłączy, pozwoleń na budowę, pozwoleń na zjazd z działek na drogę gminną, wystąpienie o wszelkie inne decyzje, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem inwestycji, jak również uzyskania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania umów przyłączeniowych.

Sprzedający nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości (np. wydzielenia, budowy drogi, uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenia działki).

Jedyną czynnością podjętą przez Wnioskodawcę było dokonanie podziału na mniejsze działki w 2023 r. Podział został opisany powyżej.

Charakterystyka działalności Sprzedającego

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Sprzedający nie dokonywał dostaw produktów rolnych, podejmowane przez niego działania ograniczają się do uzyskiwania plonów na własne potrzeby. Wnioskodawca nie nabywał innych nieruchomości w celu obrotu nieruchomościami. Przy nabyciu gruntu Wnioskodawca nie miał prawa do dokonania odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca nie zajmował się i nie zamierza zajmować się działalnością związaną z obrotem nieruchomościami. Sprzedający nie jest zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT, jednak jeśli organ oceni, że planowana transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, wówczas Sprzedający zarejestruje się jako podatnik VAT czynny, jako podatnik VAT zawrze transakcję sprzedaży. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest działalność w zakresie wznoszenia budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej, tj. wznieść nieruchomość i ją zbyć lub wynajmować. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby innych podmiotów. Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.).

W latach 2015 - 2022 r. nieruchomość była wynajmowana. Jednak nie miało to charakteru działalności gospodarczej. Najem miał charakter zabezpieczający - polegał na tym, że osoba trzecia zamieszkiwała nieruchomość i dbała o nią w zamian za symboliczną opłatę. Umowa została zawarta jedynie w celu formalnego uregulowania sytuacji prawnej.

Natomiast w latach 2019 - do chwili obecnej jest dzierżawiona.

Na nieruchomości nie były dokonywane żadne inne nakłady związane z ulepszeniem nieruchomości.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z (…) 1987 r. Jak Wnioskodawca wskazał wyżej, przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia. Zważywszy na fakt, że poprzedni Sprzedający w momencie sprzedaży Nieruchomości nie był czynnym podatnikiem VAT, nabycie Gruntu przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. Sprzedaż nieruchomości została ogłoszona na ogólnodostępnych portalach oraz powierzona agencji nieruchomości. Działania te miały na celu znalezienie nabywcy i są powszechnie stosowane również przez osoby prywatne. Nie miały one charakteru zawodowego ani nie wskazywały na prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zakres transakcji

Wnioskodawca udzielił w dniu 29 kwietnia 2025 r. pełnomocnictwo bezpośrednio geodecie działającemu na zlecenie Spółki w sprawach związanych z podziałem działki. W zakresie udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik będzie miał możliwość składania wniosków, odbierania postanowień oraz decyzji, składania oświadczeń zrzekania się zaskarżenia decyzji, pozyskiwania dokumentów niezbędnych do podziału nieruchomości. Spółka Kupująca jest zobowiązana do wystąpienia, w imieniu własnym lub w imieniu Sprzedającego (lecz na koszt Spółki Kupującej), w zakresie wskazanym powyżej, tj.: podział nieruchomości, wykonywanie badań geotechnicznych, map projektowych, zgromadzenia dokumentacji i projektów architektonicznych, uzyskanie pozwoleń na wykonywanie przyłączy, pozwoleń na budowę, pozwoleń na zjazd z działek na drogę gminną, wystąpienie o wszelkie inne decyzje, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem inwestycji, jak również uzyskania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania umów przyłączeniowych. Pełnomocnictwo do podziału nieruchomości zostało udzielone geodecie działającemu na zlecenie Spółki, a nie bezpośrednio Spółce.

Umowa Przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest umową warunkową, do umowy sprzedaży dojdzie po spełnieniu warunków:

• dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z wymaganiami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego;
• Spółka uzyska od dostawców mediów pozytywne warunki przyłączenia Inwestycji do właściwych sieci tj. umożliwiające realizację Inwestycji zgodnie z zamiarami inwestycyjnymi Spółki;
• Spółka uzyska od właściwego zarządcy drogi publicznej decyzję oraz wszelkie wymagane zgody, uzgodnienia i pozwolenia niezbędne do lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość lub działki powstałe w wyniku Podziału Nieruchomości;
• Spółka uzyska Decyzję Pozwolenia Na Budowę dla planowanej Inwestycji;
• Stosunek prawny wynikający z Umowy Dzierżawy wygaśnie.

Ustalono że Zadatek zapłacony w momencie zawierania Umowy Przedwstępnej będzie bezzwrotny nawet w przypadku gdyby powyższe warunki nie zostały spełnione. Podział nieruchomości jest konieczny ze względu na konkretne wymagania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę planowanej przez Spółkę kupującą inwestycji, konieczny jest podział geodezyjny nieruchomości. Strona Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa bezpośrednio na rzecz geodety w celu usprawnienia procesu podziału, natomiast geodeta działa na zlecenie Spółki kupującej i to Spółka kupująca zapłaci za tą usługę. Bez pierwotnego podziału nieruchomości inwestycja planowana przez Spółkę nie będzie możliwa. W przypadku, gdy uzyskanie przez Spółkę Kupującą jakiegokolwiek dokumentu niezbędnego do realizacji Umowy Przedwstępnej okaże się niemożliwe lub znacznie utrudnione, a będzie to wynikać z treści pełnomocnictwa albo konieczności osobistego działania Sprzedającego, Sprzedający udzieli w niezbędnym Spółce Kupującej dodatkowych pełnomocnictw zakresie lub uzyska te dokumenty samodzielnie, ale na koszt Spółki Kupującej. W przypadku uzyskania dokumentów przez Sprzedającego, uprawnienia z nich wynikające zostaną przeniesione na Spółkę Kupującą. Zgodnie z planowanymi czynnościami Sprzedającego oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji, nastąpi odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do realizacji planowanej Inwestycji. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć uzyskane środki na cele prywatne, niezwiązane działalnością gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1) ile dokładnie działek będzie przedmiotem sprzedaży oraz należy wskazać numery geodezyjne tych działek;

odpowiedziała Pani, że sprzeda 6 działek objętych jedną księgą wieczystą, jednak numery działek zostaną określone dopiero po dokonaniu podziału. Podział w tym momencie jest procedowany.

2) w jaki sposób wykorzystywała Pani przedmiotowe działki będące przedmiotem sprzedaży w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży;

odpowiedziała Pani, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z (…) 1987 r. Nieruchomość następnie była wykorzystywana w celach mieszkaniowych, tj. nie służyła prowadzonej działalności i nie służyła do prowadzenia działalności rolnej. Wnioskodawca nie zajmował się działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wskazano zostało we wniosku: „W latach 2015 - 2022 r. nieruchomość była wynajmowana. Jednak nie miało to charakteru działalności gospodarczej. Najem miał charakter zabezpieczający - polegał na tym, że osoba trzecia zamieszkiwała nieruchomość i dbała o nią w zamian za symboliczną opłatę.” Natomiast od 2019 roku nieruchomość jest dzierżawiona. W kwietniu tego roku została zawarta umowa przedwstępna, na mocy której Kupujący może dokonywać działań związanych z dostosowaniem nieruchomości dla celów związanych z działalnością Spółki. W kwietniu 2025 roku zostało udzielone pełnomocnictwo dla geodety, w zakresie wskazanym we wniosku.

3) na czyją rzecz były/są wynajmowane i dzierżawione działki będące przedmiotem sprzedaży, w tym między innymi czy działki były/są dzierżawione tylko na rzecz Spółki kupującej oraz czy umowa najmu i dzierżawy miała/ma charakter odpłatny czy nieodpłatny - proszę opisać;

odpowiedziała Pani, że Nieruchomość była wynajmowana na rzecz osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej. Jednak jak wskazano we wniosku nieruchomość była zamieszkiwana przez dzierżawcę i opłata za zamieszkanie miała charakter symboliczny. Umowa została zawarta z osobą fizyczną niezwiązaną ze Spółką. Dzierżawca nie jest spokrewniony ani spowinowacony z Wnioskodawcą oraz nie pozostają we wspólnym gospodarstwie domowym. Umowa dzierżawy została zawarta na okres 10 lat i ma charakter odpłatny.

4) co należy rozumieć poprzez twierdzenie że nieruchomość w latach 2015-2022 była wynajmowana za „symboliczną opłatę” - proszę wyjaśnić okoliczności zdarzenia w tym na czyją rzecz i jaka dokładnie działka była wynajmowana;

odpowiedziała Pani, że od marca 2015 r. - do października 2022 r. Wnioskodawca wynajmowała parter domu o powierzchni ok. 80m² w budynku mieszkalnym o powierzchni całkowitej 198 m² znajdujący się na działce o nr 1 adres (...).

Nieruchomość została wynajęta osobie niezwiązanej ze spółką oraz z Wnioskodawcą. Ponieważ budynek wcześniej był niezamieszkały, kręciły się obce osoby, Wnioskodawca obawiał się zdewastowania posiadłości przez osoby trzecie, stąd zapadła decyzja o wynajmie budynku osobie fizycznej, za niższą kwotę wynajmu niż ceny rynkowe, dla spokoju Właścicielki (dlatego użyto określenia za „symboliczną opłatę”). Kwota wynajmu wynosiła (…) zł, przez cały okres trwania umowy. Od tej kwoty Wnioskodawca odprowadzał podatek do Urzędu Skarbowego. Umowa została rozwiązana ustnie, bez podpisania wypowiedzenia umowy. Ostatnia wpłata wpłynęła na konto właścicielki (…) 2022 r.

5) kto wystąpił z inicjatywą podziału działki 13/3 na mniejsze oraz na czyją rzecz ten podział był dokonany;

odpowiedziała Pani, że podział został dokonany przez Wnioskodawcę. Podział został dokonany w celu wyodrębnienia powierzchni działki z planem zagospodarowania przestrzennego od działki rolnej bez planu.

6) które działki (numer geodezyjny) będące przedmiotem sprzedaży stanowią działki zabudowane a które niezabudowane

‒ w przypadku działek niezabudowanych proszę wskazać:

• czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

‒ jeśli tak należy wskazać jakie są jego postanowienia;

‒ jeśli nie, należy wskazać czy na dzień sprzedaży dla tych działek zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, oraz wskazanie kto będzie występował tę decyzję;

odpowiedziała Pani, że Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem zagospodarowania przestrzennego. Działki te przeznaczone są pod zabudowę oraz jako droga dojazdowa.

• czy będzie/była przed sprzedażą wydana decyzja o pozwoleniu na budowę (proszę podać kiedy i kto wystąpił, jakie jest przeznaczenie),

odpowiedziała Pani, że pozwolenie jeszcze nie zostało uzyskane, nie został złożony wniosek ponieważ może zostać złożony dopiero po zakończeniu procedury podziałowej na wymienione we wniosku działki geodezyjne. Podział musi zostać przeprowadzony ze względu na wymagania stawiane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Planowana jest zabudowa mieszkalna wielorodzinna.

‒ w przypadku działek zabudowanych proszę wskazać:

• czy nabyła Pani działkę ze znajdującymi się na nich budynkami, czy też nabyła Pani działkę niezabudowaną, a potem wybudowała Pani budynki we własnym zakresie;

odpowiedziała Pani, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z (…) 1987 r. Nieruchomość była zabudowana nieruchomościami.

• kiedy budynki zostały wybudowane;

odpowiedziała Pani, że Wnioskodawca nie zabudował gruntu.

• jeśli budynki zostały wybudowane przez Panią - proszę wskazać, czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na wybudowanie danych budynków;

odpowiedział Pan, że nie zostały wybudowane.

• czy doszło do pierwszego zasiedlenia (do pierwszego zajęcia, oddania do użytkowania) budynków znajdujących się na działce? Jeśli tak to należy wskazać, kiedy to miało miejsce oraz czy między pierwszym zasiedleniem danych obiektów, a ich dostawą minął/minie okres dłuższy czy krótszy niż 2 lata;

odpowiedziała Pani, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce zdecydowanie ponad 2 lata. Historycznie trudno określić moment pierwszego zasiedlenia, jednak nawet jeśli przyjmiemy, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 1987 roku, 2 lata do momentu sprzedaży zdecydowanie upłynęły.

• czy były ponoszone wydatki na ulepszenie danych budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danych budynków; jeżeli tak, proszę wskazać dla każdego budynku;

odpowiedziała Pani, że nakłady na nieruchomości nie były poczynione w czasie posiadania.

• kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę);

odpowiedziała Pani, że nakłady nie zostały dokonane.

• czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie danych budynków;

odpowiedziała Pani, że Wnioskodawca nie prowadził działalności, w konsekwencji nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, dane budynki zostały oddane do użytkowania, należy wskazać, kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT);

odpowiedziała Pani, że Nieruchomości nie były wykorzystywane dla czynności opodatkowanych. Co więcej nie zostały dokonane nakłady.

• w jaki sposób poszczególne budynki znajdujące się na działce były/są wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży;

odpowiedziała Pani, że po zakończeniu okresu wynajmu, budynki nie są zamieszkiwane - stoją puste.

7) czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Pani podatnikiem; jeśli tak, to proszę podać okres w jakim to następowało.

odpowiedziała Pani, że Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej transakcji związanych z nieruchomościami.

Pytanie

Czy planowana transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Sprzedającego, planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Uzasadnienie stanowiska Sprzedającego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, zgodnie z art. 2 pkt 22 VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy zawartej Umowy Przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ustalono, że po uzyskaniu interpretacji indywidualnej Sprzedający zawrze umowę przenoszącą własność nieruchomości na Spółkę kupującą. W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji z dnia 26 marca 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.80.2025.1.JM, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Natomiast z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca, sprzedając nieruchomość, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnie czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana nieruchomość została objęta w formie przekazania gospodarstwa. Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość wyłącznie na cele prywatne. Wnioskodawca obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, nie podejmował nakładów, ulepszeń, które są charakterystyczne dla podmiotu profesjonalnego. Co prawda udzielił pełnomocnictwa oraz zawarł umowę przedwstępną, w której wskazał zakres możliwej ingerencji przez spółkę kupującą, jednak wynika to ze specyfiki transakcji. Ze względu na relatywnie dużą powierzchnię nieruchomości sprzedaż jako całości byłaby znacznie utrudniona. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Co istotne Sądy Administracyjne zgodnie z przytoczonymi powyżej sygnaturami wskazują, że ulepszenia związane są ponoszeniem znacznych nakładów na nieruchomości, których Wnioskodawca nie ponosi. Zarówno okoliczności, w jakich nabyte zostały przedmiotowe Nieruchomości, nabycie ponad 30 lat temu na cele własne, jak i przebieg transakcji, wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Co ważne Wnioskodawca nie zawierał innych transakcji sprzedaży innej nieruchomości w ostatnich latach (wyjątkiem jest otrzymanie darowizny od syna). Wnioskodawca nie planuje również zawarcia innych, dalszych transakcji mających na celu sprzedaż kolejnych nieruchomości. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nich aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, nie mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani sprzedać 6 działek wydzielonych z działki nr 1 na rzecz Kupującej Spółki. Działkę nabyła Pani na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z (…) 1987 r. W 2023 r. działka została podzielona przez Panią na 3 mniejsze działki (1, 2, 3) w celu wyodrębnienia powierzchni działki z planem zagospodarowania przestrzennego. W momencie dokonywania transakcji działka nr 1 będzie podzielona na 6 działek geodezyjnych (1 zabudowanych, 5 niezabudowanych). Na działce zabudowanej znajdują dwa budynki mieszkalne i budynek gospodarczy, które znajdowały się na działce już w momencie nabycia przez Panią. Nie dokonywała Pani żadnych nakładów na tych budynków. Z kolei do działek niezabudowanych istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działki znajdują się na terenie zabudowy jednorodzinnej i usługowej oraz drogi dojazdowej. Będzie również wydane pozwolenie na budowę po dokonanym podziale nieruchomości. Zawarła Pani ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży, dającą możliwość podjęcia działań przez Spółkę, których celem będzie dostosowanie nieruchomości dla celów związanych z działalnością Spółki. Udzieliła Pani pełnomocnictwa bezpośrednio geodecie działającemu na zlecenie Spółki w sprawach związanych z podziałem działki. Udzieli Pani również dodatkowych pełnomocnictw na rzecz Spółki w celu uzyskania wszelkich dokumentów. Ponadto zawarła Pani umowę użyczenia z Kupującą Spółką w celu przygotowania działek do realizacji inwestycji związanej z budową nieruchomości mieszkalnych. W umowie zakres związany z możliwością korzystania z nieruchomości został określony jako: podział nieruchomości, wykonywanie badań geotechnicznych, map projektowych, zgromadzenia dokumentacji i projektów architektonicznych, uzyskanie pozwoleń na wykonywanie przyłączy, pozwoleń na budowę, pozwoleń na zjazd z działek na drogę gminną, wystąpienie o wszelkie inne decyzje, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem inwestycji, jak również uzyskania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania umów przyłączeniowych. W latach 2015 - 2022 r. nieruchomość była wynajmowana. Najem miał charakter zabezpieczający i polegał na tym, że osoba trzecia zamieszkiwała nieruchomość i dbała o nią w zamian za symboliczną opłatę ((…) zł przez cały okres trwania umowy). Od tej kwoty odprowadzała Pani podatek do Urzędu Skarbowego. Natomiast od 2019 r. nieruchomość jest dzierżawiona i umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat. Umowa ta jest odpłatna.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż 6 działek wydzielonych z działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży 6 działek (1 zabudowanej i 5 niezabudowanych działek) powstałych po podziale działki nr 1 będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Dzierżawa/najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego/wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy/najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę/najemcę . Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego/wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W odniesieniu do przedstawionych okoliczności sprawy należy przede wszystkim zauważyć, że działki choć nabyte zostały do majątku osobistego w ramach przekazania gospodarstwa rolnego i służyły Pani jedynie w celach mieszkaniowych, to co istotne były przedmiotem umowy dzierżawy i najmu. Jak Pani wskazała w latach 2015 - 2022 r. nieruchomość była wynajmowana za opłatą. Natomiast od 2019 r. działka jest dzierżawiona (umowa została zawarta na okres 10 lat) i ma charakter odpłatny.

W analizowanej sprawie, choć nie jest to przesądzające nie można też całkowicie pominąć tego, że w 2023 r. miał miejsce podział działki w wyniku którego powstały 3 mniejsze działki na nr 1, 2 oraz 3. Jednocześnie w momencie dokonania transakcji nieruchomość nr 1 będzie podzielona na 6 działek geodezyjnych (1 zabudowana, 5 niezabudowanych), które będą sprzedane na rzecz Spółki Kupującej. Podział działki został dokonany przez Panią, w celu wyodrębnienia powierzchni działki z planem zagospodarowania przestrzennego od działki rolnej bez planu. Zatem sam podział działek oczywiście nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działek będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, jednakże zawarta umowa dzierżawy i najmu ma w tym kontekście decydujące znaczenie aby uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że nie dokonywała Pani czynności zwiększających wartość Nieruchomości (np. wydzielenia, budowy drogi, uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenie działki), a czynności podjęte przez kupującą Spółkę lub geodetę na mocy udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym i podejmowane przez Panią czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

Odnośnie odpłatnej dzierżawy i najmu, które są przesądzające i rzutują na cenę uznania Pani za podatnika należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa czy najem co miało miejsce w przedmiotowym przypadku. W analizowanej sprawie działki były/są udostępniane w ramach umowy dzierżawy i najmu, na podstawie zawartej umowy, co stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą i najem interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Odnośnie zaś wynagrodzenia uzyskiwanego z tej dzierżawy i najmu, należy zauważyć, że strony w związku z zawarciem umowy dzierżawy dowolnie kształtują stosunki prawne również w kwestii odpłatności. To że wynagrodzenie za najem miało symboliczną opłatę, a najem miał charakter zabezpieczający nie oznacza, że opisaną we wniosku czynność między dwiema stronami należy traktować inaczej niż najem. Jak już wskazywałem dzierżawa i najem spełnia przesłanki uznania za świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu. Wysokość wynagrodzenia wynika z ustaleń między stronami w związku z umową dzierżawy i najmu i nie może wpływać na prawnopodatkową ocenę tej transakcji.

W konsekwencji powyższego w przypadku sprzedaży 6 działek wydzielonych z działki nr 1 nie można mówić, iż w całym okresie ich posiadania stanowiły one dla Pani wyłącznie majątek prywatny, służący Pani celom własnym/osobistym. Zatem głównie dzierżawa i najem działek wskazuje, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnośnie sprzedaży 1 działki zabudowanej budynkami mieszkalnymi i budynkiem gospodarczym wydzielonej z działki nr 1 należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Budynki, tj. 2 budynki mieszkalne i 1 gospodarczy, znajdujące się na działce zabudowanej nabyła Pani na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z 1987 r. Budynki nie były przez Panią wybudowane. Nie ponosiła Pani wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Z powyższego wynika więc, że doszło do pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr 1, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynków do ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co istotne, od momentu nabycia budynków do momentu planowanej sprzedaży nie ponosiła Pani wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy zatem uznać, że dostawa znajdujących się na wydzielonej działce 2 budynków mieszalnych i 1 budynku gospodarczego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, przy uwzględnieniu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnośnie 5 działek niezabudowanych wydzielonych z działki nr 1 należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 5 niezabudowanych działek wydzielonych z działki nr 1 położna jest od 2008 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na terenach zabudowy jednorodzinnej i usługowej oraz jako droga dojazdowa. Ponadto wydane zostanie pozwolenie na budowę po zakończeniu procedury podziałowej, gdyż planowana jest zabudowa mieszkalna wielorodzinna. Zatem 5 wydzielonych działek będzie stanowić grunty przeznaczone pod zabudowę. Zatem działki te będą stanowiły w dniu ich sprzedaży teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, których dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w działce gruntu wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że działkę nabyła Pani na podstawie umowy przekazania gospodarstwa z (…) 1987 r., a więc w czasie kiedy ustawa o VAT jeszcze nie obowiązywała. Tym samym nie można mówić, że nie przysługiwało Pani bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu tego nabycia, skoro ustawa o podatku VAT nie weszła jeszcze w życie, a więc i dostawa na Pani rzecz nie mogła być objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż 5 niezabudowanych działek wydzielonych z działki nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Zatem do dostawy 5 niezabudowanych działek wydzielonych z działki nr 1 nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie więc opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż 5 niezabudowanych działek wydzielonych z działki nr 1 nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. wystąpi obowiązek naliczenia należnego podatku VAT.

Z kolei zaś do działki zabudowanej wydzielonej z działki nr 1 sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy tym wskazać należy, że w przypadku spełnienia warunków wynikających art. 43 ust. 10 i 11 przysługuje Pani prawo do rezygnacji ze zwolnienia. Po wyborze opcji opodatkowania dostawa działki zabudowanej wydzielonej z działki nr 13 na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.