Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.366.2025.3.AP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 17 lipca 2025 r. oraz z 11 sierpnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz jego siostra są współwłaścicielami w częściach równych w udziale po 1/2 nieruchomości gruntowych, położonych w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), oznaczonych jako działki ewidencyjne nr:

1) 1, nr KW: (…);

2) 2, nr KW: (…);

3) 3, nr KW: (…);

4) 4, nr KW: (…).

Działka ewidencyjna nr:

• 1, nr KW: (…) oznaczona jest jako grunty orne,
• 2, nr KW: (…) oznaczona jest jako grunty orne,
• 3, nr KW: (…) oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane,
• 5, nr KW: (…) oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane,
• 4, nr KW: (…) oznaczona jest jako rola i łąki,
• 6, nr KW: (…) oznaczona jest jako rola i łąki.

Wyżej wymienione nieruchomości nabyte zostały przez Wnioskodawcę w wyniku postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku, sprawy prowadzonej w sprawie o sygn. akt (…). Obecny sposób zagospodarowania inwestycji określony został jako tereny rolnictwa. Działki niezabudowane w 100% pokryte są powierzchnią biologicznie czynną.

W związku z planowaną zmianą struktury własności i przyszłym zagospodarowaniem przedmiotowych nieruchomości, Wnioskodawca przystąpił do procesu administracyjnego podziału oraz przekształcenia powyższych działek w tym zwrócenie się z wnioskami o uzyskanie warunków zabudowy. Następnie mają zostać wykonane przyłączenia wodno-kanalizacyjne, przyłączenia prądu i gazu. W dalszej kolejności koniecznym będzie też wykonanie dróg dojazdowych do wyodrębnionych działek. Celem tego procesu jest racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego oraz ich przyszła sprzedaż z przeznaczeniem na cele budowlane lub mieszkaniowe. Podział planowany jest w następujący sposób:

1) działka ewid. nr 1 - podział na (…) działek;

2) działka ewid. nr 2 - podział na (…) działki;

3) działka ewid. nr 3 - podział na (…) działki;

4) działka ewid. nr 4 - podział na (…) działek, po (…) m² każda.

W związku z powyższym Wnioskodawca poniósł już nakłady finansowe w celu realizacji zamierzenia, m.in. na wykonanie dokumentacji geodezyjnej, map, projektów podziału oraz opłat administracyjnych.

Wątpliwości dotyczą kwalifikacji podatkowej planowanego podziału i przyszłego zbycia działek (lub ich części) powstałych w wyniku przekształceń.

Wnioskodawca oraz jego siostra nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a działki stanowią ich majątek prywatny. Podział nieruchomości nie miałby być prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany, a jego celem nie jest prowadzenie działalności zarobkowej, lecz ewentualna przyszła sprzedaż poszczególnych działek jako sposób zarządzania majątkiem osobistym.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że w (…) roku w okresie od (…) do (…) prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą, będąc zarejestrowany jako podatnik VAT. Jednak według wykazu podmiotów zarejestrowanych jako czynny podatnik podatku VAT (...) - na dzień (…) r. nie figuruje Pan jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT.

Działki których dotyczy wniosek nie były wykorzystywane przez Pana do czynności rodzących obowiązek zapłaty podatku VAT.

Działki jako takie nie były wykorzystywane na cele osobiste:

• działka nr 1 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 4 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 2 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 3 jest zabudowana budynkiem klasyfikowanym jako stodoła, oraz budynkiem mieszkalnym.

Na działce nr 3 znajduje się budynek, który służył jako budynek gospodarczy do momentu przekształcenia w budynek mieszkalny oraz stodoła jest ciągle użytkowany jako budynek gospodarczy.

Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał Pan osobiście zbiorów na działkach będących przedmiotem wniosku.

Na działce 3 znajdują się budynki mieszkalne oraz stodoła, które są podnajmowane osobom trzecim. Ponoszony jest z tego tytułu podatek ryczałtowy w wysokości 8,5 %. Co miesiąc składa Pan z tego tytułu deklarację PIT-28 jako osoba fizyczna.

Planowane jest uzbrojenie działek (o ile pozwolą na to fundusze) oraz wydzielenie na jednej z nich drogi wewnętrznej.

Nie sposób stwierdzić, kiedy dane czynności zostaną wykonane - wszystko zależy od dostępności funduszy. Jeśli chodzi o wnioski dotyczące warunków technicznych czy przyłączy – jeżeli będą one składane - to w Pana imieniu.

Nie będzie Pan prowadził działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy działek.

Najprawdopodobniej będzie Pan zawierał umowy przedwstępne. Nie wiadomo jednak jakiej treści –nie posiada Pan jeszcze wzorów umów przedwstępnych.

Udzielił Pan pełnomocnictwa osobom trzecim. Pełnomocnictwo do działania w Pana sprawach otrzymał m.in. projektant przyłączy sieci wodnej i kanalizacyjnej - w celu występowania z wszystkimi wnioskami uzgodnieniowymi do odpowiednich instytucji oraz architekt, aby mógł występować m.in. z wnioskami o warunki zabudowy, a także adwokat A.B. - w celu wystosowania zapytania o indywidualną interpretację podatkową.

Na tym etapie nie jest Pan w stanie odpowiedzieć na pytanie czy w momencie sprzedaży działki będą stanowiły teren zabudowany czy nie.

Ponadto:

• działka nr 1 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 4 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 2 nie jest działką zabudowaną,
• działka nr 3 jest zabudowana budynkiem klasyfikowanym jako stodoła, oraz budynkiem mieszkalnym,

Działka nr 3 jest zabudowana budynkiem klasyfikowanym jako stodoła oraz budynkiem mieszkalnym. Działka nabyta została wraz z ww. budynkami/budowlami w drodze spadkobrania ponad (…) lat temu. Dokładna data budowy budynków nie jest znana. Prawdopodobnie było to w okresie powojennym. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na budowę ww. budynków. Na działce nr 3 jest stodoła ciągle użytkowana jako budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny.

Planuje Pan podzielić i sprzedać jedynie działki na tą chwilę niezabudowane, tj. działki nr 1, 2, 4 oraz na zabudowanej działce nr 3 wydzielić (…) odrębne działki i przeznaczyć je na sprzedaż.

Przed sprzedażą działki nie dojdzie do rozbiórki budynków na niej posadowionych.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był Pan podatnikiem podatku VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy Wnioskodawca w okolicznościach opisanych we wniosku działa jako podatnik podatku VAT (art. 15 ust. 1 o VAT) i tym samym, czy planowana transakcja sprzedaży wydzielonych części działek należących do jego majątku prywatnego (zgodnie z przysługującym mu udziałem) mieści się w kategorii działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 o VAT, czy też należy ją zakwalifikować jako czynność zarządu majątkiem osobistym Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wydzielonych, niezabudowanych działek należących do majątku prywatnego jego oraz jego siostry nie będzie stanowić działalności gospodarczej polegającej na opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 o VAT. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. Powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W opisanym stanie sprawy mamy do czynienia ze zwykłym zarządzaniem osobistym majątkiem. Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będą podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażował i nie będzie angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów. Zbycie części lub całości działek stanowiących jego (Wnioskodawcy) oraz jego siostry majątek osobisty, które nie zostały nabyte w celu sprzedaży, a w związku z dziedziczeniem ustawowym w ramach postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku, nie można uznać za sprzedaż w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika VAT i działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei stosownie do treści art. 15 ust. 2 o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22,17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17).

W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 o VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181 /10. TSUE stwierdził w powołanym powyżej wyroku, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Trybunał wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

Elementami wyróżniającymi działalność handlową mogłyby być dokonywanie ponadstandardowych ulepszeń sprzedawanej rzeczy, prowadzenie aktywnego marketingu czy angażowanie dodatkowych środków w celu pozyskania kontrahenta. W ocenie Wnioskodawcy wymienionych cech nie da się przypisać sprzedaży opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ponadto, warunkiem uznania danej jednorazowej czynności za opodatkowaną podatkiem VAT na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 o VAT i art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 jest ustalenie, że jednorazowa czynność podejmowana jest z zamiarem wykonywania czynności w sposób powtarzalny dla celów zarobkowych, czego w odniesieniu do sytuacji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji nie sposób przyjąć.

Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi samo przez się działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak NSA w wyroku z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu nieruchomości gruntowych opisanych we wniosku, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przysługuje Panu udział w prawie własności nieruchomości gruntowych, położonych w miejscowości (…), oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4. Nieruchomości nabyte zostały przez Pana w wyniku postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku. Obecny sposób zagospodarowania inwestycji określony został jako tereny rolnictwa. W związku z planowaną zmianą struktury własności i przyszłym zagospodarowaniem przedmiotowych nieruchomości, przystąpił Pan do procesu administracyjnego podziału oraz przekształcenia powyższych działek, w tym zwrócenie się z wnioskami o uzyskanie warunków zabudowy. Następnie mają zostać wykonane przyłączenia wodno-kanalizacyjne, przyłączenia prądu i gazu. W dalszej kolejności koniecznym będzie też wykonanie dróg dojazdowych do wyodrębnionych działek. Celem tego procesu jest racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego oraz ich przyszła sprzedaż z przeznaczeniem na cele budowlane lub mieszkaniowe. W związku z powyższym poniósł Pan już nakłady finansowe w celu realizacji zamierzenia, m.in. na wykonanie dokumentacji geodezyjnej, map, projektów podziału oraz opłat administracyjnych.

Działki których dotyczy wniosek nie były wykorzystywane przez Pana do czynności rodzących obowiązek zapłaty podatku VAT. Działki jako takie nie były wykorzystywane na cele osobiste, działki nr 1, 4 oraz nr 2 nie są działkami zabudowanymi, natomiast działka nr 3 jest zabudowana budynkiem klasyfikowanym jako stodoła, oraz budynkiem mieszkalnym. Działka nabyta została wraz z ww. budynkami w drodze spadkobrania ponad (…) lat temu. Dokładna data budowy budynków nie jest znana. Budynki te są podnajmowane osobom trzecim i z tego tytułu płaci Pan podatek ryczałtowy.

Planuje Pan uzbrojenie działek oraz wydzielenie na jednej z nich drogi wewnętrznej. Nie wie Pan, kiedy dane czynności zostaną wykonane - wszystko zależy od dostępności funduszy. Wnioski dotyczące warunków technicznych i przyłączy – jeżeli będą one składane - to będą składane w Pana imieniu.

Nie będzie Pan prowadził działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy działek.

Najprawdopodobniej będzie Pan zawierał umowy przedwstępne. Nie wiadomo jednak jakiej treści –nie posiada Pan jeszcze wzorów umów przedwstępnych.

Udzielił Pan pełnomocnictwa osobom trzecim. Pełnomocnictwo do działania w Pana sprawach otrzymał m.in. projektant przyłączy sieci wodnej i kanalizacyjnej - w celu występowania z wszystkimi wnioskami uzgodnieniowymi do odpowiednich instytucji oraz architekt, aby mógł występować m.in. z wnioskami o warunki zabudowy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek nr 1, 2, 4 oraz zabudowanej działki nr 3, będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pomimo, że pierwotnie grunt nie został nabyty przez Pana w celach sprzedaży, lecz otrzymał go Pan na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, to jednak z biegiem czasu podjął Pan oraz zamierza podjąć szereg czynności, które mają doprowadzić do zbycia posiadanych gruntów i osiągnięcia korzyści finansowej.

Podjęte przez Pana działania mają charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W celu sprzedaży działek przystąpił Pan do procesu administracyjnego podziału oraz przekształcenia powyższych działek, w tym zwrócenie się z wnioskami o uzyskanie warunków zabudowy. Następnie zamierza Pan wykonać przyłączenia wodno-kanalizacyjne, przyłączenia prądu i gazu. W dalszej kolejności wykonane zostaną drogi dojazdowe do wyodrębnionych działek. We wniosku wskazał Pan, że celem tego procesu jest racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego oraz ich przyszła sprzedaż z przeznaczeniem na cele budowlane lub mieszkaniowe. W związku z powyższym poniósł Pan już nakłady finansowe w celu realizacji zamierzenia, m.in. na wykonanie dokumentacji geodezyjnej, map, projektów podziału oraz opłat administracyjnych.

W analizowanej sprawie działania podejmowane przez Pana wskazują na przygotowanie opisanej nieruchomości (niezabudowanych działek nr 1, 2 i 4 oraz zabudowanej działki nr 3) do sprzedaży, które posiadają cechy inwestycji i wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie działek dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku.

Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności, prowadzący do przygotowania do sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie Pana działań przedmiot dostawy będzie stanowił grunt o zupełnie innym charakterze niż pierwotnie otrzymany - działki będą uzbrojone i staną się działkami budowlanymi.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również została uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie występowania z wnioskami mającymi na celu przyłączenie działek do sieci wodnej i kanalizacyjnej oraz wnioskami o ustalenie warunków zabudowy. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Pełnomocnik, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pana posiadaniu. Działania te, dokonywane za pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Całokształt czynności świadczy o tym, że Pana działania przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek (powstałych po podziale działek nr 1, 2, 4 oraz 3) w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan konkretne działania prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanych nieruchomości.

Ponadto wskazał Pan, że budynki znajdujące się na działce nr 3 były przedmiotem umowy najmu, z tytułu której płaci Pan podatek ryczałtowy.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno najemcę, jak i wynajmującego – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zatem, w kontekście analizowanej sprawy umowy najmu są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega podatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, mając na uwadze okoliczności sprawy, dokonując przyszłej sprzedaży przedmiotowych działek (powstałych po podziale działek nr 1, 2, 4 oraz 3), nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż działek w sposób profesjonalny w celu osiągnięcia maksymalnej korzyści finansowej.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1, 2 i 4 oraz 3, otrzymanych przez Pana w drodze postanowienia o nabyciu spadku, nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem, dokonując ww. dostawy będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana siostry.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.