Trzy osoby odziedziczyły nieruchomość rolną, którą częściowo wydzierżawiły, a częściowo nie użytkowały. Po zmianie planu zagospodarowania na tereny budowlane, podzieliły działkę i sprzedały jedną z części deweloperowi. Sprzedający…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
12 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Zainteresowanych za podatników z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 lipca 2025 r. (wpływ 18 lipca 2025 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
Opis stanu faktycznego
Historia nabycia
Zainteresowani w drodze dziedziczenia nabyli nieruchomość o numerze księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, o łącznej powierzchni 4,1474 ha składająca się z działki ewidencyjnej o numerze 1 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: Br - grunty rolne zabudowane) i działki ewidencyjnej o numerze 2 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R - grunty orne) z obrębu (..), położonej w (…).
Każdy z Zainteresowanych nabył udział wynoszący 1/3 (słownie: jedna trzecią) części w prawie własności nieruchomości.
Podstawą ujawnienia Zainteresowanych jako właścicieli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości był akt poświadczenia dziedziczenia (Rep. A nr (…)) z dnia 29 lipca 2019 r.
Zmiany planistyczne
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (…) w Gminie (…) uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 13 kwietnia 2005 r. działka ewidencyjna nr 2 (której część stanowi przedmiot sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek) znajdowała się na terenie o następującym przeznaczeniu: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczony symbolem M, teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej oznaczony symbolem MU, teren upraw rolnych oznaczony symbolem R, tereny komunikacji oznaczony symbolem: 1KUZ - droga zbiorcza - poszerzenie o 5 m, 14KUD - droga dojazdowa - poszerzenie o 2,5 m, KD - dojazd - o planowanej szerokości 8 m.
W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 26 marca 2014 r. (dalej jako: „Studium”) przeznaczenie terenu, na którym znajdowała się działka ewidencyjna nr 2 zostało określone jako „M-2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług”.
Wnioskiem z dnia 19 lutego 2020 r. Wnioskodawca A.B. wniósł o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej nr 2 w ten sposób, by przeznaczenie działki w planie miejscowym odzwierciedlało przeznaczenie działki w Studium, tj. teren działki ewidencyjnej nr 2 był w całości przeznaczony tak jak w Studium, na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług w celu wyeliminowania sprzeczności między ww. aktami planistycznymi. Wnioskodawca uczynił to wnosząc pismo o następującej treści: „Wnoszę o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki o numerze ewidencyjnym 2 położonej w miejscowości (…) przy ulicy (…), w zakresie: zmiany przeznaczenia całości obszaru działki na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług M-2, zgodnie ze szczegółowym opisem ujętym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…), czyli załącznikiem nr (…) do uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 26 marca 2014 r. i uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 31 sierpnia 2016 r. Jeśli to możliwe, proszę o uwzględnienie poniższej zmiany co do opisu zawartego w wyżej wspomnianym studium. Powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej nie mniej niż: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca - 1000 mkw, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza - 500 mkw, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa - 25 mkw.”
W uzasadnieniu prośby o zmniejszenie obowiązkowej minimalnej powierzchni nowo wytyczonej działki Wnioskodawca wskazał: „Prośbę dotyczącą zmniejszenia obowiązkowej powierzchni minimalnej nowo wytyczonej działki budowanej motywuję tym, że ludzie szukający działki pod swój nowy dom w (…) i okolicach kierują się głównie niskimi kosztami takiej inwestycji. Obserwacja rynku wskazuje na to, że przyszli inwestorzy będą poszukiwali tanich, niedużych działek, na których będą budowali, nieduże domy, co wynika z bardzo wysokich cen nieruchomości i stale drożejących cen materiałów budowlanych. Trend ten może wzmóc również wzrastająca inflacja.
Podobne zachowania społeczne można dostrzec w sąsiednich miejscowościach w gminie (…), o bardzo zbliżonej atrakcyjności lokalizacji, gdzie powstaje bardzo gęsta zabudowa szeregowa - na 1000 metrów nawet 8 mieszkań, jednak mimo takiej gęstej zabudowy mieszkania cieszą się dużym popytem, co prawdopodobnie wynika głównie z ich stosunkowo niskiej ceny.
Odchodząc od aspektu finansowego, nie każdy inwestor chce mieć działkę o powierzchni 1500 mkw, duża część woli mniejsze działki. Stąd też prośba o możliwość wytyczenia działek budowlanych również o mniejszej powierzchni niż 1500 mkw.”
Wniosek został podpisany również przez Zainteresowanych (C.D., E.F.), który wyrazili zgodę na postulowane przez Wnioskodawcę zmiany. Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują bowiem, że naruszenie wyżej opisanej zgodności nastąpi, gdy studium jednoznacznie określa przeznaczenie i funkcję poszczególnych terenów, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przypisze im inne funkcje lub przeznaczenie. Plan miejscowy powinien jedynie doprecyzować zasady polityki przestrzennej określone w studium, nie zmieniając ich w sposób istotny ani nie modyfikując ich zasadniczych założeń.
Przy przystąpieniu do przygotowania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gmina (…) przygotowała jego projekt. Projekt ten nie uwzględniał wniosku Wnioskodawcy z dnia 19 lutego 2020 r. w pełnym zakresie, w szczególności nie uwzględniał zmian wykraczających poza treść Studium dotyczących minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek budowalnych. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi dnia 17 marca 2023 r. złożyli uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (…) oraz dla (…) w Gminie (…) o następującej treści: „Po zapoznaniu się z wyłożonym do publicznego wglądu projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwracam się z prośbą o dodanie do ustaleń szczegółowych dla działki o numerze 2 obręb (…), zapisu dopuszczającego zabudowę mieszkalną jednorodzinną również w formie szeregowej, a także zapisu dopuszczającego minimalną powierzchnię nowo wydzielanej działki budowalnej: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej - 300 m2 (dla pojedynczego budynku). Proszę również o zachowanie wszystkich pozostałych ustaleń, dotyczących wyżej wymienionej działki, zawartych w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (…) oraz (…) w Gminie (…), w szczególności przeznaczenia terenu pod zabudowę usługową nieuciążliwą.” Propozycja zmian do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sformułowane w piśmie z uwagami Zainteresowanych nie zostały jednak uwzględnione i treść postanowień uchwalanego miejscowego planu nie została zmieniona w zakresie żądanym przez Zainteresowanych.
Uchwałą Nr (…) z dnia 26 kwietnia 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (…) oraz dla (…) w Gminie (…) uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się działka ewidencyjna nr 2, zostało określone jako „3.MN/U - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej nieuciążliwej”, tj. podobnie jak w Studium, gdzie teren ten został przeznaczony pod „zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usług”.
Według wiedzy Wnioskodawcy, do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło niezależnie od wniosku złożonego przez Wnioskodawcę w 2020 r., a przystąpienie do sporządzania nowego planu wynikało z wcześniej przyjętego przez gminę harmonogramu działań dotyczących zagospodarowania przestrzennego.
Przedmiot sprzedaży i podział geodezyjny
Dnia 28 lipca 2024 r. Zainteresowani zawarli z G.G. PESEL: (…), przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”). Przedmiotem sprzedaży miała być część działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni 1,4075 ha wskazana na mapie stanowiącej załącznik do Umowy Przedwstępnej.
Umowa Przedwstępna została zawarta pod warunkiem przeprowadzenia przez Zainteresowanych podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 2 i uzyskaniu przez Zainteresowanych ostatecznej decyzji administracyjnej właściwego organu administracji publicznej o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości i wyodrębnieniu opisanej powyżej części działki ewidencyjnej nr 2 jako oddzielnej działki ewidencyjnej.
Decyzją nr (…) z dnia 22 listopada 2024 r. wójt gminy (…) zatwierdził podział geodezyjny działki ewidencyjnej nr 2 na:
1. działkę ewidencyjną nr 2/1 o powierzchni 2,3830 ha;
2. działkę ewidencyjną nr 2/2 o powierzchni 1,4075 ha, stanowiącą przedmiot sprzedaży;
3. działkę ewidencyjną nr 2/3 o powierzchni 0,0283 ha.
Z treści ww. decyzji wynika, że działka ewidencyjna nr 2/3 została wydzielona pod fragment (poszerzenie) drogi gminnej i prawo jej własności na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z mocy prawa nabyła Gmina (…). Zgodnie z wyżej wskazanym przepisem, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym, że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.
Dnia 23 maja 2025 r. Zainteresowani zawarli z G.G., prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, PESEL: (…), przyrzeczoną umowę sprzedaży (Rep. A nr (…), dalej jako: „Umowa Sprzedaży”). Działalność gospodarcza prowadzona przez G.G. m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami, obejmowała w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży następujące kody PKD: 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 71.11.Z Działalność w zakresie architektury, 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne, 77.21.Z Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego, 77.34.Z Wynajem i dzierżawa środków transportu wodnego.
Przedmiotem sprzedaży było więc prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2/2 (…); identyfikator działki: (…) o powierzchni 1,4075 ha (jeden hektar i cztery tysiące siedemdziesiąt pięć dziesięciotysięcznych hektara), położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), oznaczonej w ewidencji gruntów symbolami RIVa, RIVb, RV - grunt orny (dalej jako: „Nieruchomość”), za cenę w kwocie (…) zł (słownie: (…)).
W Umowie Sprzedaży Kupujący zobowiązał się do ustanowienia na nieruchomości przeznaczonej na drogę dojazdową do budynków i budowli znajdujących się na działce 2/2 (…) lub działkach powstałych z jej podziału stanowiącej pas gruntu o szerokości 8,02 metra, zaznaczony kolorem zielonym na mapie załączonej do Umowy Sprzedaży, która zostanie wydzielona przez Kupującego z nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży, tj. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 2/2 (…); identyfikator działki: (…) o powierzchni 1,4075 ha (jeden hektar i cztery tysiące siedemdziesiąt pięć dziesięciotysięcznych hektara), położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (powoływana jako: „Nieruchomość Obciążona”) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 2/1 (…); identyfikator działki: (…) o powierzchni 2,3830 ha (dwa hektary i trzy tysiące osiemset trzydzieści dziesięciotysięcznych hektara), położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych założy nową księgę wieczystą po odłączeniu tej działki z księgi wieczystej numer (…), nieodpłatnej i na czas nieoznaczony służebności gruntowej umożliwiającej zainstalowanie, eksploatację i naprawę w gruncie i pod powierzchnią gruntu urządzeń uzbrojenia technicznego dla potrzeb budynków i budowli, znajdujących się na działce nr 2/1 (sześćdziesiąt osiem łamane na jeden) oraz umożliwiającej podłączenie budynków i budowli do urządzeń uzbrojenia technicznego wybudowanych na Nieruchomości Obciążonej.
Wykorzystywanie Nieruchomości przez Zainteresowanych
Nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjna numer 2/2, będąca przedmiotem sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek, nigdy nie była przez Zainteresowanych komukolwiek wydzierżawiana ani wynajmowana.
Część działki ewidencyjnej nr 2, niebędąca przedmiotem sprzedaży, była przez Zainteresowanych przed sprzedażą Nieruchomości i jest nadal po sprzedaży Nieruchomości wydzierżawiana sąsiadowi na cele rolnicze (hodowla koni).
Wnioskodawca pobierał za działkę ewidencyjną nr 2 płatności (dopłaty), stanowiące formę wsparcia finansowego dla rolników w ramach Wspólnej Polityki Rolnej. W ostatnich wnioskach składanych do odpowiednich instytucji jako forma użytkowania gruntów wskazana była uprawa „trawy na ugorze” oraz „trwałe użytki zielone”.
Informacje na temat działań podjętych przez Zainteresowanych
W 2023 r. Zainteresowani zamieścili ogłoszenie o sprzedaży części działki ewidencyjnej nr 2 w serwisach internetowych, które to ogłoszenia były publikowane w przestrzeni internetowej przez kilka miesięcy, jednak nie skutkowały zawarciem przez Zainteresowanych jakiejkolwiek umowy dotyczącej działki ewidencyjnej nr 2 lub jej części. Umowa Przedwstępna została zawarta po kilku miesiącach po wygaśnięciu opublikowanych przez Zainteresowanych ogłoszeń internetowych.
Kupujący poszukując działki do nabycia, pytał o działki w urzędzie gminy. Przy okazji jednej z wizyt w urzędzie, Kupujący uzyskał informację o tym, że działka Zainteresowanych posiada interesujące go parametry, po czym na własną rękę uzyskał kontakt do Zainteresowanych i sam skontaktował się z Zainteresowanymi.
Zainteresowani nie korzystali z usług biura nieruchomości ani pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu znalezienia kupującego. Nie podejmowali też żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie banneru na nieruchomości, zamieszanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupowanie przestrzeni reklamowej w mediach lub bilboardach reklamowych.
Poza opisanym powyżej podziałem geodezyjnym, Zainteresowani nie podjęli żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej atrakacyjności, takich jak uzbrojenie terenu w media - doprowadzenie przyłączy wody, prądu, gazu, kanalizacji; budowa lub utwardzenie drogi dojazdowej; wykonanie ogrodzenia; karczowanie, oczyszczanie i wyrównanie terenu.
Zainteresowani w czasie całego procesu sprzedaży Nieruchomości korzystali jedynie z niezbędnej pomocy:
1. geodety - usługi związane z podziałem geodezyjnym działki ewidencyjnej nr 2;
2. prawnika i doradcy podatkowego - konsultacje dotyczące Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży.
Zainteresowani nigdy nie nabywali nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży dla zysku ani nie prowadzili profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.
Wnioskodawca A.B. oraz Zainteresowana E.F. nie prowadzą jakiekolwiek działalności gospodarczej i nie są płatnikami podatku VAT.
Zainteresowany C.D. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…)” (NIP: (…)) - działalność, jaką wykonuje Zainteresowany to tak jak wskazano w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej:
Zainteresowany C.D. jest płatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca A.B. jest współwłaścicielem w udziale w wysokości ½ (słownie: jedna druga) części lokali mieszkalnego nr (…) położonego przy (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…). Z prawem własności do tego lokalu związany jest udział w wysokości (…)/(…) (słownie: (…)) części w prawie własności nieruchomości wspólnej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 3, 4, 5 z obrębu (…) położonej przy (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się lokal mieszkalny Zainteresowanego, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).
Pozostali Zainteresowani nie są właścicielami ani współwłaścicielami żadnej innej nieruchomości niż opisana w niniejszym wniosku nieruchomość, dla której prowadzona księga wieczysta KW nr (…) (z której wydzielono działkę ewidencyjną nr 2/2 będącą przedmiotem sprzedaży) składającą się obecnie z działek ewidencyjnych nr 1 i 2/1. W księdze wieczystej wpisane są obecnie działki ewidencyjne nr 1 i 2. Podział geodezyjny działki 2 na działki 2/1, 2/2 i 3/3 oraz odłączenie działek ewidencyjnych nr 2/1 i 2/3 oraz 1 oczekują na ich ujawnienie przez sąd wieczystoksięgowy.
Zainteresowani zawierali umowy najmu budynków gospodarczych i lokali użytkowych znajdujących się na ich nieruchomości będącej działką ewidencyjną o numerze 1, która nie jest przedmiotem sprzedaży objętej niniejszym wnioskiem, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…), tj.:
1. umowę najmu lokalu użytkowego (pomieszczenia użytkowe, garażowe oraz gospodarcze) z dnia 1 sierpnia 2022 r. - zawarta przez C.D. z (…), umowa została rozwiązana za porozumieniem stron ze skutkiem na koniec czerwca 2023 r.;
2. umowę najmu lokalu użytkowego, tj. stodoły, o powierzchni ok. 105 m2 z dnia 27 grudnia 2022 r. - zawarta przez C.D. z Klubem (…), umowa obowiązywała od 1 grudnia 2022 r. oraz została rozwiązana z porozumieniem stron ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2023 r.;
3. umowę najmu lokalu użytkowego (pomieszczenia użytkowe, garażowe oraz gospodarcze) z dnia 2 lipca 2023 r. - zawarta przez Zainteresowanego C.D. z (…) i rozwiązana za porozumieniem stron dnia 14 stycznia 2025 r. ze skutkiem na 31 grudnia 2024 r.;
4. umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 14 maja 2023 r. zawarta przez Zainteresowanego C.D. z (…), umowa została rozwiązana za porozumieniem stron ze skutkiem na dzień 29 lutego 2024 r.;
5. umowę najmu lokalu użytkowego, tj. stodoły z dnia 4 lutego 2024 r. zawarta przez Wnioskodawcę A.B. z (…), która obowiązuje od 4 lutego 2024 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku;
6. umowę najmu budynku gospodarczego (pomieszczenia użytkowe, garażowe oraz gospodarcze) z dnia 14 stycznia 2025 r. zawarta przez Wnioskodawcę A.B. z (…), która obowiązuje od 1 stycznia 2025 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku.
W wyniku przekroczenia limitu 200 000 zł obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, Zainteresowany C.D. utracił prawo do zwolnienia podmiotowego z VAT i zapłacił VAT za dwa miesiące z tytułu umowy najmu budynku niemieszkalnego z dnia 2 lipca 2023 r. zawartej z (…).
Wszystkie opisane powyżej umowy najmu zawarte przez Zainteresowanych dotyczyły budynków/lokali użytkowych znajdujących się na działce nr 1. Nieruchomość, tj. działka ewidencyjna nr 2/2, która jest przedmiotem sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek, była i jest nieruchomością niezabudowaną i nie była wynajmowana oraz dzierżawiona.
Zainteresowani wynajmując wskazane powyżej budynki i lokale nie czynili tego w celu prowadzenia działalności profesjonalnej - chcieli zrobić użytek z niewykorzystywanych obiektów istniejących na odziedziczonej nieruchomości.
Zainteresowani nie sprzedawali do tej pory jakichkolwiek nieruchomości.
Wnioskodawca A.B. planuje przeznaczyć środki finansowe ze sprzedaży Nieruchomości na zakup mieszkania na cele mieszkaniowe lub wynajmu zakupionego lokalu lub zapłatę opłat publicznoprawnych lub cele konsumpcyjne lub zakup obligacji lub na oszczędności.
Zainteresowany C.D. planuje przeznaczyć środki finansowe ze sprzedaży Nieruchomości na zakup mieszkania na cele mieszkaniowe lub wynajmu zakupionego lokalu lub zapłatę opłat publicznoprawnych lub cele konsumpcyjne lub zakup obligacji lub na oszczędności.
Zainteresowana E.F. planuje przeznaczyć środki finansowe ze sprzedaży Nieruchomości na wykonanie darowizny na rzecz osób z tzw. zerowej grupy podatkowej (małżonkowie, zstępni - dzieci, wnuki, wstępni - rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) lub zapłatę opłat publicznoprawnych lub cele konsumpcyjne lub zakup obligacji lub na oszczędności.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.
W zakresie sposobu korzystania przez wszystkich Zainteresowanych z działki numer 2 można wyróżnić 4 jej fragmenty:
1) Fragment o powierzchni ok. 14 106 m2 działki ewidencyjnej nr 2 niebędący przedmiotem sprzedaży (fragment aktualnej działki ewidencyjnej nr 2/1) - dalej jako „Część Dzierżawiona”. Część Dzierżawiona:
a) Była wydzierżawiana sąsiadowi na cele rolnicze.
b) Dzierżawa ta miała charakter odpłatny - z tytułu udostępniania gruntu Wnioskodawca uzyskiwał wynagrodzenie. Stroną wydzierżawiającą w umowie dzierżawy był wyłącznie Wnioskodawca (A.B.) za zgodą pozostałych Współwłaścicieli działki (Zainteresowanych - C.D. oraz E.F.).
c) Część Dzierżawiona była przedmiotem dzierżawy w okresie od 6 sierpnia 2022 roku do 6 sierpnia 2025 roku, a Wnioskodawca tytułem czynszu dzierżawnego za cały okres dzierżawy otrzymał kwotę 20 000,00 zł. Poza wskazanym okresem Część Dzierżawiona nie była przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy ani innej formy użytkowania. Nie przynosiła dochodów i pozostawała niewykorzystywana poza dopłatami opisanymi poniżej.
2) Fragment o powierzchni ok. 9 724 m2 działki ewidencyjnej nr 2 niebędący przedmiotem sprzedaży (fragment aktualnej działki ewidencyjnej nr 2/1) - dalej jako „Część Nieużytkowana”. Część Nieużytkowana:
a) Część Nieużytkowana nie była wykorzystywana w żaden sposób poza dopłatami opisanymi poniżej.
3) Fragment działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni ok. 14 075 m2 będący przedmiotem sprzedaży (aktualna działka ewidencyjna nr 2/2) - dalej jako „Przedmiot Sprzedaży”. Przedmiot Sprzedaży:
a) Nigdy nie był przedmiotem dzierżawy w okresie, gdy Wnioskodawca oraz Zainteresowani pozostawali współwłaścicielami nieruchomości - nie został formalnie udostępniony osobom trzecim ani nie przynosił przychodów z tytułu najmu czy dzierżawy.
b) Przedmiot Sprzedaży nie był użytkowany w inny sposób - nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, uprawy roślin, hodowli, zabudowy ani żadnych działań rekreacyjnych, z zastrzeżeniem dopłat opisanymi poniżej.
4) Fragment działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni ok. 283 m2 niebędący przedmiotem sprzedaży, przejęty przez gminę na poszerzenie drogi gminnej (aktualna działka ewidencyjna nr 2/3) - dalej jako „Działka Przejęta na Poszerzenie”.
a) Działka Przejęta na Poszerzenie nie była wykorzystywana w żaden sposób poza dopłatami opisanymi poniżej.
Wnioskodawca pobierał za działkę ewidencyjną nr 2 (w tym za jej fragment stanowiący Przedmiot Sprzedaży) - płatności (dopłaty), stanowiące formę wsparcia finansowego dla rolników w ramach Wspólnej Polityki Rolnej, a działka 2 była wykorzystywana w sposób opisany we wnioskach składanych do odpowiednich instytucji, tj. uprawa „trawy na ugorze” oraz „trwałe użytki zielone”. Poza tym działka nie była uprawiana, nie znajdowały się na niej zabudowania ani instalacje służące prowadzeniu działalności rolniczej.
Wszyscy Zainteresowani wykorzystywali swoje udziały w nieruchomości stanowiącej działkę numer 2 w taki sam sposób (opisany szczegółowo powyżej), z zastrzeżeniem, iż:
Część Dzierżawiona była wydzierżawiana osobie trzeciej (sąsiadowi) na cele rolnicze. W związku z tym, Część Dzierżawiona była wykorzystywaną do czynności korzystających ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 „Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień”, który przewiduje zwolnienie dla dzierżawy gruntów wykorzystywanych na cele rolnicze.
Natomiast Część Nieużytkowana, Przedmiot Sprzedaży oraz Działka Przejęta na Poszerzenie nie były w żaden sposób wykorzystywane (z zastrzeżeniem dopłat opisanych powyżej) ani do celów prywatnych, ani gospodarczych, a zatem nie były wykorzystywane do żadnych czynności opodatkowanych, zwolnionych ani w ogóle podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
Udziały w działce nr 2 (w tym w działce 2/2) w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej nie były oddane w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze G.G. ani osobom przez niego wskazanym.
Zainteresowani w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej nie udzielali żadnych pełnomocnictw G.G. ani osobom przez niego wskazanym.
Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.
Pytanie
Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Zainteresowani będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży Nieruchomości?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, Zainteresowani nie będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług.
Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie Nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
Jednakże nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.
Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd zaprezentowany m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11, zgodnie z którym do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, każdorazowo wymagane jest zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług) została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.
Nie jest więc wystarczające samo stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą - musi to być działalność o określonym profilu, gdyż wykonanie danej czynności, nawet wielokrotnie, nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.
Interpretacja indywidualna z 28 grudnia 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.529.2023.2.PM) dotyczyła sytuacji, w której wnioskodawca odziedziczył działkę rolną, podzielił ją na 13 działek budowlanych (w tym drogę wewnętrzną) i zamierzał sprzedać 6 z nich. Nie prowadził działalności gospodarczej ani nie był wcześniej podatnikiem VAT. Organ potwierdził, że sprzedaż tych niezabudowanych działek budowlanych jest realizacją prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą, a więc czynność ta pozostaje poza zakresem Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż nie mogła spowodować obowiązku naliczenia podatku VAT.
Interpretacja indywidualna z 9 marca 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.59.2023.3.PRM) dotyczyła stanu faktycznego, w którym wnioskodawczyni otrzymała w spadku udziały w nieruchomościach (wraz z domem) po ojcu. Dla zwiększenia szans sprzedaży współwłaściciele dokonali geodezyjnego podziału gruntu na mniejsze działki. Wnioskodawczyni (mimo, że równolegle prowadziła działalność gospodarczą w innym zakresie) nie podjęła względem tych działek aktywności wykraczającej poza zwykłe prawo własności - nie uzbrajała terenu, nie ogrodziła, nie występowała o pozwolenia, nie prowadziła marketingu (jedynie zmierzała zamieścić ogłoszenia). Dyrektor KIS zgodził się, że sprzedaż udziału w wydzielonych działkach to wyzbycie się majątku osobistego, a nie działalność handlowa. W interpretacji podkreślono, że przedmiotem dostawy są składniki majątku prywatnego, a zbycie stanowi wykonywanie prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym. W związku z tym sprzedaż tych działek nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawczyni nie wystąpiła tu w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).
W przedmiotowej sprawie, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, nie można przyjąć, iż Zainteresowani prowadzą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż Nieruchomości miała charakter profesjonalny.
Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Zainteresowany E.F. prowadzi działalność gospodarczą całkowicie niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, a Wnioskodawca A.B. oraz Zainteresowana C.D., nie prowadzą jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Zainteresowani nigdy nie zajmowali się i w przyszłości nie planują zajmować się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta na skutek dziedziczenia, a środki pochodzące ze sprzedaży nie zostaną zainwestowane w jakiekolwiek przedsięwzięcia gospodarcze. Nie ulega wątpliwości, iż sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i jest wyzbyciem się przez Zainteresowanych majątku prywatnego.
W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że on i pozostali Zainteresowani nie są zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowisko organu podatkowego, Wnioskodawca uważa, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego, w przypadku zbycia Nieruchomości, zarówno Wnioskodawca, jak i pozostali Zainteresowani nie są zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, nieruchomości (grunty) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości (stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2/2), istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Zainteresowanych działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż Nieruchomości nie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani nabyli w 2019 r. w drodze dziedziczenia nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr 1 oraz 2.
Wnioskodawca (A.B.) pobierał za działkę ewidencyjną nr 2 (w tym za fragment stanowiący Przedmiot Sprzedaży) płatności (dopłaty), stanowiące formę wsparcia finansowego dla rolników w ramach Wspólnej Polityki Rolnej, a działka nr 2 była wykorzystywana jako uprawa „trawy na ugorze” oraz „trwałe użytki zielone”. Działka nie była uprawiana, nie znajdowały się na niej zabudowania ani instalacje służące do prowadzenia działalności rolniczej.
Fragmenty działki nr 2 były przez Zainteresowanych użytkowane w następujący sposób:
Wnioskiem z 19 lutego 2020 r. Zainteresowani wnieśli o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 2, tak by teren tej działki był w całości przeznaczony na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Gmina (…) przygotowała projekt nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie uwzględniał wniosku Zainteresowanych z 19 lutego 2020 r. w pełnym zakresie. W związku z tym Zainteresowani 17 marca 2023 r. złożyli uwagi do tego projektu, jednakże propozycje zmian do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sformułowane w ww. piśmie z uwagami Zainteresowanych nie zostały uwzględnione i treść postanowień uchwalanego miejscowego planu nie została zmieniona w zakresie żądanym przez Zainteresowanych. Natomiast uchwałą nr (…) z 26 kwietnia 2023 r. uchwalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się działka nr 2 zostało określone jako „3.MN/U - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej nieuciążliwej”. Do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło niezależnie od wniosku złożonego przez Zainteresowanych w 2020 r., a przystąpienie do sporządzenia nowego planu wynikało z wcześniej przyjętego przez gminę harmonogramu działań dotyczącym zagospodarowania przestrzennego.
W 2023 r. Zainteresowani zamieścili ogłoszenie o sprzedaży części działki ewidencyjnej nr 2 w serwisach internetowych, które to ogłoszenia były publikowane w przestrzeni internetowej przez kilka miesięcy, jednak nie skutkowały zawarciem przez Zainteresowanych jakiejkolwiek umowy dotyczącej działki ewidencyjnej nr 2 lub jej części. Kupujący poszukując działki do nabycia, pytał o działki w urzędzie gminy. Przy okazji jednej z wizyt w urzędzie, Kupujący uzyskał informację o tym ,że działka Zainteresowanych posiada interesujące go parametry, po czym na własną rękę uzyskał kontakt do Zainteresowanych i sam skontaktował się z Zainteresowanymi.
Ponadto, Zainteresowani nie korzystali z usług biura nieruchomości ani pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu znalezienia kupującego. Nie podejmowali też żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie banneru na nieruchomości, zamieszanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupowanie przestrzeni reklamowej w mediach lub bilboardach reklamowych. Poza podziałem geodezyjnym, Zainteresowani nie podjęli żadnych innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej atrakacyjności, takich jak uzbrojenie terenu w media - doprowadzenie przyłączy wody, prądu, gazu, kanalizacji; budowa lub utwardzenie drogi dojazdowej; wykonanie ogrodzenia; karczowanie, oczyszczanie i wyrównanie terenu.
28 lipca 2024 r. Zainteresowani zawarli z G.G. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży części działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni 1,4075 ha wskazanej na mapie stanowiącej załącznik do Umowy Przedwstępnej. Umowa Przedwstępna została zawarta pod warunkiem przeprowadzenia przez Zainteresowanych podziału geodezyjnego działki nr 2 i uzyskaniu ostatecznej decyzji administracyjnej właściwego organu administracji publicznej o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości i wyodrębnieniu opisanej powyżej części działki ewidencyjnej nr 2 jako oddzielnej działki ewidencyjnej. Decyzją nr (…) z 22 listopada 2024 r. wójt gminy (…) zatwierdził podział geodezyjny działki nr 2 na działki nr 2/1, 2/2 (stanowiącą przedmiot sprzedaży) oraz 2/3. 23 maja 2025 r. Zainteresowani zawarli z G.G. przyrzeczoną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2/2.
Udziały w działce nr 2 (w tym w działce nr 2/2) w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej nie były oddane w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze G.G. ani osobom przez niego wskazanym. Zainteresowani w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej nie udzielali żadnych pełnomocnictw G.G. ani osobom przez niego wskazanym.
Zainteresowani w czasie całego procesu sprzedaży Nieruchomości korzystali jedynie z niezbędnej pomocy: geodety - usługi związane z podziałem geodezyjnym działki ewidencyjnej nr 2 oraz prawnika i doradcy podatkowego - konsultacje dotyczące Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży.
Zainteresowani nigdy nie nabywali nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży dla zysku ani nie prowadzili profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.
W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że dokonana przez Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości (udziały w działce nr 2/2), nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Zainteresowanych czynności nie wskazuje bowiem na aktywność Zainteresowanych w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Zainteresowanych czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy Zainteresowani nie dokonywali czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Zainteresowanych opisanej Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
Mając na uwadze podjęte przez Zainteresowanych działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanej Nieruchomości (udziały w działce ewidencyjnej nr 2/2) za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanych, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Dokonując sprzedaży Nieruchomości (obejmującą udziały w działce nr 2/2) Zainteresowani korzystali z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem Zainteresowani nie działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż Nieruchomości (obejmującą udziały w działce nr 2/2) nie była więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, stanowisko Zainteresowanych, że nie będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo