Spółka planuje sprzedać budynek usługowy wybudowany w 2007 roku, z rozbudową i ulepszeniami przekraczającymi 30% wartości początkowej, poniesionymi w 2015 roku. Budynek jest użytkowany do działalności usługowej, w tym wynajmu i własnej działalności handlowo-usługowej, na gruncie należącym…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży całej nieruchomości bez wyodrębniania gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 września 2025 r. (wpływ 4 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Spółka posiada budynek usługowy, który został oddany do użytkowania w 2007 r. Budynek był budowany od podstaw przez Spółkę.
Wszelkie koszty ponoszone w celu wybudowania budynku były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.
Po oddaniu budynku do użytkowania była dokonywana rozbudowa oraz ulepszenia budynku, które stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej.
Po ulepszeniach budynek był użytkowany dłużej niż 2 lata.
Wyżej wymieniony budynek został wybudowany na gruncie prywatnym.
Spółka zamierza sprzedać całą nieruchomość.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.
Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
Budynek jest wykorzystywany do działalności usługowej – wynajmowany innym podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Ponadto w wyżej wymienionym budynku Spółka (…) prowadzi działalność gospodarczą usługowo-handlową i ma tam swoją siedzibę.
Ostatnie nakłady przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w roku 2015.
Od poniesionych nakładów Spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT.
Budynek nieprzerwanie od początku oddania do użytkowania był wykorzystywany do działalności usługowej – tylko i wyłącznie opodatkowanej.
Przewidywany termin sprzedaży to rok 2026.
Spółka będzie rozporządzała budynkiem w momencie sprzedaży.
Grunt jest własnością Wspólników – zakupiony z majątku prywatnego, tj. A.B oraz ich żon – C.D. oraz E.F.
W odpowiedzi na pytanie: jeśli budynek ten został wybudowany na gruncie należącym do podmiotu trzeciego, to czy dokonano rozliczenia nakładów ponoszonych na budynek, Spółka wskazała, że nie dotyczy – grunt należy do Wspólników.
Pytania
Czy w razie sprzedaży nieruchomości Spółka zobowiązana jest do odprowadzenia podatku VAT, czy może skorzystać ze zwolnienia ? Czy grunt sprzedawany jest osobno, czy wraz z nieruchomością?
Państwa stanowisko w sprawie
Spółka ma prawo sprzedać nieruchomość ze stawką „zw” bez wyodrębniania wartości gruntu. Sprzedaż ma być dokonana w całości.
Spółka ma takie prawo z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia minęło co najmniej 2 lata oraz od ulepszenia, które stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej również minęły co najmniej 2 lata.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 19654 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Natomiast według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt zabudowany i niezabudowany spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że Spółka, zarejestrowany podatnik VAT, posiada budynek usługowy, który sama wybudowała na gruncie prywatnym należącym do wspólników Spółki, zakupiony z majątku prywatnego wspólników oraz ich żon. Budynek został oddany do użytkowania w 2007 r. Po oddaniu budynku, była dokonywana rozbudowa oraz ulepszenia budynku, zaś ostatnie nakłady przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w 2015 r. Od poniesionych nakładów Spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT. Wszelkie koszty ponoszone w celu wybudowania budynku były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Budynek jest nieprzerwanie wykorzystywany do działalności usługowej – wynajmowany innym podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, Spółka również w tym budynku ma swoją siedzibę oraz prowadzi działalność gospodarczo-usługową.
Spółka planuje sprzedać ww. budynek w 2026 r.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedając budynek Spółka może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, czy też musi opodatkować transakcję sprzedaży podatkiem VAT oraz czy grunt sprzedawany jest osobno czy też wraz z budynkiem.
Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.
Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
W celu ustalenia, czy dostawa budynku usługowego będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku usługowego nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z opisu sprawy wynika, że budynek został przez Spółkę rozbudowany i ulepszony a nakłady poniesione na jego ulepszenie w 2015 r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej, przy czym budynek po ulepszeniu jest przedmiotem najmu, jak również Spółka prowadzi w nim swoją działalność handlowo-usługową. A zatem uznać należy, że doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku po poniesionych nakładach na jego ulepszenie. Z wniosku wynika, że Spółka planuje sprzedać całą nieruchomość w 2026 r. Tym samym do sprzedaży budynku dojdzie po upływie 2 lat od momentu ponownego zasiedlenia rozumianego jako przekroczenie nakładów w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Zatem dla dostawy nieruchomości spełnione będą przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednocześnie, jak Państwo wskazali w opisie sprawy, skoro Spółka wybudowała budynek usługowy na gruncie należącym do wspólników spółki cywilnej, to będą Państwo dokonywali sprzedaży budynku usługowego wraz z gruntem.
Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tej transakcji bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, Państwa stanowisko, że Spółka powinna zastosować zwolnienie od podatku dla całej nieruchomości bez wyodrębniania wartości gruntu uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo