Opodatkowanie sprzedaży działek podatkiem VAT.
Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową w drodze darowizny od matki, składającą się z trzech działek ewidencyjnych. W celu sprzedaży dokonał podziału nieruchomości na 9 mniejszych działek przeznaczonych pod zabudowę. Dotychczas sprzedał trzy działki, a obecnie planuje sprzedaż kolejnych sześciu. Działki nie były wykorzystywane…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek wydzielonych z działek o numerach 1/1, 2/1 i 3/1. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 września 2025 r. (wpływ 24 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (…) r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca nabył od swojej mamy nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha, położoną w (…) przy ul. (…), Gmina (…) o nr KW (…). Mama Wnioskodawcy nabyła tę nieruchomość częściowo w drodze spadku w (…) roku, a częściowo w wyniku darowizny w (…). Mama darowała synowi tę nieruchomość ponieważ była już mocno schorowana (poruszała się na wózku), mając w chwili darowizny (…) lat. Chciała uregulować sprawy majątkowe.
Otrzymana w darowiźnie nieruchomość składała się z trzech działek ewidencyjnych o nr ew. 1/1, 2/1 oraz 3/1.
Wnioskodawca kilka lat temu postanowił sprzedać nieruchomość, a ze względu na fakt, że była to duża powierzchnia, którą trudno sprzedać w całości, dokonał podziału na 9 działek ewidencyjnych. W dniu (…) r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję, w wyniku której powstało 9 działek: 8 przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a jedna na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej. Wszystkie działki są w planie miejscowym są przeznaczone pod zabudowę: utrzymanie, przebudowa, rozbudowa i uzupełnienia istniejącej zabudowy (przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa zagrodowa; przeznaczenie uzupełniające: budynki gospodarcze i inwentarskie oraz garaże, obiekty i nieuciążliwe urządzenia usługowe, obiekty i sieci uzbrojenia, miejsca postojowe, zieleń i ogrody przydomowe, dojazdy nie wydzielone) oraz ENKV - linie elektroenergetyczne średniego napięcia.
Wnioskodawca sprzedał:
Po dokonaniu tych sprzedaży, Wnioskodawca uzyskał w Urzędzie Skarbowym w (…) telefoniczną informację o prawdopodobnym opodatkowaniu sprzedaży podatkiem VAT. Ponieważ Wnioskodawca mieszka na stałe na terytorium Niemiec i nie zna się na polskim systemie podatkowym zlecił obsługę podatkową tych transakcji profesjonalnej firmie zajmującej się doradztwem oraz obsługą księgową. Biuro nie wystąpiło o interpretację prawa podatkowego w sprawie ewentualnego opodatkowania dokonanych sprzedaży podatkiem VAT, lecz zarejestrowało Wnioskodawcę jako podatnika VAT czynnego, w efekcie czego doszło do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży majątku prywatnego Wnioskodawcy. Po rozliczeniu podatku VAT, biuro wyrejestrowało go z rejestru VAT.
W tej chwili Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży pozostałych działek ewidencyjnych. Na żadnej z działek nie były i nie będą dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, nie będą także składane żadne wnioski o uzyskanie warunków technicznych przyłączy do działek. Wnioskodawca nie będzie także udzielać żadnemu nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania jakichkolwiek pozwoleń związanych z ewentualną inwestycją.
Wnioskodawca nie ma innych nieruchomości poza nieruchomością objętą wnioskiem o interpretację.
W uzupełnieniu udzielił Pan odpowiedzi na pytania:
1) Jaki status podatkowy będzie posiadał Kupujący działki, o których mowa we wniosku? Czy jest to podmiot z siedzibą w Polsce i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT?
Odp. Podmiotem kupującym działki będą osoby fizyczne posiadające obywatelstwo Polskie.
2) Proszę wskazać numery ewidencyjne wydzielonych działek (odrębnie dla każdej działki) wraz z powierzchnią każdej z nich, w tym działek, które są przedmiotem Pana wątpliwości i będą podlegały sprzedaży.
Odp. W opisie sprawy informuję , że otrzymana w darowiźnie nieruchomość składa się z trzech działek ewidencyjnych o nr 1/1, 2/1 , 3/1. Dokonałem podziału na 9 działek o numerach ewidencyjnych :
W najbliższym czasie chciałbym sprzedać działki o nr. ew. 1/2 o pow. (…) ha, 2/2 o pow. (…) ha, 3/2 o pow. (…) ha, 6/2 o pow. (…) ha, 7/2 o pow. (…) ha oraz 8/2 o pow. (…) ha.
Do tych działek mam wątpliwości czy sprzedaż będzie objęta opodatkowaniem VAT czy będą to czynności niepodlegające opodatkowaniu.
3) W jaki sposób działki były/są wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży? Czy były/są to czynności zwolnione, opodatkowane, niepodlegające opodatkowaniu VAT? Jeśli były/są to cele prywatne (osobiste) – proszę wskazać jakie.
Odp. Działki nie są wykorzystywane przeze mnie oraz nikt na nich nie dokonuje uprawy, nie były wydzierżawione, wynajmowane oraz nie były zawierane żadne umowy użyczenia.
4) Czy wyżej wymienione działki, które powstały w wyniku podziału działek ewidencyjnych nr 1/1, 2/1 oraz 3/1, były udostępniane przez Pana osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać, na podstawie jakich umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie), czy było to udostępnianie odpłatne czy nieodpłatne, na rzecz jakiego podmiotu i w jakim okresie czasu (należy wskazać dla każdej działki)?
Odp. Działki z których powstały działki w wyniku podziału działek ewidencyjnych o nr 1/1, 2/1, 3/1 nie były udostępnione osobom trzecim.
5) Czy przy sprzedaży działek współpracuje/współpracował Pan z biurem pośrednictwa nieruchomościami? W jaki sposób zamierza Pan pozyskać kupujących?
Odp. Ze względu, że mieszkam w Niemczech nie mam możliwości sprzedaży działek osobiście. Będę współpracował z biurem pośrednictwa nieruchomości.
Pytanie
Czy sprzedaż tych działek będzie objęta VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ będzie mieściła się w zarządzie majątkiem prywatnym, nie zostanie bowiem dokonana w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest bowiem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
1) po pierwsze - czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
2) po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Ustawodawca zastrzegł jednak, że musi to być działanie charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców.
W orzecznictwie podkreśla się, że do działalności gospodarczej zdefiniowanej na potrzeby podatku VAT można zaliczyć wyłącznie:
1) działania cechujące się fachowością i profesjonalizmem;
2) działania charakteryzujące się stałym, powtarzalnym charakterem (np. stypizowaniem działań, ciągłością współpracy);
3) działania podporządkowane regułom opłacalności i jednocześnie stałym uczestnictwem w obrocie gospodarczym.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową - profesjonalną (tak np. w wyroku WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2019 r., III SA/Wa 2798/18 utrzymanym przez NSA wyrokiem z 6 kwietnia 2023 r., I FSK 1742/19). Z grona podatników wyklucza się natomiast te osoby, gdy dokonują sprzedaży rzeczy stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży albo w celu wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W związku z tym, w celu ustalenia, czy podmiot działa „w charakterze podatnika VAT” należy każdorazowo ustalić, czy - w odniesieniu do konkretnej transakcji - podmiot działa w warunkach charakterystycznych dla działalności producentów, handlowców lub usługodawców.
W orzecznictwie podkreśla się, że nie jest podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się majątku prywatnym nie powinna więc podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedawca nie działa w charakterze podatnika VAT.
Dla dokonania oceny, czy osoba fizyczna może zostać uznana w danej transakcji za podatnika VAT, należy wziąć pod uwagę wszystkie działania związane ze sprzedażą nieruchomości, przy czym muszą one być ocenione w sposób kompleksowy. Ponadto przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy brać pod uwagę kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181 /10. Trybunał stwierdził w nim że sprzedaż nieruchomości, które znajdują się w majątku prywatnym (tzn. gdy nie zostały nabyte w celu ich sprzedaży) nie podlega podatkowi VAT.
Jednocześnie TSUE wskazał, że jedynie wtedy, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, to wówczas takie transakcje podlegają podatkowi VAT. Do aktywnych działań na rynku nieruchomości TSUE zaliczył angażowanie środków finansowych na uzbrojenie terenu. Działania takie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i w takiej sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowej nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wówczas transakcja podlega VAT. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu. W związku z powyższym wyrokiem TSUE, w orzecznictwie wskazuje się że przy ocenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną należy uwzględniać całokształt jej aktywności dokonywanej w związku z dokonywanymi transakcjami, a nie pojedyncze czynności wykonane w związku ze sprzedażą. Przy ocenie tej aktywności przede wszystkim należy mieć na uwadze nakłady inwestycyjne wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.
W opisanej we wniosku transakcji Wnioskodawca nie zaangażuje żadnych środków w związku z planowaną sprzedażą, nie podejmie także żadnych aktywnych działań związanych z transakcją, nie będzie także ponosić żadnych nakładów na nieruchomość. Nieruchomość nie jest także przedmiotem działalności Wnioskodawcy, nie była także wydzierżawiana przed sprzedażą.
Jak to wyżej zauważono, o statusie podatnika VAT w zakresie obrotu nieruchomościami decyduje aktywność sprzedawcy wykazywana na wszystkich etapach od zakupu gruntu, poprzez proces przygotowania do sprzedaży, aż po samą sprzedaż. Podział dużej nieruchomości na mniejsze działki nie świadczy o aktywności, którą można przyrównać do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami, na którą położył nacisk TSUE w wyroku z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10. TSUE odnosił się przede wszystkim do aktywności inwestycyjnej i wydatkowania środków finansowych na np. uzbrojenie działki w media.
Jak to zauważono we wniosku, Wnioskodawca w ogóle nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych na działki, nie będzie także występował do dostawców mediów o potwierdzenie, czy możliwe jest przyłączenie sprzedawanych działek do sieci.
Jak to zauważył NSA w wyroku z 30 kwietnia 2021 r. (I FSK 1269/18) dotyczącym sprzedaży działek podzielonych przez sprzedawcę: „Kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku od towarów i usług była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki NSA z: 5 listopada 2020 r. I FSK 681/18; z 5 czerwca 2019 r. I FSK 983/17). W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. (...) To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (tak wyroki NSA z: 29 października 2007 r. I FPS 3/07; 22 października 2013 r. I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r. I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r. I FSK 729/14). (...) W orzecznictwie NSA po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r. I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r. I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r. I FSK 636/15).”
W orzecznictwie podkreśla się, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność gruntu lub zwiększających możliwość sprzedaży, które mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT (tak NSA w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. I FSK 1589/18).
Jak to zauważył NSA w wyroku z 6 października 2022 r. (I FSK 1635/18) właściciel może przed sprzedażą nieruchomości podejmować różne działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, ale tego rodzaju działania same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług (podobnie uznano w wyroku NSA z 11 stycznia 2022 r. I FSK 645/21). Brak bowiem takich celowych działań, jak uzbrojenie działek, które są charakterystyczne dla producentów i handlowców powoduje, że sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi VAT. NSA zajmuje podobne stanowisko w wielu innych orzeczeniach, tworząc tym samym jednolitą linię orzeczniczą. W wyroku z 5 listopada 2020 r. I FSK 681/18 NSA wyraził pogląd, że: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań handlowca, tj. podatnika podatku od towarów i usług.” Podobnie uznał WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2019 r. (VIII SA/Wa 761/18; utrzymanym przez NSA wyrokiem z 23 stycznia 2023 r. I FSK 789/19). WSA powołując się na przywołany wyżej wyrok TSUE oraz na ukształtowaną linię orzeczniczą stwierdził, że: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak samo wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r. I FSK 45/18 i przywołane tam orzecznictwo).”
W interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego wyrażany jest pogląd zbieżny z przywołanym wyżej orzecznictwem.
Przykładowo, w interpretacji z 11 lutego 2020 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.781.2019.2.KS dotyczącej sprzedaży gruntów podzielonych przed sprzedażą, DKIS uznał, że: „Planowana sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planowaną sprzedaż ww. działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”
Podobnie uznał DKIS w interpretacji z 8 grudnia 2020 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.685.2020.2.AMO, wskazując, że: „Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanego w przedmiocie zbycia opisanych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowani, sprzedając przedmiotowe działki, będą korzystać zatem z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym transakcja zbycia działek, nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty.”
W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości, w warunkach opisanych wyżej, nie wykracza poza zwykły, racjonalny zarząd majątkiem prywatnym i nie nosi cech aktywności wykonywanej zawodowo, w sposób profesjonalny, w związku z czym transakcje nie będą podlegały podatkowi VAT. Wnioskodawca nie podejmie żadnych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, nie będzie uzbrajać działek, nie wystąpi o promesę na doprowadzenie mediów. Nie udzieli także nikomu pełnomocnictwa w tym zakresie.
Działki objęte zakresem wniosku nie stanowią składnika majątkowego działalności gospodarczej ani towaru handlowego nabytego w celu sprzedaży, nie były także wykorzystywane w celach zarobkowych.
Rejestracja Wnioskodawcy jako podatnika VAT dokonane przez biuro rachunkowe po dokonaniu sprzedaży trzech działek w roku (…) i (…), była błędna, jednak Wnioskodawca z uwagi na to, że mieszka na stałe w Niemczech i nie zna polskiego systemu podatkowego nie potrafił tego zweryfikować. Uznał, ze biuro rachunkowe wie lepiej od niego, jak te transakcje powinny zostać rozliczone. Dopiero teraz Wnioskodawca zorientował się, że ów fakt rejestracji był niepotrzebny, ponieważ nie stał się podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży prywatnego majątku. Jednocześnie Wnioskodawca zastrzega, że przedmiotem wniosku nie jest ewentualna nadpłata z tego tytułu. Chciałby jedynie uzyskać potwierdzenie swojego stanowiska odnośnie do braku obowiązku rozliczenia VAT z tytułu planowanej sprzedaży pozostałych działek.
Reasumując, brak podstaw do uznania, że opisana we wniosku planowana sprzedaż działek znajdujących się w majątku prywatnym wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Z podanych wyżej powodów należy uznać, że planowana sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości, składającej się z działek o nr ew. 1/1, 2/1 oraz 3/1, które łącznie stanowią nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha, położoną w (…) przy ul. (…) o nr (…). Nieruchomość otrzymał Pan w dniu (…) r. na podstawie umowy darowizny. Kilka lat temu postanowił Pan sprzedać nieruchomość, a ze względu na fakt, że była to duża powierzchnia, którą trudno sprzedać w całości, dokonał Pan podziału na 9 działek ewidencyjnych:
W najbliższym czasie chciałby Pan sprzedać sześć działek o nr. ew. 1/2 o pow. (…) ha, 2/2 o pow. (…) ha, 3/2 o pow. (…) ha, 6/2 o pow. (…) ha, 7/2 o pow. (…) ha oraz 8/2 o pow. (…) ha.
W związku z tym powziął Pan wątpliwości, czy sprzedaż sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2 będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Wskazał Pan, że w dniu (…) r. na podstawie umowy darowizny otrzymał Pan nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha, położoną w (…) przy ul. (…), składającą się z działek o nr ew. 1/1, 2/1 oraz 3/1. W (…) r. dokonał Pan podziału tej nieruchomości na 9 działek ewidencyjnych:1/2 o powierzchni (…) ha, 2/2 o powierzchni (…) ha, 3/2 o powierzchni (…) ha, 4/2 o powierzchni (…) ha, 5/2 o powierzchni (…) ha, 6/2 o powierzchni (…) ha, 7/2 o powierzchni (…) ha, 8/2 o powierzchni (…) ha, 9/2 o powierzchni (…) ha. W (…) i (…) r. sprzedał Pan trzy z nich: 4/2, 5/2 i 9/2. W tej chwili planuje Pan dokonać sprzedaży pozostałych działek ewidencyjnych.
Działki nie są wykorzystywane przez Pana lub inne osoby do uprawy, nie były wydzierżawione, wynajmowane oraz nie były zawierane żadne umowy użyczenia ich dotyczące. Działki nie były udostępnione osobom trzecim.
Wszystkie działki w planie miejscowym są przeznaczone pod zabudowę: utrzymanie, przebudowa, rozbudowa i uzupełnienia istniejącej zabudowy (przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa zagrodowa; przeznaczenie uzupełniające: budynki gospodarcze i inwentarskie oraz garaże, obiekty i nieuciążliwe urządzenia usługowe, obiekty i sieci uzbrojenia, miejsca postojowe, zieleń i ogrody przydomowe, dojazdy nie wydzielone) oraz ENKV - linie elektroenergetyczne średniego napięcia.
Na żadnej z działek nie były i nie będą dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, nie będą także składane żadne wnioski o uzyskanie warunków technicznych przyłączy do działek. Nie będzie Pan także udzielać żadnemu nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania jakichkolwiek pozwoleń związanych z ewentualną inwestycją.
Ze względu na Pan miejsce zamieszkania w Niemczech przy sprzedaży działek będzie Pan współpracował z biurem pośrednictwa nieruchomości.
Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
Wskazał Pan, że nie wykorzystywał działek o nr 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2 do działalności rolniczej, nie były one wynajmowane ani wydzierżawiane innym podmiotom. Nie podejmował Pan, ani nie podejmuje żadnych czynności ukierunkowanych na sprzedaż działek, poprzez dokonanie na nich nakładów inwestycyjnych, nie będą także składane żadne wnioski o uzyskanie warunków technicznych przyłączy do działek. Nie udzieli Pan także nabywcom pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2, wydzielonych z działek o nr 1/1, 2/1 oraz 3/1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym przy sprzedaży sześciu działek o nr ew. 1/2, 2/2, 3/2, 6/2, 7/2 oraz 8/2, wydzielonych z działek o nr 1/1, 2/1 oraz 3/1, nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Podkreślamy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo