Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.572.2025.2.RST

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni 0,1495 ha, działki o nr 2 o powierzchni 0,1479 ha, udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę o nr 4 o powierzchni 0,2548 ha oraz udziałów wynoszących po 1/6 części we współwłasności działki gruntu nr 3 o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5 o powierzchni 0,043 ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie pismami, które wpłynęły 15 i 20 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,1495 ha (jeden tysiąc czterysta dziewięćdziesiąt pięć metrów) o sposobie korzystania określonym jako grunty orne („R”) oraz do niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,1479 ha o sposobie korzystania określonym jako grunty orne (,,R”), położonych w (...), dla których to między innymi działek gruntu Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

A.A. oświadcza, że jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 2/26 (dwa łamane przez dwadzieścia sześć) części we współwłasności nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha o sposobie korzystania określonym jako grunty orne („R”), położonej w (…), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

A.A. oświadcza, że jest on współwłaścicielem w udziale wynoszącym po 1/6 jeden łamane przez sześć) części we współwłasności nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni 0,0436 ha (czterysta trzydzieści sześć metrów kwadratowych), o sposobie korzystania określonym jako grunty orne („R”) oraz niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 5, o powierzchni 0,0432 ha (czterysta trzydzieści dwa metry kwadratowe), o sposobie korzystania określonym jako grunty orne („R”), położonych w (...), dla których to między innymi działek gruntu Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Opisane powyżej działki gruntu i udziały we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 4, 3 i 5 Wnioskodawca nabył na podstawie okazanej przy niniejszym akcie w wypisie Umowy darowizny i umowy o dożywocie, zawartej 2 lutego 1995 roku przed notariuszem w (…), za numerem Rep. (…), będąc kawalerem, aktualnie jest żonaty i umów rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierał, które to dożywocie wygasło wskutek śmierci dożywotników i zostało wykreślone z KW.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...) i (...) - I Etap, zatwierdzonego Uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z 24 września 2018 roku (Dz. Urz. (…) z dnia (…) 2018 roku ze zm.) oraz Uchwałą nr (…)/2019 Rady Gminy (...) z 29 marca 2019 roku, zmieniająca uchwałę nr (…)/18 Rady Gminy (...) z 24 września 2018 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (...) i (...) - I etap (Dz. Urz. Woj. (…)), działki gruntu o terenach ewidencyjnych 3, 1, 2 i 5 mają przeznaczenie - teren zabudowy jednorodzinnej, a działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4 - teren pod drogę wewnętrzną.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym 24 maja 2024 roku z upoważnienia Wójta Gminy (...) przez Kierownika Referatu (…), znak pisma: (…), działki o numerach 1, 2, 4, 3 i 5 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu dla lasów, jak też decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach. Działka posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.

Przedmiotem sprzedaży będzie działka 1, o powierzchni 0,1495 ha; działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udział wynoszący 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziały wynoszące po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziałów wynoszących po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha.

Co ważne działki są wydzierżawione Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…)/2024 z 20 czerwca 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1)  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

2)  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

3)  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

4)  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

5)  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziałów wynoszących po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

6)  Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

7)  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

8)  Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę 1, o powierzchni 0,1495 ha; działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udział wynoszący 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziały wynoszące po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)  Wnioskodawca nigdy nie udostępniał ww. działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

2)  W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3)  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4)  Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5)  Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.

6)  Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę 1 i 2 o powierzchni łącznej 2974 m² Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

• działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej. Nie były to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była tez dzierżawa zwolniona z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT;
• działki będące przedmiotem sprzedaży, były przez Pana - w całym okresie ich posiadania - wykorzystywane do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;
• działki nr 6, 3 i 5 są przedmiotem umowy dzierżawy z kupującą Spółką. Dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony i ma charakter odpłatny. Umowa dzierżawy zawarta 20 czerwca 2024 r.;
• dzierżawa zawarta jest na czas nieoznaczony i ma charakter odpłatny. Czynsz dzierżawy wynosi 30 zł/miesięcznie;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący działki nr 1, 2, 4, 3 i 5, nie został uchwalony lub zmieniony na Pana wniosek;
• przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, nie oddawał Pan działki i/lub udziałów w działkach nr 1, 2, 4, 3 i 5, w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej działki 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomnijmy, iż na działce nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziale wynoszącym 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziale wynoszącym po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Jak to wskazano w opisie powyżej działka nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udział wynoszący 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziały wynoszące po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha oznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy jednorodzinnej a działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4 - teren pod drogę wewnętrzną. Tym samym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te, które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziale wynoszącym 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziale wynoszącym po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziale wynoszącym 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziale wynoszącym po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479ha; udziału wynoszącym 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziałach wynoszących po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436ha oraz 5, o powierzchni 0,0432 ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawczyni nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia Wnioskodawca będzie musiał ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawca musi udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu nr 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha, istotne jest czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przysługuje Panu prawo własności niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu nr 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz nr 5, o powierzchni 0,0432 ha. W stosunku do ww. działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał Pan sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Działki służyły celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Działki nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. Zamierza Pan sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz 5, o powierzchni 0,0432 ha. Kupująca Spółka planuje na Nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Obecnie dzierżawi Pan działki/udziały w działkach nr 1, 2, 4, 3 i 5 o powierzchni łącznej 2974 m² Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony i ma charakter odpłatny. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą nie oddawał Pan działek/udziałów w działkach nr 1, 2, 4, 3 i 5 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Udzielił Pan natomiast Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Podpisana została także przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej Nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązuje się m.in. do uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszym niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych, do uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz 5, o powierzchni 0,0432 ha jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej będącej przedmiotem wniosku i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowo-usługowego wraz parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił. Pan nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że podjęte przez kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek gruntu do zrealizowania własnych potrzeb.

Tym samym samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz 5, o powierzchni 0,0432 ha, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni 0,1495 ha; działki gruntu nr 2, o powierzchni 0,1479 ha; udziału wynoszącego 2/26 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr 4, o powierzchni 0,2548 ha oraz udziału wynoszącego po 1/6 części we współwłasności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, o powierzchni 0,0436 ha oraz 5, o powierzchni 0,0432 ha nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli gruntu.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.