Rolnik, będący czynnym podatnikiem VAT, planuje sprzedać 12 działek budowlanych, które powstały z podziału nieruchomości nabytej w 2008 roku jako majątek prywatny wraz z żoną. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie podjęto żadnych działań ulepszających, a nabycie nie…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z dnia 15 września 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 24 października 2025 r. (wpływ 27 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne i jest Pan czynnym podatnikiem VAT.
10 stycznia 2008 r. zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego, nieruchomość wskazaną w dniu zakupu w rejestrze gruntów jako grunty orne (R).
W roku 2023 nieruchomość została podzielona na podstawie miejscowego planu zagospodarowania terenu na 11 działek budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan wraz z żoną działki sprzedać.
Grunty nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające wartość.
W uzupełnieniu udzielił Pan następujących odpowiedzi:
1) Numery działek będących przedmiotem sprzedaży;
Odp. Numery działek będących przedmiotem sprzedaży: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.
2) W jakim celu nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość o której mowa we wniosku?
Odp. W dniu 10 stycznia 2008 roku nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość, o której mowa we wniosku dla celów własnych, jest ona częścią majątku prywatnego i nie była nigdy wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej.
3) W jaki sposób wykorzystywał/będzie Pan wykorzystywał działki będące przedmiotem sprzedaży od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosiłem wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?
Odp. Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabył Pan wraz z żoną w ramach zarządzania majątkiem, jako lokata kapitału.
4) W jaki sposób poszukiwał lub poszukuje Pan nabywców działek? Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?
Odp. Poszukiwał Pan nabywców działek poprzez portal (...).
5) Czy znalazł się już potencjalny nabywca działek będących przedmiotem sprzedaży i czy znany jest Panu ewentualny cel, na jaki chce przeznaczyć zakupione działki?
Odp. Znalazł Pan nabywców ww. działek i nie jest Pan w stanie określić ich celu zakupu.
6) Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to należało wskazać jakie są warunki ww. umowy? Prosiłem o ich opisanie;
Odp. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek.
7) Czy przed ostatecznym zbyciem działek udzieli Pan stronie kupującej pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyrazi Pan zgodę na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych? Jeśli tak, to prosiłem wskazać zakres udzielonego pełnomocnictwa lub udzielonej zgody (np. wystąpienie o pozwolenie na budowę, media, dysponowanie nieruchomością);
Odp. Nie udzielał Pan żadnego pełnomocnictwa nikomu, tym bardziej po stronie kupującego, do działania w Państwa imieniu i nie wyrażali Państwo zgody na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane.
8) Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (działek), niż te, które Pan planuje sprzedać?
Odp. Nigdy wcześniej nie dokonywaliście Państwo sprzedaży żadnych innych nieruchomości.
9) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie?
Odp. Nie posiadacie Państwo innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
10) Kiedy dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT (prosiłem podać datę) oraz w związku z wykonywaniem jakich czynności/działalności dokonał Pan tej rejestracji?
Odp. Dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT w dniu (...) 2009 roku w ramach działalności rolniczej/działy specjalne produkcji rolnej.
11) Czy nabycie działek było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Odp. Nabycie działek w dniu 10 stycznia 2008 roku było udokumentowane Aktem Notarialnym Repertorium Akt numer (...). Nabycie działek nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, nie udokumentowaną fakturą VAT z wykazaną kwotą podatku VAT.
12) Czy z tytułu nabycia działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
Odp. Od nabycia działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
13) Czy wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan nieruchomość do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawał/sprzedaje/będzie sprzedawał Pan płody rolne z działek, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, prosiłem wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?
Odp. Nie wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan wykorzystywać zakupionej w 2008 roku nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
14) Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Prosiłem wskazać dla każdej działki oddzielnie czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest to działka przeznaczona pod zabudowę.
Odp. Nie wie Pan z czyjej inicjatywy został uchwalony plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Każda działka wykazana wyżej jest przeznaczona pod zabudowę.
15) Czy dla działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak, prosiłem wskazać jakie są ich postanowienia dla każdej z działek oddzielnie.
Odp. Nie występował Pan dla żadnych działek określonych wyżej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Przedstawiając powyższe odpowiedzi w zakresie podatku od towarów i usług, jeszcze raz Pan podkreśla, że stoi Pan na stanowisku, że na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L.347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 z późniejszymi zamianami), zwanej dalej Dyrektywą 112, ściśle określono pojęcie „działalności gospodarczej”.
Określono także wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W świetle powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowej lub okazjonalnych transakcji, za które przewidziana jest zapłata, a tylko wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Por. wyrok NSA z dnia 24 października 2024 roku, sygn. akt I FSK 265/21.
Pytanie
Czy sprzedaż gruntu jest zwolniona z VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Pana zdaniem, w Pana przypadku sprzedaż następuje w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie ma charakteru ciągłego, nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Uważa Pan więc, że sprzedaż nie podlega zatem opodatkowaniu VAT, gdyż żaden z małżonków nie będzie miał statusu podatnika VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne. W 2008 r. zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego, nieruchomość wskazaną w dniu zakupu w rejestrze gruntów jako grunty orne. W 2023 r. nieruchomość została podzielona na podstawie miejscowego planu zagospodarowania terenu na 11 działek budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan wraz z żoną sprzedać działki o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12.
W związku z tym powziął Pan wątpliwości czy sprzedaż ww. działek opisanych we wniosku będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Wskazał Pan, że w 2008 r. zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego, nieruchomość wskazaną w rejestrze gruntów jako grunty orne. Nabycie działek było udokumentowane aktem notarialnym, nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą VAT z wykazaną kwotą podatku VAT. Od nabycia działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W 2023 r. nieruchomość została podzielona na podstawie miejscowego planu zagospodarowania terenu na 11 działek budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan wraz z żoną działki sprzedać. W 2009 r. dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT w ramach działalności rolniczej/działy specjalne produkcji rolnej, jednakże wskazał Pan, że grunty te nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie były również przedmiotem dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające wartość. Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabył Pan wraz z żoną w ramach zarządzania majątkiem jako lokatę kapitału. Nie wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan wykorzystywać nieruchomości do działalności rolniczej. Nie wie Pan z czyjej inicjatywy został uchwalony plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Poszukiwał Pan i znalazł nabywców działek poprzez portal (...). Każda działka jest przeznaczona pod zabudowę. Nie występował Pan dla żadnych działek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek. Nie udzielał Pan żadnego pełnomocnictwa, również po stronie kupującego, do działania w Państwa imieniu i nie wyrażali Państwo zgody na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane. Nigdy wcześniej dokonywaliście Państwo sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Nie posiadacie Państwo innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
Wskazał Pan, że grunty nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające wartość. Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan z żoną sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Nie wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan wykorzystywać nieruchomości do działalności rolniczej. Nie występował Pan dla żadnych działek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek. Nie udzielał Pan żadnego pełnomocnictwa nikomu, tym bardziej po stronie kupującego, do działania w Pana imieniu i nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane. Nie posiada Pan z żoną innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym przy sprzedaży działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12, nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana małżonki.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo